【文章內(nèi)容簡介】 年 3月 現(xiàn)在均價(jià)： 5500元 /㎡名匯城市花園“ 翠堤水岸 ” 花園洋房，共 1128套產(chǎn)品類型：多層、低層；推售時(shí)間：2023年均價(jià)： 4200元 /㎡南海碧桂園房地產(chǎn)市場41突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 4. 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)大瀝鎮(zhèn)普通住宅套均成交面積信息統(tǒng)計(jì)大面積單位需求增大，產(chǎn)品主力供應(yīng)面積為大面積單位需求增大，產(chǎn)品主力供應(yīng)面積為 130160平米平米房地產(chǎn)市場42突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 4. 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)n大瀝街道 市場均價(jià)低，豐厚的居民消費(fèi)能力實(shí)現(xiàn)了客戶群對大面積單位的需求，套均面積需求在 130160平方米之間。 06年南海碧桂園 “ 翠堤水岸 ” 戶型面積包括 7080㎡二房， 133㎡三房和 155250㎡四房以上； 07年名匯城市花園和海琴軒成交單位以三房 130㎡以上為主。n黃岐、鹽步 集中了大瀝大部分的外來發(fā)展商，產(chǎn)品檔次高、結(jié)構(gòu)豐富，憑借與廣州約一半的價(jià)格差距，吸引了約 6成廣州客源。因此相對充裕的資金與低價(jià)位，實(shí)現(xiàn)了廣州客戶 100120㎡的大面積需求。房地產(chǎn)市場43突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 5. 客源流向客源流向大瀝本地人購房外流現(xiàn)象嚴(yán)重，外來移民是大瀝商品房購買主體大瀝本地人購房外流現(xiàn)象嚴(yán)重，外來移民是大瀝商品房購買主體房地產(chǎn)市場44突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 5. 客源流向客源流向o 大瀝街道污染嚴(yán)重的居住環(huán)境、雜亂的治安氛圍和低檔次、高密度的樓盤素質(zhì)導(dǎo)致客戶外流現(xiàn)象嚴(yán)重；o 本地高端客戶群除通過村鎮(zhèn)土地競拍自建房，普遍在南國桃園、獅山、丹灶或桂城置業(yè)。外來高端城鎮(zhèn)移民是大瀝商品房成交最活躍的群體，大部分都會在大瀝城鎮(zhèn)置業(yè)，占大瀝購房群體的 6成；自建房房地產(chǎn)市場45突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 6. 土地供應(yīng)土地供應(yīng)大瀝鎮(zhèn) 2023年度經(jīng)營性用地指標(biāo)一覽表 (單位：公頃 )可開發(fā)土地資源少，可開發(fā)土地資源少， 舊城改造舊城改造 ”” 盤活土地盤活土地房地產(chǎn)市場46突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 47突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 o土地供應(yīng)日益緊缺 ,；特別是大瀝街鎮(zhèn)，更是 “ 寸土尺金 ” ，稀缺性將極大提升新房地產(chǎn)項(xiàng)目的升值、投資潛力；o大瀝城鎮(zhèn)舊物業(yè)大多建于 20年前，建造檔次低，現(xiàn)正是合同到期或?qū)⒔狡诘臅r(shí)間。在土地供應(yīng)緊缺的情況下，全城掀起了大規(guī)模的 “ 舊城改造 ” ，置業(yè)需求日益膨脹； 6. 土地供應(yīng)土地供應(yīng)房地產(chǎn)市場48突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 7. 政策影響政策影響大瀝街道在售樓盤少，成交量、價(jià)格受供應(yīng)影響大，大瀝街道在售樓盤少，成交量、價(jià)格受供應(yīng)影響大，政策影響不明顯。政策影響不明顯。房地產(chǎn)市場l 3月，物權(quán)法正式公布；l 5月，上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率 27個(gè)基點(diǎn)；l 6月，明確房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格應(yīng)當(dāng)包括房屋的裝修費(fèi)用；l 7月，第二次上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率 27個(gè)基點(diǎn)；l 8月，住房公積金貸款上限提至 20萬；l 9月， “ 二套房 ” 貸款首付款比例和利率水平提高；l 10月，存款準(zhǔn)備金上調(diào)至13%；49突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 8. 政策對鹽步、黃岐的影響政策對鹽步、黃岐的影響黃岐價(jià)格持續(xù)攀升，受政策影響不明顯黃岐價(jià)格持續(xù)攀升，受政策影響不明顯房地產(chǎn)市場50突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 8. 政策對鹽步、黃岐的影響政策對鹽步、黃岐的影響鹽步臨近廣州，以廣州為風(fēng)向標(biāo)，受政策影響明顯鹽步臨近廣州，以廣州為風(fēng)向標(biāo)，受政策影響明顯房地產(chǎn)市場51突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 9. 未來新政預(yù)測及分析未來新政預(yù)測及分析新政一： 20232023年可能開征 “ 保有稅 ”目的：針對戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用，鼓勵(lì)購買中小套型住宅，促進(jìn)理性購房。預(yù)測：保有稅 144M2可能是起征面積，稅率大概在 %左右。影響：對整個(gè)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，持續(xù)征收的原則將迫使購房投資和消費(fèi)回歸理性空間。