【正文】 劣 勢 產(chǎn)品分析 ? 區(qū)域環(huán)境資源得天獨(dú)厚 ,具有不可復(fù)制性 ? 區(qū)域市場后期規(guī)劃政府規(guī)劃給予了一定程度的支撐，包括交通方面和商業(yè)區(qū)規(guī)劃方面； ? 突出的產(chǎn)品品質(zhì) ,優(yōu)良的建材選擇 ,有效的區(qū)別周遍同期入市產(chǎn)品 。 借鑒項(xiàng)目分析 .（ .....） 成交客戶年齡比例統(tǒng)計(jì)8%20%49%23%3 0 歲以下3039歲4049歲5 0 歲以上成交客戶職業(yè)分布比例統(tǒng)計(jì)50%14%13%13%3% 3% 3% 1%私企老板及個體政府部門公司員工老師報(bào)社銀行醫(yī)生律師? 成交客戶以中年為主， 40歲以上客戶比例高達(dá) 72% ? 私企老板及個體的比例達(dá)到 50% ? 度假及養(yǎng)老客群合占總成交客戶的90% 成交客戶購買目的比例56%34%10%度假養(yǎng)老投資借鑒項(xiàng)目分析 — 別墅項(xiàng)目客戶分析 借鑒項(xiàng)目分析 — 民宅項(xiàng)目客戶分析 成交客戶年齡構(gòu)成分析1%26%27%15%21%9%1%2 0 歲以下 2029 3039 4049 5059 6069 7 0 及以上成交客戶購房目的85%8%7%自用 為家里其他人購房 投資銷售房源總房款情況20%9%2% 20%19%30%1 4 ～2 0 萬 2125萬 2630萬 3 1 ～3 5 萬3 6 ～4 0 萬 4 0 萬以上? 成交客戶年齡分布較廣，結(jié)構(gòu)均衡 ? 購買目的 85%為自住 ? 35萬以下的房源是需求的主流，去化速度最快 項(xiàng)目名稱 拉沙河改造項(xiàng)目 開發(fā)商 …… 建筑規(guī)模 5棟多層（ 5F） 占地面積 …… 建筑面積 2萬㎡ 認(rèn)購日期 開盤日期 銷售階段 …… 銷售率 …… 價格區(qū)間 …… 銷售均價 多層3900 戶 型 配 比 戶型 一、兩室 三室 面積 4595 ㎡ 120140 ㎡ 比例 60% 40% 競爭項(xiàng)目分析 從競爭項(xiàng)目來看， 75平以下的兩居小戶型去化速度最快， 而 100平以上的大戶型去化速度較慢，這說明當(dāng)前市場最受歡迎的 還是小戶型、低總價的產(chǎn)品。 ?區(qū)域現(xiàn)階段客群以外地新移民為主，但隨著大連中心區(qū)域的房價高漲，將會有越來越多的大連客群涌入該區(qū)域。南關(guān)嶺、泉水、泡崖、辛寨子等區(qū)域的房價一直相對較低，但近年來房價快速增長，目前價格均在 6500以上。 .（ .....） 報(bào)告整體框架 ?宏觀市場綜述 ?區(qū)域市場分析 ?借鑒項(xiàng)目分析 ?本案產(chǎn)品分析 ?目標(biāo)客群界定 ?產(chǎn)品定價策略 ?營銷推廣策略 ?銷售控制策略 ?推廣費(fèi)用預(yù)算 區(qū)域 價格情況 南關(guān)嶺區(qū)域 59306580元 /㎡ 泉水區(qū)域 61006950元 /㎡ 泡崖區(qū)域 55006800元 /㎡ 辛寨子區(qū)域 56006800元 /㎡ 5500680056006100 593002023400060008000100001202314000頂價 6950 6950 6800 6800起價 6100 5930 5500 5600泉水 南關(guān)嶺 泡崖 辛寨子?市內(nèi)四區(qū)房價過高，導(dǎo)致購房者逐漸向城市周邊區(qū)域轉(zhuǎn)移。 ? 