【正文】 華星第一城整合營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 引 子 ?本報(bào)告是從 “ 提升城市品質(zhì)生活，打造城市經(jīng)典名片 ”的整體定位出發(fā)的； ?華星第一城的成功運(yùn)作是實(shí)現(xiàn)整體定位的載體，一期作為本案首次亮相也決定了項(xiàng)目整體形象； ?成功塑造項(xiàng)目形象取決于細(xì)節(jié)的執(zhí)行 —— 細(xì)節(jié)決定成敗 —— 我司將就 20232023年度從產(chǎn)品調(diào)整、銷(xiāo)售管理、廣告表現(xiàn)等細(xì)節(jié)入手，提供更為細(xì)致的服務(wù)； ?本報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)推廣重點(diǎn)闡述一期銷(xiāo)售和推廣計(jì)劃； 定位篇 洞察篇 推廣篇 創(chuàng)作篇 方案提綱 PART1 洞察篇 地塊價(jià)值 項(xiàng)目洞悉 競(jìng)爭(zhēng)地位 洞察 壹 地塊價(jià)值 200畝大盤(pán)開(kāi)發(fā)，價(jià)值如何最大化？ 地塊價(jià)值 城區(qū)掃描 本案 老 商 圈 新行政圈 老商業(yè)街 溫州商業(yè)街 以精品服飾、鞋類(lèi)、婚紗服飾、餐飲娛樂(lè)等業(yè)態(tài)為主 以陶瓷衛(wèi)浴、燈飾、門(mén)業(yè)、餐飲等業(yè)態(tài)為主，目前人流量相對(duì)較少， 以中低檔服飾、鞋類(lèi)、婚紗服飾等業(yè)態(tài)為主 以超市、珠寶首飾、電動(dòng)車(chē)、家用電器等業(yè)態(tài)為主 文化路商業(yè)街 新 商 圈 城市向北，行政核心 決定營(yíng)銷(xiāo)方向。 地塊價(jià)值共同認(rèn)知 城市底蘊(yùn)與品質(zhì)大盤(pán)的完美對(duì)接 發(fā)展方向與舒適產(chǎn)品的完美對(duì)接 地塊價(jià)值產(chǎn)品對(duì)接 地塊價(jià)值解析： □土地價(jià)值利用最大化，可實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期，項(xiàng)目盈利最大化； □項(xiàng)目屬性及區(qū)域?qū)傩?，大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的推廣，品質(zhì)生活的打造，更有利于本案的發(fā)展 。 □市場(chǎng)供求局面，真正具有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤(pán)并不多，市場(chǎng)前景良好，入市時(shí)機(jī)佳 。 □從產(chǎn)品出發(fā)，結(jié)合市場(chǎng)接受度及未來(lái)實(shí)用性考慮，打造品質(zhì)生活大盤(pán)文化理念最為合適； 洞察 貳 項(xiàng)目洞悉 城市向北，生活向上！ 項(xiàng)目洞悉 城市向北： 封丘整體規(guī)劃是向北發(fā)展，未來(lái)行政核心區(qū)已經(jīng)在黃池路與世紀(jì)大道沿線初具雛形，北區(qū)發(fā)展?jié)摿艽蟆Ｔ搮^(qū)域目前人流量不是太大，但是當(dāng)?shù)厝艘呀?jīng)看好該區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景。 老城寫(xiě)照： 老城區(qū)集中了縣城 80%的人流，但房屋破舊，道路雜亂現(xiàn)象隨處可見(jiàn)，黃池路沿線已經(jīng)有拆遷改造項(xiàng)目進(jìn)行，對(duì)本案目標(biāo)客戶(hù)群有一定分流，但威脅不是很大。 洞悉闡釋?zhuān)? 項(xiàng)目基礎(chǔ)屬性 屬性 詮釋 項(xiàng) 目 屬 性 ? 大盤(pán)規(guī)模的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ? 占地約 200畝 ，建面約 26萬(wàn)平米左右 ? 可達(dá)性好、交通便捷 ? 未來(lái)行政核心，發(fā)展?jié)摿薮? ? 周邊生活配套匱乏 ? 西距黃池大道僅百十米，東面緊臨城市主干道文化路；北臨行政路。南距世紀(jì)大道數(shù)十米； ? 縣政府及各行政單位相繼將搬至新區(qū)辦公，將極大地推動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升； ? 項(xiàng)目周邊尚沒(méi)有形成居住氛圍，生活、商業(yè)配套不足； ? 項(xiàng)目自身配套的完善是其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)無(wú)法比擬的 ? 中央水系景觀；噴泉廣場(chǎng)；花園社區(qū)規(guī)劃；戶(hù)型科學(xué)合理；社區(qū)文化理念； 項(xiàng)目屬性界定 —— 城市未來(lái)發(fā)展核心圈，品質(zhì)生活第一城。 