【正文】 積10萬平方米以上，地上地下設置1300個停車位（約1200平方米），項目評估總市值約10億元人民幣，被列為海淀區(qū)重點工程。主要的公共交通及其路線公交路線： 121 阜成門—西黃莊 56 菜戶營—定慧寺橋 804 花鄉(xiāng)駕?！f湖 336 阜成門—大峪 701 南湖渠—玉海園南口 850 北七家村—古城西街 921 東湖—大峪 981 蓮花池—上岸種植園 小12路 塔院—南辛莊 小25路 中海雅園小區(qū)—河灘 小15路 中海雅園—銀建公司 967 北崗子—鴻益駕校 746 阜成門—高井 603 草橋欣園—玉泉路北口 850 南七家—張儀村 854 宣頤家園—香山東路 368 左安路—定慧橋 617 廣安門—玉泉路 846 翠福園—定慧橋 982 西客站—西北旺 809 岳各莊西站—北苑輕軌站 851 張儀村—南七家 運通113 吳莊—萊廣營 740 十八里店—十八里店 977 胡春苑—馮村西里 運通106 北宮門—半壁店 運通202 趙公口長途站—定慧寺 運通102 趙公口長途站—錦繡大地市場601 金五星百貨—定慧寺 941北苑家園—恩濟西街康恩專線 恩濟西街—康家溝 759 良鄉(xiāng)鴻順園—頤和園南門733 嘉園—香山 735錦繡大地市場—郁金香花園905 長豐園—頤和園南門 414恩濟西街—翠林小區(qū)748 育新小區(qū)—曉月苑小區(qū)項目對外交通狀況本項目處于交通樞紐地段，向北距離香山公園，八大處公園大約有20分鐘的車程，距中關村科技園區(qū)也只有10分鐘的車程，到香格里拉飯店大約10分鐘的車程。小區(qū)南側八里莊路可同四環(huán)和恩濟里大社區(qū)。3．地塊交通條件調(diào)查1）地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀主要的交通主干道A． 南北干道：西四環(huán)主輔路往北可達中關村核心區(qū)，往南可到西澳中心長安街地區(qū)。 B、人文、歷史景觀本項目周邊云集各大部委、國家機關，還擁有中關村、學院路一帶濃郁的知識氛圍和科技氛圍，具有良好的生活氣息，成為品質絕佳的生活居住區(qū)域。同時明清期間就建造了大量的園林，皇家的三山五園坐落于此，昆玉河和永定河也流經(jīng)這里。第四部分、地塊SWOT分析一、地塊環(huán)境調(diào)研項目土地性質調(diào)查位置：“中冠家園”位于西四環(huán)定慧北立交橋的東北角，周邊生活配套齊全，各大醫(yī)院、各種特色餐廳、四通八達的公共交通線路、輻射往北的高等學府等等，匯成豐富的社區(qū)生活。目標客戶購房最在意的功能區(qū)目標客戶認為客廳的主要功能 目標客戶認為滿意的主臥室面積目標客戶心目中衛(wèi)浴的意義 目標客戶使用浴缸的程度目標客戶對主臥浴室的空間規(guī)劃目標客戶對主臥浴室面積需求 目標客戶對廚房的面積需求 1目標客戶對餐廳的面積需求 1目標客戶陽臺的用途13目標客戶希望窗臺的高度是 14目標客戶認為最佳的采暖方式 15目標客戶希望小區(qū)的會所功能 運動設備及空間、社交活動、兒童教育中心3 3%運動設備及空間、社交活動、生活機構27%運動設備及空間、餐飲、生活機構21%其 他19%16目標客戶的園林景觀風格的偏愛 1目標客戶購買西部房產(chǎn)最重視 在對購房影響因素的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有交通環(huán)境、戶型設計、配套設施、教育條件和等因素起著決定性作用，而其中尤以大環(huán)境對買房人的影響最大，％。（四） 主導客戶群購房偏好購買面積建筑面積（㎡）所占比例507015%7010015%10013020%13015035%15018010%180以上5%被調(diào)查者有35%購房時首選130—150㎡的住宅，20%的被調(diào)查者選擇100—130㎡的住宅，說明多數(shù)購房者對居室面積的選擇趨于理性，并不盲目追求越大越好。購房關注因素客戶關注因素所占比例價格17%位置16%交通10%物業(yè)管理10%戶型9%社區(qū)環(huán)境12%配套設施11%小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢6%房屋質量9%被調(diào)查者購房時首要關注因素為價格，其次為位置、交通、物業(yè)管理及社區(qū)環(huán)境。 （三）主導客戶群購房動機分析 購房目的 55%的被調(diào)查者為二次置業(yè)，目的為居住， 其中30%的被調(diào)查者為改善居住條件二次購房。 