【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 計(jì)和規(guī)劃銷售、招商、經(jīng)營(yíng)三位一體的超大商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷模式。規(guī)劃獨(dú)立、補(bǔ)給性的品牌商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能，總體協(xié)調(diào)，提升步行商業(yè)街的整體經(jīng)營(yíng)檔次和商業(yè)形象。借外腦、輸入軟件、輸入模式，組建可控的商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商業(yè)管理隊(duì)伍。（七）黃興南路步行商業(yè)街國(guó)際化、人性化功能的設(shè)計(jì)。導(dǎo)向和指示系統(tǒng)，實(shí)行中英文對(duì)照。外街、內(nèi)街、垂直電梯、商業(yè)展示柜臺(tái)、廁所、休閑配套功能設(shè)施、公用設(shè)施，設(shè)計(jì)無(wú)障礙通道。設(shè)計(jì)步行商業(yè)街五星級(jí)廁衛(wèi)系統(tǒng)。步行商業(yè)街橫向間距50M設(shè)置公用IC卡電話，休閑區(qū)，自動(dòng)購(gòu)物機(jī)。室外步行街設(shè)計(jì)室外遮蔭走廊，使游人風(fēng)雨無(wú)阻。設(shè)計(jì)各年齡層的休閑設(shè)施和區(qū)域。設(shè)置步行商業(yè)街免費(fèi)偏遠(yuǎn)區(qū)域的公交車。黃興南路步行商業(yè)街目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分定位根據(jù)對(duì)長(zhǎng)沙整體商業(yè)環(huán)境的調(diào)查，長(zhǎng)沙市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)主要是呈現(xiàn)如下特征：街鋪、大百貨、大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)占業(yè)態(tài)絕大部分比例。商業(yè)中心：板塊的概念模糊。投資者占據(jù)買鋪者絕大部分比例。經(jīng)營(yíng)者，包括品牌店、專門店以租賃經(jīng)營(yíng)為主體。投資者非成熟因素較大。近年大百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)效益呈下降趨勢(shì)。形象好、信譽(yù)高的主題商業(yè)物業(yè)缺泛?；陂L(zhǎng)沙商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)及商業(yè)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀，黃興路步行商業(yè)街各主題商業(yè)區(qū)目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分定位，總體考慮如下：投資市場(chǎng)占據(jù)較大部分比例。針對(duì)性開發(fā)自營(yíng)者目標(biāo)客戶群體。針對(duì)開發(fā)品牌經(jīng)營(yíng)目標(biāo)客戶群體和品牌廠商客戶群體。設(shè)計(jì)投資購(gòu)買與租賃經(jīng)營(yíng)之間的控制性營(yíng)銷模式。從功能分區(qū)上考慮自由形態(tài)和回遷客戶的區(qū)域。以功能規(guī)劃引導(dǎo)品牌和經(jīng)營(yíng)者。各功能區(qū)目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分定位：1A區(qū)：大型超市：引進(jìn)山姆會(huì)員店、沃爾瑪?shù)葒?guó)際性大型超市。1B區(qū)：電子電腦廣場(chǎng)：（1）投資者；（2）現(xiàn)已進(jìn)駐長(zhǎng)沙的電子、通訊產(chǎn)品、辦公設(shè)備、電腦品牌廠家或經(jīng)銷商。長(zhǎng)沙通訊電子類、PC機(jī)、辦公設(shè)備的經(jīng)銷商，電子、電腦專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者；（3）國(guó)內(nèi)、國(guó)際電子、通訊產(chǎn)品、辦公設(shè)備、電腦品牌廠家或經(jīng)銷商；（4）其它。3區(qū)：兒童廣場(chǎng)、體育健身用品廣場(chǎng)： （1）投資者；（2）現(xiàn)已進(jìn)駐長(zhǎng)沙的國(guó)內(nèi)、國(guó)際兒童服裝品牌、兒童用品、保健品、玩具、兒童書箱、電子讀物、體育、健身、休閑服裝、器材品牌，廠家或經(jīng)銷商；（3）國(guó)內(nèi)、國(guó)際，其它兒童服裝品牌、兒童用品、保健品、玩具、兒童書箱、電子讀物、體育、健身、休閑、服裝、器材、用品品牌廠家和經(jīng)銷商；（4）其它。4區(qū)：男人廣場(chǎng)：（1）投資者；（2）現(xiàn)已進(jìn)入長(zhǎng)沙的國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌男裝、皮具、飾品、鞋帽廠家及經(jīng)銷商；（3）國(guó)內(nèi)、國(guó)際品牌男裝、皮具、飾品、鞋帽廠家及經(jīng)銷商；（4）其它。5區(qū)：金、銀、珠寶廣場(chǎng)：（1）投資者；（2）現(xiàn)已進(jìn)駐長(zhǎng)沙的國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌金銀、珠寶、玉器、首飾、飾品、名表廠商及經(jīng)銷商、打金店；（3）國(guó)內(nèi)、國(guó)際品牌金、銀、珠寶、玉器、首飾、飾品、名表廠商及經(jīng)銷商；（4）其它。