【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的主要租賃對(duì)象之一，同時(shí)二期的定位牽涉到一期的調(diào)整，未6 / 55來(lái)一期將有不少商戶要進(jìn)駐二期。二、招商可行性綜合分析本項(xiàng)目招商優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)分析（SO 分析）? 存在強(qiáng)大的市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)惠州，乃至整個(gè)粵東地區(qū)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)業(yè)人口占據(jù)主要部分的區(qū)域，在這個(gè)區(qū)域的人民的收入和消費(fèi)水平都低于珠三角的其他城市，人們一般喜歡去集貿(mào)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)消費(fèi)，整個(gè)大區(qū)域中給市場(chǎng)提供了廣闊的市場(chǎng)空間，項(xiàng)目的建立與一期共同一起真正打開(kāi)粵東小商品批發(fā)市場(chǎng)。? 項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目連通義烏一期將共創(chuàng) 10 萬(wàn)平米粵東地區(qū)規(guī)模最大、產(chǎn)品最齊的一站式小商品批發(fā)采購(gòu)基地，未來(lái)建成之后將對(duì)整個(gè)惠州乃至整個(gè)粵東將造成又一次非常大的影響，在粵東地區(qū)樹(shù)立小商品標(biāo)榜，在這個(gè)有著巨大消費(fèi)群體的區(qū)域內(nèi)，呼喚小商品大市場(chǎng)的誕生，本市場(chǎng)的成立主要是延續(xù)一期小商品經(jīng)營(yíng)路線，完善經(jīng)營(yíng)品類(lèi)、健全商品結(jié)構(gòu)，共同打造粵東地區(qū)最大的小商品批發(fā)采購(gòu)市場(chǎng)。? 項(xiàng)目周?chē)呐l(fā)氛圍濃厚以項(xiàng)目的一期市場(chǎng)為中心，周?chē)呀?jīng)形成了比較成熟的批發(fā)商業(yè)氛圍，目前周邊有惠州國(guó)際電子城、惠州紡織布料城、惠州義烏小商品批發(fā)城一期、惠州農(nóng)產(chǎn)品配送中心以及正在修建的財(cái)富電子廣場(chǎng)等等，加上項(xiàng)目二期，未來(lái)區(qū)域內(nèi)將形成非常濃的批發(fā)氛圍。? 項(xiàng)目完善的軟硬件設(shè)施，將具有更大的號(hào)召力和吸引力 由于我司之前操作過(guò)惠州義烏小商品批發(fā)城一期、惠州國(guó)際電子城國(guó)際以及即將開(kāi)盤(pán)的惠州紡織布料城幾個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)在軟硬件方面還有很多需要學(xué)習(xí)和改進(jìn)的地方，根據(jù)之前操作的經(jīng)驗(yàn)，我們會(huì)借助在市場(chǎng)規(guī)劃和定位方面的7 / 55經(jīng)驗(yàn)，幫助本市場(chǎng)做的更好，在操作手法和技術(shù)上超越以上的兩個(gè)市場(chǎng)，使本項(xiàng)目真正成為惠州現(xiàn)有最新的集專業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品齊備、綜合性配套、采購(gòu)、銷(xiāo)售、展示平臺(tái)一體的專業(yè)市場(chǎng)。本項(xiàng)目在硬件設(shè)備、經(jīng)營(yíng)管理等方面的突破，將會(huì)對(duì)商戶形成強(qiáng)大號(hào)召力。? 本項(xiàng)目良好的地段和交通條件本項(xiàng)目地處惠州江北新區(qū)，占據(jù)粵東門(mén)戶的良好地理位置，門(mén)前就是貫通南北的國(guó)道，并靠近惠州火車(chē)站和長(zhǎng)途汽車(chē)站，具有非常強(qiáng)的交通輻射能力，此外江北新區(qū)也是惠州是規(guī)劃的大市場(chǎng)大物流發(fā)展的主要區(qū)域，是城市的 CBD辦公中心，隨著一個(gè)個(gè)大型的物流商業(yè)項(xiàng)目的上馬，未來(lái)區(qū)域內(nèi)的物流配套設(shè)施也將越來(lái)越齊全。本項(xiàng)目招商的劣勢(shì)和威脅分析（WT 分析）? 項(xiàng)目一期很多鋪位都是以零售為主，影響了市場(chǎng)的“批發(fā)”聲益。一期市場(chǎng)已經(jīng)形成了比較大的零售氛圍，本市場(chǎng)是個(gè)批發(fā)市場(chǎng)，本應(yīng)都是以批發(fā)為主，若是零售的現(xiàn)象太明顯，必然會(huì)影響市場(chǎng)在行業(yè)內(nèi)的聲益，從而影響項(xiàng)目后期的招商，最終導(dǎo)致很多大的批發(fā)商會(huì)因此而放棄在本市場(chǎng)進(jìn)駐。? 