【正文】 61101831763216282173581955414453156031251610803114961107410107300060009000120221500018000 單位：元/平米全市均價(jià) 江南八區(qū)商業(yè)市場(chǎng)銷售價(jià)格 27 城中板塊商業(yè)目前供嚴(yán)重過(guò)于求，區(qū)域商業(yè)用房銷售壓力非常大 ?從城中板塊最近一年的供銷情況看是嚴(yán)重的供過(guò)于求 ， 銷售去化情況不容樂(lè)觀 03 單位：萬(wàn)平方米銷售面積 上市面積?城中商業(yè)市場(chǎng)的累計(jì)供銷比是全市的 2倍，這真是反映了城中區(qū)域商業(yè)用房銷售的壓力最大 6 012345678 城中累計(jì)供銷比 全市累計(jì)供銷比城中商業(yè)市場(chǎng)供銷 28 ?城中板塊的商業(yè)用房的價(jià)格保持較高的增長(zhǎng)趨勢(shì) ?【 總結(jié) 】 比較全市 、 江南八區(qū)和城中的商業(yè)市場(chǎng)供銷情況和成交價(jià)格： 從供應(yīng)看 ， 城中板塊商業(yè)累積供應(yīng)量最少 ， 但累計(jì)供銷比最大 ， 未來(lái)一年內(nèi)商業(yè)銷售壓力全市最大 ； 從銷售看 ， 城中板塊無(wú)論是從銷售體量和銷售去化比率均為最小； 從價(jià)格看 ， 城中板塊銷售均價(jià)位于全市之首； 102921593811441926618049129122245515159140202212621984 2799717343400080001202216000202202400028000 城中均價(jià)(元/平米）城中板塊土地資源的稀缺是商業(yè)項(xiàng)目銷售價(jià)格居高不下的主要原因 城中商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格 29 ?用月增長(zhǎng)率的平均數(shù)推算江南八區(qū)商業(yè)用房的增長(zhǎng)趨勢(shì) 2022年 成交均價(jià)（元 /平米） 2022年 成交均價(jià) （元 /平米） 2022年年度同比增長(zhǎng)率 2022年平均增長(zhǎng)率 2022年月增長(zhǎng)率 22642 12516 % % % 13265 13261 % 13870 15603 % 7403 14453 % 10596 19554 % 16859 17354 % 10292 17632 % 15938 16282 % 備注 年增長(zhǎng)率按照近兩年前八個(gè)月同比增幅的平均值計(jì)算；月增長(zhǎng)率就是年增長(zhǎng)率 的月平均數(shù) 07年商業(yè)用房?jī)r(jià)格月增長(zhǎng)率為 %，其中湖南路區(qū)域月增長(zhǎng)率理性預(yù)測(cè)為 % 城中商業(yè)價(jià)格趨勢(shì) 30 ?利用江南八區(qū)和城中板塊商業(yè)用房的價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)修正本項(xiàng)目的年增長(zhǎng)率 江南八區(qū) （ 30%） 城中板塊 （ 70%） 城中北片區(qū) 湖南路區(qū)域的理性 的預(yù)測(cè) 年增長(zhǎng)率（ %） 月增長(zhǎng)率（ %） 備注 江南八區(qū)的范圍較廣，新興起來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目由于之前的價(jià)值為發(fā)掘，導(dǎo)致了整體增幅的加大 本項(xiàng)目就是處于城中板塊，屬于湖南路商圈的核心地段，因此比例應(yīng)當(dāng)加大 本項(xiàng)目處于北片區(qū)的優(yōu)勢(shì)區(qū)域，由于區(qū)域商業(yè)發(fā)展成熟增幅有限，因此取區(qū)域平均增幅 由于近期的市場(chǎng)環(huán)境較好，這屬于房地產(chǎn)周期性的價(jià)值放大，理性的預(yù)測(cè)應(yīng)當(dāng)去掉 10%的增幅更為合理，規(guī)避市場(chǎng)環(huán)境的突變帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 城中商業(yè)價(jià)格趨勢(shì) 修正湖南路商業(yè)項(xiàng)目的近期增長(zhǎng)率，保持%的月度增長(zhǎng) 31 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 182。 商圈概況 182。 各商圈商業(yè)吸納能力分析 182。 各商圈租金水平 182。 ?南京形成了新街口城市級(jí)商業(yè)中心 ， 湖南路 、 夫子廟 、 中央門三個(gè)市副商業(yè)中心這四個(gè)成熟的商業(yè)圈； ?其中新街口商圈主要以中高級(jí)百貨業(yè)態(tài)為主 ， 湖南路 、 夫子廟 、 中央門分別以 精品店和時(shí)尚百貨 、 風(fēng)味小吃和旅游工藝品專賣 、 批發(fā)為主 ， 形成了各自的鮮明特色 ， 加上服務(wù)型的社區(qū)商業(yè) ， 構(gòu)成了南京整體商業(yè)格局 。 