【文章內(nèi)容簡介】 街、樊西巷、織機(jī)街等街巷的出入口，避免這些街巷的“地攤形象”對步行街的經(jīng)營和管理產(chǎn)生負(fù)面影響。 總而言之，步行商業(yè)街與城市的交通組織，注意四點(diǎn)： （ 1）建設(shè)好南門口、司門口、人民路的公共交通體系。 （ 2）規(guī)劃南門口、司門口出租車落客、候客區(qū)域。 （ 3）嚴(yán)格管理好小街巷的出入口。 （ 4）規(guī)劃設(shè)計好自駕車停車場系統(tǒng)和自行車、摩托車停車體系。 步行商業(yè)街外街交通組織。 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 27 頁 步行街外街的交通組織，著重三個方面的規(guī)劃和建設(shè)： （ 1）無障礙通道的規(guī)劃設(shè)計 （ 2）自駕車和貨流通道的設(shè)計 步行商業(yè)街室外走廊的設(shè)計，與南門口、司門口兩端的公 共交通體系，包括出租車候客區(qū)一起考慮。 步行商業(yè)街商場及內(nèi)街的交通組織。 步行商業(yè)街商場及內(nèi)街的交通組織，必須著重兩個方面： （ 1）以功能導(dǎo)向設(shè)計和引導(dǎo)人流 （ 2）著重垂直交通和扶梯硬件的科學(xué)規(guī)劃和建設(shè)。 （ 3）一層 南門口、司門口和各節(jié)點(diǎn)設(shè)計入口和直接上二層的自動扶梯。 （ 4）步行街內(nèi)街自動扶梯的設(shè)計，以迎合人流的自然流向作縱向安裝。 （六）黃興南路步行商業(yè)街商業(yè)經(jīng)營模式的總體方向性定位 嚴(yán)格實(shí)行功能分區(qū)。 總體實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營和統(tǒng)一管理。 設(shè)計和規(guī)劃銷售、招商、經(jīng)營三位一體的超大商業(yè)物業(yè)的營銷模式。 規(guī)劃獨(dú)立、補(bǔ)給性的品牌商業(yè)經(jīng)營功能，總體協(xié)調(diào)，提升步行商業(yè)街的整體經(jīng)營檔次和商業(yè)形象。 借外腦、輸入軟件、輸入模式，組建可控的商業(yè)經(jīng)營和商業(yè)管理隊伍。 （七）黃興南路步行商業(yè)街國際化、人性化功能 的設(shè)計。 導(dǎo)向和指示系統(tǒng)，實(shí)行中英文對照。 外街、內(nèi)街、垂直電梯、商業(yè)展示柜臺、廁所、休閑配套功能設(shè)施、公用設(shè)施，設(shè)計無障礙通道。 設(shè)計步行商業(yè)街五星級廁衛(wèi)系統(tǒng)。 步行商業(yè)街橫向間距 50M設(shè)置公用 IC 卡電話，休閑區(qū)，自動購物機(jī)。 室外步行街設(shè)計室外遮蔭走廊，使游人風(fēng)雨無阻。 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 27 頁 設(shè)計各年齡層的休閑設(shè)施和區(qū)域。 設(shè)置步行商業(yè)街免費(fèi)偏遠(yuǎn)區(qū)域的公交車。 黃興南路步行商業(yè)街 目標(biāo)市場細(xì)分定位 根據(jù)對長沙整體商業(yè)環(huán)境的調(diào)查，長沙市商業(yè)物業(yè)市場主要是呈現(xiàn)如下特征： 街鋪、大百貨、大型專業(yè)批發(fā)市場占業(yè)態(tài)絕大部分比例。 商業(yè)中心：板塊的概念模糊。 投資者占據(jù)買鋪者絕大部分比例。 經(jīng)營者，包括品牌店、專門店以租賃經(jīng)營為主體。 投資者非成熟因素較大。 近年大百貨業(yè)經(jīng)營效益呈下降趨勢。 形象好、信譽(yù)高的主題商業(yè)物業(yè)缺泛。 基于長沙商業(yè)物業(yè)市場及商業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)狀，黃興路步行商業(yè)街各主題商業(yè)區(qū)目標(biāo)市場的細(xì)分定位，總體考慮如下： 投資市場占據(jù)較大部分比例。 針對性開發(fā)自營者目標(biāo)客戶群體。 針對開發(fā)品牌經(jīng)營目標(biāo)客戶群體和品牌廠商客戶群體。 設(shè)計投 資購買與租賃經(jīng)營之間的控制性營銷模式。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 27 頁 從功能分區(qū)上考慮自由形態(tài)和回遷客戶的區(qū)域。 以功能規(guī)劃引導(dǎo)品牌和經(jīng)營者。 各功能區(qū)目標(biāo)市場細(xì)分定位： 1A區(qū)：大型超市： 引進(jìn)山姆會員店、沃爾瑪?shù)葒H性大型超市。 1B 區(qū)：電子電腦廣場： （ 1）投資者； （ 2）現(xiàn)已進(jìn)駐長沙的電子、通訊產(chǎn)品、辦公設(shè)備、電腦品牌廠家或經(jīng)銷商。