某廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)部分整合營(yíng)銷(xiāo)企劃方案(編輯修改稿)
2025-05-28 01:39 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 物業(yè)優(yōu)勢(shì)，因此項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的挖掘、提升、創(chuàng)造、想象空間非常大。（2） 項(xiàng)目巨大的建筑規(guī)模以及標(biāo)志性意義對(duì)街區(qū)功能以及城市規(guī)劃都會(huì)產(chǎn)生一定的影響，加之政府對(duì)城市的建設(shè)改造，地塊的自然價(jià)值有進(jìn)一步提升的潛能。（3） 南寧市傳統(tǒng)商圈在經(jīng)營(yíng)品種、手法、理念上多年來(lái)沒(méi)有根本改變，新的商業(yè)發(fā)展形式、新興商圈的興起與形成給項(xiàng)目留下了巨大的發(fā)展經(jīng)營(yíng)空間。 抗 性：（1） 項(xiàng)目有較多的高層商鋪，為促進(jìn)銷(xiāo)售，導(dǎo)致市場(chǎng)培育工作、商業(yè)經(jīng)營(yíng)工作的壓力進(jìn)一步增加；而大多數(shù)發(fā)展商不具備商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)本身的業(yè)態(tài)與制態(tài)無(wú)時(shí)不刻地處于發(fā)展與變化中，強(qiáng)化了風(fēng)險(xiǎn)。（2） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“根德商業(yè)街”如果同時(shí)推出，兩項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)合計(jì)9萬(wàn)平方米，導(dǎo)致前期對(duì)投資客戶(hù)的爭(zhēng)奪十分激烈。（二） 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位通過(guò)對(duì)南寧市零售百貨業(yè)的調(diào)查以及項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比判斷，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位凸顯：市場(chǎng)定位：廣西具有劃時(shí)代意義的綜合性商業(yè)中心、南寧新世紀(jì)商圈的旗艦，全天候、全功能的商業(yè)文化消費(fèi)服務(wù)中心。建筑定位：南寧市的地標(biāo)性建筑物。形象定位：高檔商業(yè)物業(yè)形象。經(jīng)營(yíng)定位：中高檔定位、突出品牌自營(yíng)。（三） 產(chǎn)品的策劃及思路商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)品構(gòu)成有別于其它物業(yè)，主要分為硬件、軟件兩部分。硬件主要是物業(yè)設(shè)計(jì)方案；而軟件商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃較之硬件設(shè)施更加重要。 硬件產(chǎn)品分析（1） 項(xiàng)目地塊臨街面寬，縱深小，這是地塊的一大優(yōu)勢(shì)。在商業(yè)布局模式中，“商業(yè)街”比“商業(yè)城”更具商業(yè)價(jià)值，是吸引人氣、集聚人流，提升商鋪含金量的有效策略。項(xiàng)目物業(yè)的一層應(yīng)從“街”的角度切入分析，通過(guò)對(duì)建筑空間的轉(zhuǎn)換，商業(yè)價(jià)值最大化原則得到實(shí)現(xiàn)。從功能上看，一層商鋪等同于地（街）鋪，二層商鋪等同于一層商鋪；從物業(yè)售價(jià)上看，銷(xiāo)售價(jià)值得到大幅提高。通過(guò)對(duì)一層“步行街”的空間設(shè)計(jì)與業(yè)態(tài)選擇的規(guī)劃，使一層店面無(wú)商業(yè)死角，人流得到連接，避免了三級(jí)鋪面的出現(xiàn)。（2） 產(chǎn)品建議：發(fā)揮一層的最大商業(yè)價(jià)值，突破傳統(tǒng)商場(chǎng)的框架模式，在建筑設(shè)計(jì)上將一層架空，操作形式上由封閉商場(chǎng)轉(zhuǎn)換為全天候、生態(tài)型的商業(yè)步行街。形成高檔購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑場(chǎng)所，能最大限度地吸引、積聚人流，成為城市景點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目商場(chǎng)、酒店、住宅、公寓等功能物業(yè)起到很好的支撐作用。（3） 對(duì)新民南路進(jìn)行“綠街”建設(shè)規(guī)劃，形成新民路綠化長(zhǎng)廊，提升地段商業(yè)、人文、生態(tài)水準(zhǔn)，提升地段價(jià)值，突出廣場(chǎng)中心、峰點(diǎn)地位，同時(shí)解決項(xiàng)目南端商業(yè)人氣不足問(wèn)題。 軟件（即商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃）（1） 包括：品種、布局、管理、服務(wù)等。