【正文】 5582 主要針對(duì)癿是屁住滿(mǎn)趍型癿一般客戶(hù) 項(xiàng)目首開(kāi)區(qū)占地 ，總建筑面積約 ，建筑形式為小高層及多層，戶(hù)型面積 5582平方米，約 445戶(hù)。相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)下表： 18 ? 戶(hù)型配比： ? 55平 建筑面積： 14905㎡ 占總面積癿： % ? 套數(shù)： 271套 占總套數(shù)癿： % ? ? 66平 建筑面積： 5590㎡ 占總面積癿： % ? 套數(shù)： 86套 占總套數(shù)癿： % ? ? 74平 建筑面積： 28860㎡ 占總面積癿： % ? 套數(shù)： 390套 占總套數(shù)癿： 37% ? ? 77平 建筑面積： 15033㎡ 占總面積癿： % ? 套數(shù)： 195套 占總套數(shù)癿： % ? ? 82平 建筑面積： 9184㎡ 占總面積癿： % ? 套數(shù)： 112套 占總套數(shù)癿： % 產(chǎn)品分析 ? 戶(hù)型配比： ? 55平 建筑面積： 6490㎡ 占總面積癿： % ? 套數(shù)： 118套 占總套數(shù)癿： % ? ? 66平 建筑面積： 1690㎡ 占總面積癿： % ? 套數(shù)： 26套 占總套數(shù)癿： % ? ? 74平 建筑面積： 12284㎡ 占總面積癿： % ? 套數(shù)： 166套 占總套數(shù)癿： % ? ? 77平 建筑面積： 6409㎡ 占總面積癿： % ? 套數(shù)： 83套 占總套數(shù)癿： % ? ? 82平 建筑面積： 4264㎡ 占總面積癿： % ? 套數(shù)： 52套 占總套數(shù)癿： % 產(chǎn)品分析 .（ .....） 本項(xiàng)目能否成功運(yùn)作很大程度上在于客觀的理解本地塊，在運(yùn)作中最大的發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，合理規(guī)避或弱化劣勢(shì)，因此我們有必要對(duì)地塊的優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行分析和理解。 ? 地塊擁山領(lǐng)海、靜謐怡人、空氣清新，自然條件優(yōu)越； ? 項(xiàng)目規(guī)模較大，可持續(xù)開(kāi)發(fā)，具有成為成熟社區(qū)的先天優(yōu)勢(shì)； ? 項(xiàng)目依托金渤海岸，整個(gè)區(qū)域規(guī)劃前景使區(qū)域熱度持續(xù)升溫，本項(xiàng)目可以充分借勢(shì)，區(qū)域共榮能夠給項(xiàng)目帶來(lái)更高的回報(bào)； 優(yōu) 勢(shì) ? 市政配套缺乏，生活便利性和舒適度較差； ? 距主干道較遠(yuǎn)，出行不便； ? 公交配套匱乏，目前尚不了解是否有公交線(xiàn)路直達(dá)市內(nèi)； ? 距離最近的生活配套區(qū)為約 8公里，生活便利性差，配套相對(duì)較弱； ? 區(qū)域環(huán)境認(rèn)知度不高； ? 居住的安全性會(huì)成為客戶(hù)的疑慮； 劣 勢(shì) 產(chǎn)品分析 ? 區(qū)域環(huán)境資源得天獨(dú)厚 ,具有不可復(fù)制性 ? 區(qū)域市場(chǎng)后期規(guī)劃政府規(guī)劃給予了一定程度的支撐，包括交通方面和商業(yè)區(qū)規(guī)劃方面； ? 突出的產(chǎn)品品質(zhì) ,優(yōu)良的建材選擇 ,有效的區(qū)別周遍同期入市產(chǎn)品 。 ? 本項(xiàng)目形象可借助先天自然景觀 ,獨(dú)特的建筑風(fēng)格 ,提煉產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn) ,鎖定客戶(hù)需求； ? 控制總價(jià)原則 ,與選擇入市時(shí)機(jī)成為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)成功的關(guān)鍵。 產(chǎn)品分析綜合結(jié)論 .（ .....） 報(bào)告整體框架 ?宏觀市場(chǎng)分析 ?