【正文】 前市場上位于西四環(huán)沿線俏銷的原因之一。有15%的被調(diào)查者選擇50—70㎡的住宅，一部分是作投資用，另一部分是作為年輕人的過渡用房。因此開發(fā)商在開發(fā)新項目時，提高其性能價格比，注重社區(qū)品質(zhì)，配有服務(wù)良好的物業(yè)管理公司，以贏得客戶。購房用作投資、商住比例明顯提高。在這個層面的住房消費中，鄰里素質(zhì)的高低被大多數(shù)人看做是一大要素。 工程進度對客戶購房的影響 購買現(xiàn)房是現(xiàn)今買家最理想的選擇，相信隨著市場運作機制、銷售管理辦法的完善，期房銷售將被市場淘汰，現(xiàn)房、準現(xiàn)房銷售將成為房地產(chǎn)市場的主流行為。 在被調(diào)查的購買人群中，私車擁有量為100%，擁有數(shù)量如下圖： 這與北京市政府鼓勵個人購車的政策作用密切相關(guān)，高檔社區(qū)的車位是否充足也成為衡量社區(qū)品質(zhì)的標準之一，車位與住宅按1：1的比例建設(shè)恐怕有不足之嫌。 年總收入是與購買能力最為緊密相關(guān)的因素之一。（二）、主導(dǎo)客戶群分析 30至45歲的中青年人占據(jù)了絕對的主力，他們中75％的買家目前已經(jīng)擁有商品房或其他形式的自有住宅，他們在年輕時購置的商品房或房改房已經(jīng)到了更新?lián)Q代的時候，因此其購房行為多為二次以上置業(yè)，此外也有很多目前租住公寓的人，大多數(shù)是外企或合資企業(yè)的高級職員。尤其是象北京印象、誠品建筑、湯泉逸墅等開盤較早的現(xiàn)房項目都只剩很少的現(xiàn)房在售。本地區(qū)近兩年的項目銷售都比較理想，因此市場潛力巨大。市場存量分析：本區(qū)域的銷售率平均為84%，該地區(qū)開盤的項目現(xiàn)在基本成為現(xiàn)房，大部分項目都已基本進入銷售尾期，在銷的項目銷售進度也保持平穩(wěn)水平。高端物業(yè)如觀瀾國際花園、湯泉逸墅、誠品建筑的銷售價格在6800—8300元/平方米，其中，湯泉逸墅、誠品建筑的均價最高，同時達到了8300元/平方米。本案的四居只占總套數(shù)的1%，對于銷售上來講不是主要問題，但可以此來增加產(chǎn)品的豐富性，滿足不同層次要求的客戶。l 由于四居的面積大，總價高，市場需求有限，使之逐漸演變成為一種身份的象征。由于它是市場主力戶型，基本上每個項目都以三居來體現(xiàn)自身的特點和優(yōu)勢，從我公司對這些項目的調(diào)查中了解到，三居在本區(qū)域的銷售情況普遍比較理想。l 8個項目中，三居的面積跨度比較大，但主要都在130㎡左右。本案的兩居面積在60～90㎡左右，和區(qū)域市場的面積差在20～30㎡左右。所以看來，本案的一居室在比較迎合大環(huán)境的需求性以及區(qū)域市場的稀缺性的前提下銷售，會在短時間內(nèi)被市場消化。5. 戶型及銷售率分析：項目名稱 規(guī)劃套數(shù) 居 室 面 積（㎡） 銷 售 率 一居 兩居 三居 四居 誠品建筑 652 ～ ～ ～ ～ 85%綠波?漫板 232 ～ ～ 90%世紀城3期 ～ ～ ～ 83%觀瀾國際花園 896 ～ ～ 65%北京印象 800 ～ ～ ～ 95%樂府江南 1565 ～ ～ 90%湯泉逸墅 358 126～135 132～308 153～327 99%酈城 4781 ～ ～ ～ ～ 65%本 案 618 50～70 60～90 100～140 140～165 配比 17% 16% 66% 1% 戶型分析：l 本案一居面積在50—70㎡之間，區(qū)域內(nèi)項目5個有一居室戶型，面積多數(shù)在47—86㎡之間，而且銷售狀況都比較理想，但同樣在項目中所占的比例都不是很大。社區(qū)內(nèi)采用分層次綠化，用樹木、草坪、花圃自然的銜接劃分區(qū)域，地面草坪地上花卉灌木，空中高大古樹屹立的自然狀態(tài)立體綠化 35%景觀設(shè)計特色分析：本區(qū)域的項目都根據(jù)自身所處的位置及環(huán)境不同，配合建筑風(fēng)格很好的規(guī)劃了自己的園林風(fēng)格，例如：樂府江南的徽派建筑風(fēng)格，使建筑與園林渾然一體；觀瀾國際花園是以昆玉河為景觀輔以觀景長橋以及特色噴泉來突出親水的主題，作為本案來講，在園林的設(shè)計上應(yīng)配合自身規(guī)劃以及整體的建筑風(fēng)格，即能對項目的銷售起到推進作用又兼顧實用性。