【文章內(nèi)容簡介】 不足問題就變得十分重要。如果通過有效的政策引導，規(guī)范三級市場秩序，將會對增量市場起到更大的拉動作用。而且，政府有關(guān)部門已經(jīng)把搞好三級市場提到了議事日程上，2002年我市房地產(chǎn)三級市場將日趨活躍。原有住房處置問題的解決，對二級市場定有推動作用。227工資將調(diào)整，資金將有增量 今年，機關(guān)企事業(yè)單位職工基本工資和機關(guān)事業(yè)單位離退休人員退休費都將上調(diào)，將直接提高社會購買力，相應公積金繳存基數(shù)也會上調(diào)。資金的持續(xù)涌入，對保持住宅市場的購買力將起到很大作用。23不利因素231拆遷面積減少：拆遷面積減少，特別是拆遷計劃中公建比例加大,將對增量市場產(chǎn)生影響。，,。這個因素不容忽視。232金融政策怎樣進一步支持 2001年6月文件使房地產(chǎn)的資金鏈出現(xiàn)裂痕，既影響了開發(fā)商的資金來源，又影響了百姓的購房資金。銀行對房地產(chǎn)項目貸款“惜貸”現(xiàn)象嚴重，住房貸款的利息偏高，年限短、成數(shù)低，種類少，不能滿足市場的要求。房市的火爆需要金融的大力支持。223 跟風現(xiàn)象會使判斷失誤：由于2000與2001年銷售情況向好,可能會使業(yè)內(nèi)有跟風心理。,恐難消化增量，再創(chuàng)輝煌。233房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象有所放大：持續(xù)兩年的600萬平米以上的銷量使許多開發(fā)商以為房地產(chǎn)的第二個春天已經(jīng)來臨，實則不然，市場上還有大量的空置房存在，上揚的房地產(chǎn)指數(shù)是靠新開工面積和投資拉上去的，在股市中這招叫“拉高出貨”。由于市場上主力的實際項目運作水平并無實際進展，許多產(chǎn)品仍舊重復過去的思路，加之“拉高”過后的必然回落，所以今年房產(chǎn)指數(shù)仍可能上漲，但實際銷售量能否保證則須靜觀發(fā)展。24商品房住宅價格可能會略有上漲241土地價格略漲：從宏觀上，%，%。從本市來看，政府土地管理部門陸續(xù)出臺了一些土地使用制度改革的政策和措施，加強了土地出讓力度，出讓土地比重的加大會提高住宅單位面積中的土地成本。242建材換代使成本上揚：一批大宗建材的更新?lián)Q代如粘土磚，鍍鋅管的禁用和塑鋼門窗，PVC管等新型建材的廣泛使用提高了建筑成本。另外近期工業(yè)品價格也有回升，鋼材、化工材料等基礎材料價格上漲，會在一定時期內(nèi)影響建筑成本。243 追高心理：從心理學角度講，人們往往是賣漲不賣落。持續(xù)的火爆銷售，可能會使一些長時間盼望住宅價格下降的市民心理下限遭突破，從而進入市場，這與股市上的追漲心理如出一轍，抬轎的人多，價格自然下行困難。26預測：2002年本市房地產(chǎn)市場將可能保持20002001年的良好勢頭，繼續(xù)走強創(chuàng)新高，成交量可能持平或略低，而價格可能會有所上揚。中檔改善型消費需求將繼續(xù)成為市場主流產(chǎn)品。如果上半年內(nèi)置換政策調(diào)整，下半年銷售會好于去年，從而超越去年銷售水平，實現(xiàn)年銷售700萬平米的計劃指標。如果2002年銷售出現(xiàn)回落且幅度較大，應視作市場的資金調(diào)整，2003年—2005年銷售量必有大幅回調(diào)。31河北區(qū)房地產(chǎn)市場簡述根據(jù)相關(guān)的市場調(diào)查報告，我們可以看出河北區(qū)的居住定位圖一 被調(diào)查者居住地分布上圖是參加調(diào)查的人群分布示意。按照購房者的多少依次為南開區(qū)、河西區(qū)、河北區(qū)、河東區(qū)、和平區(qū)、紅橋區(qū)。其中值得重視的是河北區(qū)的被調(diào)查者數(shù)量不少，這與該區(qū)目前區(qū)域市場火爆的情況相吻合。 對購房者的區(qū)域選擇作的調(diào)查，結(jié)果反映如下：圖二 被調(diào)查者購買區(qū)位選擇比例其分布情況與前圖近似，只是河北區(qū)的比重減小，河西區(qū)的比重明顯增大。是購房者的哪些變化導致的這種改變呢？我們進一步對購房者原居住區(qū)和與購買區(qū)進行了相關(guān)分析，如下圖所示：（注：橫軸原住區(qū)，縱軸欲選區(qū)） 圖三 被調(diào)查者原居住區(qū)域與購買區(qū)域?qū)Ρ绕渲杏袔讉€現(xiàn)象值得注意： 1） 各欲選區(qū)的最高點均與原住區(qū)重合。充分證明天津人故土難離的心理特征。 