2023年，預(yù)計(jì)大連樓市房屋供應(yīng)量充趍，總建筑面積為 ，市內(nèi)四區(qū)可供應(yīng)面積總計(jì)達(dá) ，約占大連市總體未來供應(yīng)癿 %，而新城區(qū)本年度癿崛起丌得丌令人刮目相看，供應(yīng)量癿迅速加大，存量也隨乀上浮，未來癿百萬平方米頃目數(shù)量可觀，未來可供應(yīng)量達(dá) 米，占大連市各區(qū)域總體癿 %。其中，新建商品房大體漲幅可能保持在 8%到 9%上下，二手房漲幅保持在 8%到 10%左右；倘若中央宏觀調(diào)控政策持續(xù)丌斷和地方政府癿措施到位，也丌排除其上漲幅度更低一點(diǎn)。 ? 在經(jīng)濟(jì)持續(xù)収展和樓市調(diào)控癿雙重作用影響下，大連 2023年商品住宅市場消費(fèi)需求仍將保持持續(xù)增長癿態(tài)勢，將呈現(xiàn)出漲幅趨緩、平穩(wěn)運(yùn)行癿調(diào)整尿面。 宏觀市場綜述 宏觀市場綜述 08年大連第一周市內(nèi)四區(qū)的新房交易總計(jì) 686套，比較上周成交420套，上漲了 %，從各個區(qū)域來看，甘井子區(qū)仍然是成交的主力軍，總共成交 548套，且這一區(qū)域就超過了上周總體成交的數(shù)量，其它區(qū)域中山區(qū) 74套、沙河口區(qū) 46套、西崗區(qū)最少僅僅18套。南關(guān)嶺、泉水、泡崖、辛寨子等區(qū)域的房價一直相對較低，但近年來房價快速增長，目前價格均在 5300以上。 ?周邊區(qū)域房價的大幅度增長，將會推動相對更加偏遠(yuǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，如營城子、夏家河子、北海等區(qū)域，部分低端客群將會轉(zhuǎn)向這些區(qū)域。 ?區(qū)域內(nèi)生活配套基本成熟，但項(xiàng)目所在地缺乏配套，交通相對閉塞，無通往市內(nèi)的公交線路。 .（ .....） 報(bào)告整體框架 ?宏觀市場綜述 ?區(qū)域市場分析 ?借鑒項(xiàng)目分析 ?本案產(chǎn)品分析 ?目標(biāo)客群界定 ?產(chǎn)品定價策略 ?營銷推廣策略 ?銷售控制策略 ?推廣費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目首開區(qū)觃劃 16 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 備注 總用地面積 ㎡ 46271 總建筑面積 ㎡ 73572 丌含車庫 其中 住宅 ㎡ 公建 ㎡ 車庫面積 ㎡ 容積率 / 建筑密度 % 綠化率 % 40% 戶型面積 ㎡ 5582 主要針對癿是屁住滿趍型癿一般客戶 項(xiàng)目總占地 ，總建筑面積約 ，建筑形式為小高層及多層，戶型面積 5582平方米，約 1054戶。 ? 本項(xiàng)目形象可借助先天自然景觀 ,獨(dú)特的建筑風(fēng)格 ,提煉產(chǎn)品賣點(diǎn) ,鎖定客戶需求； ? 控制總價原則 ,與選擇入市時機(jī)成為項(xiàng)目營銷成功的關(guān)鍵。 市場所需的 ? 市場普遍的地產(chǎn)的項(xiàng)目對社區(qū)文化的訴求和項(xiàng)目整體風(fēng)格的表現(xiàn)均不鮮明。第三，“山海觀”不“山海關(guān)”諧音，恰電規(guī)劇 《 闖關(guān)東 》 熱播，“山海觀”能勾起了東北人癿關(guān)東情結(jié)。 ? 對于這部分客群來說，優(yōu)良的 景觀資源毫無疑問是具有較強(qiáng) 吸引力的，但并不是決定因素。 自然生態(tài)的擁護(hù)者 喜歡本項(xiàng)目的自然風(fēng)光，喜歡山、海，喜歡生態(tài) 悠閑的生活方式。但隨著項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā) 和項(xiàng)目所在區(qū)域的飛速發(fā)展，投資客群將在項(xiàng)目后期大量進(jìn)入。 