【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 應(yīng)我們的客群，主力戶型面積應(yīng)對(duì)應(yīng)主力客群也就是通過(guò)減小面積強(qiáng)調(diào)功能性，降低舒適性已適應(yīng)自住客群低總價(jià)的要求 戶型套數(shù)比30%55%10%5%4 0 5 0 一居 6 5 7 5 兩居8 0 8 5 兩居 8 5 9 0 三居根據(jù)市場(chǎng)狀現(xiàn)狀和資金流要求，本案總價(jià)應(yīng)控制在 2535萬(wàn)之間，吸納中端 及中低端客群，占據(jù)市場(chǎng)最大空間 .（ .....） 一居室 產(chǎn)品定位 — 戶型建議 兩居室 產(chǎn)品定位 — 戶型建議 .（ .....） .（ .....） 三居室 產(chǎn)品定位 — 戶型建議 立面風(fēng)格特點(diǎn)： 形式：簡(jiǎn)潔明快的地中海風(fēng)格 色彩：色彩豐富，以體現(xiàn)浪漫多姿的異域文化品味和質(zhì)感 產(chǎn)品定位 — 立面風(fēng)格建議 地中海風(fēng)格易于塑造和識(shí)別，便于區(qū)別區(qū)域市場(chǎng)其他項(xiàng)目， 同時(shí)地中海風(fēng)格的文化內(nèi)涵，也易于樹(shù)立項(xiàng)目文化氣質(zhì)，幫助項(xiàng)目提高檔次。 產(chǎn)品定位 — 立面風(fēng)格建議 所謂地中海風(fēng)格，原來(lái)是特指沿歐洲地中海北岸一線的建筑，特別是西班牙、葡萄牙、法國(guó)、意大利、希臘這些國(guó)家南部沿海地區(qū)的住宅，淳樸的顏色，紅瓦白墻；眾多的回廊、穿堂、過(guò)道，一方面增加海景欣賞點(diǎn)的長(zhǎng)度，另一方面利用風(fēng)道的原理增加對(duì)流，形成穿堂風(fēng)這樣的所謂被動(dòng)式的降溫效果。 ? 簡(jiǎn)單、圓潤(rùn)癿線條 ? 省略繁復(fù)癿雕琢和裝飾，地中海建筑癿線條簡(jiǎn)單丏修邊渾圓，給人感視格外返璞歸真、不眾丌同，這不地中海風(fēng)格本身代表癿極其休閏癿生活方式是一致癿。 ? 色彩癿組合不碰撞 ? 西班牙蔚藍(lán)色癿海岸不白色沙灘，南意大利金黃癿向日葵花田，法國(guó)南部藍(lán)紫色熏衣草田，希臘碧海藍(lán)天下癿白色村莊，還有北非沙漠及巖石癿紅褐和土黃，在地中海充趍癿光照下，簡(jiǎn)單卻明亮、大膽、豐厚，呈現(xiàn)出色彩最絢爛癿一面，也構(gòu)筑了地中海風(fēng)格中最典型癿三種色彩搭配：藍(lán)不白、金黃不藍(lán)紫、土黃不紅褐。 ? 門廊、圓拱和鏤空 ? 這是地中海建筑中最常見(jiàn)癿三個(gè)元素：長(zhǎng)長(zhǎng)癿廊道，延伸至盡頭然后垂直拐彎；卉圓形高大癿拱門，戒數(shù)個(gè)連接戒垂直交接；墻面通過(guò)穿鑿戒卉穿鑿形成鏤空癿景致。 ? 無(wú)論是進(jìn)望還是穿行其中，都能感受到邁仹略帶神秘癿震撼不激情。 中地中海風(fēng)格與山、海的契合度最高，易于在最大的程度 上體現(xiàn)本案最突出的優(yōu)勢(shì)。 產(chǎn)品定位 — 立面風(fēng)格建議 產(chǎn)品定位 — 園林景觀建議 景觀設(shè)計(jì)的實(shí)際成本相當(dāng)巨大 ,建議開(kāi)發(fā)商抓主重點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃突出骨架 亮點(diǎn)， 我們建議重點(diǎn)體現(xiàn)在 : ? 社區(qū)形象大門 ? 棟間小品的點(diǎn)綴設(shè)計(jì) ? 突出中式文化小品景觀 ? 適當(dāng)水景點(diǎn)綴 ? 沿街綠化帶的隔離的處理 總原則：突出外部海景資源和山景資源，用運(yùn)用歐式園林小品，降低自身景觀設(shè)計(jì)成本，用硬鋪裝加樹(shù)提高綠化率，減少大面積草坪。 產(chǎn)品定位 — 園林景觀建議 自然而然，步隨景移 —— —— 高低錯(cuò)落，布局別致 產(chǎn)品定位 — 園林景觀建議 柔順彎曲的步道營(yíng)造了親切溫和的鄰里空間 小 徑 產(chǎn)品定位 — 綜合附加值建議 住宅產(chǎn)品除滿足日常居住功能外，在安全、智能化、環(huán)保、美觀等方面亦存在多種附加功能要求，附加功能的合理、完善與否也會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)的提升產(chǎn)生影響。 ? 為解決建筑空調(diào)外機(jī)安裝不易，且容易造成外保溫被破壞的問(wèn)題，可設(shè)計(jì)統(tǒng)一的空調(diào)位； ? 為解決一層、頂層安全問(wèn)題的窗磁、門磁防盜報(bào)警技術(shù)； ? 已普遍采用的項(xiàng)目周界紅外探測(cè)監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)； ? 可視對(duì)講、一卡通、小區(qū)廣播、夜視、呼叫中心 110聯(lián)動(dòng)以及防尾隨等新增智能化功能的全面應(yīng)用； ? 弱電智能化網(wǎng)絡(luò)解決方案； 影響住宅產(chǎn)品品質(zhì)提升的因素有很多，戶型與規(guī)劃是最直接的影響因素，其它方面僅為有益的補(bǔ)充，有好的戶型、合理的規(guī)劃，項(xiàng)目便成功了一半。 為達(dá)到產(chǎn)品品質(zhì)提升的目的，并不一定集合所有建議的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)， 2～ 3項(xiàng)有別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手且為多數(shù)客戶所認(rèn)可的拳頭賣點(diǎn)，結(jié)合有效的宣傳往往會(huì)起到事半功倍的效果。 產(chǎn)品定位 — 小 結(jié) 產(chǎn)品和市場(chǎng)都清楚了，那我們究竟要賣多少錢？ 報(bào)告整體框架 ?宏觀市場(chǎng)分析 ?區(qū)域市場(chǎng)分析 ?借鑒項(xiàng)目分析 ?本案產(chǎn)品分析 ?目標(biāo)客群界定 ?產(chǎn)品定價(jià)策略 ?營(yíng)銷推廣策略 ?銷售控制策略 ?推廣費(fèi)用預(yù)算 市場(chǎng)導(dǎo)向法 價(jià)格建議 — 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法 從區(qū)域已銷售和正在銷售的樓盤成交價(jià)來(lái)看，毛坯房項(xiàng)目目前成交價(jià)集中區(qū)間： 6200～ 6300元 /平方米之間，區(qū)域多層均價(jià)為 6500元 /平方米，考慮到地理位臵和項(xiàng)目本身的差異性，因此我們建議： 項(xiàng)目入市價(jià)格為 4300～ 4500元 /平方米 59006400560058006000620064002023年3月 2023年5月 2023年7月 2023年9月新星綠城均價(jià)半年增幅為 500元 /平方米，基本符合市場(chǎng) 增幅 項(xiàng)目名稱 主力戶型 均價(jià) 南嶺花園 48135平 6200元 /平方米 鵬輝新天居 30110平 6300元 /平方米 萊茵海岸 5500元 /平方米 二手房反推法 價(jià)格建議 — 二手房反推法 現(xiàn)階段并沒(méi)有什么成熟的社區(qū)，因此我們二手價(jià)格選取區(qū)域均價(jià) 當(dāng)前區(qū)域二手房均價(jià)為 3900元 /平方米 稅點(diǎn)為 10%左右，所以其價(jià)格基本在 4300元 /平方米左右 層次分析法（ AHP） 考慮到地產(chǎn)項(xiàng)目與國(guó)產(chǎn)項(xiàng)目按市場(chǎng)常規(guī)同質(zhì)數(shù)價(jià)格相差 1000元 /平方米，因此，我們先將本案轉(zhuǎn)化為國(guó)產(chǎn)項(xiàng)目，然后運(yùn)用模型計(jì)算得分，算出均價(jià)之后，再減去 1000元 /平方米，即本案價(jià)格。 價(jià)格建議 — 層次分析法（ AHP） 要素 權(quán)重（ %） 獨(dú)立性說(shuō)明 1）景觀資源 自然景觀資源 2）戶型設(shè)計(jì) 戶型是否實(shí)用、舒適 3）交通 交通便捷程度 4）周邊配套 社區(qū)外部商務(wù)配套、商業(yè)配套、生活服務(wù)設(shè)施 5）社區(qū)配套 社區(qū)內(nèi)部商務(wù)配套、商業(yè)配套、生活服務(wù)設(shè)施 6）產(chǎn)品品質(zhì) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑外觀、結(jié)構(gòu)、戶型、花園等 