某廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)部分整合營(yíng)銷(xiāo)企劃方案-wenkub
2023-05-16 01:39:39 本頁(yè)面
【正文】 、夢(mèng)之島百貨、永嘉名店廣場(chǎng)和“華星時(shí)代廣場(chǎng)”等地帶組成，以經(jīng)營(yíng)中、高檔商品為主，顧客群體多為城市白領(lǐng)和高收入階層。（5） 潛在的威脅來(lái)源于根德商業(yè)街，其地塊位于南寧市CBD中心領(lǐng)地，人流、車(chē)流、物流形成的商氣、人氣是其它地塊無(wú)法比擬的，與本項(xiàng)目基本持平，商業(yè)價(jià)值人心所向。（2） 除了新萬(wàn)通和WTO世貿(mào)商城兩個(gè)樓盤(pán)經(jīng)營(yíng)慘敗之外，其余樓盤(pán)的銷(xiāo)售狀況均比較好。綜上所述，南寧市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)定位與政府部門(mén)發(fā)展大市場(chǎng)的思路相符。廣西要按照大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的方向構(gòu)造開(kāi)放、通暢、高效的商品流通體系，南寧市將形成立足廣西、輻射西南、聯(lián)網(wǎng)華南及全國(guó)的商流、物流中心。據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布，比上年增長(zhǎng)10%，%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7,906元，增長(zhǎng)6. 15%?？偨ㄖ娣e48,322㎡（已扣除中庭面積），各層建筑面積分布如下：1F建筑面積：10,061㎡2F建筑面積： 9,572㎡3F建筑面積： 9,812㎡4F建筑面積： 9,545㎡5F建筑面積： 9,332㎡特征： 商業(yè)臨街面310米，縱深50—60米，是典型的“金角銀邊”型地塊；單層建筑面積9,000平方米以上，屬大型、長(zhǎng)條形商業(yè)建筑，這是布局設(shè)計(jì)考慮的重要因素。地址：南寧市新民南路與七星路交匯處。規(guī)模：占地面積17,300㎡，總建筑面積153,000㎡。設(shè)計(jì)：集商場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)酒店、商務(wù)公寓、住宅功能為一體的大型綜合性商業(yè)主導(dǎo)型建筑。（2） 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，商貿(mào)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有舉足輕重的地位。（4） 房地產(chǎn)銷(xiāo)售形勢(shì)喜人，產(chǎn)銷(xiāo)兩旺。這些因素為項(xiàng)目的運(yùn)作提供了可靠的外部經(jīng)營(yíng)投資環(huán)境。好銷(xiāo)樓盤(pán)均有一個(gè)共性就是一、二層好銷(xiāo)，四、五層剩余較多，說(shuō)明投資客對(duì)三層以上信心不足，因而后期經(jīng)營(yíng)相當(dāng)重要。交通堵塞及周邊商業(yè)檔次較低是根德唯一不足之處，只有通過(guò)嚴(yán)密的策劃及后期的經(jīng)營(yíng)才能把投資客給吸引過(guò)來(lái)。本區(qū)域涵蓋興寧、新城兩區(qū)，其中新城區(qū)面積24平方公里，居民人均可支配收入7,542元（2000年數(shù)據(jù)）。③ 新興商圈它代表的是一種新的商業(yè)氛圍，一個(gè)向上的、發(fā)展的商業(yè)基地，中高檔商品為主，周邊品牌店云集，區(qū)域內(nèi)生活水平及人文環(huán)境較高，吸引著大量的人流與物流，但外地客戶(hù)、流動(dòng)人口相對(duì)較少。 圈內(nèi)現(xiàn)狀分析（1） 夢(mèng)之島購(gòu)物中心：經(jīng)營(yíng)中、高檔商品，實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，知名度較高，已搶占市場(chǎng)先機(jī)。 圈內(nèi)動(dòng)態(tài)。我國(guó)加入WTO和西部大開(kāi)發(fā)將進(jìn)一步擴(kuò)大外商投資領(lǐng)域，國(guó)務(wù)院《關(guān)于實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)若干政策措施的通知》已將外商對(duì)商業(yè)零售企業(yè)投資的試點(diǎn)擴(kuò)大到省會(huì)和自治區(qū)首府城市，并有政策傾斜?？