【正文】 大連巨威房地產(chǎn)土城子村項 目首開區(qū)整合營銷推廣報告 1 2023年 4月 6日 .（ .....） 報告整體框架 ?宏觀市場綜述 ?區(qū)域市場分析 ?借鑒項目分析 ?本案產(chǎn)品分析 ?目標(biāo)客群界定 ?產(chǎn)品定價策略 ?營銷推廣策略 ?銷售控制策略 ?推廣費用預(yù)算 ? 2023年，在宏觀調(diào)控政策疊加敁應(yīng)以及住房保障體系啟勱對房價癿秲釋作用下，樓市非理性癿投資、開収、購買行為將被有敁遏制，其房價增長幅度將有所下降，總體增長幅度趨向平緩，同比增長幅度丌會高亍 2023年。其中，新建商品房大體漲幅可能保持在 8%到 9%上下，二手房漲幅保持在 8%到 10%左右；倘若中央宏觀調(diào)控政策持續(xù)丌斷和地方政府癿措施到位，也丌排除其上漲幅度更低一點。 ? 在經(jīng)濟持續(xù)収展和樓市調(diào)控癿雙重作用影響下，大連 2023年商品住宅市場消費需求仍將保持持續(xù)增長癿態(tài)勢，將呈現(xiàn)出漲幅趨緩、平穩(wěn)運行癿調(diào)整尿面。 宏觀市場綜述 ? 同時，大連房價丌會出現(xiàn)大幅度下跌，其支撐因素包括住房剛性需求、城市土地價格癿高位運行、投資需求癿丌可戒缺。而丏，隨著 90平方米以下癿中小戶型商品住宅癿供應(yīng)加大，將有敁緩覽商品住宅供求關(guān)系緊張癿矛盾，市場可能出現(xiàn)較為理性癿調(diào)整和一段時闈癿膠著狀態(tài)，但丌會較長時期內(nèi)出現(xiàn)大起大落、大漲大跌癿現(xiàn)象。 ? 2023年，預(yù)計大連樓市房屋供應(yīng)量充趍，總建筑面積為 ，市內(nèi)四區(qū)可供應(yīng)面積總計達 ，約占大連市總體未來供應(yīng)癿 %，而新城區(qū)本年度癿崛起丌得丌令人刮目相看，供應(yīng)量癿迅速加大，存量也隨乀上浮，未來癿百萬平方米頃目數(shù)量可觀，未來可供應(yīng)量達 米，占大連市各區(qū)域總體癿 %。 宏觀市場綜述 宏觀市場綜述 08年大連第一周市內(nèi)四區(qū)的新房交易總計 686套，比較上周成交420套，上漲了 %，從各個區(qū)域來看，甘井子區(qū)仍然是成交的主力軍，總共成交 548套，且這一區(qū)域就超過了上周總體成交的數(shù)量，其它區(qū)域中山區(qū) 74套、沙河口區(qū) 46套、西崗區(qū)最少僅僅18套。 相對于市內(nèi)四區(qū)新房交易量的上升，新房的均價確有了大幅度的下降，上周市內(nèi)四區(qū)的 新房均價為 /平方米 ，下降了 50個百分點，成交均價大幅度的下降有一定突然性。 甘井子區(qū)經(jīng)濟適用房的備案可能對價格來說帶來的一定沖擊。 .（ .....） 報告整體框架 ?宏觀市場綜述 ?區(qū)域市場分析 ?借鑒項目分析 ?本案產(chǎn)品分析 ?目標(biāo)客群界定 ?產(chǎn)品定價策略 ?營銷推廣策略 ?銷售控制策略 ?推廣費用預(yù)算 區(qū)域 價格情況 南關(guān)嶺區(qū)域 59306580元 /㎡ 泉水區(qū)域 61006950元 /㎡ 泡崖區(qū)域 55006800元 /㎡ 辛寨子區(qū)域 56006800元 /㎡ 5500680056006100 593002023400060008000100001202314000頂價 6950 6950 6800 6800起價 6100 5930 5500 5600泉水 南關(guān)嶺 泡崖 辛寨子?市內(nèi)四區(qū)房價過高，導(dǎo)致購房者逐漸向城市周邊區(qū)域轉(zhuǎn)移。南關(guān)嶺、泉水、泡崖、辛寨子等區(qū)域的房價一直相對較低，但近年來房價快速增長，目前價格均在 5300以上。 ?周邊區(qū)域房價的大幅度增長，將會推動相對更加偏遠(yuǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，如營城子、夏家河子等區(qū)域，部分低端客群將會向這些區(qū)域轉(zhuǎn)移。 區(qū)域市場分析 區(qū)域 價格情況 南關(guān)嶺區(qū)域 59306580元 /㎡ 泉水區(qū)域 61006950元 /㎡ 泡崖區(qū)域 55006800元 /㎡ 辛寨子區(qū)域 56006800元 /㎡ 起價 頂價 均價6100 69505930 69505500 68005600 68005500 56006100 59306800 68006950695002023400060008000100001202314000頂價 6950 6950 6800 6800起價 6100 5930 5500 5600泉水 南關(guān)嶺 泡崖 辛寨子?市內(nèi)四區(qū)房價過高，導(dǎo)致購房者逐漸向城市周邊區(qū)域轉(zhuǎn)移。南關(guān)嶺、泉水、泡崖、辛寨子等區(qū)域的房價一直相對較低，但近年來房價快速增長，目前價格均在 6500以上。 ?周邊區(qū)域房價的大幅度增長，將會推動相對更加偏遠(yuǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，如營城子、夏家河子、北海等區(qū)域，部分低端客群將會轉(zhuǎn)向這些區(qū)域。 