【正文】 從居住面積上看，人均居住面積在30平米以下都屬于住宅高速增長期。22 2002年本市市場分析221住宅供需正處于高增長階段 根據(jù)國際經(jīng)驗，當(dāng)一個國家人均國內(nèi)總產(chǎn)值在10003000美元之間時，是解決居民住房問題的關(guān)鍵時期。而且南開區(qū)、河西區(qū)在自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通狀況、經(jīng)濟實力等方面均較其它幾個區(qū)（河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)）要好，人口文化素質(zhì)比較高，收入水平也高于市區(qū)北部幾個區(qū)，對居住環(huán)境的要求比較高，改善型住宅的市場需求大。由于天津市危改、平改的結(jié)束，由此引致的需求對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)區(qū)位選擇的影響已不存在，而且住宅開發(fā)區(qū)位選擇受政府政策的影響力將相對降低，開發(fā)區(qū)位選擇是否適應(yīng)市場需求成為項目運作成敗的關(guān)鍵。一些前期市場調(diào)查詳細、市場定位準確、項目規(guī)劃設(shè)計符合市場需求的精品項目的價格將有相當(dāng)?shù)纳蠞q。 隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)入買方市場，房地產(chǎn)業(yè)的競爭日趨激烈，價格競爭作為一種有力的競爭手段，必然被一些開發(fā)商使用。從一定程度上反映出開發(fā)商的實力與水平，同時營造一個好的居住環(huán)境對于客戶的吸引力也是很大的。縱觀天津市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，項目環(huán)境設(shè)計正在從種樹、種草，單純的綠化轉(zhuǎn)向區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計。隨著主流市場的變化，相應(yīng)的居住觀念也發(fā)生了變化，購房者購買住宅不僅僅是解決居住問題，而是選擇一種生活方式。 由于項目的不斷推陳出新，開發(fā)商之間的互相學(xué)習(xí)，難以形成在配套方面的獨特優(yōu)勢。開發(fā)商為追求規(guī)模效應(yīng)，降低單位配套成本，發(fā)揮規(guī)模競爭優(yōu)勢，未來項目的開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐漸增大的趨勢。將來的競爭將是制造差異的競爭，通過樹立項目品牌，表現(xiàn)項目特色；通過項目具體細節(jié)的精心設(shè)計提高項目的品質(zhì)；提供周到的售后服務(wù)和物業(yè)管理，最大限度的使客戶滿意，提升項目的附加值，帶動項目的銷售。22市場特點221項目差別減小，競爭更趨激烈，品牌競爭特點顯著?！　〈送?，金融貸款繼續(xù)成為支持居民購房的主要因素之一，％，％，％。　　隨著住宅質(zhì)量的提高和功能、環(huán)境的改變，購買情況變化，％，波動幅度在正負2％內(nèi)，商品房價格呈穩(wěn)步上升趨勢。其中3000－，3500－。2．本市房地產(chǎn)市場分析21回顧2001年全市銷售商品房660萬建筑平方米，％％，％，本市住宅消費繼續(xù)保持了旺盛的增長勢頭，呈現(xiàn)購銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢?？梢灶A(yù)見，今年國內(nèi)的房地產(chǎn)投資在無全球性的金融風(fēng)波影響的情況下將會持續(xù)高速增長的態(tài)勢。房地產(chǎn)企業(yè)在“國退民進”的背景下，將會啟動更多的民間投資。目前中國城鎮(zhèn)化人口占總?cè)丝?6％，今后二十年的發(fā)展目標是人口的５０％住在城里，每年將有約一千萬農(nóng)民進城工作、生活，將對住宅產(chǎn)生巨大的需求。當(dāng)前居民消費的恩格爾系數(shù)已降至40％，北京甚至接近35％，這正是增加住房消費的良機。其改革將繼續(xù)刺激居民的購房積極性，釋放住房消費能量。 二、住房制度改革推動行業(yè)高速發(fā)展。中國繼續(xù)保持國民經(jīng)濟的持續(xù)、快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)則是關(guān)鍵所在。 　　今年國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展具有以下利好因素： 　　一、國家宏觀政策的推動力。房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可以帶動建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個行業(yè)的發(fā)展，提供大量的就業(yè)機會，是今后帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的一個新的經(jīng)濟增長點。 　　就目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)形勢觀察，唯一能夠?qū)?jīng)濟增長起到較為有效支撐的是兩個產(chǎn)業(yè)，一個是房地產(chǎn)，一個是汽車。相反，培育消費的問題又沒有引起真正的重視。 　　在促進消費方面，我們注意到在全國經(jīng)濟工作會議八個方面的部署中，并沒有提到“刺激內(nèi)需”的字樣，而是提出了“培育國內(nèi)消費需求”的要求。 　　在世界經(jīng)濟寒流陣陣的背景下，中國經(jīng)濟在2001年所取得的成績是不俗的。上海在1993年宏觀調(diào)控之后，樓市進入了低谷，但也正是當(dāng)年的低房價為如今的上海房地產(chǎn)的高速發(fā)展提供了空間。