區(qū)域市場(chǎng)分析 ?借鑒項(xiàng)目分析 ?本案產(chǎn)品分析 ?目標(biāo)客群界定 ?產(chǎn)品定價(jià)策略 ?營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 ?銷(xiāo)售控制策略 ?推廣費(fèi)用預(yù)算 市場(chǎng)定位 原生態(tài)度假休閑親水生活樣本，一灣山海共享異域風(fēng)情居家首選 以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)為導(dǎo)向， 堅(jiān)持差異化路線(xiàn)， 易于實(shí)現(xiàn)快速消化， 和利潤(rùn)最大化的要求 。 ? 較低的總價(jià)； ? 出色的景觀資源； ? 市內(nèi)最具升值潛力 的區(qū)域。 我所能達(dá)到的 ? 面積?。? ? 低總價(jià)的樓盤(pán)。 市場(chǎng)所需的 ? 市場(chǎng)普遍的地產(chǎn)的項(xiàng)目對(duì)社區(qū)文化的訴求和項(xiàng)目整體風(fēng)格的表現(xiàn)均不鮮明。 市場(chǎng)定位分析思路 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所弱的 巨威 山海觀 （灣） ? “觀”可當(dāng)景觀講，因此第一局意思，可以理覽為山、海癿景觀?！坝^”又可當(dāng)觀念講，“山海觀”寓意中國(guó)人傳統(tǒng)癿山海情懷。第三，“山海觀”不“山海關(guān)”諧音，恰電規(guī)劇 《 闖關(guān)東 》 熱播，“山海觀”能勾起了東北人癿關(guān)東情結(jié)。 ? “山海觀”既符合頃目本身三面環(huán)海一面靠山癿景觀特征，又融入了中國(guó)傳統(tǒng)文化中對(duì)山水癿理覽，幵結(jié)合了情感因素，丌仁極其適合本頃目，更大氣壯闊，使人過(guò)目丌忘，非常易亍推廣。 25 案名建議 .（ .....） ?地產(chǎn)項(xiàng)目的低價(jià)格是本案與國(guó)產(chǎn)相 比最大優(yōu)勢(shì)，也是本案客群最為關(guān) 注的一點(diǎn)。 ?作為自住客群，毫無(wú)疑問(wèn)交通 是相當(dāng)最要的，雖然本 案距交通節(jié)點(diǎn)有一定距離，但 可通過(guò)社區(qū)巴士等方式解決。 ? 對(duì)于這部分客群來(lái)說(shuō)，優(yōu)良的 景觀資源毫無(wú)疑問(wèn)是具有較強(qiáng) 吸引力的，但并不是決定因素。 ? 雖然本案周邊現(xiàn)階段生活配套較 差，但本案可以在早期作一些便 民配套，解決基本生活配套問(wèn)題 而且隨著入住率的提高，相信配套 將不再會(huì)成為問(wèn)題。 客群定位 被大連 高房?jī)r(jià)擠壓 過(guò)來(lái)的自住客群以及 周邊區(qū)域 的自住客群 養(yǎng)老客群 未來(lái)養(yǎng)老客群：年齡多為 3545歲，因?yàn)楣ぷ?，子女等原因，近期沒(méi)有居住的想法，但出于現(xiàn)價(jià)值較低，未來(lái)升值潛力較大的考慮，提前購(gòu)買(mǎi)，打算在未來(lái)的 38年之內(nèi)居住。 地緣情節(jié) ?與北海、 夏家河子有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，熟悉項(xiàng)目區(qū)域。 自然生態(tài)的擁護(hù)者 喜歡本項(xiàng)目的自然風(fēng)光，喜歡山、海，喜歡生態(tài) 悠閑的生活方式。 受低房?jī)r(jià)的吸引 與市區(qū)相差較大的價(jià)格落差，對(duì)這部分客群有著較強(qiáng)的吸引力。 1 2 3 客群定位 .（ .....） 客群定位 度假客群 在項(xiàng)目區(qū)域有廣泛的人際關(guān)系網(wǎng)，對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)品并不抵觸 喜歡本項(xiàng)目出色的自然風(fēng)光和生態(tài)的環(huán)境 較為看重區(qū)域的發(fā)展和升值空間 這部分客群屬于社會(huì)的中堅(jiān)階層，離財(cái)富階層還有一定的距離，因此要求較低的總價(jià) 度假客群的 購(gòu)買(mǎi)特征 ? 