2） 河西、河北、河東、和平、南開的被調(diào)查者第二選擇高點均在河西區(qū)，證明河西區(qū)將是天津市未來房地產(chǎn)市場中最熱的區(qū)域。 3） 從上圖可以看出，南開區(qū)在被調(diào)查者的選擇中僅次于河西區(qū)，證明了南開區(qū)良好的人文、經(jīng)濟環(huán)境對購房者的吸引力也是很強的 。從這個調(diào)查中可以清楚的看出河西區(qū)是本市未來居住的首善之選這個結(jié)論。而且調(diào)查從一個側(cè)面反映了人們對人文和生態(tài)環(huán)境的重視。而河北區(qū)的需求—特別是高端的需求有外流的趨勢和傾向。32河北區(qū)商品房市場的不平衡性河北區(qū)由于區(qū)內(nèi)原有的大量工廠停工轉(zhuǎn)產(chǎn)，使河北區(qū)的經(jīng)濟形勢一直難以由大的發(fā)展和質(zhì)的飛躍。區(qū)域內(nèi)居民大多為產(chǎn)業(yè)工人，購買力較河西、和平、南開，等區(qū)低；而經(jīng)濟近幾年的發(fā)展有弱于河東，區(qū)內(nèi)購買力也呈流出趨勢，部分河北河東交界的購買力選擇流向了河東，使河東區(qū)的房價，房屋質(zhì)量稍高于河北。據(jù)不完全統(tǒng)計，河東區(qū)項目的平均起步價約為2224元/㎡，比河北區(qū)項目的平均起步價2118元/㎡高106元/㎡。按目前水平來看，河北區(qū)的房地產(chǎn)價格僅高于紅橋區(qū)（項目的平均起步價1937元/㎡）。就河北區(qū)內(nèi)來看，房地產(chǎn)價格從中山路，獅子林橋大街一帶向普濟河道立交橋于京津橋方向呈遞減，王串場、金鐘河大街中環(huán)以內(nèi)地區(qū)由于靠近河東，房地產(chǎn)價格也較高?？傮w來說，河北區(qū)房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出“西南高、東北低”的態(tài)勢，表現(xiàn)出一種不平衡性。33河北區(qū)住宅開發(fā)現(xiàn)狀據(jù)不完全統(tǒng)計，河北區(qū)目前在售項目在80個左右，總面積在150萬平米左右，在這些項目中，1999年領(lǐng)取銷售許可證的項目有24個，2000年領(lǐng)取銷售許可證的項目有30個，2001年領(lǐng)取銷售許可證的項目有11個。項目建筑面積在6萬平米以下的有65個，占到調(diào)查項目總數(shù)的73%。1萬以下12萬24萬46萬68萬810萬10萬以上14個16個20個15個3個1個3個表一 河北區(qū)項目建筑面積分布圖四 河北區(qū)項目建筑面積分布圖五 河北區(qū)項目建筑面積分布構(gòu)成比例 從統(tǒng)計結(jié)果可以看出，河北區(qū)開發(fā)項目的面積偏小，建筑面積在4萬平米以下的項目占了總數(shù)的70%。一方面說明本地區(qū)的開發(fā)商的實力不夠，投機的成分較多。另一方面，小項目數(shù)量偏多也于本地區(qū)的購買能力有關(guān)系。34河北區(qū)住宅價格分析我們抽取了51個項目作價格分析，由于材料來源限制，我們統(tǒng)計的是項目的起步價，51個項目中，起步價的平均價為2118元/㎡，最高的是米蘭公寓，起價3500元/㎡，最低的是文江美庭苑，1280元/㎡起步。12001400140016001600180018002000200022002200240024002600260030003000以上576585285表二 河北區(qū)項目起步價格分布圖六 河北區(qū)項目起步價格分布圖七 河北區(qū)項目起步價格分布構(gòu)成比例三. 土地ＳＷＯＴ分析（一）項目地塊的優(yōu)勢：（S）1周邊地區(qū)已經(jīng)形成地域化的居住區(qū)，有了一定影響。2城市規(guī)劃使地塊升值，使該地區(qū)居住的舒適度增高，市政設施和其他配套設施會在較短的時間內(nèi)有所增加，使該區(qū)域成為較理想的居住地段。3土地價格較低，有較高的操作空間（二） 項目地塊的劣勢（W）1地段稍嫌偏僻，有污染，包括空氣和噪聲。2配套差，人文環(huán)境不好。3 周邊項目競爭激烈，河北區(qū)的購買力偏弱。（三）項目地塊的機會點（O）1 周邊樓盤具有明顯弱點，性價比不合理，價位有炒高現(xiàn)象。2 可以掌握對手的情況，后發(fā)制人，爭取主動。3 改善型為主的需求主流素質(zhì)提高（四）項目地塊的威脅及困難點（T）項目直接威脅點周邊項目群項目潛在威脅隨著地段升值，周邊會有新的樓盤出現(xiàn)。開發(fā)商是否有把握項目運作的能力。