6區(qū)：國(guó)際名店廊：（1）投資者；（2）國(guó)際頂級(jí)品牌男裝、女裝、皮具、飾品、鞋帽、童裝、飲食、酒廊、咖啡等長(zhǎng)沙商家及經(jīng)銷商，國(guó)內(nèi)其它區(qū)域的商家及經(jīng)銷商；（3）長(zhǎng)沙或者國(guó)際國(guó)內(nèi)的展覽公司；（4）其它。7區(qū)：商旅湘軍廣場(chǎng)：（1）投資者；（2）湖南名優(yōu)產(chǎn)品廠商及經(jīng)銷商，湖南旅游區(qū)、旅游公司；（3）其它。8區(qū)：女人廣場(chǎng)：（1）投資者；（2）現(xiàn)已進(jìn)駐長(zhǎng)沙的國(guó)際、國(guó)內(nèi)女裝、化妝品、女性保健品、飾品、女用皮具、鞋帽、美容、纖體的品牌廠商和經(jīng)銷商，國(guó)內(nèi)其它區(qū)域的品牌廠商和經(jīng)銷商；（3）其它。9區(qū)：時(shí)尚家居廣場(chǎng)：（1）投資者；（2）現(xiàn)已進(jìn)駐長(zhǎng)沙的國(guó)際、國(guó)內(nèi)家電、家庭用品，家庭裝飾品、音響、音像制品、家私、床上用品等品牌廠商及經(jīng)銷商，國(guó)內(nèi)其它區(qū)域品牌廠商或經(jīng)銷商。綜觀步行商業(yè)街各功能區(qū)域的目標(biāo)客戶分析，各功能區(qū)的目標(biāo)市場(chǎng)有二大特征：一是投資者是步行街的主力目標(biāo)市場(chǎng)；二是品牌廠商和經(jīng)銷商是步行街的次主力目標(biāo)市場(chǎng)。在這二大目標(biāo)客戶群體中，投資者的目標(biāo)比較單純，而品牌商多以分店和專賣店的形式出現(xiàn)，而經(jīng)銷商經(jīng)營(yíng)的方式與廠商也是保持一致的。針對(duì)長(zhǎng)沙的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的調(diào)查結(jié)果，專賣店和品牌店絕大部分是以租賃經(jīng)營(yíng)和抽成方式為主。也就是說(shuō)，在步行商業(yè)街的目標(biāo)買家中，品牌店產(chǎn)生購(gòu)買，難度較大。因此，步行街針對(duì)品牌買家客戶，營(yíng)銷推廣的主要方向是代理商和經(jīng)銷商。步行街的目標(biāo)客戶，在整體經(jīng)營(yíng)的前提下，必然出現(xiàn)租和售的二個(gè)層次。怎樣解決租和售二個(gè)層次目標(biāo)客戶之間的矛盾，總的策略方針是：掌握項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)調(diào)配權(quán)；以租賃和經(jīng)營(yíng)先行，展示商業(yè)街最終的業(yè)態(tài)形式，以租帶售；設(shè)計(jì)租不如買的價(jià)格策略和營(yíng)銷模式。黃興南路步行商業(yè)街價(jià)格基數(shù)定位及分期推廣規(guī)劃價(jià)格基數(shù)定位：一層：3萬(wàn)元/M2二層：三層：四層：分期推廣計(jì)劃：第一期：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，時(shí)間：7月份至8月上旬。2區(qū)、3區(qū)、4區(qū)、5區(qū)、8區(qū)、9區(qū)南段：一層及二、三、四層?xùn)|西向各選取25%的單位，進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)前進(jìn)行一次籌碼認(rèn)購(gòu)，最終抽取中標(biāo)籌碼。目的：試探價(jià)位、目標(biāo)群體、經(jīng)營(yíng)范圍、推廣策略，為正式開盤打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。第二期：正式發(fā)售，時(shí)間：8月中旬至9月下旬。2區(qū)、3區(qū)、4區(qū)、5區(qū)、8區(qū)、9區(qū)南段一、二、三、四層鋪位全面推出。第三期：10月上旬至11月下旬。6區(qū)、7區(qū)全面推出。第四期：12月上旬至12月下旬。1B區(qū)、9區(qū)北段一至四層全面推出，并各區(qū)選取一間鋪面進(jìn)行公開拍賣，價(jià)高者得。第五期：元月上旬至2002年六月全面清盤。黃興南路步行商業(yè)街營(yíng)銷通道定位規(guī)劃現(xiàn)場(chǎng)通道：在司門口設(shè)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心，同時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)舉行不同時(shí)期、不同主題的公關(guān)活動(dòng)、促銷活動(dòng)。媒體通道：（1）戶外形象廣告：南門口、司門口工地圍墻的形象墻、巨幅廣告牌五一廣場(chǎng)的巨幅廣告牌東塘巨幅廣告牌火車站巨幅廣告牌袁家?guī)X巨幅廣告牌（2）報(bào)紙通道：長(zhǎng)沙晚報(bào)、瀟湘晨報(bào)、三湘都市報(bào)，新聞炒作及形象廣告為主體，訴求及活動(dòng)廣告為輔助。（3）影視通道：湖南衛(wèi)視、湖南經(jīng)視、及其它頻道影視新聞為主體，訴求及活動(dòng)廣告為輔助。黃興南路步行商業(yè)街整合營(yíng)銷推廣策略規(guī)劃（一）概念形象定位：黃興南路步行商業(yè)街是新世紀(jì)長(zhǎng)沙市政府的國(guó)慶獻(xiàn)禮工程，項(xiàng)目之所以被市政府列為國(guó)慶獻(xiàn)禮工程，肯定蘊(yùn)含了步行商業(yè)街對(duì)于一個(gè)城市的重要性和代表性。應(yīng)該肯定的是：