某廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)部分整合營(yíng)銷企劃方案(已修改)
2025-05-13 01:39 本頁(yè)面
【正文】 華星時(shí)代廣場(chǎng)（商業(yè)物業(yè)部分）整合營(yíng)銷企劃方案一、 項(xiàng)目的市場(chǎng)分析（一）項(xiàng)目概況名稱：華星時(shí)代廣場(chǎng)（商業(yè)物業(yè)部分）。地址：南寧市新民南路與七星路交匯處。規(guī)模：占地面積17,300㎡，總建筑面積153,000㎡。本方案所指商業(yè)物業(yè)范圍包括：華星時(shí)代廣場(chǎng)地面1層——5層。在項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)中將涉及到地下一層?？偨ㄖ娣e48,322㎡（已扣除中庭面積），各層建筑面積分布如下：1F建筑面積：10,061㎡2F建筑面積： 9,572㎡3F建筑面積： 9,812㎡4F建筑面積： 9,545㎡5F建筑面積： 9,332㎡特征： 商業(yè)臨街面310米，縱深50—60米，是典型的“金角銀邊”型地塊；單層建筑面積9,000平方米以上，屬大型、長(zhǎng)條形商業(yè)建筑，這是布局設(shè)計(jì)考慮的重要因素。設(shè)計(jì)：集商場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)酒店、商務(wù)公寓、住宅功能為一體的大型綜合性商業(yè)主導(dǎo)型建筑。（二）商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 商業(yè)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境分析（1） 南寧市作為廣西首府，是全區(qū)的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、商貿(mào)中心，大西南出海信道樞紐。目前南寧市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出健康向上的發(fā)展態(tài)勢(shì)，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入“景氣”狀態(tài)。據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布，比上年增長(zhǎng)10%，%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7,906元，增長(zhǎng)6. 15%。（2） 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，商貿(mào)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有舉足輕重的地位。，%，%；，%，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率為56%。從行業(yè)構(gòu)成看，以批零貿(mào)易、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等是推動(dòng)南寧市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，（3） 廣西地處華南與西南的結(jié)合部，沿海、沿江、沿邊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，國(guó)家實(shí)施的西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，極大地推動(dòng)?xùn)|西部合作，廣西與西南、華南及東南亞地區(qū)的經(jīng)濟(jì)協(xié)作將不斷加強(qiáng)。廣西要按照大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的方向構(gòu)造開(kāi)放、通暢、高效的商品流通體系，南寧市將形成立足廣西、輻射西南、聯(lián)網(wǎng)華南及全國(guó)的商流、物流中心。（4） 房地產(chǎn)銷售形勢(shì)喜人，產(chǎn)銷兩旺。據(jù)《南寧市統(tǒng)計(jì)年鑒》公布，；，與2000年相比，增幅達(dá)60%，近幾年的增長(zhǎng)率均在兩位數(shù)以上。商貿(mào)及房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)也預(yù)示了華星時(shí)代廣場(chǎng)在南寧市乃至全廣西的巨大發(fā)展?jié)摿?。綜上所述，南寧市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)定位與政府部門發(fā)展大市場(chǎng)的思路相符。