長沙通訊電子類、 PC機(jī)、辦公設(shè)備的經(jīng)銷商，電子、電腦專業(yè)市場的經(jīng)營者； （ 3）國內(nèi)、國際電子、通訊產(chǎn)品、辦公設(shè)備、電腦品牌廠家或經(jīng)銷商； （ 4）其它。 3 區(qū)：兒童廣場、體 育健身用品廣場： （ 1）投資者； （ 2）現(xiàn)已進(jìn)駐長沙的國內(nèi)、國際兒童服裝品牌、兒童用品、保健品、玩具、兒童書箱、電子讀物、體育、健身、休閑服裝、器材品牌，廠家或經(jīng)銷商； （ 3）國內(nèi)、國際，其它兒童服裝品牌、兒童用品、保健品、玩具、兒童書箱、電子讀物、體育、健身、休閑、服裝、器材、用品品牌廠家和經(jīng)銷商； （ 4）其它。 4 區(qū)：男人廣場： （ 1）投資者； （ 2）現(xiàn)已進(jìn)入長沙的國際國內(nèi)品牌男裝、皮具、飾品、鞋帽廠家及經(jīng)銷商； （ 3）國內(nèi)、國際品牌男裝、皮具、飾品、鞋帽廠家及經(jīng)銷商； （ 4）其它。 5 區(qū) ：金、銀、珠寶廣場： （ 1）投資者； （ 2）現(xiàn)已進(jìn)駐長沙的國際國內(nèi)品牌金銀、珠寶、玉器、首飾、飾品、名表廠商及經(jīng)銷商、打金店； （ 3）國內(nèi)、國際品牌金、銀、珠寶、玉器、首飾、飾品、名表廠商及經(jīng)銷商； 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 27 頁 （ 4）其它。 6 區(qū)：國際名店廊： （ 1）投資者； （ 2）國際頂級品牌男裝、女裝、皮具、飾品、鞋帽、童裝、飲食、酒廊、咖啡等長沙商家及經(jīng)銷商，國內(nèi)其它區(qū)域的商家及經(jīng)銷商； （ 3）長沙或者國際國內(nèi)的展覽公司； （ 4）其它。 7 區(qū)：商旅湘軍廣場： （ 1）投資者； （ 2）湖南名優(yōu)產(chǎn)品廠商及經(jīng)銷商，湖南旅游區(qū) 、旅游公司； （ 3）其它。 8 區(qū)：女人廣場： （ 1）投資者； （ 2）現(xiàn)已進(jìn)駐長沙的國際、國內(nèi)女裝、化妝品、女性保健品、飾品、女用皮具、鞋帽、美容、纖體的品牌廠商和經(jīng)銷商，國內(nèi)其它區(qū)域的品牌廠商和經(jīng)銷商； （ 3）其它。 9 區(qū)：時尚家居廣場： （ 1）投資者； （ 2）現(xiàn)已進(jìn)駐長沙的國際、國內(nèi)家電、家庭用品，家庭裝飾品、音響、音像制品、家私、床上用品等品牌廠商及經(jīng)銷商，國內(nèi)其它區(qū)域品牌廠商或經(jīng)銷商。 綜觀步行商業(yè)街各功能區(qū)域的目標(biāo)客戶分析，各功能區(qū)的目標(biāo)市場有二大特征： 一是投資者是步行街的主力目標(biāo) 市場； 二是品牌廠商和經(jīng)銷商是步行街的次主力目標(biāo)市場。 在這二大目標(biāo)客戶群體中，投資者的目標(biāo)比較單純，而品牌商多以分店和專賣店的形式出現(xiàn)，而經(jīng)銷商經(jīng)營的方式與廠商也是保持一致的。針對長沙的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的調(diào)查結(jié)果，專賣店和品牌店絕大部分是以租賃經(jīng)營和抽成方式為主。也就是說，在步行商業(yè)街的目標(biāo)買家中， 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 27 頁 品牌店產(chǎn)生購買，難度較大。 因此，步行街針對品牌買家客戶，營銷推廣的主要方向是代理商和經(jīng)銷商。 步行街的目標(biāo)客戶，在整體經(jīng)營的前提下，必然出現(xiàn)租和售的二個層次。 怎樣解決租和售二個層次目標(biāo)客戶之間的矛盾，總的策略 方針是： 掌握項目的經(jīng)營調(diào)配權(quán)； 以租賃和經(jīng)營先行，展示商業(yè)街最終的業(yè)態(tài)形式，以租帶售； 設(shè)計租不如買的價格策略和營銷模式。 黃興南路步行商業(yè)街 價格基數(shù)定位及分期推廣規(guī)劃 價格基數(shù)定位： 一層： 3 萬元 /M2 二層： 萬元 /M2 三層： 萬元 /M2 四層： 萬元 /M2 分期推廣計劃： 第一期：內(nèi)部認(rèn)購期，時間： 7 月份至 8 月上旬。 2 區(qū)、 3 區(qū)、 4 區(qū)、 5 區(qū)、 8 區(qū)、 9 區(qū)南段：一層及二、三、四層?xùn)|西向各選取 25%的單位，進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，認(rèn)購前進(jìn)行一次籌碼認(rèn)購，最終抽取中 標(biāo)籌碼。 目的：試探價位、目標(biāo)群體、經(jīng)營范圍、推廣策略，為正式開盤打好堅實(shí)基礎(chǔ)。 第二期：正式發(fā)售，時間： 8 月中旬至 9 月下旬。 2 區(qū)、 3 區(qū)、 4 區(qū)、 5 區(qū)、 8 區(qū)、 9 區(qū)南段一、二、三、