項(xiàng)目招商會(huì)影響一期市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目二期有不少經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的品類(lèi)都是從一期市場(chǎng)搬遷過(guò)來(lái)的，有的經(jīng)營(yíng)區(qū)是整體搬遷過(guò)來(lái)，有的是部分品類(lèi)搬遷過(guò)來(lái)進(jìn)行拓展的，搬遷到二期后，一期必定要從新招商，同時(shí)二期有免租優(yōu)惠，難保大家伙都想法設(shè)法進(jìn)駐二期市場(chǎng)，原本項(xiàng)目一期市場(chǎng)鋪位空置率就比較嚴(yán)重，搬遷之后對(duì)一期市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)造成壓力。三、項(xiàng)目招商方案市場(chǎng)招商涉及品類(lèi)針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際定位準(zhǔn)備把握市場(chǎng)的招商，市場(chǎng)主要是經(jīng)營(yíng)小商品批發(fā)，8 / 55涉及到的小商品業(yè)態(tài)有副食品、茶葉、小針織品、日化美容美發(fā)用品、窗簾、床上用品、文化用品、體育用品、玩具、茶具、陶瓷、鞋、箱包、皮具等，此外還包括五樓的餐飲休閑。招商平面圖分割? 平面分割原則① 通過(guò)平面分割將鋪位分成各種面積單位，根據(jù)各種產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)要求及價(jià)格等相關(guān)條件，合理控制鋪位面積及總值在市場(chǎng)可接受范圍內(nèi)。② 通過(guò)鋪位分割合理布置主、輔通道、人流通道、賣(mài)場(chǎng)、布局、休閑空間，為鋪位今后升值奠定硬件基礎(chǔ)，也為銷(xiāo)售創(chuàng)造了有利條件。③ 合理設(shè)置鋪位進(jìn)深、開(kāi)間比例。④ 以墻、柱為基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度。保持商場(chǎng)交通通暢與美化商場(chǎng)整體布局的同時(shí)，能兼顧人氣的集聚，使商場(chǎng)內(nèi)在人流較少的情況下不會(huì)顯得太冷清。⑤ 充分兼顧銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，鋪位分割做到可分可合“分小易售，合大好用”。 ⑥ 經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售綜合考慮，合理設(shè)置鋪位大小與總值，利于經(jīng)營(yíng)及銷(xiāo)售。注：詳細(xì)招商鋪位分割圖，我司將另外提交。四、市場(chǎng)招商目標(biāo)客戶定位一個(gè)市場(chǎng)能否良性的、可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)下去，取決于很多外在和內(nèi)在的因素。外在的因素包括項(xiàng)目自身硬件設(shè)施、地理位置、交通便利度、市場(chǎng)需求等方面，而內(nèi)在因素包括市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理能力、商場(chǎng)商戶的質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)能力、發(fā)展商對(duì)推廣方面的力度等，而商場(chǎng)商戶的經(jīng)營(yíng)能力是最重要的內(nèi)在因素，它建立在商戶實(shí)力、經(jīng)營(yíng)成本的基礎(chǔ)之上。本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，也決定自身特殊的市場(chǎng)客戶群體。經(jīng)過(guò)我司前期的市場(chǎng)調(diào)查和統(tǒng)計(jì)分析，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目招商的客戶群體主要來(lái)自以下幾個(gè)區(qū)域。9 / 55外地市場(chǎng)成為招商的主力方向。外地市場(chǎng)大多數(shù)都是非常成熟的市場(chǎng)，里面的商戶大多數(shù)都是非常有實(shí)力的商戶，特別是浙江義烏的小商品批發(fā)城內(nèi)的商戶，外地招商對(duì)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升意義重大，因此對(duì)于外地商戶的招商，應(yīng)是項(xiàng)目早期招商工作的中心，特別浙江義烏，在義烏范圍內(nèi)尋找各類(lèi)業(yè)態(tài)合適的商戶進(jìn)行洽談工作，最終完成義烏商戶的引進(jìn)以帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售以及后續(xù)的經(jīng)營(yíng)。