優(yōu)勢(shì)分析（ S） 遠(yuǎn)景極佳：本案處于規(guī)劃建設(shè)中的行政核心，多家行政單位已搬遷到該板塊。未來(lái)發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g不可限量。 區(qū)域規(guī)劃合理 ：依據(jù)政府規(guī)劃，規(guī)劃更合理、道路更寬、車(chē)道劃分合理、綠化及照明設(shè)施齊全，交通四通八達(dá)，道路寬暢，各功能區(qū)如居住區(qū)、行政區(qū)、娛樂(lè)休閑區(qū)合理劃分。 產(chǎn)品可塑性強(qiáng) ：由于項(xiàng)目尚處于未開(kāi)發(fā)階段，可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況，對(duì)小區(qū)規(guī)劃、戶(hù)型、配套、景觀設(shè)計(jì)、形象包裝等方面進(jìn)行調(diào)整，做出最適合市場(chǎng)接受的產(chǎn)品。 開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì) ：開(kāi)發(fā)商為外地開(kāi)發(fā)公司，且有運(yùn)作項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，迎合當(dāng)?shù)乩习傩招刨?lài)外地企業(yè)的購(gòu)房心理。 機(jī)會(huì)分析（ O） 封丘當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商整體發(fā)展水平相對(duì)不高 ， 為本案品牌創(chuàng)立 、 營(yíng)銷(xiāo)推廣 、 產(chǎn)品創(chuàng)新等諸方面的提高預(yù)留了空間 。房地產(chǎn)市場(chǎng)尚有很大發(fā)展空間 。 該板塊市政配套的不斷完善及多個(gè)縣政單位的遷入 ，為新區(qū)未來(lái)發(fā)展奠定了基調(diào) 。 真正高品質(zhì) 、 規(guī)范化的大型項(xiàng)目為數(shù)尚少 。 我們建筑規(guī)劃 、 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 、 營(yíng)銷(xiāo)推廣全面超越當(dāng)前開(kāi)發(fā)樓盤(pán) 。 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大 ：與當(dāng)?shù)仄渌?xiàng)目相比 ， 地段較偏 ， 規(guī)模相對(duì)較大 ， 開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng) ， 成本控制難度加大 。 采取分期開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 ， 將可以有效規(guī)避潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 。 大部分居民看好行政新區(qū)的發(fā)展 ， 對(duì)新區(qū)的發(fā)展較有信心 。 威脅分析（ T） 政策風(fēng)險(xiǎn)。封丘整體框架較大，可利用土地較多，尤其以老城區(qū)拆遷改造項(xiàng)目居多，未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)加大，市場(chǎng)的不確定性依然會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn)。 本案周邊現(xiàn)有錦繡溫泉花園、瑞豐花園兩家規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，且已經(jīng)搶先入市，將會(huì)分流一定的消費(fèi)群體，對(duì)本案后期銷(xiāo)售構(gòu)成一定的競(jìng)爭(zhēng)。 劣勢(shì)分析（ W） 生活配套不健全：行政新區(qū)開(kāi)發(fā)仍處于發(fā)展階段，周邊生活配套相對(duì)較差，居住氛圍較差。 公交線路尚未開(kāi)通 ：本案目前尚未開(kāi)通通往市中心的公交線路 ,出行不方便，會(huì)對(duì)后期銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的影響。 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大 ：開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，成本控制難度加大，且高層接受度在縣城仍會(huì)受到一定影響。采取分期開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，將可以有效規(guī)避潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目 SWOT分析 總規(guī)及說(shuō)明 城市向北： 封丘整體規(guī)劃是向北發(fā)展，未來(lái)行政核心區(qū)已經(jīng)在黃池路與世紀(jì)大道沿線初具雛形，北區(qū)發(fā)展?jié)摿艽?。