以文化為主題的綠化帶 35%觀瀾國際花園 社區(qū)內(nèi)噴泉主題園林、噴泉水景廣場的主體景觀 64%北京印象 “ 私家花園—院落綠化—小區(qū)綠化—城市綠化”層層迭進，突出了局部與整體、水景的布置作為重點。：項目名稱 景 觀 設(shè) 計 特 色 綠化率誠品建筑 日本TAM地域環(huán)境研究所的國際級大師秋山寬設(shè)計誠品建筑的園林，特色噴泉設(shè)計：聲控泉、霧噴泉、凹凸泉、跳泉等許多特色的噴泉 45%綠波?漫板 9800平方米綠化庭院：多個具有主體特色的景觀園林 43%世紀城3期 工字型405畝綠化帶，主體為9洞27桿高爾夫練習(xí)場。l 本區(qū)域項目的容積率都比較適中，除北京印象由于地塊因素以及采用圍合式的建筑形式的原因，則容積率較高。l 建筑設(shè)計上本區(qū)域的項目自身都有獨到之處，但酈城、北京印象由于在建筑風(fēng)格上過于另類，立面表現(xiàn)手法差強人意，對銷售造成了不利的局面。本案 28326㎡ 114552㎡ 圍合式,（其他待定）整體規(guī)劃分析：l 建筑面積除世紀城的建筑面積為248萬平米，區(qū)域內(nèi)的項目規(guī)模多在1020萬平米左右，而這兩個項目其規(guī)模是則是作為其自身的一大賣點。從山的輪廓獲得靈感，從高爾夫的坡地連接地緣。社區(qū)內(nèi)人車分流，全部地下車位，電梯直達。湯泉逸墅 70000㎡ 90000㎡ 湯泉逸墅新古典主義建筑風(fēng)格，全石材外掛。外立面由紅、黃、藍、灰明快的體塊色彩形成有機的序列變化，輔以欄板、窗棱等強烈的黑白對比樂府江南 110000㎡ 300000㎡ 徽派風(fēng)格。每個園區(qū)內(nèi)都擁有各自相對獨立的園林綠化和生活配套，復(fù)雜的錯板設(shè)計，增加了采光、通風(fēng)面；東高西低的樓群，漸進式布局觀瀾國際花園 81000㎡ 200000㎡ 項目由5棟弧形板樓及一座現(xiàn)代化會所組成，月牙弧形板樓在弧形板樓與昆玉河之間，百米綠化帶之上的最佳觀景位置架起的百米長橋北京印象 49800㎡ 170000㎡ 由德國著名建筑師奧托?施泰德勒(OTTO?STEIDLE)設(shè)計。：項目名稱 占地面積 建筑面積 容積率 建 筑 設(shè) 計 特 色誠品建筑 59300㎡ 148000㎡ 低密度板式小高層，半圍合布局,360度環(huán)景設(shè)計綠波?漫板 37000㎡ 37000㎡ 建筑形式為7層純電梯板樓，使用率達到88%。l 本案從配套設(shè)施上來講，所處的位置周邊臨近的華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、北京21世紀試驗學(xué)校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟莊郵局等商業(yè)設(shè)施、教育機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)齊全，作為居住地非常理想。另外，十幾條公交線路四通八達，可快捷迅速的到達市內(nèi)各個地區(qū)。從交通的便利性上講，本案處于橫跨西三環(huán)、西四環(huán)的二大城市快速主干道之間的地段，并輔以阜石路，結(jié)合成四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，出行便利。l 區(qū)域內(nèi)及其周邊中小學(xué)、幼兒園、商場、超市、銀行等一應(yīng)俱全，為本區(qū)域的居民提供了完善的配套生活設(shè)施；清華、北大為首的代表著我國最高的教育水平的教育文化區(qū)，頤和園、圓明園等皇家園林為代表的旅游文化區(qū)，以及中關(guān)村科技文化區(qū)一脈相傳，從而形成了獨一無二的文化氛圍；中關(guān)村企業(yè)的人員也大多選擇在這里居住。觀瀾國際花園 海淀紫竹橋西昆玉河畔 項目緊鄰昆玉河，距三環(huán)路僅2000米公交線路: 33803461812等 臨近周邊商業(yè)設(shè)施、教育機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)相對匱乏北京印象 海淀區(qū)阜成路 西四環(huán)與阜成路交叉口、定慧立交橋的東北角公交線路: 72944161746等 華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學(xué)、首師大、北京21世紀試驗學(xué)校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟莊郵局樂府江南 半壁店永定路一號 緊鄰西四環(huán)，永定路、田村路交匯處。