這些因素為項(xiàng)目的運(yùn)作提供了可靠的外部經(jīng)營(yíng)投資環(huán)境。 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)分析伴隨著兩年來(lái)邕城樓市產(chǎn)銷兩旺的勢(shì)頭，商業(yè)物業(yè)也展現(xiàn)出了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，如華星城、21時(shí)代、陽(yáng)光新都、太陽(yáng)廣場(chǎng)、格蘭云天、新和平、新萬(wàn)通、WTO世貿(mào)商城及即將開(kāi)發(fā)的根德商業(yè)街等。調(diào)查顯示：（1） 目前推出的單個(gè)樓盤商場(chǎng)面積無(wú)特大型，都在幾千至一萬(wàn)平方米之間，對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不構(gòu)成威脅。（2） 除了新萬(wàn)通和WTO世貿(mào)商城兩個(gè)樓盤經(jīng)營(yíng)慘敗之外，其余樓盤的銷售狀況均比較好。好銷樓盤均有一個(gè)共性就是一、二層好銷，四、五層剩余較多，說(shuō)明投資客對(duì)三層以上信心不足，因而后期經(jīng)營(yíng)相當(dāng)重要。（3） 華星城是本項(xiàng)目的前期形象，做好經(jīng)營(yíng)管理工作直接影響到客戶的信心。（4） 格蘭云天、太陽(yáng)廣場(chǎng)及陽(yáng)光新都分流了華星時(shí)代廣場(chǎng)的部分客戶，但本項(xiàng)目具有地塊價(jià)值優(yōu)勢(shì)及規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在競(jìng)爭(zhēng)中占優(yōu)。（5） 潛在的威脅來(lái)源于根德商業(yè)街，其地塊位于南寧市CBD中心領(lǐng)地，人流、車流、物流形成的商氣、人氣是其它地塊無(wú)法比擬的，與本項(xiàng)目基本持平，商業(yè)價(jià)值人心所向。交通堵塞及周邊商業(yè)檔次較低是根德唯一不足之處，只有通過(guò)嚴(yán)密的策劃及后期的經(jīng)營(yíng)才能把投資客給吸引過(guò)來(lái)。 南寧市商圈分析根據(jù)南寧市的地理位置、交通狀況、居民的消費(fèi)習(xí)慣、人文環(huán)境狀況分析，南寧市主要由傳統(tǒng)商圈和新興商圈組成。（1） 傳統(tǒng)商圈以南寧百貨大樓為中心，包括步行街、新華街、人民西路、朝陽(yáng)路等地帶，以經(jīng)營(yíng)中、低檔商品為主，消費(fèi)客戶以中低等收入家庭為主。（2） 新興商圈由夢(mèng)之島購(gòu)物中心、七星路、夢(mèng)之島百貨、永嘉名店廣場(chǎng)和“華星時(shí)代廣場(chǎng)”等地帶組成，以經(jīng)營(yíng)中、高檔商品為主，顧客群體多為城市白領(lǐng)和高收入階層。本區(qū)域涵蓋興寧、新城兩區(qū)，，其中新城區(qū)面積24平方公里，居民人均可支配收入7,542元（2000年數(shù)據(jù)）。本區(qū)域云集了省市黨政機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)、大醫(yī)院、部隊(duì)機(jī)關(guān)等，居民有較高文化水平，消費(fèi)水平中等為主。（3） 商圈對(duì)比分析① 新舊商圈之間的區(qū)別實(shí)際上是一種商業(yè)文化的差異。② 傳統(tǒng)商圈地處城市中心，占據(jù)城市第一商圈中心領(lǐng)地，人流、物流、車流高度聚集，從高層人士到普通平民，從本地到外地，高度匯集，商氣與人氣無(wú)人能比，有著無(wú)與倫比的商業(yè)價(jià)值。③ 新興商圈它代表的是一種新的商業(yè)氛圍，一個(gè)向上的、發(fā)展的商業(yè)基地，中高檔商品為主，周邊品牌店云集，區(qū)域內(nèi)生活水平及人文環(huán)境較高，吸引著大量的人流與物流，但外地客戶、流動(dòng)人口相對(duì)較少。④ 隨著城鄉(xiāng)居民生活水平的不斷提高，消費(fèi)觀念發(fā)生了根本性的變化，吃的講營(yíng)養(yǎng)穿的追求品牌時(shí)尚，用的講究多功能高檔現(xiàn)代化，特別是對(duì)高檔次、專業(yè)服務(wù)、優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境的需求越來(lái)越高。⑤ 集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的購(gòu)物中心，使顧客不僅能購(gòu)物，也能全方位地享受現(xiàn)代都
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