【正文】 一期 7棟多層，銷售率達 70%，高層僅部分高樓層去化 一期達到 1450元 /平米 定金 3萬（可退） 地上停車位（免費） 交房日期 大概 2023年 8月左右 價格 優(yōu)勢：未來發(fā)展前景好；大社區(qū)，內(nèi)部配套完善（運動場地，超市）； 劣勢：目前項目未動工，交房時間無保障；社區(qū)大，但規(guī)劃商業(yè)較少 ； 優(yōu)惠：一次性送暖氣初裝費（ 60元 /平）；按揭無優(yōu)惠； 賣點 千米深井溫泉、地暖、地理位置優(yōu)越、水系、大社區(qū)、全現(xiàn)澆、 、物業(yè)管理 項目分析：一期已經(jīng)基本售罄，僅有幾套頂層（ 5層帶閣樓），二期八棟樓預(yù)計 11月份入市，即將認籌。 樓盤掃描 項目名稱 瑞封花園 開盤時間 地址 黃池路和世紀大道交匯處 其它 開發(fā)公司 河南都城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 設(shè)計單位 圣帝國際建筑 代理商 無 推廣主題 現(xiàn)代化、園林化、生態(tài)型高檔住宅示范小區(qū) 售樓地址 瑞封商業(yè)街瑞封大廈 B座 電話 03738292166/8292899 規(guī)劃設(shè)計 深圳致景園林 物業(yè)管理 暫無（一期商業(yè)街住宅物業(yè)費 /平米） 占地面積 160畝（ 83118㎡ ） 物業(yè)形態(tài) 17層高層 1棟、 12層小高層 3棟、多層 11棟 總建面積 196230㎡ 綠化率 % 規(guī)劃樓數(shù) 15棟 施工進度 多層封頂、小高層建 11F/17F 車位數(shù) 地下停車場 交房日期 大概 2023年 10月 價格 多層 1600元 /平米，小高層 2200元 /平米 優(yōu)惠 按揭 2%， 可再申請優(yōu)惠 一次性 3%（開盤當天團購優(yōu)惠 5%） 賣點 地段、水電入戶，智能化管理系統(tǒng)， 7000平米地下停車場，全框架、寬帶、液化氣入戶、躍層、供暖、雙回路電梯 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢：新城核心區(qū)位、絕版地段，發(fā)展遠景極佳，內(nèi)部配套齊全，封丘標志性建筑，商業(yè)配套齊全； 劣勢：房價高，高層暫時接受程度低，周邊配套不完善。 第一標準解讀 洞察 叁 競爭地位 大盤 +產(chǎn)品 +概念，引領(lǐng)一種生活的變革 競爭地位 競爭樓盤分布圖 本案 翠竹園 盛世今典花園 錦繡溫泉花園 瑞封花園 文苑小區(qū) 宏盛花園 老 商 圈 新行政圈 新 商 圈 項目名稱 翠竹園 開盤日期 （尚未開盤） 地址 封丘縣北干道與黃池大道交叉口十字路東 其它 開發(fā)公司 新鄉(xiāng)市長建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 電話 03738290899/6195539 占地面積 32畝 總建面積 47000平米 物業(yè)形態(tài) 多層（無閣樓） 規(guī)劃樓數(shù) 11棟 總套數(shù) 330 交房日期 2023年底 銷售價格 均價 1400元 /平米， 7月底之前定房最多送 1萬元優(yōu)惠（定金 15萬，每交 1萬多優(yōu)惠 2千元） 賣點 小區(qū)統(tǒng)一送太陽能熱水器安裝入戶、一層送花園 產(chǎn)品 利弊 優(yōu)勢：地段優(yōu)越 ， 周邊配套齊全 ， 出行方便；戶型齊全 ， 80平米 。 □第一標準之建筑： 新古典主義建筑風格，厚重而富有質(zhì)感，彰顯大盤風范。該區(qū)域目前人流量不是太大，但是當?shù)厝艘呀?jīng)看好該區(qū)域未來發(fā)展前景。 公交線路尚未開通 ：本案目前尚未開通通往市中心的公交線路 ,出行不方便，會對后期銷售產(chǎn)生一定的影響。 威脅分析（ T） 政策風險。 我們建筑規(guī)劃 、 產(chǎn)品設(shè)計 、 營銷推廣全面超越當前開發(fā)樓盤 。 機會分析（ O） 封丘當?shù)亻_發(fā)商整體發(fā)展水平相對不高 ， 為本案品牌創(chuàng)立 、 營銷推廣 、 產(chǎn)品創(chuàng)新等諸方面的提高預(yù)留了空間 。未來發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g不可限量。 老城寫照： 老城區(qū)集中了縣城 80%的人流，但房屋破舊，道路雜亂現(xiàn)象隨處可見，黃池路沿線已經(jīng)有拆遷改造項目進行，對本案目標客戶群有一定分流，但威脅不是很大。 地塊價值共同認知 城市底蘊與品質(zhì)大盤的完美對接 發(fā)展方向與舒適產(chǎn)品的完美對接 地塊價值產(chǎn)品對接 地塊價值解析： □土地價值利用最大化，可實現(xiàn)開發(fā)商預(yù)期，項目盈利最大化； □項目屬性及區(qū)域?qū)傩?