本區(qū)域內(nèi)小商品生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷(xiāo)商及個(gè)體經(jīng)營(yíng)批發(fā)者項(xiàng)目的招商最主要的一個(gè)環(huán)節(jié)之一就是把握本地區(qū)域內(nèi)的小商品生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷(xiāo)商以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)的批發(fā)者，同時(shí)在惠州本地的臨街店面以及惠城區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)、惠東縣、博羅縣等各地進(jìn)行重點(diǎn)招商，本地招商也成為未來(lái)項(xiàng)目招商的主要重點(diǎn)之一。意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人項(xiàng)目處于惠州市新城區(qū)江北新區(qū)惠州大道旁，距離惠州火車(chē)北站、汽車(chē)北站只有不到 2 公里的距離，并且本項(xiàng)目是粵東地區(qū)乃至廣東省內(nèi)唯一一家擁有“義烏小商品”字樣的小商品市場(chǎng)，對(duì)眾多意向從事小商品業(yè)的個(gè)人將產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，在目前的一期市場(chǎng)內(nèi)就有很多以前招商時(shí)候過(guò)來(lái)創(chuàng)業(yè)的，以前都沒(méi)從商經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)從事小商品批發(fā)業(yè)成本較低，加上比較大的優(yōu)惠招商政策，那些意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人也將成為本市場(chǎng)的主力招商對(duì)象之一。五、市場(chǎng)租金水平及租金策略確定租金制定原則市場(chǎng)租金水平的確定，要考慮到市場(chǎng)周邊商業(yè)設(shè)施租金水平、現(xiàn)有同類(lèi)市場(chǎng)租金水平、業(yè)主的投資回報(bào)等諸多方面的因素，往往對(duì)商場(chǎng)的招商工作起著10 / 55重要的制約作用。本項(xiàng)目的租金的確定應(yīng)該參照從以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：? 周邊現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的租金? 項(xiàng)目一期市場(chǎng)的租金水平? 按投資回報(bào)計(jì)算的理論租金1） 周邊臨街商業(yè)設(shè)施租金水平經(jīng)過(guò)我司對(duì)項(xiàng)目周邊臨街商業(yè)設(shè)施的調(diào)查統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前江北區(qū)域內(nèi)業(yè)氣氛欠缺，云山東路、望江路等的臨街店面較多，租金水平在 6080 元/㎡?？紤]到本項(xiàng)目的地理位置，因此綜合來(lái)看：參照租金標(biāo)準(zhǔn)一：本市場(chǎng)首層的租金應(yīng)不低于 80 元/㎡月2）項(xiàng)目一期市場(chǎng)的租金水平項(xiàng)目一期市場(chǎng)一層的平均租金水平為 86 元/㎡?月，項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍已經(jīng)越來(lái)越濃厚，區(qū)域內(nèi)的發(fā)展也越來(lái)越成熟，同時(shí)項(xiàng)目緊鄰一期市場(chǎng)，考慮到項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展空間，建議：參照租金標(biāo)準(zhǔn)二：本市場(chǎng)首層的租金應(yīng)不低于 86 元/㎡月3）按 8％的投資回報(bào)計(jì)算的理論租金水平 依據(jù)我司對(duì)惠州市目前在售商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)查，再將本項(xiàng)目和在售商業(yè)項(xiàng)目在地段位置、周邊環(huán)境、定位標(biāo)準(zhǔn)等方面的綜合比較分析，本項(xiàng)目一層銷(xiāo)售表價(jià)格為 20223 元/㎡（來(lái)自第四部分售價(jià)制定） ，按照公式：月租金=銷(xiāo)售單價(jià)8%/12，則參照租金標(biāo)準(zhǔn)三：本市場(chǎng)首層租金為（202238％）/12＝134 元/㎡月4）商場(chǎng)首層租金水平的確定結(jié)合以上三個(gè)參照租金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)又考慮市場(chǎng)前期需要一定的培育時(shí)期，必須給商戶以足夠的優(yōu)惠政策，另外又從適當(dāng)降低商戶經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，將本項(xiàng)目首層租金水平確定為 134 元/平方米。