梢灶A(yù)測(cè)，隨著中國(guó)加入WTO，外部資源（資金、品牌和管理模式）進(jìn)入南寧將不可避免，南寧市目前的商圈格局將面臨重新整合。（三）、結(jié)論與建議 規(guī)模較大，設(shè)計(jì)超前，融入新興商圈，充當(dāng)旗艦，引領(lǐng)現(xiàn)代生活。 隨著外資不斷涌入，行業(yè)間各大商場(chǎng)間的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。（2） 地塊的臨街面寬，縱深小，位于十字路口，交通通達(dá)性好，是一塊不可多得的商業(yè)用地，利于商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)。（6） 加入WTO后，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)外商業(yè)巨頭將紛紛搶灘南寧，項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地段位置，良好的硬件設(shè)施及形象，對(duì)他們應(yīng)該有很強(qiáng)的吸引力。項(xiàng)目規(guī)模的優(yōu)勢(shì)相應(yīng)帶來(lái)的是風(fēng)險(xiǎn)的增加。項(xiàng)目又有規(guī)模及綜合物業(yè)優(yōu)勢(shì)，因此項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的挖掘、提升、創(chuàng)造、想象空間非常大。（2） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“根德商業(yè)街”如果同時(shí)推出，兩項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)合計(jì)9萬(wàn)平方米，導(dǎo)致前期對(duì)投資客戶(hù)的爭(zhēng)奪十分激烈。經(jīng)營(yíng)定位：中高檔定位、突出品牌自營(yíng)。在商業(yè)布局模式中，“商業(yè)街”比“商業(yè)城”更具商業(yè)價(jià)值，是吸引人氣、集聚人流，提升商鋪含金量的有效策略。（2） 產(chǎn)品建議：發(fā)揮一層的最大商業(yè)價(jià)值，突破傳統(tǒng)商場(chǎng)的框架模式，在建筑設(shè)計(jì)上將一層架空，操作形式上由封閉商場(chǎng)轉(zhuǎn)換為全天候、生態(tài)型的商業(yè)步行街。華星時(shí)代廣場(chǎng)應(yīng)建成突出品牌、各類(lèi)品牌商業(yè)及品牌商品云集、層層主題鮮明、各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一服務(wù)推廣的大型、中高檔商場(chǎng)化的市場(chǎng)。分析項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“根德商業(yè)街”，其70%的商業(yè)價(jià)值含量在于其商業(yè)自然價(jià)值（人流量、商業(yè)繁華程度）之中，本項(xiàng)目的商業(yè)自然價(jià)值含量無(wú)法與其相比。（2） 整合社會(huì)資源、自然資源提升地塊價(jià)值。強(qiáng)勢(shì)品牌+規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高起點(diǎn)優(yōu)勢(shì)和多贏優(yōu)勢(shì)。三、 項(xiàng)目品牌形象的策劃“華星”品牌及其延展“華星時(shí)代廣場(chǎng)”品牌是“華星”品牌的延展，挖掘“華星時(shí)代廣場(chǎng)”品牌的獨(dú)特內(nèi)涵，確定品牌理念和創(chuàng)意定位，借助全方位的信息傳達(dá)，清晰、準(zhǔn)確地展現(xiàn)，使“華星時(shí)代廣場(chǎng)”與南寧市“新世紀(jì)商圈旗艦”形象相暉映。銷(xiāo)售率高，不沉淀利潤(rùn)。核心利益點(diǎn)：選址—商場(chǎng)能否做旺。（二） 商業(yè)物業(yè)賣(mài)的是一種商業(yè)模式、商業(yè)未來(lái)。具體營(yíng)銷(xiāo)策略如下： 運(yùn)用公共媒體的炒作，充分而具體的描繪未來(lái)商業(yè)模式，以及由此帶來(lái)人流匯聚的盛況，展現(xiàn)美好前景，提升物業(yè)的價(jià)值，沖擊投資者的感知閥門(mén)，吸引關(guān)注眼球?！?引導(dǎo)時(shí)代消費(fèi)潮流的商業(yè)文化消費(fèi)服務(wù)中心，高附加值商業(yè)模式，造就高價(jià)值物業(yè)，高投資回報(bào)。 “放水
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