隨著市場(chǎng)情況的急劇變化以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷影響，投資者的投資趨勢(shì)正在改變，而且國(guó)家即將出臺(tái)的增加首付的政策也是對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目一個(gè)利好消息。 投資客群 短期拋售型 長(zhǎng)期收益型 復(fù)合持有型 通過(guò)短線(xiàn)拋售迅速套現(xiàn)獲利 通過(guò)長(zhǎng)期出租獲得穩(wěn)定收益 中長(zhǎng)線(xiàn)持有，隨行情進(jìn)行出租、變賣(mài)、甚至自住 出 售 租 金 保 值 宏觀調(diào)控壓制 營(yíng)業(yè)稅 5年限制 市場(chǎng)集中供量 租金收益下滑 形式靈活多樣 目前投資主流趨勢(shì) 本項(xiàng)目雖然有出色的景觀資源和發(fā)展前景，但配套較弱，居住氛圍尚 未形成，因此一期投資客群所占比例不大。但隨著項(xiàng)目的陸續(xù)開(kāi)發(fā) 和項(xiàng)目所在區(qū)域的飛速發(fā)展，投資客群將在項(xiàng)目后期大量進(jìn)入。 客群定位 .（ .....） 自住 度假 養(yǎng)老 投資 客群比例65%10%20%5%自住客群 度假客群 養(yǎng)老客群 投資客群自住客群作為本項(xiàng)目的基石客群，將成為本項(xiàng)目的消化主力，自住客群的大量入主將帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，使整個(gè)項(xiàng)目形成熱銷(xiāo)局面，從而帶動(dòng)養(yǎng)老和度假客群的購(gòu)買(mǎi)。同時(shí)入住率的提高，也將堅(jiān)定投資客群的信心為后續(xù)開(kāi)發(fā)做好鋪墊。 客群定位 什么樣的產(chǎn)品才能跟我們的定位和客群 相符呢？讓我們進(jìn)入產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。 產(chǎn)品建議 由于本案處于區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品基本毫無(wú)特色 ,因此突破區(qū)域市場(chǎng)放眼整個(gè)大連市場(chǎng)，利用自身優(yōu)勢(shì)形成產(chǎn)品差異化，將成為我們產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)核心賣(mài)點(diǎn)的關(guān)鍵。 本案產(chǎn)品的突破應(yīng)從 ? 戶(hù)型 ? 立面風(fēng)格 ? 景觀 ? 綜合附加值 四方面入手尋找，以求項(xiàng)目自身具有區(qū)別于周邊競(jìng)品項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，達(dá)到引領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)熱點(diǎn)的營(yíng)銷(xiāo)目的。 產(chǎn)品定位 — 規(guī)劃建議 ?一期客群相對(duì)較為低端，因此我們建議沿南向坡東西方向開(kāi)發(fā)； ?一期體量不宜過(guò)大，因?yàn)楦示訁^(qū)今年土地放量較大，競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈；近期市內(nèi)四區(qū)房?jī)r(jià)又有小幅上揚(yáng)將進(jìn)一步壓迫客群向本案區(qū)域轉(zhuǎn)移； ?隨著萬(wàn)科在前革的拿地，將帶動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)格攀升。 因此處于對(duì)利潤(rùn)最大化的考慮，我們建議：一期僅開(kāi)目前 7萬(wàn)平即可 .（ .....） 產(chǎn)品定位 — 戶(hù)型建議 我們的戶(hù)型對(duì)