5）商場(chǎng) 24 層租金水平的確定由于 24 層銷(xiāo)售模式與一層有所區(qū)別，為一次性返租 2 年，因此租金推算11 / 55也有所改變，二層的公開(kāi)銷(xiāo)售價(jià)格為 11430 元/㎡，按照公式：月租金=銷(xiāo)售單價(jià)8%/12，則二層標(biāo)準(zhǔn)租金為（114308%）/12=76 元/㎡?月，按租金折減系數(shù)為 計(jì)算，三層的標(biāo)準(zhǔn)租金為 76=53 元/㎡?月，四層的標(biāo)準(zhǔn)租金為 53=37 元/㎡?月。商場(chǎng)各個(gè)樓層的租金水平為：樓 層平均標(biāo)準(zhǔn)月租金（元/㎡月）一 層 134二 層 76三 層 53四 層 37租金策略商城在實(shí)際運(yùn)營(yíng)時(shí)將會(huì)有一個(gè)比較長(zhǎng)的啟動(dòng)期，因而要吸引一些實(shí)力租戶進(jìn)駐本商城，并且能與商城共同度過(guò)啟動(dòng)初期的艱難時(shí)期。建議本商場(chǎng)以免租的優(yōu)惠政策來(lái)吸引和穩(wěn)住商戶，使商場(chǎng)進(jìn)入良好的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。如果按照標(biāo)準(zhǔn)租金水平進(jìn)行實(shí)際招租的話，商家也不愿意承擔(dān)市場(chǎng)培育期的風(fēng)險(xiǎn)，也不會(huì)接受這樣的租金水平，進(jìn)而將不會(huì)進(jìn)駐我市場(chǎng)，從而會(huì)對(duì)招商工作不利。確定實(shí)際招商租金策略應(yīng)從以下四個(gè)方面考慮。第一個(gè)方面：放水養(yǎng)魚(yú)，培育市場(chǎng)是招租工作的關(guān)鍵，也是使一個(gè)市場(chǎng)從不旺場(chǎng)到旺場(chǎng)必須經(jīng)歷的一段時(shí)期，因而在這段時(shí)間內(nèi)我們要給以商家足夠的優(yōu)惠政策和條件，增強(qiáng)商家在此經(jīng)營(yíng)的信心。作為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，在市場(chǎng)培育期內(nèi)應(yīng)該以商場(chǎng)后期的良性經(jīng)營(yíng)為責(zé)任，從各方面為商場(chǎng)租戶考慮。第二個(gè)方面：若租金偏高，雖然商場(chǎng)可以招滿并順利開(kāi)業(yè)，但難以長(zhǎng)久興旺。12 / 55因?yàn)樵谑袌?chǎng)還不成熟的情況下，高租金無(wú)疑使商戶增加經(jīng)營(yíng)成本，生意也相對(duì)難做，這無(wú)異于“殺雞取卵” ；另外如果租金定的高，或者與惠州或周邊地區(qū)現(xiàn)有成熟的同類(lèi)商場(chǎng)租金持平，甚至還高于他們，那么在招商過(guò)程中就失去了的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，招租周期會(huì)變長(zhǎng)，推廣難度也會(huì)加大，風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增大了，不宜采取。第三個(gè)方面：商場(chǎng)培育期時(shí)的初始租金要制定得低一點(diǎn)，等商場(chǎng)做旺起來(lái)以后，再逐年上調(diào)租金，開(kāi)發(fā)商和管理公司的盈利會(huì)增加，經(jīng)營(yíng)者也較容易接受；綜合以上的分析，為了既吸引租戶進(jìn)駐我市場(chǎng)，降低他們?cè)谑鞘袌?chǎng)培育期所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又保證開(kāi)發(fā)商的租金收益及商場(chǎng)后期的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，租金必須要有一定的優(yōu)惠政策，租金的優(yōu)惠方式必須考慮到一、二期的平衡性，不能讓客戶產(chǎn)生從一期搬到二期的想法，由于本項(xiàng)目實(shí)際上是一個(gè)已經(jīng)正常經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)擴(kuò)展經(jīng)營(yíng)，優(yōu)惠的幅度不會(huì)太大。但另一方面也要考慮到副食品、茶葉等品類(lèi)的租金承受能力問(wèn)題，因此我司建議分兩個(gè)大類(lèi)來(lái)考慮：一類(lèi)：1 層副食品、茶葉類(lèi)合同簽三年，第一年免租，第二年為標(biāo)準(zhǔn)租金 6 折，第三年為標(biāo)準(zhǔn)租金 8 折二類(lèi)：2～4 層小商品類(lèi)合同簽兩年，第一年，前三個(gè)月免租，后 9 個(gè)月為標(biāo) 準(zhǔn)租金的 6 折第二年為標(biāo)準(zhǔn)租金的 8 折備注：2～4 層免租后的租金水平 應(yīng)該與一期相 應(yīng)時(shí)間的租金水平相當(dāng)。