該區(qū)域目前人流量不是太大，但是當(dāng)?shù)厝艘呀?jīng)看好該區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景。 外立面及說(shuō)明 項(xiàng)目屬性界定 —— 新古典主義建筑風(fēng)格，頗具厚重感和品質(zhì)感，彰顯尊貴典雅的生活； 房源 面積區(qū)間 套數(shù) 所占比例 兩房 8095㎡ 套 5% 三房 110130㎡ 套 70% 四房 145160㎡ 套 25% 總套數(shù) 共計(jì) 200套 一期戶(hù)型配比建議 戶(hù)型配比建議說(shuō)明 —— 1）控制戶(hù)型面積，低總價(jià)，低門(mén)檻。 2）戶(hù)型主力仍以三房為主，四房為輔，兩房比例最低。 大方向 大生活 大配套 大盤(pán)印象 領(lǐng)跑品質(zhì)生活第一社區(qū) 產(chǎn)品定性 □第一標(biāo)準(zhǔn)之發(fā)展： 封丘城市未來(lái)方向，前景廣闊，發(fā)展?jié)摿Υ?，投資居住兩相宜； □第一標(biāo)準(zhǔn)之區(qū)域 ： 行政核心圈，縣政府及各行政單位未來(lái)幾年內(nèi)將相繼搬至于此，大盤(pán)都集中在該區(qū)域，無(wú)論市政配套還是生活配套都在相繼完善； □第一標(biāo)準(zhǔn)之產(chǎn)品： 全面的產(chǎn)品涵蓋，創(chuàng)新的產(chǎn)品理念，真正的產(chǎn)品支撐才是大盤(pán)形象的關(guān)鍵所在； □第一標(biāo)準(zhǔn)之景觀 ： 社區(qū)內(nèi)超大中心水系景觀，數(shù)個(gè)景觀園點(diǎn)，建筑小品隨處可見(jiàn)，進(jìn)一步豐富了社區(qū)品質(zhì)生活。 □第一標(biāo)準(zhǔn)之建筑： 新古典主義建筑風(fēng)格，厚重而富有質(zhì)感，彰顯大盤(pán)風(fēng)范。 □第一標(biāo)準(zhǔn)之配套 ： 奢享城市未來(lái)全方位配套，公園、廣場(chǎng)、商業(yè)生活配套一應(yīng)俱全。 □ 第一標(biāo)準(zhǔn)之交通： 項(xiàng)目交通四通八達(dá)，依傍主干道，出行極為方便。 □ 第一標(biāo)準(zhǔn)之服務(wù)： 引入品牌物業(yè)管理， 24小時(shí)全方位服務(wù)，用心打造品質(zhì)生活等。 第一標(biāo)準(zhǔn)解讀 洞察 叁 競(jìng)爭(zhēng)地位 大盤(pán) +產(chǎn)品 +概念，引領(lǐng)一種生活的變革 競(jìng)爭(zhēng)地位 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分布圖 本案 翠竹園 盛世今典花園 錦繡溫泉花園 瑞封花園 文苑小區(qū) 宏盛花園 老 商 圈 新行政圈 新 商 圈 項(xiàng)目名稱(chēng) 翠竹園 開(kāi)盤(pán)日期 （尚未開(kāi)盤(pán)） 地址 封丘縣北干道與黃池大道交叉口十字路東 其它 開(kāi)發(fā)公司 新鄉(xiāng)市長(zhǎng)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 電話 03738290899/6195539 占地面積 32畝 總建面積 47000平米 物業(yè)形態(tài) 多層（無(wú)閣樓） 規(guī)劃樓數(shù) 11棟 總套數(shù) 330 交房日期 2023年底 銷(xiāo)售價(jià)格 均價(jià) 1400元 /平米， 7月底之前定房最多送 1萬(wàn)元優(yōu)惠（定金 15萬(wàn)，每交 1萬(wàn)多優(yōu)惠 2千元） 賣(mài)點(diǎn) 小區(qū)統(tǒng)一送太陽(yáng)能熱水器安裝入戶(hù)、一層送花園 產(chǎn)品 利弊 優(yōu)勢(shì)：地段優(yōu)越 ， 周邊配套齊全 ， 出行方便；戶(hù)型齊全 ， 80平米 。 劣勢(shì)：內(nèi)部配套不完善 ， 小區(qū)品質(zhì)較低 ， 僅南臨北干道 ， 位置不佳 。 項(xiàng)目分析：樓盤(pán)整體規(guī)劃較差，檔次較低，價(jià)格相對(duì)其他樓盤(pán)稍低， 133平米為主力戶(hù)型，戶(hù)型設(shè)計(jì)不太合理，銷(xiāo)售情況一般。樓盤(pán)包裝效果差，銷(xiāo)售員專(zhuān)業(yè)水平一般。 樓盤(pán)掃描 項(xiàng)目名稱(chēng) 瑞封花園 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 地址 黃池路和世紀(jì)大道交匯處 其它 開(kāi)發(fā)公司 河南都城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 圣帝國(guó)際建筑 代理商 無(wú) 推廣主題 現(xiàn)代化、園林化、生態(tài)型高檔住宅示范小區(qū) 售樓地址 瑞封商業(yè)街瑞封大廈 B座 電話 03738292166/82