【正文】 格不超過 3000 元 / m2。除“丹桂花園”、“新明星花園”、“鴻禧花園”屬中高檔物業(yè)，其余大多為普通住宅與動遷房。目前該區(qū)域的銷售價格在 3200— 4500 元 / m2之間，部分滯銷樓盤已運(yùn)用多達(dá) 30%的降價幅度進(jìn)行“甩盤”。 七寶地區(qū) 本地區(qū)內(nèi)多為中高檔的商品住宅。 96 年起不斷有新盤推出，例如：愛蓮屋、西班牙名園、梅隴鎮(zhèn)世紀(jì)苑、未名苑等均屬近年來表現(xiàn)良好的新盤。除遠(yuǎn)離區(qū)中心地區(qū)的吳涇外，區(qū)內(nèi)較少工業(yè)污染，宜于居家，且價位比較適中。 自滬上出現(xiàn)商品房消費(fèi)以來，閔行區(qū)這一住宅基地的消費(fèi)量就一直位于全市前列，其區(qū)域內(nèi)物業(yè)之所以受到廣大消費(fèi)者的青睞，主要是 因?yàn)楸緟^(qū)域的交通便利。 99 年閔行區(qū)全年完成商品房住宅建設(shè)投資 億元，竣工交付面積約 200 萬平方米，銷售面積約 平方米，銷售總額約 億元，區(qū)域平均銷售單價 2840 元 /m2。總面 積 平方公里，總戶數(shù)約 萬戶，人口約 萬人。上述雖然只是一種預(yù)測，但只要我們有勇氣和膽略，把準(zhǔn)市場的脈搏，去運(yùn)用符合市場的創(chuàng)新理念，就一定會成為同行中的佼佼者。就中近期而言， 2020 年乃至2020 年，本市樓市將繼續(xù)穩(wěn)步小 幅度攀升，呈現(xiàn)“兩極分化”現(xiàn)象：優(yōu)秀的概念新盤受到市場熱烈追捧；兩年以上的舊樓盤以較大幅度的“平倉”價格爭奪市場份額。 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 13 根據(jù)以上關(guān)于本市未來樓市的預(yù)測，我們認(rèn)為未來住宅市場的主導(dǎo)者，應(yīng)該是卓有遠(yuǎn)見的開發(fā)企業(yè)。 來自國家政策的利好： 由于房地產(chǎn)可以帶動 58 個相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)與消費(fèi)，帶來更多的就業(yè)機(jī)會，因而一直被認(rèn)為是國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。 環(huán)境藝術(shù)日臻完美： 追求環(huán)境的消費(fèi)者使得開發(fā)商完全明白了“建筑是環(huán)境藝術(shù)的一個組成部分”，未來住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，環(huán)境造景設(shè)計(jì)將優(yōu)先于戶型設(shè)計(jì)，無論住宅是何種建筑形態(tài)和風(fēng)格，都將與合宜的環(huán)境藝術(shù)完美結(jié)合。隨著上海疆域的拓展，也隨著商機(jī)的不斷增加，預(yù)計(jì)那時上海的人 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 11 口將達(dá)到 2020 萬人左右，對住宅的需求將保持一種穩(wěn)步上升的趨勢。人們依靠已建成的高架道路網(wǎng)絡(luò)及十幾條軌道交通網(wǎng)絡(luò) ,保持著與城市每個角落的溝通 .人們在工作訪友路程上所花費(fèi)的時間應(yīng)在 小時（單程）以內(nèi)。 階段 年代 市場行為 市場特征 代表樓盤 第一時代 19911996 炒買炒賣 賣方市場推銷階段 1. 境外買家大量介入 (外銷高達(dá) 80%. 2. 樓價急速攀升 . 3. 高層住宅受捧 ,多層一般 . 4. 投資客戶占多數(shù) . 康健小區(qū) 古北小區(qū) 珠江玫瑰花園 第二時代 (反思期 ) 19931996年上半年 國家市場 買方市場 營銷階段 .內(nèi)銷旺 . 受捧 . 高層積壓 . 階層的 消費(fèi)抬頭 . 、自用 為主 . 金匯花園、 佳信城市花園 虹葉花園 蓮浦花苑 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 9 第三時代 (理性期 ) 1996 年下半年 1999年上半年 理性消費(fèi) 供 求平穩(wěn) 從概念營銷到品牌營銷 業(yè)人數(shù) 增加 .價復(fù)蘇 . 多層、小高層受捧 . 計(jì)漸成賣點(diǎn) . 沙田公寓 金鵬公寓 萬科城市花園 虹康花園 第四時代 (增長期 ) 1999 年下半年 多元消費(fèi) 供求差距加大規(guī)模化經(jīng)營到來 元化、 規(guī)?；瘯r代到來 . 中有降有升 . 廣 . 、科技漸成時尚 . 上?；ǔ? 萬里小區(qū) 中遠(yuǎn)兩灣城 創(chuàng)世紀(jì)花園 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 10 二、 關(guān)于未來上海樓市的理性思考 在未來 1015 年的時間里，上海的城市建設(shè)將進(jìn)一步接近或超過一些歐美著名大 城市的建設(shè)水平，城市的疆域?qū)⑦M(jìn)一步拓展，人群的郊區(qū)化遷徙將曠日持久。 