【正文】 不好 不太好 3 國(guó)信小區(qū) 24600 1600` 2070 一般 一般4 樂(lè)天園 32686 1768 2060 一般 溫泉 好5 芳草園 46900 1888 2181 一般 露臺(tái) 一般6 京兆新園 40797 1580 2200 好 躍層7 瑜峰園8 勝景花園表三 周邊項(xiàng)目簡(jiǎn)要情況比較被調(diào)查的8個(gè)項(xiàng)目均分布在榆關(guān)道兩側(cè)，只有芳草園位于京津公路上但也距榆關(guān)道與京津公路交口不遠(yuǎn)。(一)項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1． 類(lèi)比樓盤(pán)調(diào)研。 圖十 樣本購(gòu)房首選因素比例圖 家庭月總收入20002999元的人群為主流購(gòu)房者，從首選因素的樣本量分析看，價(jià)格：地理位置：小區(qū)環(huán)境=4：2：1；對(duì)于收入3000元的購(gòu)房者，價(jià)格：地理位置：小區(qū)環(huán)境=4：：1；收入4000元以上的購(gòu)房者基本與收入30003999元的購(gòu)房者結(jié)果相同，以?xún)r(jià)格作參照，隨著收入提高，對(duì)地理位置的重視程度明顯提高。 二、 購(gòu)房首選因素分析 不同收入水平的購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)的首選因素也表現(xiàn)出一定的特征。 圖九 被調(diào)查者購(gòu)房考慮因素比例分析與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查結(jié)果的差別發(fā)現(xiàn)，價(jià)格顯然是消費(fèi)者普遍最為關(guān)心的問(wèn)題，交通在天津排在第五位，地理位置的受重視程度僅次于價(jià)格，很多購(gòu)房者在地理位置中已將交通因素一并考慮進(jìn)去，小區(qū)環(huán)境也是四大重要考慮因素之一，配套設(shè)施則排在開(kāi)發(fā)商實(shí)力及項(xiàng)目知名度之后，列第七位。天津購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房考慮因素的選擇次序，前四位重要因素依次是：價(jià)格、地理位置、環(huán)境、房型。周邊樓盤(pán)具有明顯弱點(diǎn) 直接威脅點(diǎn)周邊項(xiàng)目群可以掌握對(duì)手的情況，爭(zhēng)取主動(dòng) 潛在威脅周邊有新的樓盤(pán)出現(xiàn) 合作伙伴把握項(xiàng)目運(yùn)作的能力 O T 圖八 項(xiàng)目SWOT 分析四. 項(xiàng)目可操作性分析一、 消費(fèi)者購(gòu)房考慮因素 對(duì)于任何房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者購(gòu)房考慮因素是必須研究的，從立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、廣告、定價(jià)、銷(xiāo)售、乃至售后服務(wù)和物業(yè)管理，這也是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的內(nèi)涵。開(kāi)發(fā)商是否有把握項(xiàng)目運(yùn)作的能力。2 可以掌握對(duì)手的情況，后發(fā)制人，爭(zhēng)取主動(dòng)。3 周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，河北區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力偏弱。3土地價(jià)格較低，有較高的操作空間（二） 項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)（W）1地段稍嫌偏僻，有污染，包括空氣和噪聲。12001400140016001600180018002000200022002200240024002600260030003000以上576585285表二 河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布圖六 河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布圖七 河北區(qū)項(xiàng)目起步價(jià)格分布構(gòu)成比例三. 土地ＳＷＯＴ分析（一）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)：（S）1周邊地區(qū)已經(jīng)形成地域化的居住區(qū)，有了一定影響。另一方面，小項(xiàng)目數(shù)量偏多也于本地區(qū)的購(gòu)買(mǎi)能力有關(guān)系。1萬(wàn)以下12萬(wàn)24萬(wàn)46萬(wàn)68萬(wàn)810萬(wàn)10萬(wàn)以上14個(gè)16個(gè)20個(gè)15個(gè)3個(gè)1個(gè)3個(gè)表一 河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布圖四 河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布圖五 河北區(qū)項(xiàng)目建筑面積分布構(gòu)成比例 從統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以看出，河北區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的面積偏小，建筑面積在4萬(wàn)平米以下的項(xiàng)目占了總數(shù)的70%。33河北區(qū)住宅開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，河北區(qū)目前在售項(xiàng)目在80個(gè)左右，總面積在150萬(wàn)平米左右，在這些項(xiàng)目中，1999年領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證的項(xiàng)目有24個(gè)，2000年領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證的項(xiàng)目有30個(gè)，2001年領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證的項(xiàng)目有11個(gè)。