【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 不足問(wèn)題就變得十分重要。如果通過(guò)有效的政策引導(dǎo)，規(guī)范三級(jí)市場(chǎng)秩序，將會(huì)對(duì)增量市場(chǎng)起到更大的拉動(dòng)作用。而且，政府有關(guān)部門已經(jīng)把搞好三級(jí)市場(chǎng)提到了議事日程上，2002年我市房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)將日趨活躍。原有住房處置問(wèn)題的解決，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)定有推動(dòng)作用。227工資將調(diào)整，資金將有增量 今年，機(jī)關(guān)企事業(yè)單位職工基本工資和機(jī)關(guān)事業(yè)單位離退休人員退休費(fèi)都將上調(diào)，將直接提高社會(huì)購(gòu)買力，相應(yīng)公積金繳存基數(shù)也會(huì)上調(diào)。資金的持續(xù)涌入，對(duì)保持住宅市場(chǎng)的購(gòu)買力將起到很大作用。23不利因素231拆遷面積減少：拆遷面積減少，特別是拆遷計(jì)劃中公建比例加大,將對(duì)增量市場(chǎng)產(chǎn)生影響。，,。這個(gè)因素不容忽視。232金融政策怎樣進(jìn)一步支持 2001年6月文件使房地產(chǎn)的資金鏈出現(xiàn)裂痕，既影響了開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源，又影響了百姓的購(gòu)房資金。銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款“惜貸”現(xiàn)象嚴(yán)重，住房貸款的利息偏高，年限短、成數(shù)低，種類少，不能滿足市場(chǎng)的要求。房市的火爆需要金融的大力支持。223 跟風(fēng)現(xiàn)象會(huì)使判斷失誤：由于2000與2001年銷售情況向好,可能會(huì)使業(yè)內(nèi)有跟風(fēng)心理。,恐難消化增量，再創(chuàng)輝煌。233房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫現(xiàn)象有所放大：持續(xù)兩年的600萬(wàn)平米以上的銷量使許多開(kāi)發(fā)商以為房地產(chǎn)的第二個(gè)春天已經(jīng)來(lái)臨，實(shí)則不然，市場(chǎng)上還有大量的空置房存在，上揚(yáng)的房地產(chǎn)指數(shù)是靠新開(kāi)工面積和投資拉上去的，在股市中這招叫“拉高出貨”。由于市場(chǎng)上主力的實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作水平并無(wú)實(shí)際進(jìn)展，許多產(chǎn)品仍舊重復(fù)過(guò)去的思路，加之“拉高”過(guò)后的必然回落，所以今年房產(chǎn)指數(shù)仍可能上漲，但實(shí)際銷售量能否保證則須靜觀發(fā)展。24商品房住宅價(jià)格可能會(huì)略有上漲241土地價(jià)格略漲：從宏觀上，%，%。從本市來(lái)看，政府土地管理部門陸續(xù)出臺(tái)了一些土地使用制度改革的政策和措施，加強(qiáng)了土地出讓力度，出讓土地比重的加大會(huì)提高住宅單位面積中的土地成本。242建材換代使成本上揚(yáng)：一批大宗建材的更新?lián)Q代如粘土磚，鍍鋅管的禁用和塑鋼門窗，PVC管等新型建材的廣泛使用提高了建筑成本。另外近期工業(yè)品價(jià)格也有回升，鋼材、化工材料等基礎(chǔ)材料價(jià)格上漲，會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)影響建筑成本。243 追高心理：從心理學(xué)角度講，人們往往是賣漲不賣落。持續(xù)的火爆銷售，可能會(huì)使一些長(zhǎng)時(shí)間盼望住宅價(jià)格下降的市民心理下限遭突破，從而進(jìn)入市場(chǎng)，這與股市上的追漲心理如出一轍，抬轎的人多，價(jià)格自然下行困難。26預(yù)測(cè)：2002年本市房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能保持20002001年的良好勢(shì)頭，繼續(xù)走強(qiáng)創(chuàng)新高，成交量可能持平或略低，而價(jià)格可能會(huì)有所上揚(yáng)。中檔改善型消費(fèi)需求將繼續(xù)成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品。如果上半年內(nèi)置換政策調(diào)整，下半年銷售會(huì)好于去年，從而超越去年銷售水平，實(shí)現(xiàn)年銷售700萬(wàn)平米的計(jì)劃指標(biāo)。如果2002年銷售出現(xiàn)回落且幅度較大，應(yīng)視作市場(chǎng)的資金調(diào)整，2003年—2005年銷售量必有大幅回調(diào)。31河北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述根據(jù)相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，我們可以看出河北區(qū)的居住定位圖一 被調(diào)查者居住地分布上圖是參加調(diào)查的人群分布示意。按照購(gòu)房者的多少依次為南開(kāi)區(qū)、河西區(qū)、河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、和平區(qū)、紅橋區(qū)。其中值得重視的是河北區(qū)的被調(diào)查者數(shù)量不少，這與該區(qū)目前區(qū)域市場(chǎng)火爆的情況相吻合。 對(duì)購(gòu)房者的區(qū)域選擇作的調(diào)查，結(jié)果反映如下：圖二 被調(diào)查者購(gòu)買區(qū)位選擇比例其分布情況與前圖近似，只是河北區(qū)的比重減小，河西區(qū)的比重明顯增大。是購(gòu)房者的哪些變化導(dǎo)致的這種改變呢？我們進(jìn)一步對(duì)購(gòu)房者原居住區(qū)和與購(gòu)買區(qū)進(jìn)行了相關(guān)分析，如下圖所示：（注：橫軸原住區(qū)，縱軸欲選區(qū)） 圖三 被調(diào)查者原居住區(qū)域與購(gòu)買區(qū)域?qū)Ρ绕渲杏袔讉€(gè)現(xiàn)象值得注意： 1） 各欲選區(qū)的最高點(diǎn)均與原住區(qū)重合。充分證明天津人故土難離的心理特征。 2） 河西、河北、河?xùn)|、和平、南開(kāi)的被調(diào)查者第二選擇高點(diǎn)均在河西區(qū)，證明河西區(qū)將是天津市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最熱的區(qū)域。 3） 從上圖可以看出，南開(kāi)區(qū)在被調(diào)查者的選擇中僅次于河西區(qū)，證明了南開(kāi)區(qū)良好的人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)購(gòu)房者的吸引力也是很強(qiáng)的 。