【正文】 策因素 5% 市場(chǎng)定位及產(chǎn)品 40% 0. 7 規(guī)劃設(shè)計(jì)水平 20% 小區(qū)配套和物業(yè)管理 10% 形象包裝與營(yíng)銷(xiāo)策劃 20% 產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)能力 5% 與工程質(zhì)量 總 計(jì) 100% 表五 項(xiàng)目土地價(jià)值提升預(yù)測(cè) (三)項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析1． 項(xiàng)目成本模擬成本明細(xì)27 / 27一、 地價(jià)：1． 動(dòng)遷費(fèi)： 2不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 總計(jì)： 如規(guī)劃最后確定100000 萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)為前期費(fèi)： 1．鉆探、設(shè)計(jì) 2．各種補(bǔ)償 3．臨水、臨電 4．雜土清運(yùn)、環(huán)衛(wèi) 5．達(dá)到開(kāi)工條件時(shí)所涉及的所有費(fèi)用50元/平方米總計(jì)： 萬(wàn)元 二、 建安造價(jià)：1．磚混： 基礎(chǔ)： 30元/平方米土建： 550元/平方米 合計(jì)： 580元/平方米 總計(jì)： 三、 后期配套費(fèi)： 1．大配套： 2．小配套： 50元/平方米3．供熱： 70元/平方米 4．電配套： 60元/平方米5．給排水、煤氣50元/平方米6．綠化甬路、路燈：25元/平方米 合計(jì)： 370元/平方米總計(jì): 三、工程項(xiàng)目處管理費(fèi)： 20元/平方米 四、 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 20元/平方米 樓面地價(jià)： 400元/平方米 總計(jì) 4000 萬(wàn)元 前期費(fèi)： 20元/平方米 總計(jì) 200 萬(wàn)元 平均建安造價(jià)： 580元/平方米 總計(jì) 5800 萬(wàn)元 后期配套： 370元/平方米 總計(jì) 3700 萬(wàn)元 管理費(fèi)及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 40元/平方米 總計(jì) 400 萬(wàn)元 廣告費(fèi)： 30元/平方米 總計(jì) 300萬(wàn)元 達(dá)到交付使用標(biāo)準(zhǔn)所涉及的其它費(fèi)用： 合計(jì)： 1440 元/平方米表六 項(xiàng)目成本匡算表項(xiàng)目綜合成本最終確定為1440元/平方米。 項(xiàng)目總投資為：1440元/平方米*10萬(wàn)平方米=14400萬(wàn)元 綜合考慮:我們認(rèn)為其項(xiàng)目成本基本可以體現(xiàn)土地的基本價(jià)值按照上邊分析，,總體可提升的價(jià)值為：=1319元/平米，這是項(xiàng)目的起價(jià)參考。=2759元/平米，這是項(xiàng)目的最高價(jià)參考，1319+2759+/2=2039元/平米為項(xiàng)目的參考均價(jià)。2．項(xiàng)目收益模擬如果初期實(shí)現(xiàn)均價(jià)2039元/平方米計(jì)算，該項(xiàng)目的毛收入應(yīng)在10萬(wàn)平方米*599元/平方米=5990萬(wàn)元。毛收益率為5990萬(wàn)元/14400萬(wàn)元=％.以上是按項(xiàng)目投資進(jìn)行計(jì)算的收益率。如果按資金投入實(shí)際計(jì)算情況來(lái)分析如下： 一、動(dòng)遷安置費(fèi)：4000萬(wàn)元 拆平 二、建安費(fèi)投入按總造價(jià)的20％投入14400萬(wàn)*20％=2880萬(wàn)元因此該項(xiàng)目最大投入資金應(yīng)為 4000萬(wàn)元+2880萬(wàn)元=6880萬(wàn)元。以上投入后就可以開(kāi)盤(pán)對(duì)外出售，進(jìn)行資金回籠，保證后期工程資金和配套資金的使用。以上投入還沒(méi)有將居民回購(gòu)因素及施工隊(duì)伍投資因素考慮進(jìn)去。如按上述資金投入的情況計(jì)算毛收益率將是很可觀的：3．敏感性分析 21成本變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響： 22銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響： (四)開(kāi)發(fā)周期與銷(xiāo)售周期預(yù)測(cè) 建議分兩期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)5萬(wàn)平米，計(jì)劃施工周期為12—14個(gè)月，銷(xiāo)售周期25個(gè)月第一階段：前期準(zhǔn)備177。，計(jì)劃工期60天。第二階段：177。，計(jì)劃工期120天，從主體施工到二層時(shí)開(kāi)始銷(xiāo)售，計(jì)劃完成銷(xiāo)售任務(wù)的20%。實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入2039X50000=10195萬(wàn)X20%=2039萬(wàn)第三階段：主體封頂內(nèi)外檐裝修結(jié)束,計(jì)劃工期180天,計(jì)劃完成銷(xiāo)售任務(wù)的55%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入2039X50000=10195萬(wàn)X35%=3045萬(wàn)元第四階段：環(huán)境營(yíng)造完成入住，計(jì)劃工期90天，計(jì)劃完成銷(xiāo)售任務(wù)的65%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入2039X50000=10195萬(wàn)X15%=第五階段：入住期，180天，計(jì)劃完成剩余銷(xiāo)售任務(wù)的90%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入2039X50000=10195萬(wàn)X35%X80%=第六階段：余房清盤(pán)期，90天，完成剩余銷(xiāo)售任務(wù)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入2039X50000=10195萬(wàn)X35%X20%= (五)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示1． 