產(chǎn)品建議 由于本案處于區(qū)域市場產(chǎn)品基本毫無特色 ,因此突破區(qū)域市場放眼整個大連市場，利用自身優(yōu)勢形成產(chǎn)品差異化，將成為我們產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)核心賣點(diǎn)的關(guān)鍵。 產(chǎn)品定位 — 立面風(fēng)格建議 所謂地中海風(fēng)格，原來是特指沿歐洲地中海北岸一線的建筑，特別是西班牙、葡萄牙、法國、意大利、希臘這些國家南部沿海地區(qū)的住宅，淳樸的顏色，紅瓦白墻；眾多的回廊、穿堂、過道，一方面增加海景欣賞點(diǎn)的長度，另一方面利用風(fēng)道的原理增加對流，形成穿堂風(fēng)這樣的所謂被動式的降溫效果。 ? 無論是進(jìn)望還是穿行其中，都能感受到邁仹略帶神秘癿震撼不激情。 ? 為解決建筑空調(diào)外機(jī)安裝不易，且容易造成外保溫被破壞的問題，可設(shè)計(jì)統(tǒng)一的空調(diào)位； ? 為解決一層、頂層安全問題的窗磁、門磁防盜報(bào)警技術(shù)； ? 已普遍采用的項(xiàng)目周界紅外探測監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)； ? 可視對講、一卡通、小區(qū)廣播、夜視、呼叫中心 110聯(lián)動以及防尾隨等新增智能化功能的全面應(yīng)用； ? 弱電智能化網(wǎng)絡(luò)解決方案； 影響住宅產(chǎn)品品質(zhì)提升的因素有很多，戶型與規(guī)劃是最直接的影響因素，其它方面僅為有益的補(bǔ)充，有好的戶型、合理的規(guī)劃，項(xiàng)目便成功了一半。 報(bào)告整體框架 ?宏觀市場分析 ?區(qū)域市場分析 ?借鑒項(xiàng)目分析 ?本案產(chǎn)品分析 ?目標(biāo)客群界定 ?產(chǎn)品定價策略 ?營銷推廣策略 ?銷售控制策略 ?推廣費(fèi)用預(yù)算 差異化 產(chǎn)品 文化 宜居性 總價低 西方文化 本項(xiàng)目的差異化優(yōu)勢在于價格、文化、產(chǎn)品、環(huán)境四大方面，因此在推廣思路上要緊緊抓住這四大優(yōu)勢，將這四個方面有機(jī)融合，作為本項(xiàng)目的宣傳方向。 售樓處包裝 懸掛戶型圖 磨砂玻璃貼紙 裝飾 接待臺裝飾 背景墻設(shè)計(jì) 懸掛裝飾畫 文本公示 四面懸掛裝飾畫 玻璃防撞腰線裝飾貼 售樓處包裝 深度洽談、簽約、辦公區(qū) 接待、展示、洽談區(qū) 1F 2F 內(nèi)墻體構(gòu)造 平頂構(gòu)造 坡屋頂構(gòu)造 首層地面構(gòu)造 建筑材料展示 模型 立體動感呈現(xiàn) 建議針對客戶定位制作如下幾種沙盤模型 ? 周邊規(guī)劃總體模型 ? 項(xiàng)目總體規(guī)劃模型 ? 戶型單體模型 ? 制作工藝創(chuàng)新如動感模型、聲控模型、活水模型等 推廣策略建議 讓客戶體驗(yàn)到社區(qū)的真實(shí)生活感受，本案的生活方式和社區(qū)文化。 具有豐富行銷經(jīng)驗(yàn)和直銷能力的派單員，其攔截有效率可達(dá)到 10%，意向客戶成交率超過 50%，是低成本營銷模式的有效實(shí)施。 行 銷 網(wǎng)絡(luò)廣告 網(wǎng)絡(luò)廣告具有價格低廉、信息容量大、覆蓋范圍廣、視聽效果好、投放的針對性強(qiáng)、更新方便等獨(dú)特優(yōu)勢。 階段性促銷活動 ?投資理財(cái)講座 ?認(rèn)購優(yōu)惠 ?常規(guī)活動：打折、贈送、抽獎 ?老帶新優(yōu)惠 成交客戶答謝