新政二： “ 兩稅合并 ” ，明年賣樓省稅費(fèi)利好：調(diào)低了稅率，擴(kuò)大了開發(fā)商利潤空間。預(yù)測： 927放貸新政后，市場成交量下降。購房者和發(fā)展商形成角力的狀態(tài)。對于已完成今年目標(biāo)，實(shí)力雄厚的發(fā)展商預(yù)計(jì)會繼續(xù)控貨，以期待明年更大的利潤空間。n大瀝街道受土地供應(yīng)限制，房地產(chǎn)市場供應(yīng)少，受政策影響不明顯。大瀝街道受土地供應(yīng)限制，房地產(chǎn)市場供應(yīng)少，受政策影響不明顯。n相對本項(xiàng)目，相對本項(xiàng)目， ““ 保有稅保有稅 ”” 的實(shí)施將產(chǎn)生一定的影響，但大瀝鎮(zhèn)強(qiáng)民富的的實(shí)施將產(chǎn)生一定的影響，但大瀝鎮(zhèn)強(qiáng)民富的市場特征將對項(xiàng)目提供充足的支撐市場特征將對項(xiàng)目提供充足的支撐 .房地產(chǎn)市場52突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 小結(jié)l房地產(chǎn)成交活躍，供應(yīng)缺口導(dǎo)致價(jià)格上漲幅度大l房地產(chǎn)受政策影響較弱l房地產(chǎn)成交活躍，供應(yīng)缺口導(dǎo)致價(jià)格上漲幅度大l市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以中低端為主，高端產(chǎn)品匱乏房地產(chǎn)市場53突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 Part5 典型個(gè)盤54突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 南海桂城佛山禪城10分鐘15分鐘大瀝 鹽步 黃歧天安鴻基花園o地理位置：南國桃園東門o發(fā) 展 商：天安（廣州）投資有限公司o占地面積： 900畝o總建面積： 18萬㎡o容 積 率： o綠 化 率： %o總 戶 數(shù)： 1000多戶o產(chǎn)品類型 : 別墅、公o入市時(shí)間： 2023年年底o(hù)配套： 23000平方米天然湖泊； 4500㎡星級陽光會所； 4800平方米商業(yè)中心 典型外流個(gè)盤，典型外流個(gè)盤， 7成客戶來自大瀝成客戶來自大瀝個(gè)盤分析55突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以 260500㎡別墅為主㎡別墅為主天安鴻基花園個(gè)盤分析56突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 風(fēng)格各異的別墅，突顯主人風(fēng)情萬種的個(gè)性與審美風(fēng)格各異的別墅，突顯主人風(fēng)情萬種的個(gè)性與審美天安鴻基花園個(gè)盤分析57突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 l座落于南國桃園內(nèi)，環(huán)境資源優(yōu)越；l離大瀝僅十分鐘車程，生活、工作游刃有余；l以 3個(gè)近 6萬㎡天然湖泊為中心，別墅依山就勢，各自擁有獨(dú)立、優(yōu)美的景觀元素；l超低密度、超高綠化率、超強(qiáng)可塑性，切合客戶群需求；l大型、高檔次而充滿異國情調(diào)的配套設(shè)施，滿足業(yè)主一切生活、娛樂所需。 —— 環(huán)境為項(xiàng)目最大亮點(diǎn)；環(huán)境為項(xiàng)目最大亮點(diǎn)； —— 為突顯身份、個(gè)性，客戶不惜重金打造，房為突顯身份、個(gè)性，客戶不惜重金打造，房子內(nèi)外兼修。子內(nèi)外兼修。天安鴻基花園個(gè)盤分析58突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 o地理位置：大瀝鎮(zhèn)雅瑤桂和路o發(fā) 展 商：碧桂園集團(tuán)o代 理 商：自銷o總建面積： ㎡o總 戶 數(shù)： 3000戶o產(chǎn)品類型 : 別墅、洋房o建筑風(fēng)格：歐式o入市時(shí)間： 2023年 1月———— 未來項(xiàng)目最大競爭對手未來項(xiàng)目最大競爭對手基本信息南海碧桂園南海碧桂園個(gè)盤分析59突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 產(chǎn)品分析 “ 陽光花海 ” 浪漫陽光別墅 ， 2023年 1月 1日開賣l聯(lián)排別墅為主，少量獨(dú)立別墅；l面積： 238378㎡，花園 75350㎡；l均價(jià)：聯(lián)排別墅 40006000元 /㎡ ，獨(dú)立別墅 75008500元 /㎡ 南海碧桂園南海碧桂園個(gè)盤分析60突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 “ 翠堤水岸 ” 花園洋房 1128套， 2023年五一開賣產(chǎn)品分析南海碧桂園南海碧桂園l17棟 11層 “ 大戶人家 ” 洋房、 11棟低層洋房、 1棟復(fù)式洋房；l主力戶型： 155～ 250㎡ 四房、五房單位l均價(jià)： 4200元 /㎡（帶裝修）l主力客戶群：雅瑤當(dāng)?shù)鼐用?、公?wù)員，廣州客戶較少個(gè)盤分析61突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 “ 藍(lán)天山畔 ” 一期 ， 2023年五一開賣產(chǎn)品分析南海碧桂園南海碧桂園l 80套聯(lián)排別墅 l 戶型： 335378㎡，七房、九房二廳， l 均價(jià)： 5000元 /㎡（帶裝修）個(gè)盤分析62突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 “ 藍(lán)天山畔 ” 二期 ， 2023年二月開賣l 49套獨(dú)立別墅 l 戶型： 400806㎡，七 /八 /十房二廳l 均價(jià)： 5000元 /㎡（帶裝修）l 銷售情況： 12月 1日銷售 22套產(chǎn)品分析南海碧桂園南海碧桂園63突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 小結(jié)小結(jié)l 大瀝鎮(zhèn)稀缺別墅產(chǎn)品，自住、投資相宜；l