【正文】 房地產(chǎn)行業(yè)某商業(yè)街整合營銷推廣策劃報告作者：日期：黃興南路步行商業(yè)街整合營銷推廣策劃報告一、 黃興南路步行商業(yè)街產(chǎn)品概念設(shè)計及功能細分定位（一）產(chǎn)品概念設(shè)計：黃興南路為長沙市傳統(tǒng)老街，歷經(jīng)上百年的歷史，不少長沙的老字號品牌如黃春和粉店，德圓包子，火宮殿，新華樓削面，甘長順面食，美麗長鞋店等二十余家老字商號都集中在黃興南路，可見黃興南路的商業(yè)文化沉淀極其深厚。解放以后，尤其是改革開放以來，黃興南路更形成了以傳統(tǒng)老字號品牌店帶領(lǐng)下的集飲食、購物、娛樂、休閑于一體的商業(yè)街，不少現(xiàn)代品牌紛紛進駐黃興南路，黃興南路商業(yè)街的形象在長沙市民的心目中不斷成形和固化。隨著長沙社會和經(jīng)濟的不斷發(fā)展，黃興南路商業(yè)街以其深厚的歷史文化和商業(yè)文化的沉淀，市政府決心下大力氣將其改造，新的黃興南路將成為長沙市唯一的步行商業(yè)街。黃興南路步行商業(yè)街的建成，將代表長沙這座歷史文化名城的社會經(jīng)濟、文化、文明、科技發(fā)展新的里程碑，也是長沙走向全國乃至走向世界的又一窗口和亮點。黃興南路步行商業(yè)街總長度838米，商業(yè)建筑分一、二期投產(chǎn)，一期工程總建筑面積約13萬平方米。步行商業(yè)街的建筑形式以室內(nèi)步行商業(yè)街為主，室內(nèi)步行街全部設(shè)計有冷暖空調(diào)系統(tǒng)，從而能有效地保證各種季節(jié)全天候的人氣指數(shù)，增強了步行商業(yè)街的整體商業(yè)價值，步行商業(yè)街的室外商業(yè)街，卻是長沙商業(yè)業(yè)態(tài)的主要形式之二，必然的人流量，以及滿足可得的休閑設(shè)施和景觀資源，保存和增強了室外街鋪的極高的商業(yè)價值。室外、室內(nèi)相結(jié)合的步行商業(yè)街形式，是黃興南路步行商業(yè)街產(chǎn)品定位的主概念設(shè)計。（二）功能細分定位：黃興南路步行商業(yè)街的功能分區(qū)，一定要考慮如下三大因素的支持：設(shè)計休閑購物和目的購物人流購物人流的設(shè)計，是直接決定步行商業(yè)街經(jīng)營成功與否的主要因素之一，從功能分區(qū)的角度來考慮，商業(yè)街購物人流的設(shè)計應(yīng)充分考慮休閑購物和目的購物人流，具體作如下規(guī)劃：（1）設(shè)計步行商業(yè)街的“中心廣場”概念，將人流從南門口和司門口二端往中心區(qū)域引導，使“中心廣場”成為步行商業(yè)街的“街眼”和必游之地。（2）設(shè)計明確的功能區(qū)域和板塊，引導目的性購物人流。（3）設(shè)計功能與功能區(qū)域之間的相互作用關(guān)系，以此帶彼，以彼促此。（4）橫向和縱向設(shè)計不同的亮點和購物興奮點，設(shè)計人性化的輔助功能設(shè)施，引導觀光休閑人流留連忘返。（5）設(shè)計日常消費人流，增強步行商業(yè)街人氣，以日常消費促進、帶動其它非日常的購物。（6）設(shè)計休閑、觀光、娛樂、美食功能，以休閑、觀光、娛樂、美食功能帶動購物。（7）設(shè)計城市形象及政府形象功能區(qū)域，親切市民，聚集媒體，增強步行商業(yè)街的美譽度，自覺傳播，口碑傳播，以此達到和形成長沙各階層消費者購物、休閑、飲食、娛樂、出行的思維定式。（8）設(shè)計長沙傳統(tǒng)老字號品牌功能區(qū)域，標榜步行街的深厚商業(yè)文化歷史，形成步行商業(yè)街不可人為和比擬的地域文化商業(yè)特色，引導觀光旅游的必然人流。（9）設(shè)計“商旅湘軍”廣場，集中宣傳和展示湖南科技、文化、旅游、制造、輕紡等各個領(lǐng)域的名優(yōu)產(chǎn)品，引導湖南企業(yè)界對步行商業(yè)街的關(guān)注和參與。