鄰里素質的重要性作為一個高尚社區(qū)，鄰里的素質也是衡量該社區(qū)檔次的重要指標之一。在對二次及多次置業(yè)決策時間的選擇: 在宏觀經(jīng)濟形式趨好的情況下，人們對北京房地產(chǎn)市場的預期前景抱樂觀態(tài)度，消費信心十足，同時房地產(chǎn)的大額投資、市場秩序的有待規(guī)范和一次置業(yè)的經(jīng)歷也使大多數(shù)買家會慎之又慎，三思而后行。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，能夠購買單價在7000元/平方米左右的購房者，其家庭年收入大多集中于20萬元以上（見下表）可以說是國家住房金融政策的大力支持和老百姓住房消費意識的轉變，使得越來越多的人有想法、有能力購買中高檔商品房。在對職業(yè)性質和職務的調(diào)查中發(fā)現(xiàn) 這表明，外企、合資性質的企業(yè)薪金水平和住房福利體系領先于其他性質的企業(yè)，同時也證實了民營、私營、合作經(jīng)營企業(yè)對于拉動國民經(jīng)濟的增長所起到的促進作用在與日俱增，大有與外資企業(yè)一爭高低的氣勢。四、客戶群分析本表數(shù)據(jù)分析來源于公司代理西部項目客戶資料鎮(zhèn)里所得（一）客戶類別細分職業(yè)特征 家庭構成行業(yè)所占比例工業(yè)行業(yè)% 商業(yè) %房地產(chǎn)業(yè)%文化行業(yè)%信息行業(yè)%金融行業(yè)%醫(yī)療行業(yè)%其它%被調(diào)查者中三口之家比例最多占46%，三口之家是購房的主力軍，三口以上的大家庭和二口之家亦是購房的中堅力量，%的比例，所以應考慮各類客戶的不同需求，有針對性按比例地設計各種戶型，考慮房屋面積大小。漫板、湯泉逸墅、北京印象到目前為止已經(jīng)即將結案。本地區(qū)近兩年的項目銷售都比較理想，因此市場潛力巨大。市場存量分析：本區(qū)域的銷售率平均為84%，該地區(qū)開盤的項目現(xiàn)在基本成為現(xiàn)房，大部分項目都已基本進入銷售尾期，在銷的項目銷售進度也保持平穩(wěn)水平。高端物業(yè)如觀瀾國際花園、湯泉逸墅、誠品建筑的銷售價格在6800—8300元/平方米，其中，湯泉逸墅、誠品建筑的均價最高，同時達到了8300元/平方米。本案的四居只占總套數(shù)的1%，對于銷售上來講不是主要問題，但可以此來增加產(chǎn)品的豐富性，滿足不同層次要求的客戶。l 由于四居的面積大，總價高，市場需求有限，使之逐漸演變成為一種身份的象征。由于它是市場主力戶型，基本上每個項目都以三居來體現(xiàn)自身的特點和優(yōu)勢，從我公司對這些項目的調(diào)查中了解到，三居在本區(qū)域的銷售情況普遍比較理想。l 8個項目中，三居的面積跨度比較大，但主要都在130㎡左右。本案的兩居面積在60～90㎡左右，和區(qū)域市場的面積差在20～30㎡左右。所以看來，本案的一居室在比較迎合大環(huán)境的需求性以及區(qū)域市場的稀缺性的前提下銷售，會在短時間內(nèi)被市場消化。漫板232～～90%世紀城3期～～～83%觀瀾國際花園896～～65%北京印象800～～～95%樂府江南1565～～90%湯泉逸墅358126～135132～308153～32799%酈城4781～～～～65%本 案61850～7060～90100～140140～165配比17%16%66%1%戶型分析：l 本案一居面積在50—70㎡之間，區(qū)域內(nèi)項目5個有一居室戶型，面積多數(shù)在47—86㎡之間，而且銷售狀況都比較理想，但同樣在項目中所占的比例都不是很大。漫板智能化系統(tǒng)：周界防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)，廚房設煤氣泄漏瓦斯報警器、停車場管理系統(tǒng)毛坯世紀城3期日本日立牌電梯周界防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)毛坯觀瀾國際花園廣州日立變頻調(diào)速電梯可視對講系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)毛坯北京印象周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)精裝修樂府江南周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)精裝修湯泉逸墅周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)精裝修酈城周界報警系統(tǒng)、周界監(jiān)視系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、緊急呼叫及門禁系統(tǒng)毛坯樓宇設施分析：從以上表格可以看出，社區(qū)的智能化已成為每個項目必不可少的基礎設施，完善的智能化不僅可以方便小區(qū)業(yè)主的日常生活、為物業(yè)管理創(chuàng)造便利性還可以為項目增加賣點，本案的占地不是很大，非常適合建設成為智能化住宅小區(qū)，使本案成為本區(qū)域具有顯著特色的住宅小區(qū)。