【正文】 一期 7棟多層，銷售率達(dá) 70%，高層僅部分高樓層去化 一期達(dá)到 1450元 /平米 定金 3萬(wàn)（可退） 地上停車(chē)位（免費(fèi)） 交房日期 大概 2023年 8月左右 價(jià)格 優(yōu)勢(shì)：未來(lái)發(fā)展前景好；大社區(qū)，內(nèi)部配套完善（運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，超市）； 劣勢(shì)：目前項(xiàng)目未動(dòng)工，交房時(shí)間無(wú)保障；社區(qū)大，但規(guī)劃商業(yè)較少 ； 優(yōu)惠：一次性送暖氣初裝費(fèi)（ 60元 /平）；按揭無(wú)優(yōu)惠； 賣(mài)點(diǎn) 千米深井溫泉、地暖、地理位置優(yōu)越、水系、大社區(qū)、全現(xiàn)澆、 、物業(yè)管理 項(xiàng)目分析：一期已經(jīng)基本售罄，僅有幾套頂層（ 5層帶閣樓），二期八棟樓預(yù)計(jì) 11月份入市，即將認(rèn)籌。 樓盤(pán)掃描 項(xiàng)目名稱 瑞封花園 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 地址 黃池路和世紀(jì)大道交匯處 其它 開(kāi)發(fā)公司 河南都城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 圣帝國(guó)際建筑 代理商 無(wú) 推廣主題 現(xiàn)代化、園林化、生態(tài)型高檔住宅示范小區(qū) 售樓地址 瑞封商業(yè)街瑞封大廈 B座 電話 03738292166/8292899 規(guī)劃設(shè)計(jì) 深圳致景園林 物業(yè)管理 暫無(wú)（一期商業(yè)街住宅物業(yè)費(fèi) /平米） 占地面積 160畝（ 83118㎡ ） 物業(yè)形態(tài) 17層高層 1棟、 12層小高層 3棟、多層 11棟 總建面積 196230㎡ 綠化率 % 規(guī)劃樓數(shù) 15棟 施工進(jìn)度 多層封頂、小高層建 11F/17F 車(chē)位數(shù) 地下停車(chē)場(chǎng) 交房日期 大概 2023年 10月 價(jià)格 多層 1600元 /平米，小高層 2200元 /平米 優(yōu)惠 按揭 2%， 可再申請(qǐng)優(yōu)惠 一次性 3%（開(kāi)盤(pán)當(dāng)天團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠 5%） 賣(mài)點(diǎn) 地段、水電入戶，智能化管理系統(tǒng)， 7000平米地下停車(chē)場(chǎng)，全框架、寬帶、液化氣入戶、躍層、供暖、雙回路電梯 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)：新城核心區(qū)位、絕版地段，發(fā)展遠(yuǎn)景極佳，內(nèi)部配套齊全，封丘標(biāo)志性建筑，商業(yè)配套齊全； 劣勢(shì)：房?jī)r(jià)高，高層暫時(shí)接受程度低，周邊配套不完善。 第一標(biāo)準(zhǔn)解讀 洞察 叁 競(jìng)爭(zhēng)地位 大盤(pán) +產(chǎn)品 +概念，引領(lǐng)一種生活的變革 競(jìng)爭(zhēng)地位 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分布圖 本案 翠竹園 盛世今典花園 錦繡溫泉花園 瑞封花園 文苑小區(qū) 宏盛花園 老 商 圈 新行政圈 新 商 圈 項(xiàng)目名稱 翠竹園 開(kāi)盤(pán)日期 （尚未開(kāi)盤(pán)） 地址 封丘縣北干道與黃池大道交叉口十字路東 其它 開(kāi)發(fā)公司 新鄉(xiāng)市長(zhǎng)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 電話 03738290899/6195539 占地面積 32畝 總建面積 47000平米 物業(yè)形態(tài) 多層（無(wú)閣樓） 規(guī)劃樓數(shù) 11棟 總套數(shù) 330 交房日期 2023年底 銷售價(jià)格 均價(jià) 1400元 /平米， 7月底之前定房最多送 1萬(wàn)元優(yōu)惠（定金 15萬(wàn)，每交 1萬(wàn)多優(yōu)惠 2千元） 賣(mài)點(diǎn) 小區(qū)統(tǒng)一送太陽(yáng)能熱水器安裝入戶、一層送花園 產(chǎn)品 利弊 優(yōu)勢(shì)：地段優(yōu)越 ， 周邊配套齊全 ， 出行方便；戶型齊全 ， 80平米 。 □第一標(biāo)準(zhǔn)之建筑： 新古典主義建筑風(fēng)格，厚重而富有質(zhì)感，彰顯大盤(pán)風(fēng)范。該區(qū)域目前人流量不是太大，但是當(dāng)?shù)厝艘呀?jīng)看好該區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景。 公交線路尚未開(kāi)通 ：本案目前尚未開(kāi)通通往市中心的公交線路 ,出行不方便，會(huì)對(duì)后期銷售產(chǎn)生一定的影響。 威脅分析（ T） 政策風(fēng)險(xiǎn)。 我們建筑規(guī)劃 、 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 、 營(yíng)銷推廣全面超越當(dāng)前開(kāi)發(fā)樓盤(pán) 。 機(jī)會(huì)分析（ O） 封丘當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商整體發(fā)展水平相對(duì)不高 ， 為本案品牌創(chuàng)立 、 營(yíng)銷推廣 、 產(chǎn)品創(chuàng)新等諸方面的提高預(yù)留了空間 。未來(lái)發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g不可限量。 老城寫(xiě)照： 老城區(qū)集中了縣城 80%的人流，但房屋破舊，道路雜亂現(xiàn)象隨處可見(jiàn)，黃池路沿線已經(jīng)有拆遷改造項(xiàng)目進(jìn)行，對(duì)本案目標(biāo)客戶群有一定分流，但威脅不是很大。 地塊價(jià)值共同認(rèn)知 城市底蘊(yùn)與品質(zhì)大盤(pán)的完美對(duì)接 發(fā)展方向與舒適產(chǎn)品的完美對(duì)接 地塊價(jià)值產(chǎn)品對(duì)接 地塊價(jià)值解析： □土地價(jià)值利用最大化，可實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期，項(xiàng)目盈利最大化； □項(xiàng)目屬性及區(qū)域?qū)傩裕蟊P(pán)營(yíng)銷的推廣，品質(zhì)生活的打造，更有利于本案的發(fā)展 。 □市場(chǎng)供求局面，真正具有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤(pán)并不多，市場(chǎng)前景良好，入市時(shí)機(jī)佳 。 洞悉闡釋： 項(xiàng)目基礎(chǔ)屬性 屬性 詮釋 項(xiàng) 目 屬 性 ? 大盤(pán)規(guī)模的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ? 占地約 200畝 ，建面約 26萬(wàn)平米左右 ? 可達(dá)性好、交通便捷 ? 未來(lái)行政核心，發(fā)展?jié)摿薮? ? 周邊生活配套匱乏 ? 西距黃池大道僅百十米，東面緊臨城市主干道文化路；北臨行政路。 區(qū)域規(guī)劃合理 ：依據(jù)政府規(guī)劃，規(guī)劃更合理、道路更寬、車(chē)道劃分合理、綠化及照明設(shè)施齊全，交通四通八達(dá)，道路寬暢，各功能區(qū)如居住區(qū)、行政區(qū)、娛樂(lè)休閑區(qū)合理劃分。房地產(chǎn)市場(chǎng)尚有很大發(fā)展空間 。 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大 ：與當(dāng)?shù)仄渌?xiàng)目相比 ， 地段較偏 ， 規(guī)模相對(duì)較大 ， 開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng) ， 成本控制難度加大 。封丘整體框架較大，可利用土地較多，尤其以老城區(qū)拆遷改造項(xiàng)目居多，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)加大，市場(chǎng)的不確定性依然會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn)。 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大 ：開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，成本控制難度加大，且高層接受度在縣城仍會(huì)受到一定影響。 