某廣場商業(yè)物業(yè)部分整合營銷企劃方案(編輯修改稿)
2025-05-28 01:39 本頁面
【文章內容簡介】 物業(yè)優(yōu)勢，因此項目商業(yè)價值的挖掘、提升、創(chuàng)造、想象空間非常大。（2） 項目巨大的建筑規(guī)模以及標志性意義對街區(qū)功能以及城市規(guī)劃都會產生一定的影響，加之政府對城市的建設改造，地塊的自然價值有進一步提升的潛能。（3） 南寧市傳統(tǒng)商圈在經營品種、手法、理念上多年來沒有根本改變，新的商業(yè)發(fā)展形式、新興商圈的興起與形成給項目留下了巨大的發(fā)展經營空間。 抗 性：（1） 項目有較多的高層商鋪，為促進銷售，導致市場培育工作、商業(yè)經營工作的壓力進一步增加；而大多數發(fā)展商不具備商業(yè)經驗，商業(yè)本身的業(yè)態(tài)與制態(tài)無時不刻地處于發(fā)展與變化中，強化了風險。（2） 競爭對手“根德商業(yè)街”如果同時推出，兩項目商業(yè)物業(yè)合計9萬平方米，導致前期對投資客戶的爭奪十分激烈。（二） 項目的市場定位通過對南寧市零售百貨業(yè)的調查以及項目的優(yōu)劣勢對比判斷，項目的市場定位凸顯：市場定位：廣西具有劃時代意義的綜合性商業(yè)中心、南寧新世紀商圈的旗艦，全天候、全功能的商業(yè)文化消費服務中心。建筑定位：南寧市的地標性建筑物。形象定位：高檔商業(yè)物業(yè)形象。經營定位：中高檔定位、突出品牌自營。（三） 產品的策劃及思路商業(yè)物業(yè)的產品構成有別于其它物業(yè)，主要分為硬件、軟件兩部分。硬件主要是物業(yè)設計方案；而軟件商場經營規(guī)劃較之硬件設施更加重要。 硬件產品分析（1） 項目地塊臨街面寬，縱深小，這是地塊的一大優(yōu)勢。在商業(yè)布局模式中，“商業(yè)街”比“商業(yè)城”更具商業(yè)價值，是吸引人氣、集聚人流，提升商鋪含金量的有效策略。項目物業(yè)的一層應從“街”的角度切入分析，通過對建筑空間的轉換，商業(yè)價值最大化原則得到實現。從功能上看，一層商鋪等同于地（街）鋪，二層商鋪等同于一層商鋪；從物業(yè)售價上看，銷售價值得到大幅提高。通過對一層“步行街”的空間設計與業(yè)態(tài)選擇的規(guī)劃，使一層店面無商業(yè)死角，人流得到連接，避免了三級鋪面的出現。（2） 產品建議：發(fā)揮一層的最大商業(yè)價值，突破傳統(tǒng)商場的框架模式，在建筑設計上將一層架空，操作形式上由封閉商場轉換為全天候、生態(tài)型的商業(yè)步行街。形成高檔購物、娛樂、休閑場所，能最大限度地吸引、積聚人流，成為城市景點，對項目商場、酒店、住宅、公寓等功能物業(yè)起到很好的支撐作用。（3） 對新民南路進行“綠街”建設規(guī)劃，形成新民路綠化長廊，提升地段商業(yè)、人文、生態(tài)水準，提升地段價值，突出廣場中心、峰點地位，同時解決項目南端商業(yè)人氣不足問題。 軟件（即商場經營規(guī)劃）（1） 包括：品種、布局、管理、服務等。華星時代廣場應建成突出品牌、各類品牌商業(yè)及品牌商品云集、層層主題鮮明、各自獨立經營管理、統(tǒng)一服務推廣的大型、中高檔商場化的市場。（2） 依托項目具有優(yōu)越的硬件條件優(yōu)勢，引進大型著名商業(yè)品牌，可以馬上形成華星時代廣場的商業(yè)品牌，增強綜合競爭優(yōu)勢，并可避免與競爭對手的直接沖突，縮短商業(yè)市場的培育周期。將極大的吸引投資者的關注，相對于出租給眾多經營戶或自行經營，具有不可比擬的優(yōu)越性。（四） 企劃的核心及市場競爭的策略 企劃的核心商業(yè)物業(yè)是房地產+商業(yè)，其價值主要在于商業(yè)模式的含金量。分析項目的主要競爭對手“根德商業(yè)街”，其70%的商業(yè)價值含量在于其商業(yè)自然價值（人流量、商業(yè)繁華程度）之中，本項目的商業(yè)自然價值含量無法與其相比。項目的優(yōu)勢存在于后期商業(yè)策劃價值上。因此如何最大化的提升占項目總價值70%的商業(yè)策劃價值成為關鍵。所以項目策劃的核心是：（1） 全方位、多角度的挖掘、提升、創(chuàng)造項目的商業(yè)價值。（2） 整合社會資源、自然資源提升地塊價值。 市場競爭策略（1） 品牌帶物業(yè)策略：在經濟全球化、加入WTO的背景下，項目的運作視野需最大限度的拓展，必須跳出南寧看南寧，跳出房地產做房地產，充分整合國際、國內兩個市場的兩種資源，才有可能極大地提升項目檔次和附加值，實現整體項目的效益最大化。依托項目的硬件優(yōu)勢資源，吸引和優(yōu)先鎖定的客戶目標依次是：世界級巨頭（如零售業(yè)的沃爾瑪、麥德龍、西爾斯、凱馬特、家樂福、大榮等，餐飲業(yè)的麥當勞、肯德基、快樂假日等）→國內商業(yè)巨頭（如上海聯(lián)華、王府井等）→區(qū)內外投資商→區(qū)內外經營戶。知名企業(yè)、知名品牌的進入，才具有競爭優(yōu)勢，形成持久競爭力。強勢品牌+規(guī)模優(yōu)勢，實現項目高起點優(yōu)勢和多贏優(yōu)勢。（2） 培育市場，經營同步帶銷售的策略：準確進行業(yè)態(tài)、制態(tài)定位，營造專業(yè)規(guī)模，使商場做到層層有專業(yè)，項項是老大，培育經營并做旺商場，使優(yōu)勢一旦形成，便根植于此，形成持久競爭力，拉動中高層商鋪的銷售與售價。（3） 擴大客源群體策略：立足區(qū)域商業(yè)，拓展市場空間，使項目建立在更廣泛的市場基礎上。（4） 準確進行功能定位，營造物業(yè)綜合優(yōu)勢，提升商業(yè)文化，使項目融購物與商業(yè)文化等于一體，提高美譽度和知名度，增強整體競爭力。三、 項目品牌形象的策劃“華星”品牌及其延展“華星時代廣場”品牌是“華星”品牌的延展，挖掘“華星時代廣場”品牌的獨特內涵，確定品牌理念和創(chuàng)意定位，借助全方位的信息傳達，清晰、準確地展現，使“華星時代廣場”與南寧市“新世紀商圈旗艦”形象相暉映?！叭A星時代廣場”品牌以“引領現
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