，大盤營銷的推廣，品質(zhì)生活的打造，更有利于本案的發(fā)展 。 □市場供求局面，真正具有競爭力的樓盤并不多，市場前景良好，入市時機佳 。 洞悉闡釋： 項目基礎(chǔ)屬性 屬性 詮釋 項 目 屬 性 ? 大盤規(guī)模的開發(fā)項目 ? 占地約 200畝 ，建面約 26萬平米左右 ? 可達性好、交通便捷 ? 未來行政核心，發(fā)展?jié)摿薮? ? 周邊生活配套匱乏 ? 西距黃池大道僅百十米，東面緊臨城市主干道文化路；北臨行政路。 區(qū)域規(guī)劃合理 ：依據(jù)政府規(guī)劃，規(guī)劃更合理、道路更寬、車道劃分合理、綠化及照明設(shè)施齊全，交通四通八達，道路寬暢，各功能區(qū)如居住區(qū)、行政區(qū)、娛樂休閑區(qū)合理劃分。房地產(chǎn)市場尚有很大發(fā)展空間 。 開發(fā)風險較大 ：與當?shù)仄渌椖肯啾?， 地段較偏 ， 規(guī)模相對較大 ， 開發(fā)周期較長 ， 成本控制難度加大 。封丘整體框架較大，可利用土地較多，尤其以老城區(qū)拆遷改造項目居多，未來的市場競爭可能會加大，市場的不確定性依然會有一定風險。 開發(fā)風險較大 ：開發(fā)周期較長，成本控制難度加大，且高層接受度在縣城仍會受到一定影響。 外立面及說明 項目屬性界定 —— 新古典主義建筑風格，頗具厚重感和品質(zhì)感，彰顯尊貴典雅的生活； 房源 面積區(qū)間 套數(shù) 所占比例 兩房 8095㎡ 套 5% 三房 110130㎡ 套 70% 四房 145160㎡ 套 25% 總套數(shù) 共計 200套 一期戶型配比建議 戶型配比建議說明 —— 1）控制戶型面積，低總價，低門檻。 □第一標準之配套 ： 奢享城市未來全方位配套，公園、廣場、商業(yè)生活配套一應(yīng)俱全。 劣勢：內(nèi)部配套不完善 ， 小區(qū)品質(zhì)較低 ， 僅南臨北干道 ， 位置不佳 。 項目分析：瑞封花園在當?shù)厝诵哪恐锌诒^好。由于，但至今由于土地問題仍未開始，客戶反映較為強烈，目前開發(fā)商口碑及信譽較差，二期認籌會受到一期負面影響。 內(nèi)部配套不完善，小區(qū)品質(zhì)較低，僅南臨北干道，位置不佳 太陽能安裝入戶，原為物資局，共規(guī)劃 330套， 2023年底交房， 定金 15萬，每多交 1萬優(yōu)惠增加 2023元 盛世今典 90% 純現(xiàn)房，內(nèi)部配套齊全，七層電梯，社區(qū)景觀 位置偏，周邊配套不完善；剩余大面積戶型 集中供暖，地埋管，雙玻，落地窗 定金 2萬 宏盛花園 95% 地暖、電梯，城市中心 內(nèi)部配套不夠完善，小區(qū)無亮點 雙氣 交定金 110萬，可退； 錦繡溫泉花園 95% 千米深溫泉水、地暖、地理位置優(yōu)越、水系、大社區(qū)、全現(xiàn)澆、 、物業(yè)管理 項目未動工，交房時間無保障；社區(qū)大，但規(guī)劃商業(yè)較少； 100120定完，滯銷 140以上大面積和西曬戶型； 住宅最高 5F，帶閣樓另算面積。目前僅有錦繡溫泉花園預(yù)計 11月份推出二期，本案入市時機較佳。并從創(chuàng)新角度考慮，如從陽光房、觀景露臺、凸窗等細節(jié)著手，運用偷面積等手法，設(shè)計出高性價比的戶型產(chǎn)品，以此以提高市場競爭力。 定位 貳 形象定位 二十六萬平米 居住夢想是每個置業(yè)者所期望實現(xiàn)的終極置業(yè)理念，這也是每個開發(fā)商潛心開發(fā)都動力所在。 每個尊貴的業(yè)主駐足于我們社區(qū)里時，都會深感有著無比幸福與無限榮耀。第一是對舒適人居的最高要求。 花園第一景 核心賣點延伸二： } { 花園是第一的，不僅是欣賞生活的景觀，更是讓自己成為景觀的一部分。 ? 收入相對較穩(wěn)定，生活追求品位，在消費觀念上容易接受新事物，且對新事物抱有嘗試心理，具有攀比心理，并且具備一定的前瞻性眼光。部分人經(jīng)常奔波于大城市，對“樓盤” 有一定的接觸或認識。 ? 收入較穩(wěn)定，素質(zhì)較高，購房注重樓盤的綜合素質(zhì)，社區(qū)文明程度，對居住環(huán)境和居住質(zhì)量要求較高。 購買動機 ?年齡購房支出是筆大支出，因此大多理性、謹慎，作多方權(quán)衡； ?思想上崇尚新事物，行動卻相對保守，深怕 “ 首當其沖 ” ，卻有攀比心理，熱衷跟風； ?注重樓盤的綜合素質(zhì)，包括地段、周邊配套、物業(yè)管理等。建筑的和諧適度自形體的錯落伸縮、直線的平面構(gòu)成、光影的豐富多變、材質(zhì)的虛實相生、色彩的細膩對比。 營造自由、人性、簡單而舒適的居住空間，這就是第一城； 倡導(dǎo)互助、和諧、友愛、健康的居住文化，這就是第一城； 潮流來來去去 ,生活本質(zhì)永恒 ,這就是第一城。 從高端產(chǎn)品角度對售樓部進行重新包裝。 售樓中心建議 1） 面積建議： 200㎡ 。 活動時間： 11月中下