【正文】 統(tǒng)。l 入室花園，大露臺提升住宅品位。l 最具絲綢之路人文風情的社區(qū)。最可信的品質：“材質是自然與天地化育的永恒”康居工程的真材實料,架構無憂生活空間。l 最快捷的交通系統(tǒng)：公交站點、地鐵交通、機場專車等構成區(qū)域最便捷的交通網(wǎng)絡；l 最完備的教育設施：位居西郊“教育強勢社區(qū)”，一流名校全程教育體系使客戶趨之若騖；l 最豪華的會所設施：會所的大型室內溫泉泳池開創(chuàng)了區(qū)域絕無僅有的高貴享受。第四部分：項目整體營銷計劃一、項目賣點分析（一）核心競爭力最絲路文化氣質的社區(qū)：以“絲綢之路”文化為底蘊的大型社區(qū)，無可比肩。三、獨立主題營銷模式概念解釋所謂獨立主題傳播模式，強調房地產市場營銷傳播的核心和關鍵是把握項目的“靈魂”，或者說是確定獨立主題的引導方向。舒適性本項目是融合多功能配套于一體的現(xiàn)代社區(qū)，借助綿延600米的商業(yè)和項目門前20000余平方米的城市綠地廣場，一方面各個功能配套的互動營造出一種360176。升值性本項目位于西安的西大門，是人流、物流、資金流的黃金接點，但本項目現(xiàn)在各方面所具備的條件尚不十分充足，成熟的城市配套尚未完善，就本項目來說，可填補的城市空白是很多的，可發(fā)展性和增值性顯而易見。國際性二、項目獨特訴求主張（USP）（一）USP框架形象定位絲綢之路人文風情（異域風情）。（2）專業(yè)性要強，真正體現(xiàn)置業(yè)顧問和幫客理財?shù)乃疁省＃?）可以在售樓部內放置一些具有絲路風情的、具有時代感的精美藝術品，突出時尚活潑氣息。（3）售樓部外觀要透明通亮，顯現(xiàn)明朗開闊，建議采用大面積玻璃幕墻，更有通透感，內有精美布藝窗簾顯現(xiàn)本項目時尚氣息。新鮮售樓方式”。全面提升營銷中后期，項目形象、開發(fā)商品牌的市場影響力初具，項目營銷活動轉入一個全面收獲的階段，此時除了要進一步規(guī)范、強化銷售現(xiàn)場的成交效率外，還應注意項目品牌和發(fā)展商品牌的提升，最終實現(xiàn)項目運營的全面成功。目 錄第一部分：策略總綱一、總體思路二、推廣步驟第二部分：項目視覺識別系統(tǒng)（VIS）第三部分：差異化營銷策略一、差異化營銷二、項目獨特訴求主張三、階段主題推廣第四部分：項目整體營銷計劃一、項目賣點分析二、渠道策略三、營銷推廣第五部分：商業(yè)推廣執(zhí)行策略第六部分：市場推廣一、現(xiàn)場包裝二、廣告實施三、強勢公關四、費用預算第七部分：品牌推廣第八部分：風險規(guī)避及效果評估第一部分：策略總綱一、總體思路配套先行、形象跟進，定向滲透、全面提升支撐：配套先行“兵馬未動、糧草先行”，先人一步將配套首先規(guī)劃，并部分的付諸實施，將會很大程度上增強消費者的信心，給項目的營銷推動帶來巨大的裨益。二、營銷推廣（一）推廣步驟根據(jù)前期制定的“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)”的開發(fā)模式，結合西安房地產市場的營銷實際，我們主張在萬國絲路花城項目的推廣步驟上執(zhí)行以下策略：先公寓、后住宅、再商業(yè)支撐：先以規(guī)劃中富有歐洲風情的區(qū)域標志性建筑——酒店式公寓引爆市場；再適時推出中華城的小戶型住宅，形成住宅銷售熱潮；配合整體工程形象，推出西域風情的中等戶型住宅將住宅營銷推向高潮；最后在商業(yè)具備初步經營條件的時候推出商業(yè)，形成相互提升的推廣效果。（二）營銷方式實景營銷，情景營銷、體驗營銷。（4）內部懸掛富有現(xiàn)代氣息的裝飾畫，使人賞心悅目，凸現(xiàn)“新鮮”本色，包括接待臺、桌椅要簡潔清爽，選擇高檔沙發(fā)置于靠墻顯眼處。（8）在項目全程銷售過程中，根據(jù)營銷主題、銷售季節(jié)、時事熱點的變化，更換售樓中心內部的裝飾品，確保銷售現(xiàn)場的新鮮感。（3）以人性化方式進行銷售。傳播主張（1）生活：國際化生活模式。舒適性“今天的寸土，明天的寸金”是本項目的真實反映，有發(fā)展眼光的人在投資之后，可以輕易享受這種歡樂。