社區(qū)內(nèi)采用分層次綠化，用樹木、草坪、花圃自然的銜接劃分區(qū)域，地面草坪地上花卉灌木，空中高大古樹屹立的自然狀態(tài)立體綠化35%景觀設計特色分析：本區(qū)域的項目都根據(jù)自身所處的位置及環(huán)境不同，配合建筑風格很好的規(guī)劃了自己的園林風格，例如：樂府江南的徽派建筑風格，使建筑與園林渾然一體；觀瀾國際花園是以昆玉河為景觀輔以觀景長橋以及特色噴泉來突出親水的主題，作為本案來講，在園林的設計上應配合自身規(guī)劃以及整體的建筑風格，即能對項目的銷售起到推進作用又兼顧實用性。以文化為主題的綠化帶35%觀瀾國際花園社區(qū)內(nèi)噴泉主題園林、噴泉水景廣場的主體景觀64%北京印象“ 私家花園—院落綠化—小區(qū)綠化—城市綠化”層層迭進，突出了局部與整體、水景的布置作為重點。漫板9800平方米綠化庭院：多個具有主體特色的景觀園林43%世紀城3期工字型405畝綠化帶，主體為9洞27桿高爾夫練習場。l 本案從建筑面積上來看比較適中，但由于所處位置的緣故，決定了容積率相對較高，這些都是由于地塊和設計上的因素，所以本案應從自身品質，包括立面，材質等方面上尋求突破口來彌補弱化這些因素。所以本案設計上在突出自身風格的同時一定要注意區(qū)域內(nèi)客戶群的接受力，以免對今后的銷售造成尷尬的局面?？梢钥闯?，規(guī)模大的項目是以勢取勝，而較小的項目則以品質取勝，所以建筑面積的大小并不是決定銷售情況的主導因素。由云樓、山樓、點塔、聯(lián)排別墅、獨立別墅組成。酈城1030000㎡872700㎡超現(xiàn)實主義建筑設計大師六角鬼丈建筑設計。四、六層帶電梯，戶戶朝陽遙望西山。建筑外觀現(xiàn)代簡約，融入中國建筑元素。融入北京傳統(tǒng)的四合院建筑特點，圍合式“之”字型的建筑布局。世紀城3期1200000㎡2480000㎡板塔結合，分為十個園區(qū)。：項目名稱占地面積建筑面積容積率建 筑 設 計 特 色誠品建筑59300㎡148000㎡低密度板式小高層，半圍合布局,360度環(huán)景設計綠波l 本案從配套設施上來講，所處的位置周邊臨近的華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學、首師大、北京21世紀試驗學校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟莊郵局等商業(yè)設施、教育機構、醫(yī)療機構齊全，作為居住地非常理想。另外，十幾條公交線路四通八達，可快捷迅速的到達市內(nèi)各個地區(qū)。從交通的便利性上講，本案處于橫跨西三環(huán)、西四環(huán)的二大城市快速主干道之間的地段，并輔以阜石路，結合成四通八達的交通網(wǎng)絡，出行便利。l 區(qū)域內(nèi)及其周邊中小學、幼兒園、商場、超市、銀行等一應俱全，為本區(qū)域的居民提供了完善的配套生活設施；清華、北大為首的代表著我國最高的教育水平的教育文化區(qū)，頤和園、圓明園等皇家園林為代表的旅游文化區(qū)，以及中關村科技文化區(qū)一脈相傳，從而形成了獨一無二的文化氛圍；中關村企業(yè)的人員也大多選擇在這里居住。觀瀾國際花園海淀紫竹橋西昆玉河畔項目緊鄰昆玉河，距三環(huán)路僅2000米公交線路: 33803461812等臨近周邊商業(yè)設施、教育機構、醫(yī)療機構相對匱乏北京印象海淀區(qū)阜成路西四環(huán)與阜成路交叉口、定慧立交橋的東北角公交線路: 72944161746等華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學、首師大、北京21世紀試驗學校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟莊郵局樂府江南半壁店永定路一號緊鄰西四環(huán)，永定路、田村路交匯處。l 通過8個代表性樓盤了解北京西部市場的總體特征；l 通過暢銷樓盤所反映出被市場接受的有效的產(chǎn)品及價格