（10）設(shè)計廣場文化、廣場活動和廣場商業(yè)功能區(qū)域，增強步行街的全民參與感，形成步行商業(yè)街的獨特商業(yè)文化風景線，重復而有層次地引導人流。（11）設(shè)計步行商業(yè)街的建筑標志與功能標志，定期、定時、定點引導觀光、休閑、購物人流，以制造興奮點，從而達到集中引導購物的目的。提高步行商業(yè)街的整體銷售率和投資價值黃興南路步行商業(yè)街是一艘巨型的“商業(yè)航空母艦”，她是以一個整體的形象而出現(xiàn)的，她既要有整體的概念形象，又要有各種細分功能的支持，因此，步行商業(yè)街的細分功能區(qū)，橫向、縱向、樓層、方位等等，都要細致地考慮，各種功能的經(jīng)營贏利與經(jīng)營成本，只有解決了各功能區(qū)經(jīng)營與成本之間的矛盾，才能有效地做好銷售，提高整體的銷售率，有效快速地回籠資金，盡早實現(xiàn)步行商業(yè)街的正常運營。后續(xù)的經(jīng)營和管理黃興南路步行商業(yè)街在功能分區(qū)的同時，必須考慮到步行商業(yè)街的經(jīng)營和管理，尤其象餐飲、美食等功能區(qū)域，更應(yīng)是如此。黃興路步行商業(yè)街功能分區(qū)總原則是：（1）實行橫向、縱向交叉式的功能分區(qū)，揉合較少比例的自由形態(tài)；（2）以步行商業(yè)街中段“中心功能”區(qū)域向南門口和司門口輻射；（3）完全考慮主題商業(yè)整體經(jīng)營管理模式的功能分區(qū)；（4）各功能區(qū)的大小比例以自由商業(yè)業(yè)態(tài)比例進行規(guī)劃。（5）休閑、美食、娛樂等輔助功能區(qū)域，既有大區(qū)域的劃分，又適時根據(jù)人流的不同生理和精神需求進行點狀分布。黃興路步行商業(yè)街具體功能分區(qū)規(guī)劃：（見圖一）黃興南路步行商業(yè)街總長度838米，我們將建筑單體的自然塊狀自南至北分為九個區(qū)，具體的功能分區(qū)以六七區(qū)為整個步行商業(yè)街的中心，配合步行街的中心廣場規(guī)劃，六、七區(qū)將成為各種商業(yè)展示；廣場文化活動；大型促銷活動；標志性功能；以及相關(guān)商業(yè)、城市形象、文化、大型公關(guān)活動、新聞發(fā)布會等等的集中功能區(qū)域、亮點和高潮區(qū)域，加上中心區(qū)域的標志性建筑、頂極品牌廣場、創(chuàng)富會的定位，中心區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€步行商業(yè)街的“街眼”，是所有人流的必經(jīng)之處。步行商業(yè)街自南至北的功能分區(qū)定位為：一Ａ區(qū)：長度為120米，靠西，單層面積約7000平方米一至三層：大型超市百貨四層：停車場頂層：兒童游樂園一Ｂ區(qū)：體育休閑及時尚天地 1層：時尚潮流天地 2層：服裝、鞋帽、飾品3層：器具停車場頂層：停車場二區(qū)：男人廣場1層：服飾、化妝品、保健2層：品牌服裝、鞋帽3層：服裝、鞋帽飲食、湘風、文化之老字號廣場頂層：觀光、休閑三區(qū)：化妝品1層：香水、護膚、美容品2層：美容美發(fā)用品、保健3層：器材（日用、專業(yè)）4層：飲食、湘風、文化之老字號廣場頂層：休閑、觀光四區(qū)：女人廣場1層：首飾、服飾、化妝品、保健2層：品版服裝、鞋帽、皮具3層：服裝、鞋帽4層：飲食、湘風、文化之老字號廣場、美容美發(fā)、纖體頂層：觀光、休閑五區(qū)：兒童廣場1層：服飾、服裝、兒童食品（肯德基、麥當勞）2層：服裝、鞋帽（肯德基、麥當勞）3層：玩具、體育用品、智力開發(fā)4層：飲食、湘風、文化之老字號廣場頂層：觀光、休閑六區(qū)：國際名店廊國際名店廊：1層：頂級男性服裝、飾品專賣 2層：頂級女性服裝、飾品專賣 3層：頂級皮具、鞋帽、飾品專賣 4層：創(chuàng)富會俱樂部，經(jīng)營項目主要以名酒咖啡吧、茶藝吧為主。 頂層：觀光、休閑 中庭：展示及標志功能區(qū)七區(qū)：金銀珠寶、名表中心1層：飾品、