三、周邊競爭項目市場調(diào)研分析本次調(diào)查的目的側(cè)重于識別有關(guān)樓盤相關(guān)的指標，并以此界定不同市場層次的特征，從而為中冠家園制定營銷方案和銷售代理方案提供更可靠的評估和決策基準。 本區(qū)域客戶群 素質(zhì)高由于本區(qū)域具有獨特的自然環(huán)境、人文環(huán)境，另一方面，本區(qū)域住宅產(chǎn)品較高的價格和大面積戶型而形成的高總價，決定了本區(qū)域的主要客戶構(gòu)成多為一些成功人士，包括文化人、學(xué)者、留學(xué)歸國人士、私人企業(yè)主、中關(guān)村ＩＴ精英、自由職業(yè)人，另外還匯集一些三資企業(yè)白領(lǐng)和其它較高收入人群。由于一些項目分幾期推出，據(jù)統(tǒng)計在售樓盤的未來供應(yīng)量為３５０萬平方米，在未來３年內(nèi)將會逐步釋放。 本區(qū)域項目供應(yīng)量保持平穩(wěn)本區(qū)域在售樓盤大約有１５個，其中規(guī)模在百萬以上項目有３個。在硬件系統(tǒng)方面，幾個高端住宅產(chǎn)品項目已經(jīng)把通訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)匹配到了極致。本區(qū)域項目產(chǎn)品三居室主打。本區(qū)域住宅大多是在純粹住宅品質(zhì)上做文章，相對于其他區(qū)域更多了一些生活的味道。區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)的特點 本區(qū)域項目都一般樓為主注重文化與品質(zhì)的營造。此外，西北部地區(qū)還聚集著各大部委、機關(guān)、軍隊，各大高校及科研機構(gòu)，這些單位的職工收入較高，可能會因為喜歡西北部環(huán)境，或上下班方便等原因選擇在西北四環(huán)置業(yè)。 　　隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，高收入的私營企業(yè)主、國家企事業(yè)單位中高級管理人員、外企或私企的高級管理人員、海歸人士、高收入自由職業(yè)者越來越多，這些人的共同特點是追求自然、健康、文化、舒適的高品質(zhì)生活。四季溫泉水景韻致獨具，環(huán)繞社區(qū)蜿蜒流動，成為北京西部罕有的養(yǎng)生溫泉社區(qū)。以位于四季青橋板塊的湯泉逸墅作為四季青板塊中熱得發(fā)燙的項目，除了規(guī)劃、產(chǎn)品方面是四季青板塊中獨一無二的稀缺產(chǎn)品以外，在形象包裝和宣傳推廣等方面也引起了業(yè)界和消費者的強烈關(guān)注。 產(chǎn)品創(chuàng)新，性價比高 　 今年北京西北四環(huán)新盤的產(chǎn)品性價比得到很大提升。此外，此地公共交通發(fā)達，香山、頤和園等景區(qū)有許多公交路線直達市區(qū)各地，四環(huán)路上更有四通八達的公交路網(wǎng)為居民出行提供更多便利。路網(wǎng)成熟，毗鄰交通干道成為利好 　 西北四環(huán)距中關(guān)村商務(wù)區(qū)、學(xué)院路高校區(qū)車程不足20分鐘，可經(jīng)杏石路順利進入動物園、西直門商圈，還可經(jīng)四環(huán)路順利進入CBD中央商務(wù)區(qū)、公主墳商業(yè)區(qū)等。其得天獨厚、不可再生、獨一無二的自然、文化環(huán)境對于追求生活質(zhì)量及文化品味的富有階層及知識階層具有巨大的吸引力。二、區(qū)域樓市分析西部區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)五大價格提升因素 景觀優(yōu)勢，西區(qū)樓盤的獨享資源 西北四環(huán)的賣點是自然及人文景觀非常優(yōu)越。雖然是人工景觀，但依托西山優(yōu)美的自然原生態(tài)景觀，加上四周高校林立、交通便捷，也算是“上風(fēng)上水”的風(fēng)水寶地。本項目地處西四環(huán)，西四環(huán)因其優(yōu)越的人工生態(tài)景觀，隨著北京市城市規(guī)劃的確定，確定了“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間布局，而西四環(huán)正好是其中的一帶，即自然生態(tài)帶。