外立面及說(shuō)明 項(xiàng)目屬性界定 —— 新古典主義建筑風(fēng)格，頗具厚重感和品質(zhì)感，彰顯尊貴典雅的生活； 房源 面積區(qū)間 套數(shù) 所占比例 兩房 8095㎡ 套 5% 三房 110130㎡ 套 70% 四房 145160㎡ 套 25% 總套數(shù) 共計(jì) 200套 一期戶型配比建議 戶型配比建議說(shuō)明 —— 1）控制戶型面積，低總價(jià)，低門(mén)檻。 □第一標(biāo)準(zhǔn)之配套 ： 奢享城市未來(lái)全方位配套，公園、廣場(chǎng)、商業(yè)生活配套一應(yīng)俱全。 劣勢(shì)：內(nèi)部配套不完善 ， 小區(qū)品質(zhì)較低 ， 僅南臨北干道 ， 位置不佳 。 項(xiàng)目分析：瑞封花園在當(dāng)?shù)厝诵哪恐锌诒^好。由于，但至今由于土地問(wèn)題仍未開(kāi)始，客戶反映較為強(qiáng)烈，目前開(kāi)發(fā)商口碑及信譽(yù)較差，二期認(rèn)籌會(huì)受到一期負(fù)面影響。 內(nèi)部配套不完善，小區(qū)品質(zhì)較低，僅南臨北干道，位置不佳 太陽(yáng)能安裝入戶，原為物資局，共規(guī)劃 330套， 2023年底交房， 定金 15萬(wàn)，每多交 1萬(wàn)優(yōu)惠增加 2023元 盛世今典 90% 純現(xiàn)房，內(nèi)部配套齊全，七層電梯，社區(qū)景觀 位置偏，周邊配套不完善；剩余大面積戶型 集中供暖，地埋管，雙玻，落地窗 定金 2萬(wàn) 宏盛花園 95% 地暖、電梯，城市中心 內(nèi)部配套不夠完善，小區(qū)無(wú)亮點(diǎn) 雙氣 交定金 110萬(wàn)，可退； 錦繡溫泉花園 95% 千米深溫泉水、地暖、地理位置優(yōu)越、水系、大社區(qū)、全現(xiàn)澆、 、物業(yè)管理 項(xiàng)目未動(dòng)工，交房時(shí)間無(wú)保障；社區(qū)大，但規(guī)劃商業(yè)較少； 100120定完，滯銷 140以上大面積和西曬戶型； 住宅最高 5F，帶閣樓另算面積。目前僅有錦繡溫泉花園預(yù)計(jì) 11月份推出二期，本案入市時(shí)機(jī)較佳。并從創(chuàng)新角度考慮，如從陽(yáng)光房、觀景露臺(tái)、凸窗等細(xì)節(jié)著手，運(yùn)用偷面積等手法，設(shè)計(jì)出高性價(jià)比的戶型產(chǎn)品，以此以提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 定位 貳 形象定位 二十六萬(wàn)平米 居住夢(mèng)想是每個(gè)置業(yè)者所期望實(shí)現(xiàn)的終極置業(yè)理念，這也是每個(gè)開(kāi)發(fā)商潛心開(kāi)發(fā)都動(dòng)力所在。 每個(gè)尊貴的業(yè)主駐足于我們社區(qū)里時(shí)，都會(huì)深感有著無(wú)比幸福與無(wú)限榮耀。第一是對(duì)舒適人居的最高要求。 花園第一景 核心賣(mài)點(diǎn)延伸二： } { 花園是第一的，不僅是欣賞生活的景觀，更是讓自己成為景觀的一部分。 ? 收入相對(duì)較穩(wěn)定，生活追求品位，在消費(fèi)觀念上容易接受新事物，且對(duì)新事物抱有嘗試心理，具有攀比心理，并且具備一定的前瞻性眼光。部分人經(jīng)常奔波于大城市，對(duì)“樓盤(pán)” 有一定的接觸或認(rèn)識(shí)。 ? 收入較穩(wěn)定，素質(zhì)較高，購(gòu)房注重樓盤(pán)的綜合素質(zhì)，社區(qū)文明程度，對(duì)居住環(huán)境和居住質(zhì)量要求較高。 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) ?年齡購(gòu)房支出是筆大支出，因此大多理性、謹(jǐn)慎，作多方權(quán)衡； ?思想上崇尚新事物，行動(dòng)卻相對(duì)保守，深怕 “ 首當(dāng)其沖 ” ，卻有攀比心理，熱衷跟風(fēng)； ?注重樓盤(pán)的綜合素質(zhì)，包括地段、周邊配套、物業(yè)管理等。建筑的和諧適度自形體的錯(cuò)落伸縮、直線的平面構(gòu)成、光影的豐富多變、材質(zhì)的虛實(shí)相生、色彩的細(xì)膩對(duì)比。 營(yíng)造自由、人性、簡(jiǎn)單而舒適的居住空間，這就是第一城； 倡導(dǎo)互助、和諧、友愛(ài)、健康的居住文化，這就是第一城； 潮流來(lái)來(lái)去去 ,生活本質(zhì)永恒 ,這就是第一城。 從高端產(chǎn)品角度對(duì)售樓部進(jìn)行重新包裝。 售樓中心建議 1） 面積建議： 200㎡ 。 活動(dòng)時(shí)間： 11月中下