從這個(gè)調(diào)查中可以清楚的看出河西區(qū)是本市未來(lái)居住的首善之選這個(gè)結(jié)論。而且調(diào)查從一個(gè)側(cè)面反映了人們對(duì)人文和生態(tài)環(huán)境的重視。而河北區(qū)的需求—特別是高端的需求有外流的趨勢(shì)和傾向。32河北區(qū)商品房市場(chǎng)的不平衡性河北區(qū)由于區(qū)內(nèi)原有的大量工廠停工轉(zhuǎn)產(chǎn)，使河北區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一直難以由大的發(fā)展和質(zhì)的飛躍。區(qū)域內(nèi)居民大多為產(chǎn)業(yè)工人，購(gòu)買力較河西、和平、南開(kāi)，等區(qū)低；而經(jīng)濟(jì)近幾年的發(fā)展有弱于河?xùn)|，區(qū)內(nèi)購(gòu)買力也呈流出趨勢(shì)，部分河北河?xùn)|交界的購(gòu)買力選擇流向了河?xùn)|，使河?xùn)|區(qū)的房?jī)r(jià)，房屋質(zhì)量稍高于河北。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，河?xùn)|區(qū)項(xiàng)目的平均起步價(jià)約為2224元/㎡，比河北區(qū)項(xiàng)目的平均起步價(jià)2118元/㎡高106元/㎡。按目前水平來(lái)看，河北區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格僅高于紅橋區(qū)（項(xiàng)目的平均起步價(jià)1937元/㎡）。就河北區(qū)內(nèi)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格從中山路，獅子林橋大街一帶向普濟(jì)河道立交橋于京津橋方向呈遞減，王串場(chǎng)、金鐘河大街中環(huán)以內(nèi)地區(qū)由于靠近河?xùn)|，房地產(chǎn)價(jià)格也較高。總體來(lái)說(shuō)，河北區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出“西南高、東北低”的態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)出一種不平衡性。33河北區(qū)住宅開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，河北區(qū)目前在售項(xiàng)目在80個(gè)左右，總面積在150萬(wàn)平米左右，在這些項(xiàng)目中，1999年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有24個(gè)，2000年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有30個(gè)，2001年領(lǐng)取銷售許可證的項(xiàng)目有11個(gè)。項(xiàng)目建筑面積在6萬(wàn)平米以下的有65個(gè)，占到調(diào)查項(xiàng)目總數(shù)的73%。1萬(wàn)以下12萬(wàn)24萬(wàn)46萬(wàn)68萬(wàn)810萬(wàn)10萬(wàn)以上14個(gè)16個(gè)20個(gè)15個(gè)3個(gè)1個(gè)3個(gè)表一 河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布圖四 河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布圖五 河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布構(gòu)成比例 從統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以看出，河北區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的面積偏小，建筑面積在4萬(wàn)平米以下的項(xiàng)目占了總數(shù)的70%。一方面說(shuō)明本地區(qū)的開(kāi)發(fā)商的實(shí)力不夠，投機(jī)的成分較多。另一方面，小項(xiàng)目數(shù)量偏多也于本地區(qū)的購(gòu)買能力有關(guān)系。34河北區(qū)住宅價(jià)格分析我們抽取了51個(gè)項(xiàng)目作價(jià)格分析，由于材料來(lái)源限制，我們統(tǒng)計(jì)的是項(xiàng)目的起步價(jià)，51個(gè)項(xiàng)目中，起步價(jià)的平均價(jià)為2118元/㎡，最高的是米蘭公寓，起價(jià)3500元/㎡，最低的是文江美庭苑，1280元/㎡起步。12001400140016001600180018002000200022002200240024002600260030003000以上576585285表二 河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布圖六 河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布圖七 河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布構(gòu)成比例三. 土地ＳＷＯＴ分析（一）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)：（S）1周邊地區(qū)已經(jīng)形成地域化的居住區(qū)，有了一定影響。2城市規(guī)劃使地塊升值，使該地區(qū)居住的舒適度增高，市政設(shè)施和其他配套設(shè)施會(huì)在較短的時(shí)間內(nèi)有所增加，使該區(qū)域成為較理想的居住地段。3土地價(jià)格較低，有較高的操作空間（二） 項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)（W）1地段稍嫌偏僻，有污染，包括空氣和噪聲。2配套差，人文環(huán)境不好。3 周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，河北區(qū)的購(gòu)買力偏弱。（三）項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）1 周邊樓盤具有明顯弱點(diǎn)，性價(jià)比不合理，價(jià)位有炒高現(xiàn)象。2 可以掌握對(duì)手的情況，后發(fā)制人，爭(zhēng)取主動(dòng)。3 改善型為主的需求主流素質(zhì)提高（四）項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)（T）項(xiàng)目直接威脅點(diǎn)周邊項(xiàng)目群項(xiàng)目潛在威脅隨著地段升值，周邊會(huì)有新的樓盤出現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商是否有把握項(xiàng)目運(yùn)作的能力。