其實，隨著南城的高品質(zhì)項目的不斷推出，加上南城本身的價位優(yōu)勢，交通優(yōu)勢才會更加明顯。因為南城的項目在價位上有優(yōu)勢，因此四環(huán)開通短期內(nèi)就產(chǎn)生了利好因素。 以位于南四環(huán)西段的怡?；▓@為例，以往的一些客戶對項目的各方面都比較滿意，但最終使他們打退堂鼓的是覺得太遠了。而且四環(huán)路的周邊將建設(shè)北京的環(huán)城綠化帶，這對于越來越注重環(huán)境的買房人而言無疑更具吸引力。 l 城北目前正在蓄勢調(diào)整從北四環(huán)沿線分布的樓盤廣告還不難看出，從近幾年的供應(yīng)量看，城北的房地產(chǎn)供應(yīng)似乎沒有城東、城西甚至城南大，而城北擁堵的交通也是大家公認的，但2008年的奧運會、五環(huán)路的免收費、立湯路的改造，加上“上風(fēng)上水”的優(yōu)勢，城北正在“蓄勢調(diào)整”，無論是寬house、林溪別墅這樣的郊區(qū)低密度住宅，還是俊峰華亭、銀谷大廈這樣的商務(wù)物業(yè)，城北的房地產(chǎn)項目正在自信而又耐心地等待北京買房人的選擇。這點顯示隨著城市交通的發(fā)展，城市建設(shè)的推進，四環(huán)這樣的交通主干道沿線已經(jīng)越來越不適合居住物業(yè)的分布，商務(wù)物業(yè)的吸引力則越來越大。而城北上風(fēng)上水的優(yōu)勢也吸引了北京有錢人到這個區(qū)域購置產(chǎn)業(yè)，城北正在成為以自住為特色的、經(jīng)濟型別墅或獨立住宅較多的區(qū)域。無論是林溪別墅、納帕溪谷，還是寬house、玫瑰園，這些城北的項目都是在五環(huán)以外的低密度住宅項目，這主要是因為北京的城北建設(shè)速度一直領(lǐng)先于其它區(qū)域。北京電視臺制片人仲文透露，單位貨幣分房最多到90萬，而北京電視臺在編的3800人，中央電視臺將近1萬人，這么多人必須在東區(qū)解決房子的問題，因為他們和醫(yī)生一樣，要隨時準備到崗，基于此，有人提出了15分鐘的生活法則，“這是生存與生活的必須。l 需求量日益猛增從需求看，首先是傳媒東遷。朝陽北路為中檔，均價不低于4000元；東壩等邊緣區(qū)域價格在3000元以上；而東四環(huán)邊高檔樓盤價格最高，均價不低于8000元。朝陽區(qū)將臺、東風(fēng)、平房、東壩和常營五個鄉(xiāng)即將推出3000萬平米共12個大盤。可以說，生活成本讓CBD白領(lǐng)選擇東四環(huán)。 ——東部地區(qū)l 東四環(huán)適合做高檔住宅東四環(huán)早已被指定為迎賓國道，兩邊是綠化隔離帶，做項目在自然環(huán)境上又有先天優(yōu)勢；與朝陽公園、紅領(lǐng)巾公園近在咫尺，同時又與CBD相隔不遠，東四環(huán)是一個極適合做高檔居住項目的區(qū)域。位于緊臨西奧中心的紫金長安，預(yù)計四月份上市亮相，從目前認購形勢看，預(yù)計開盤后房價最終會升至9000至10000元。二是萬柳地區(qū)收官項目——萬城，年中開盤預(yù)計房價將突破萬柳現(xiàn)有房價。l 市場需求上升價格將大幅上揚土地存量的進一步減少，更是堅定了該區(qū)域房價在2004年必定上漲的判斷，另外西部地區(qū)存在的大量軍隊、機關(guān)的住房補貼的落實也大大擴充了西部市場的承接力，市場需求上升已經(jīng)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。 與其他熱點區(qū)域不同，西北四環(huán)沿線的“價格上漲”并沒有伴隨著供應(yīng)量大幅增長，相比2003年同期呈現(xiàn)出下降趨勢，這也基本符合西北四環(huán)沿線價格漲跌的基本規(guī)律—供應(yīng)量與價格的上漲呈現(xiàn)出反比態(tài)勢?！鞑康貐^(qū)l 供應(yīng)量逐年減少西北四環(huán)沿線的整體價格呈現(xiàn)出集體上揚之勢，同時也伴隨著產(chǎn)品的進一步升級換代。 ——建筑外觀有與消費者消費觀念相匹配的清新、明快，富有時代感的建筑外觀及風(fēng)貌。 ——智能化有良好的智能化體系。 有節(jié)能環(huán)保的設(shè)施體系。 ——配套有更加完善的生活配套設(shè)施體系。 ——園林有分層次的綠化體系。戶