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)11政治：由于政治條件變化而給項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大12市場(chǎng)：121入世：對(duì)于開(kāi)放的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)也許會(huì)更脆弱一些。但是外商進(jìn)入市場(chǎng)的影響應(yīng)該是長(zhǎng)期的影響，短期內(nèi)不會(huì)給市場(chǎng)造成大的影響。倒是國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)界會(huì)用怎樣的策略來(lái)迎接入世考驗(yàn)值得注意。122 市場(chǎng)波動(dòng)：隨著去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)全面走強(qiáng)，本地市場(chǎng)中的泡沫現(xiàn)象將越來(lái)越嚴(yán)重，不排除今年與去年有反差的現(xiàn)象。一旦這種局面出現(xiàn)，明年的市場(chǎng)則會(huì)受到連累。建議密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，隨時(shí)準(zhǔn)備調(diào)整銷(xiāo)售策略。2． 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)（1） 財(cái)務(wù)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指項(xiàng)目融資、資金運(yùn)用的財(cái)務(wù)管理方面帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。其中融資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)占主要比重。如果過(guò)渡舉債、資金運(yùn)用不當(dāng)，則可能會(huì)增加融資成本，減少收益。（2） 信用：信用風(fēng)險(xiǎn)指項(xiàng)目投資參與者與項(xiàng)目有關(guān)的各方面之間信用結(jié)構(gòu)及信用履行責(zé)任上存在的風(fēng)險(xiǎn)/。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)，必然要涉及開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、承包商、材料及設(shè)備供應(yīng)商等眾多的機(jī)構(gòu)和公司，這些部門(mén)間依靠有效的信用結(jié)構(gòu)支撐著。組成保證結(jié)構(gòu)的個(gè)項(xiàng)目參與方是否有能力履行其信用職責(zé)，是否愿意并能夠按法律文件的規(guī)定對(duì)項(xiàng)目履行其信用職責(zé)，就構(gòu)成了房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險(xiǎn)。（3） 其他：由于企業(yè)的機(jī)制改變或關(guān)鍵的人事變動(dòng)而影響項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。這一點(diǎn)對(duì)于國(guó)有企業(yè)來(lái)講是較為常見(jiàn)的。3． 壽命周期風(fēng)險(xiǎn)（1） 投資前期：主要是投資計(jì)劃實(shí)施前期的諸如選址、市場(chǎng)定位、投資方案決策風(fēng)險(xiǎn)等。由于房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，這一階段的風(fēng)險(xiǎn)特別大。一旦決策失誤，往往會(huì)使項(xiàng)目遭受無(wú)法估量的損失。（2） 開(kāi)發(fā)建設(shè)：主要是從項(xiàng)目正式動(dòng)工到交付使用這一階段的風(fēng)險(xiǎn)。軟式完工風(fēng)險(xiǎn)、成本控制風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。（3） 管理階段：指竣工交付使用后的物業(yè)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分析：上述有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的說(shuō)明中，政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的不可控制性較強(qiáng)，在操作中應(yīng)積極注意其相關(guān)動(dòng)態(tài)及信息，隨時(shí)準(zhǔn)備根據(jù)政策或市場(chǎng)的大的波動(dòng)調(diào)整對(duì)策。其他的一些風(fēng)險(xiǎn)則是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的常見(jiàn)的問(wèn)題，運(yùn)作過(guò)程中應(yīng)該時(shí)刻防范?？偟膩?lái)說(shuō)，該項(xiàng)目的操作風(fēng)險(xiǎn)屬中等。