華星時(shí)代廣場(chǎng)應(yīng)建成突出品牌、各類(lèi)品牌商業(yè)及品牌商品云集、層層主題鮮明、各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一服務(wù)推廣的大型、中高檔商場(chǎng)化的市場(chǎng)。（2） 依托項(xiàng)目具有優(yōu)越的硬件條件優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)大型著名商業(yè)品牌，可以馬上形成華星時(shí)代廣場(chǎng)的商業(yè)品牌，增強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并可避免與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的直接沖突，縮短商業(yè)市場(chǎng)的培育周期。將極大的吸引投資者的關(guān)注，相對(duì)于出租給眾多經(jīng)營(yíng)戶(hù)或自行經(jīng)營(yíng)，具有不可比擬的優(yōu)越性。（四） 企劃的核心及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的策略 企劃的核心商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)+商業(yè)，其價(jià)值主要在于商業(yè)模式的含金量。分析項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“根德商業(yè)街”，其70%的商業(yè)價(jià)值含量在于其商業(yè)自然價(jià)值（人流量、商業(yè)繁華程度）之中，本項(xiàng)目的商業(yè)自然價(jià)值含量無(wú)法與其相比。項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)存在于后期商業(yè)策劃價(jià)值上。因此如何最大化的提升占項(xiàng)目總價(jià)值70%的商業(yè)策劃價(jià)值成為關(guān)鍵。所以項(xiàng)目策劃的核心是：（1） 全方位、多角度的挖掘、提升、創(chuàng)造項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。（2） 整合社會(huì)資源、自然資源提升地塊價(jià)值。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略（1） 品牌帶物業(yè)策略：在經(jīng)濟(jì)全球化、加入WTO的背景下，項(xiàng)目的運(yùn)作視野需最大限度的拓展，必須跳出南寧看南寧，跳出房地產(chǎn)做房地產(chǎn)，充分整合國(guó)際、國(guó)內(nèi)兩個(gè)市場(chǎng)的兩種資源，才有可能極大地提升項(xiàng)目檔次和附加值，實(shí)現(xiàn)整體項(xiàng)目的效益最大化。依托項(xiàng)目的硬件優(yōu)勢(shì)資源，吸引和優(yōu)先鎖定的客戶(hù)目標(biāo)依次是：世界級(jí)巨頭（如零售業(yè)的沃爾瑪、麥德龍、西爾斯、凱馬特、家樂(lè)福、大榮等，餐飲業(yè)的麥當(dāng)勞、肯德基、快樂(lè)假日等）→國(guó)內(nèi)商業(yè)巨頭（如上海聯(lián)華、王府井等）→區(qū)內(nèi)外投資商→區(qū)內(nèi)外經(jīng)營(yíng)戶(hù)。知名企業(yè)、知名品牌的進(jìn)入，才具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成持久競(jìng)爭(zhēng)力。強(qiáng)勢(shì)品牌+規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高起點(diǎn)優(yōu)勢(shì)和多贏優(yōu)勢(shì)。（2） 培育市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)同步帶銷(xiāo)售的策略：準(zhǔn)確進(jìn)行業(yè)態(tài)、制態(tài)定位，營(yíng)造專(zhuān)業(yè)規(guī)模，使商場(chǎng)做到層層有專(zhuān)業(yè)，項(xiàng)項(xiàng)是老大，培育經(jīng)營(yíng)并做旺商場(chǎng)，使優(yōu)勢(shì)一旦形成，便根植于此，形成持久競(jìng)爭(zhēng)力，拉動(dòng)中高層商鋪的銷(xiāo)售與售價(jià)。（3） 擴(kuò)大客源群體策略：立足區(qū)域商業(yè)，拓展市場(chǎng)空間，使項(xiàng)目建立在更廣泛的市場(chǎng)基礎(chǔ)上。（4） 準(zhǔn)確進(jìn)行功能定位，營(yíng)造物業(yè)綜合優(yōu)勢(shì)，提升商業(yè)文化，使項(xiàng)目融購(gòu)物與商業(yè)文化等于一體，提高美譽(yù)度和知名度，增強(qiáng)整體競(jìng)爭(zhēng)力。三、 項(xiàng)目品牌形象的策劃“華星”品牌及其延展“華星時(shí)代廣場(chǎng)”品牌是“華星”品牌的延展，挖掘“華星時(shí)代廣場(chǎng)”品牌的獨(dú)特內(nèi)涵，確定品牌理念和創(chuàng)意定位，借助全方位的信息傳達(dá)，清晰、準(zhǔn)確地展現(xiàn)，使“華星時(shí)代廣場(chǎng)”與南寧市“新世紀(jì)商圈旗艦”形象相暉映?！叭A星時(shí)代廣場(chǎng)”品牌以“引領(lǐng)現(xiàn)
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