租金繳納方式：每季度一交各樓層合同期內(nèi)租金水平一覽表：13 / 55年限樓層第一年前三個(gè)月第一年后九個(gè)月第二年 第三年一期標(biāo)準(zhǔn)租金參照一層 免租134=80 元/㎡月134=107元/㎡ 月86 元 /㎡月二層 免租76=46元 /㎡ 月73=61 元/㎡月 —— 56 元 /㎡月三層 免租51=32元 /㎡ 月56=42 元/㎡月 —— 36 元 /㎡月四層 免租36=22元 /㎡ 月36=30 元/㎡月 —— 24 元 /㎡月策略說(shuō)明： 所謂免租，就是在商場(chǎng)剛開(kāi)始的一定經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，免除經(jīng)營(yíng)者繳納鋪位租金的義務(wù)。免租經(jīng)營(yíng)期從一個(gè)月到兩年不等。免租其實(shí)就是變相降低租金，以最大程度的降低經(jīng)營(yíng)成本來(lái)吸引商家承租，同時(shí)也給部分商家一個(gè)試探性經(jīng)營(yíng)的空間。六、市場(chǎng)管理費(fèi)、空調(diào)費(fèi)及其他費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法? 物業(yè)管理費(fèi)、空調(diào)費(fèi)用本項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，在考慮商場(chǎng)實(shí)際運(yùn)營(yíng)成本的基礎(chǔ)上，參照惠州本地各類(lèi)專業(yè)市場(chǎng)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體情況如下：惠州本地商場(chǎng)管理費(fèi)一覽表商場(chǎng)名稱 租賃保證金 管理費(fèi)義烏小商品批發(fā)城一期 2 個(gè)月租金 16 元/平方米月惠州國(guó)際電子城 2 個(gè)月租金 19 元/平方米月賽格（惠州）電子廣場(chǎng) 1000 元/間 10 元/平方米月通過(guò)對(duì)項(xiàng)目一期以及惠州國(guó)際電子城的操作經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，14 / 55建議本市場(chǎng)的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：20 元/平方米月其中物業(yè)管理費(fèi) 10 元/平方米月，空調(diào)費(fèi) 10 元/平方米月（最終需綜合發(fā)展商工程部核算成本來(lái)定價(jià)）注：物業(yè)管理費(fèi)包括的具體收費(fèi)內(nèi)容① 電梯、自動(dòng)扶梯運(yùn)轉(zhuǎn)、維護(hù)費(fèi)② 公共部分的水、電費(fèi)③ 商場(chǎng)清潔、保安費(fèi)④ 中央空調(diào)的日常運(yùn)轉(zhuǎn)與維護(hù)? 租賃保證金建議每間鋪位的租賃保證金為該鋪位兩個(gè)月標(biāo)準(zhǔn)租金（即租賃押金） 。但每間鋪位的租賃保證金不低于 2022 元/間。? 水費(fèi)、電費(fèi)商場(chǎng)內(nèi)的電費(fèi)（除公共部分的電費(fèi)）按照惠州市本地商業(yè)用電標(biāo)準(zhǔn)收取，由商戶根據(jù)自己的實(shí)際使用量向有關(guān)部門(mén)交納；水費(fèi)則已經(jīng)包含在管理費(fèi)中。七、租賃協(xié)議書(shū)（另行提交）八、租賃合同文本（另行提交）九、租金明細(xì)表（待確定鋪位分割及面積后提供）15 / 55第二部分 招商整合推廣策略一、招商對(duì)象的差異性推廣策略項(xiàng)目的招商對(duì)象依據(jù)經(jīng)營(yíng)定位分為三個(gè)主體部分：第一部分 外地小商品批發(fā)商第二部分 本區(qū)域內(nèi)小商品生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷(xiāo)商及個(gè)體經(jīng)營(yíng)批發(fā)者第三部分 意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人針對(duì)招商目標(biāo)群體的不同，本項(xiàng)目將制定差異性的推廣策略，以達(dá)到招商信息更好的傳達(dá)，保證招商工作的順利進(jìn)行。外地小商品批發(fā)商招商的策略外地招商成為市場(chǎng)招商的主要重點(diǎn)，外地招商主要是以招商小組的形式進(jìn)行各地招商，主要以派單宣傳為主，根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)?shù)赜羞x擇性地進(jìn)行廣告宣傳。項(xiàng)目的副食