就河北區(qū)內(nèi)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格從中山路，獅子林橋大街一帶向普濟(jì)河道立交橋于京津橋方向呈遞減，王串場(chǎng)、金鐘河大街中環(huán)以?xún)?nèi)地區(qū)由于靠近河?xùn)|，房地產(chǎn)價(jià)格也較高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，河?xùn)|區(qū)項(xiàng)目的平均起步價(jià)約為2224元/㎡，比河北區(qū)項(xiàng)目的平均起步價(jià)2118元/㎡高106元/㎡。32河北區(qū)商品房市場(chǎng)的不平衡性河北區(qū)由于區(qū)內(nèi)原有的大量工廠停工轉(zhuǎn)產(chǎn)，使河北區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一直難以由大的發(fā)展和質(zhì)的飛躍。而且調(diào)查從一個(gè)側(cè)面反映了人們對(duì)人文和生態(tài)環(huán)境的重視。 3） 從上圖可以看出，南開(kāi)區(qū)在被調(diào)查者的選擇中僅次于河西區(qū)，證明了南開(kāi)區(qū)良好的人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)購(gòu)房者的吸引力也是很強(qiáng)的 。充分證明天津人故土難離的心理特征。是購(gòu)房者的哪些變化導(dǎo)致的這種改變呢？我們進(jìn)一步對(duì)購(gòu)房者原居住區(qū)和與購(gòu)買(mǎi)區(qū)進(jìn)行了相關(guān)分析，如下圖所示：（注：橫軸原住區(qū)，縱軸欲選區(qū)）其中值得重視的是河北區(qū)的被調(diào)查者數(shù)量不少，這與該區(qū)目前區(qū)域市場(chǎng)火爆的情況相吻合。31河北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述根據(jù)相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，我們可以看出河北區(qū)的居住定位圖一 被調(diào)查者居住地分布上圖是參加調(diào)查的人群分布示意。如果上半年內(nèi)置換政策調(diào)整，下半年銷(xiāo)售會(huì)好于去年，從而超越去年銷(xiāo)售水平，實(shí)現(xiàn)年銷(xiāo)售700萬(wàn)平米的計(jì)劃指標(biāo)。26預(yù)測(cè)：2002年本市房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能保持20002001年的良好勢(shì)頭，繼續(xù)走強(qiáng)創(chuàng)新高，成交量可能持平或略低，而價(jià)格可能會(huì)有所上揚(yáng)。243 追高心理：從心理學(xué)角度講，人們往往是賣(mài)漲不賣(mài)落。242建材換代使成本上揚(yáng)：一批大宗建材的更新?lián)Q代如粘土磚，鍍鋅管的禁用和塑鋼門(mén)窗，PVC管等新型建材的廣泛使用提高了建筑成本。24商品房住宅價(jià)格可能會(huì)略有上漲241土地價(jià)格略漲：從宏觀上，%，%。233房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫現(xiàn)象有所放大：持續(xù)兩年的600萬(wàn)平米以上的銷(xiāo)量使許多開(kāi)發(fā)商以為房地產(chǎn)的第二個(gè)春天已經(jīng)來(lái)臨，實(shí)則不然，市場(chǎng)上還有大量的空置房存在，上揚(yáng)的房地產(chǎn)指數(shù)是靠新開(kāi)工面積和投資拉上去的，在股市中這招叫“拉高出貨”。223 跟風(fēng)現(xiàn)象會(huì)使判斷失誤：由于2000與2001年銷(xiāo)售情況向好,可能會(huì)使業(yè)內(nèi)有跟風(fēng)心理。銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款“惜貸”現(xiàn)象嚴(yán)重，住房貸款的利息偏高，年限短、成數(shù)低，種類(lèi)少，不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的要求。這個(gè)因素不容忽視。23不利因素231拆遷面積減少：拆遷面積減少，特別是拆遷計(jì)劃中公建比例加大,將對(duì)增量市場(chǎng)產(chǎn)生影響。227工資將調(diào)整，資金將有增量 今年，機(jī)關(guān)企事業(yè)單位職工基本工資和機(jī)關(guān)事業(yè)單位離退休人員退休費(fèi)都將上調(diào)，將直接提高社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力，相應(yīng)公積金繳存基數(shù)也會(huì)上調(diào)。而且，政府有關(guān)部門(mén)已經(jīng)把搞好三級(jí)市場(chǎng)提到了議事日程上，2002年我市房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)將日趨活躍。改善型客戶(hù)多現(xiàn)有住房，怎樣結(jié)合三級(jí)市場(chǎng)，利用客戶(hù)現(xiàn)住房解決二次購(gòu)房資金不足問(wèn)題就變得十分重要。2002年我市計(jì)劃拆遷面積100萬(wàn)平米，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)推算，引致的安置型需求在20萬(wàn)平米左右?？梢灶A(yù)見(jiàn)，2001年住房貨幣化分配政策必將成為激活住宅市場(chǎng)的重要力量。222住房貨幣分配將成為住宅市場(chǎng)的重要力量 截止到去年10月底，全市共有49個(gè)企業(yè)、局（集團(tuán)公司）566個(gè)單位實(shí)施了住房貨幣分房方案。根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況，本市GDP近期將保持在年均10%以上的增長(zhǎng)速度，國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，隨著居民收入的增加，恩格爾系數(shù)的降低，居民可支配收入中能夠用于住宅消費(fèi)的比重將上升。