在改造提升 新街口市級(jí)商業(yè)中心和 湖南路 、 夫子廟市級(jí)商業(yè)副中心的基礎(chǔ)上 ， 新建河西市級(jí)商業(yè)中心和火車南站 、 江寧 、 仙林市級(jí)副中心 ，使地區(qū)級(jí)商業(yè)中心達(dá) 12個(gè) 。 本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)范圍界定：本項(xiàng)目預(yù)期后市將面臨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、邊緣競(jìng)爭(zhēng)和分流競(jìng)爭(zhēng) 35 ?調(diào)研目的： 本項(xiàng)目的體量決定了其城市地位 ， 本次調(diào)研主要通過(guò)對(duì)界定競(jìng)爭(zhēng)范圍的調(diào)研 ， 充分認(rèn)識(shí)南京城市商圈的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀背景 ， 在四大商圈的競(jìng)爭(zhēng)格局中尋求本項(xiàng)目發(fā)展的方向和突破點(diǎn)； ?調(diào)研對(duì)象： 湖南路 、 新街口 、 夫子廟 、 中央門商圈四大市級(jí)商圈； ?調(diào)研內(nèi)容： 各區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃 、 交通環(huán)境 、 業(yè)態(tài)分布 、 租金情況 、 消費(fèi)人群 、 人流量 、 車流量等； ?調(diào)研時(shí)間 ： 于 2022年 9月 13日召開(kāi)項(xiàng)目組會(huì)議 ， 市場(chǎng)部成立專項(xiàng)調(diào)研小組 ， 在對(duì) 13名銷售人員和 4名市場(chǎng)研究人員為其 2個(gè)工作日的調(diào)研技巧培訓(xùn)之后 ， 展開(kāi)了對(duì)四大商圈的全面調(diào)研 ?人員安排 ： 調(diào)研區(qū)域 調(diào)研人員 湖南路商圈 1名市場(chǎng)部資深研究員， 4名訓(xùn)練有素的銷售人員 新街口商圈 1名市場(chǎng)部資深研究員， 4名訓(xùn)練有素的銷售人員 夫子廟商圈 1名市場(chǎng)部資深研究員， 4名訓(xùn)練有素的銷售人員 中央門商圈 1名市場(chǎng)部資深研究員， 3名訓(xùn)練有素的銷售人員 根據(jù)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)范圍界定展開(kāi)市場(chǎng)調(diào)研 36 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 182。 商圈概況 182。 各商圈商業(yè)吸納能力分析 182。 各商圈租金水平 182。 ?湖南路商圈商業(yè)的品質(zhì)和檔次在不斷升級(jí) 。 湖南路商圈 38 在規(guī)劃建設(shè)引導(dǎo)下，湖南路商圈的客戶吸納力，消費(fèi)形態(tài)等商業(yè)的延展性將不斷擴(kuò)展 ?馬臺(tái)街路改造 ?玄武門將建 3萬(wàn)平方米地下車庫(kù) 39 新街口商圈：商圈功能日益多元化，區(qū)域布局已趨于飽和，其市場(chǎng)認(rèn)知度最高、輻射范圍最廣 ?新街口商圈是南京商貿(mào)商務(wù)的核心區(qū) ， 號(hào)稱 “ 華東第一商貿(mào)圈 ” ， 己有近百年的歷史 。 ?據(jù)權(quán)威部門統(tǒng)計(jì) ， 新百 、中央 、 金鷹 等商家屢屢突破日銷售額千萬(wàn)元大關(guān) ， 南京市每售出 6元的社會(huì)消費(fèi)品 ，就有 1元是在新街口商業(yè)街區(qū)銷售的 ， 南京一小時(shí)都市圈的輻射力在新街口商圈得到了充分的體現(xiàn) 。 ?中央門商圈以生活日用品 、小百貨為經(jīng)營(yíng)特色 ， 各種餐飲 、休閑 、 娛樂(lè)場(chǎng)所齊全 ， 屬大眾化經(jīng)濟(jì)實(shí)惠型商圈 。 41 夫子廟商圈是 中西結(jié)合、融秦淮歷史文化的商業(yè)副中心，但整體消費(fèi)層次不高 ?夫子廟商圈是指以夫子廟商業(yè)片區(qū)為核心 ,以 中華路 ,建康路 ,貢院街 ,長(zhǎng)樂(lè)路 等商業(yè)街為四沿的城南商貿(mào)圈 ， 其中貢院街 、 貢院西街區(qū)域?yàn)槠浜诵牡囟?。 商家的業(yè)態(tài)以具有地方特色的餐飲 、 小吃 、古玩為主 。 夫子廟商圈 42 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 182。 商圈概況 182。 各商圈商業(yè)吸納能力分析 182。 各商圈租金水平 182。 地下部分則以 時(shí)尚為核心的萊迪地下商城及以美食為核心的地鐵商鋪 。 