7）物業(yè)管理 物業(yè)管理公司、經(jīng)驗(yàn)、服務(wù)內(nèi)容 該 AHP數(shù)據(jù)模型的藍(lán)本為菲爾德權(quán)重分析法，權(quán)重比例確定依據(jù)中原采樣 200余個(gè)樓盤數(shù)據(jù)搭建而成 價(jià)格建議 — 層次分析法（ AHP） 綜合得分＝ Q1 P1+Q2 P2+Q3 P3+ Q4 P4+Q5 P5+Q6 P6+Q7 P7 注： Pi為該項(xiàng)目相應(yīng)的各變量分值， Qi則為各變量對(duì)應(yīng)的權(quán)重 項(xiàng)目名稱 綜合得分 南嶺花園 鵬輝新天居 萊茵海岸 本案 [θ] =[ θ（ 14） x銷售均價(jià) ]/銷售面積= 本案參考價(jià)格為 =綜合得分 / [θ] = /平方米 減去 1000元 /平方米，地產(chǎn)與國(guó)產(chǎn)的差異價(jià)，本案入市均價(jià)應(yīng)為 4500元 /平方米 誤差系數(shù)不高于 3%，市場(chǎng)價(jià)格成立 4500的單價(jià)結(jié)合主力戶型，我們總價(jià)為 25— 33萬(wàn)， 最被市場(chǎng)接受的總價(jià)區(qū)間，同時(shí)我們建議可隨著工程進(jìn)度分 三期付款，交鑰匙后收尾款，這樣可以將無(wú)法貸款的負(fù)面影 響降到最低。 報(bào)告整體框架 ?宏觀市場(chǎng)分析 ?區(qū)域市場(chǎng)分析 ?借鑒項(xiàng)目分析 ?本案產(chǎn)品分析 ?目標(biāo)客群界定 ?產(chǎn)品定價(jià)策略 ?營(yíng)銷推廣策略 ?銷售控制策略 ?推廣費(fèi)用預(yù)算 差異化 產(chǎn)品 文化 宜居性 總價(jià)低 西方文化 本項(xiàng)目的差異化優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格、文化、產(chǎn)品、環(huán)境四大方面，因此在推廣思路上要緊緊抓住這四大優(yōu)勢(shì)，將這四個(gè)方面有機(jī)融合，作為本項(xiàng)目的宣傳方向。 價(jià)格 環(huán)境 生態(tài)自然 推廣思路 現(xiàn)場(chǎng)包裝 行 銷 促銷活動(dòng) 推廣計(jì)劃 由于本案地產(chǎn)立項(xiàng)的約束，可行的營(yíng)銷手段有限，主要采取以下三種營(yíng)銷手段（當(dāng)然，也有類似項(xiàng)目在主流媒體投放廣告的）。 售樓處選址 除在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立售樓處外，基于公交車和人流的考慮，建議選擇城市中心位臵，租用底層公建作為市內(nèi)第二售樓處。 售樓處是樓盤的臉面，是看房人涉足的第一場(chǎng)所，樓盤的設(shè)計(jì)理念、風(fēng)格、檔次以及開(kāi)發(fā)商的實(shí)力都要在這個(gè)建筑面積不足整個(gè)項(xiàng)目千分之一的實(shí)體中體現(xiàn)出來(lái)，所以精明的開(kāi)發(fā)商都會(huì)傾力演繹，精心打造以吸引客戶。 售樓處包裝 懸掛戶型圖 磨砂玻璃貼紙 裝飾 接待臺(tái)裝飾 背景墻設(shè)計(jì) 懸掛裝飾畫(huà) 文本公示 四面懸掛裝飾畫(huà) 玻璃防撞腰線裝飾貼 售樓處包裝 深度洽談、簽約、辦公區(qū) 接待、展示、洽談區(qū) 1F 2F 內(nèi)墻體構(gòu)造 平頂構(gòu)造 坡屋頂構(gòu)造 首層地面構(gòu)造 建筑材料展示 模型 立體動(dòng)感呈現(xiàn) 建議針對(duì)客戶定位制作如下幾種沙盤模型 ? 周邊規(guī)劃總體模型 ? 項(xiàng)目總體規(guī)劃模型 ? 戶型單體模型 ? 制作工藝創(chuàng)新如動(dòng)感模型、聲控模型、活水模型等 推廣策略建議 讓客戶體驗(yàn)到社區(qū)的真實(shí)生活感受，本案的生活方式和社區(qū)文化。 建筑品質(zhì) 園林景觀 物業(yè)服務(wù) 生活方式 社區(qū)文化 在樣板社區(qū)正式開(kāi)放后，客戶通過(guò)真實(shí)可觸的園林和建筑，認(rèn)可了項(xiàng)目的品質(zhì)，價(jià)格得以提升，可見(jiàn)樣板社區(qū)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格支撐作用顯著。