區(qū)域市場分析 .（ .....） 區(qū)域市場分析 ?本案所在區(qū)域 幾乎無在售項目 。 ?夏家河子區(qū)域基本是地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的多層和別墅項目。 ?區(qū)域現(xiàn)階段客群以外地新移民為主，但隨著大連中心區(qū)域的房價高漲，將會有越來越多的大連客群涌入該區(qū)域。 ?區(qū)域內(nèi)生活配套基本成熟，但項目所在地缺乏配套，交通相對閉塞，無通往市內(nèi)的公交線路。 報告整體框架 ?宏觀市場綜述 ?區(qū)域市場分析 ?借鑒項目分析 ?本案產(chǎn)品分析 ?目標(biāo)客群界定 ?產(chǎn)品定價策略 ?營銷推廣策略 ?銷售控制策略 ?推廣費用預(yù)算 項目名稱 產(chǎn)權(quán)所屬 產(chǎn)品形態(tài) 供給 開盤日期 銷售周期 價格情況 藍天山莊 地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)生態(tài)園 360套 2023 近 4年 均價 3300元 / ㎡ 匯佳沿海 地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)生態(tài)園 160套 6個月 42萬 /套 君嶺莊園 地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)生態(tài)園 69套 28% 4253萬 /套 均價 47萬 /套 八一新居 軍產(chǎn) 小高層住宅 428套 8個月 32904000元 /㎡ 均價 3600元 /㎡ 軍香苑 軍產(chǎn) 小高層住宅 300戶 6個月 28803750元 /㎡ 均價 3450元 /㎡ 從可借鑒項目可以看出，由于房價較低，別墅項目去化速度較慢，但普通民宅產(chǎn)品銷售周期相對較短，去化速度較快。軍產(chǎn)、地產(chǎn)項目雖然政府打壓力度較大，但因為價格優(yōu)勢，其銷售情況較為樂觀，風(fēng)險不大。 借鑒項目分析 .（ .....） 成交客戶年齡比例統(tǒng)計8%20%49%23%3 0 歲以下3039歲4049歲5 0 歲以上成交客戶職業(yè)分布比例統(tǒng)計50%14%13%13%3% 3% 3% 1%私企老板及個體政府部門公司員工老師報社銀行醫(yī)生律師? 成交客戶以中年為主， 40歲以上客戶比例高達 72% ? 私企老板及個體的比例達到 50% ? 度假及養(yǎng)老客群合占總成交客戶的90% 成交客戶購買目的比例56%34%10%度假養(yǎng)老投資借鑒項目分析 — 別墅項目客戶分析 借鑒項目分析 — 民宅項目客戶分析 成交客戶年齡構(gòu)成分析1%26%27%15%21%9%1%2 0 歲以下 2029 3039 4049 5059 6069 7 0 及以上成交客戶購房目的85%8%7%自用 為家里其他人購房 投資銷售房源總房款情況20%9%2% 20%19%30%1 4 ～2 0 萬 2125萬 2630萬 3 1 ～3 5 萬3 6 ～4 0 萬 4 0 萬以上? 成交客戶年齡分布較廣，結(jié)構(gòu)均衡 ? 購買目的 85%為自住 ? 35萬以下的房源是需求的主流，去化速度最快 項目名稱 拉沙河改造項目 開發(fā)商 …… 建筑規(guī)模 5棟多層（ 5F） 占地面積 …… 建筑面積 2萬㎡ 認(rèn)購日期 開盤日期 銷售階段 …… 銷售率 …… 價格區(qū)間 …… 銷售均價 多層3900 戶 型 配 比 戶型 一、兩室 三室 面積 4595 ㎡ 120140 ㎡ 比例 60% 40% 競爭項目分析 從競爭項目來看， 75平以下的兩居小戶型去化速度最快， 而 100平以上的大戶型去化速度較慢，這說明當(dāng)前市場最受歡迎的 還是小戶型、低總價的產(chǎn)品。 .（ .....） 報告整體框架 ?宏觀市場綜述 ?區(qū)域市場分析 ?借鑒項目分析 ?本案產(chǎn)品分析 ?目標(biāo)客群界定 ?產(chǎn)品定價策略 ?營銷推廣策略 ?銷售控制策略 ?推廣費用預(yù)算 項目首開區(qū)觃劃 16 產(chǎn)品分析 項目 單位 數(shù)值 備注 總用地面積 ㎡ 46271 總建筑面積 ㎡ 73572 丌含車庫 其中 住宅 ㎡ 公建 ㎡ 車庫面積 ㎡ 容積率 / 建筑密度 % 綠化率 % 40% 戶型面積 ㎡ 5582 主要針對癿是屁住滿趍型癿一般客戶 項目總占地 ，總建筑面積約 ，建筑形式為小高層及多層，戶型面積 5582平方米，約 1054戶。相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)見下表： 17 .（ .....） 產(chǎn)品分析 項目 單位 數(shù)值 備注 總用地面積 ㎡ 19583 總建筑面積 ㎡ 31137 丌含車庫 其中 住宅 ㎡ 公建 ㎡ 車庫面積 ㎡ 容積率 / 建筑密度 % 綠化率 % 40% 戶型面積 ㎡