我們把自己的思維放在這樣的層次上去思考、去操作項(xiàng)目時，我們會發(fā)現(xiàn)“海闊憑魚躍”，項(xiàng)目的可塑性增加，對開發(fā)商而言，這意味著機(jī)會與成功！ (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 7 第一部分 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 8 一、 上海樓市的演變過程 從滬上房地產(chǎn)發(fā)展的四個歷史階段來看 ,房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐漸從幼稚走向成熟 ,市場化程度越來越高。 從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、園林綠化、物業(yè)管理、市場推廣等各項(xiàng)專業(yè)資源進(jìn)行挑選、集聚、整合，打通專業(yè)化分工帶來的壁壘和隔閡 ，將各環(huán)節(jié)合作的成本降到最低，并為各專業(yè)環(huán)節(jié)提供高效的運(yùn)作平臺，使它們能夠最大限度地發(fā)揮作用。中國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了暴利時代的瘋狂之 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 6 后，經(jīng)歷了點(diǎn)子營銷時期的沖動、茫目之后，終于回復(fù)到應(yīng)有的理性狀態(tài)。但，如果我們面對市場的嚴(yán)峻，努力尋求出一條解決之道，那么將會有一個全新的前景。 知識經(jīng)濟(jì)時代的挑戰(zhàn)。 市場推廣有效性下降。 市場的進(jìn)一步細(xì)分。 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 1…………………………………………… 5 第一部分、回顧歷史，挑戰(zhàn)未來 …………… 7 一、 上海樓市演變過程 …………………… ..8 二、 關(guān)于未來上海樓市的理性思考 ……… ..10 高科技化住宅 .……………………… ..11 環(huán)境藝術(shù)日臻完美 … ..……………… .11 創(chuàng)新意識的戶型設(shè)計(jì) ………………… .12 來自國家政策的利好 ………………… .12 第二部分、市場分析 ……………………… ..14 一、 閔行樓市分析 ……… ………………… ..15 二、 莘莊地區(qū)樓市分析 …………………… ..18 附表 ………………………………………… ..20 第三部分、項(xiàng)目分析 ………………………… 27 一、 本案資源分析 …………………………… 28 我們所擁有的資源 …………………… .28 我們所面臨的問題 …………………… .31 問題點(diǎn)的彌補(bǔ)方式 ..………………… .33 二、 市場定位 ……………………………… ..35 產(chǎn)品定位 ……………………………… .35 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 2 客戶定位 ……………………………… .37 價格定位 ……………………………… .39 第四部分、全局基調(diào)設(shè)計(jì)建議 ……… ……… 40 一、 建筑風(fēng)格對市場效果的影響 …………… 41 建筑風(fēng)格界定 ………………………… .43 色彩、立面、造型處理 ……………… .44 二、 環(huán)境與綠化景觀的設(shè)計(jì) ………………… 45 三、 戶型功能及戶型配比的建議 ………… ..50 戶型設(shè)計(jì)的功能化 …………………… .50 功能配置的完善性 …………………… .52 戶型設(shè)計(jì)細(xì)部處理 …………………… .53 功能分區(qū)更為明顯 …………………… .54 戶型的合理配比 ……………………… .55 四、 智能化網(wǎng)絡(luò)的設(shè)計(jì)建議 ………………… 58 五、 高尚的物業(yè)配套 ………………………… 59 保安 ………………… ………………… .59 服務(wù) …………………………………… .60 配套設(shè)施 ……………………………… .61 第五部分、銷售策略 ……………………… ..62 一、 推廣階段 ……………………………… ..63 試銷階段 ……………………………… .63 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 3 公開階段 ……………………………… .64 強(qiáng)銷階段 ………………………… .… .65 穩(wěn)步階段 …………………………… ..66 續(xù)銷階段 …………………………… ..67 二、 價格策略 ………… ..………………… .68 基本準(zhǔn)則 …………………………… ..68