新鮮生活，讓社區(qū)中的人們體驗全方位的周到服務，使生活更為輕松舒適；另一方面我們強調了一種純自然生活的“新鮮城市”，沒有嘈雜的喧囂和污染的空氣，只有清潔的環(huán)境與幽謐的氣氛。具體而言，獨立主題傳播模式是以定位論和整合營銷傳播的理論為基礎，深層次地研究、分析市場消費、社會文化的需求空白和熱點問題，選擇雙向傳播模式，在注意力經濟時代實現(xiàn)項目和品牌的有效傳播，而體現(xiàn)項目、產品（服務）的“靈魂”和“思想”的重要的形式和手段，往往就是形形色色的獨立主題和概念。最具潛力的區(qū)域: 位居西安西大門，為古今東西通衢要道，區(qū)域優(yōu)勢不言而喻。最深刻的感受： 體驗式營銷,會所設施的提前開放，生活配套設施先行的策略讓客戶充分感受”大家風范”和成為其業(yè)主的尊貴榮耀。最誠信的品牌：萬國地產在西安多年開發(fā)形成的市場口碑和誠信品牌將產生巨大的市場號召力。l 面臨面積逾兩萬平方米的城市綠地廣場。l 平臺花園、架空層花園打造立體綠化。l 臨街雙玻確保生活不受任何干擾。l 商業(yè)口岸，地鐵覆蓋物業(yè)。（2）網(wǎng)絡銷售：建立（或利用）企業(yè)網(wǎng)站、論壇，組織專業(yè)人員，網(wǎng)上銷售。（6）關系銷售：與目標客戶集中的俱樂部、協(xié)會、社區(qū)組織等搞好公共關系，或參加公益活動等利用良好的公共關系促進銷售。商業(yè)中心的特點，經過審慎考慮我司建議開盤時間如下：銷售進場時間：2005年3月12日以前內部認購時間：2005年3月19日（星期六）10時18分開始。理想銷售周期：26個月。戶外、軟文實施。對客戶進行消化、檢討和確定下一步策略及媒體計劃。參加住博會，廣開客源。對未成交客戶進行分析及跟蹤，有希望的客戶再篩選。尾盤期07/6/16至07/10/165%清盤，品牌提升 尾盤優(yōu)惠活動開展。主要任務：樹立項目形象，傳播項目質素，推動項目銷售。海軍執(zhí)行形式：主題活動主要任務：配合獨立主題營銷模式，階段性的創(chuàng)造營銷熱點、聚集人氣，吸引關注，推進銷售。目的：讓大眾知道目前唯一以絲路風情為主題的建筑群在西安登陸，引起轟動。目的：讓目標客戶群對萬國絲路花城有一個立體的了解，西安西大門首席社區(qū)——萬國絲路花城驚喜開盤，公開發(fā)售。目的：樹立項目西安地標的建筑形象，確立項目西安西大門首席社區(qū)中盤時間：2005年9月——2007年3月。市場切入點：建筑品質、園林魅力。市場切入點：性價比、投資概念、區(qū)域商業(yè)中心。市場切入點：鼎立西大門，打造新商圈。市場切入點： 萬國風情主題商業(yè)。市場切入點：帶租銷售、投資返租。市場切入點：最后的投資置業(yè)機會。體驗營銷的定義是：“體驗是企業(yè)和顧客交流感官刺激、信息和情感的要點的集合。從而帶動消費者的購買興趣，刺激投資者的投資熱情。品牌個性：國際的、時尚的、有情調的、品位的、歡愉的。二、推廣執(zhí)行計劃（一）戰(zhàn)略布署陸軍：報紙、現(xiàn)場、電臺、單張等。目的：引導投資者的投資思維，解決項目地段帶來的影響。抑制區(qū)域競爭項目的開盤，公開發(fā)售。主要形式：報紙、軟文。那么到現(xiàn)在謎底應該給大眾揭曉。通過對主力店的宣傳 達到讓投資者有信心的目的。l 第八戰(zhàn)：享受萬國風情目的：本階段的目的將更加明確,我們如果連實在的促銷手法還達不到銷售效果的話。l 第九戰(zhàn)：強勢銷尾盤目的：到了這個階段，我們項目基本銷售完成，可能還會留有小部分商鋪等待銷售。主要形式：清盤促銷。（二）工地包裝應用范圍工地圍墻、建筑主體和施工環(huán)境。所以說對于宣傳包裝而言是相對隱性的，在項目銷售過程中，客戶會在各個階段接觸施工環(huán)境，從外圍的道路整潔，到內部的物料堆放等帶給客戶好的印象，都關系到其購買信心和對項目的滿意程度。實施：采用建筑防護網(wǎng)噴字或懸掛布慢形式，在圍墻廣告拆除之后或直接在圍墻廣告牌的上方實施。二、廣告實施（一）廣告實施策略精致包裝，硬性推廣和軟性烘托相結合，必須一炮打響。配合銷售進度，做到有的放矢，廣告宣傳引導緊密配合銷售，