而這個行業(yè)的資本密集型特征很容易使行業(yè)投資出現(xiàn)過熱，從而引發(fā)泡沫，從這個角度理解政府的降溫調(diào)控行為就很清楚了。目前樓市真正存在的大問題是房價上漲速度太快，為今后預(yù)留的空間太小。 之所以預(yù)測今年房地產(chǎn)投資會增長，關(guān)鍵因素是在啟動內(nèi)需的政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)將扮演更重要的角色。同時去年的走低將為今年創(chuàng)造上升空間 從國內(nèi)各項房地產(chǎn)統(tǒng)計指標判斷，2001年國內(nèi)房地產(chǎn)投資增長形勢是高開低走，今年的形勢很可能與去年相反，表現(xiàn)為低開高走。 　　房地產(chǎn)銷售增幅回落是有政策背景的，出臺新的商品房銷售管理辦法、央行作出有關(guān)取消零首付的決定、央行發(fā)出關(guān)于嚴格放貸的通知。 　　％，％，％，而10月當(dāng)月增長比例為13％，為去年以來的最低點。因此在國內(nèi)房地產(chǎn)旺盛的需求拉動下，房地產(chǎn)業(yè)投資今年仍有望保持快速增長的勢頭。截至11月份，％。去年110月，同比增長65％，110月，全國商品房銷售額高達２２５９億元，％。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅開始回落，％，％，％，％。全年大勢可能走出“先抑后揚”的格局。三種因素的力量對比基本平衡。不利于股市上漲因素：國有股減持尚存變數(shù)、取消稅收“打折”影響上市公司業(yè)績、市場資金面偏緊。因此，股市的預(yù)期與房市走勢可謂是“牽首動尾”的聯(lián)動效應(yīng)。13 股市將做箱型震蕩 股市與房市息息相關(guān)，目前購買商品房的人群中60%擁有股票。12 國內(nèi)經(jīng)濟保持穩(wěn)定2001年中國經(jīng)濟一枝獨秀，%的增長率，經(jīng)濟總體形勢良好，增長穩(wěn)中趨緩。目前世界經(jīng)濟面臨的一個突出問題是，幾乎所有地區(qū)的經(jīng)濟出現(xiàn)了20年來最嚴重的同步下滑的情況。%的增長率作為判斷世界經(jīng)濟是否進入衰退的門檻。（一）宏觀層面形勢分析及預(yù)測1．宏觀經(jīng)濟形勢趨向調(diào)整11 世界經(jīng)濟呈現(xiàn)衰退跡象%，%。：榆關(guān)道西頭北洋橋畔有西沽公園，在北站附近還有北寧公園，這是周邊較有名的兩個景點。、郵局:周邊無較大的銀行，在周邊只有一個工商銀行新開河儲蓄所，另外，新開橋郵電所也距項目不遠。周邊醫(yī)療水平較高的醫(yī)院還有中醫(yī)醫(yī)院和二五四醫(yī)院，其中二五四醫(yī)院是大型的綜合性軍屬醫(yī)院，只是距項目稍遠。周邊缺少好的幼兒園和保育院。昆緯路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍遠了一些。另外外語學(xué)校與項目距離也在這個范圍內(nèi)，同時該校教育質(zhì)量也不錯。:周邊比較知名的餐飲場所為翰賓樓，另外在項目以西還有一家津浦大酒店。（四） 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查: 周邊購物不太方便，家樂超市在中山北路與育紅路交口，中山路和新安購物中心都距該項目較遠。2． 公共交通網(wǎng)： 18路，北倉—辰緯路、 803路，萬科新城—人民公園852路，宜興埠—西站、 670路，小淀—百貨大樓671路，梅廠—百貨大樓、 878路，普濟河道—金谷園610，浦口道—四十七中、 678路，體院北—普天里3． 交通遠景規(guī)劃：榆關(guān)道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車道的規(guī)劃路。（三） 地塊交通條件調(diào)查1． 周邊交通現(xiàn)狀條件：項目所在地距中山路約3公里，距天泰路（京津公路），距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比較方便。在項目東側(cè)鐵路附近有鐵路公安處看守所。13治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但主要是產(chǎn)業(yè)工人。原有的大型污染企業(yè)天津搪瓷廠已倒閉，另一污染源東方化工廠距離較遠，對此項目無太大影響。周邊自然景觀只有新開河，如果新開河能夠改造，將對該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當(dāng)?shù)淖饔?。原址為工業(yè)用地，地上建筑物多為廠、庫房、辦公用房，拆遷較簡單。河北區(qū)南口路整合營銷全面策劃案（第一稿） ( 一 )項目土地性質(zhì)調(diào)查 ：項目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口，項目地塊北鄰榆關(guān)道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其他工業(yè)用地。 項目規(guī)劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。（二）項目用地周邊環(huán)境調(diào)查11自然景觀:項目周邊區(qū)域為工業(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數(shù)綠化使原來是工廠的廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。12環(huán)境污染:雖然項目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū)，但是近幾年區(qū)域內(nèi)工廠紛紛停產(chǎn)，加上原本