新街口商業(yè)行態(tài)還是以大型百貨商場(chǎng)為主；萊迪廣場(chǎng)則選擇時(shí)尚路線 ， 客戶定位為消費(fèi)能力一般的年輕女性 ， 跟大型商場(chǎng)的客群產(chǎn)生差異；而地鐵商鋪的客群主要定位為流動(dòng)人群 。 核心區(qū)各商業(yè)片經(jīng)營(yíng)體量91%8% 1%地面大型商業(yè) 萊迪 地鐵商鋪44 中央門商圈主要以酒店賓館、批發(fā)類大市場(chǎng)為主 ?中央門商圈地處交通樞紐 ， 以大型百貨市場(chǎng) ， 賓館酒店 ， 餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)為主 ， 主要滿足來(lái)往旅客的住宿 ， 飲食 ，品集散和零售 。 ?建寧路上以大型百貨市場(chǎng)為主 ， 主要包括玉橋市場(chǎng) ， 金橋市場(chǎng) ， 華東國(guó)際鞋城 ， 包括服裝 ， 鞋包 ， 知名品牌的批發(fā) ， 零售和倉(cāng)儲(chǔ) ， 其服務(wù)對(duì)象包括南京市內(nèi)外的批發(fā)商 ， 周邊居民 ， 郊縣居民和來(lái)往旅客 。 ?從業(yè)態(tài)面積來(lái)看 ， 夫子廟商圈業(yè)態(tài)主要以餐飲 、 服飾 、 古玩為主 。為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了獨(dú)特而鮮明的發(fā)展思路 傳統(tǒng)業(yè)態(tài)－餐飲、服飾、百貨 奠定基礎(chǔ)，帶來(lái)客群 規(guī)劃建設(shè)的引導(dǎo)、地下空間開(kāi)發(fā) 商業(yè)格局的擴(kuò)展 新的商業(yè)形態(tài)、新的目標(biāo)客群 項(xiàng)目著力點(diǎn) 49 項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 182。 商圈概況 182。 各商圈商業(yè)吸納能力分析 182。 各商圈租金水平 182。 ?按來(lái)源分： 公交路線中由城北特別是中山碼頭 、 南京西站 、 大橋南路及邁皋橋等區(qū)域發(fā)車較多 ， 達(dá) 16輛 ， 而城中也有 15輛車發(fā)車 ， 另外河西 、 城南及江北也都有公交車始發(fā) 。 公交線路數(shù)量(包括夜間路線)141040246810121416中山北路 湖南路 馬臺(tái)街公交線路數(shù)量3161574024681012141618江北 城北 城中 河西 城南湖南路商圈從公交線路上看，地鐵、公路等公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，尤其對(duì)于城北和城中的吸納力強(qiáng) 52 ?■□ 停車位 ： 目前 ， 整個(gè)湖南路停車位大約有 1600個(gè)左右 ， 分別在金山大廈 、 蘇寧環(huán)球 、天獅大廈等建筑的地下以及湖南路沿街的兩側(cè) 。 特別是到晚上道路兩側(cè)基本被汽車所占據(jù) ， 因此導(dǎo)致了車流不暢通 ， 相信隨著玄武門地下車庫(kù)的興建湖南路停車難的問(wèn)題將會(huì)隨之改善 。 ?■□ 人流動(dòng)向： 通過(guò)計(jì)算經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車 （ 助力車電動(dòng)車自行車 ） 、 行人數(shù)來(lái)判斷本項(xiàng)目潛在的消費(fèi)客群數(shù)量 ， 我們選取上午 9： 00、 14： 00和 19： 00測(cè)算每 20分鐘通過(guò)的車輛和行人 ， 可以發(fā)現(xiàn)在三個(gè)不同的時(shí)間段 ， 19： 00人流量都是最多的 ， 在 14： 00左右次之 。 中山北路2554665412643904602663601014279 3155152814201124293 347690020040060080010001200汽車 助力車等 步行人流 汽車 助力車等 步行人流周末 平時(shí)上午9 點(diǎn) 下午1 4 點(diǎn) 晚上1 9 點(diǎn)中央路178383453192428 402213298842233 2636072633331034294373669020040060080010001200汽車 助力車等 步行人流 汽車 助力車等 步行人流周末 平時(shí)上午9 點(diǎn) 下午1 4 點(diǎn) 晚上1 9 點(diǎn)獅子橋3727321020325502859020040060080010001200上午9點(diǎn) 下午14點(diǎn) 晚上19點(diǎn)周末人流 平時(shí)人流本項(xiàng)目的人流導(dǎo)向主要來(lái)自于中央路和中山北路，項(xiàng)目的規(guī)劃需加強(qiáng)這兩區(qū)域的導(dǎo)示 54 核心客群： 城北及城中區(qū)域，也可以統(tǒng)稱為鼓樓以北區(qū)域，包括鼓樓、城北及部分江北居民 次要客群 ：南京其它區(qū)域居民以及南京以外城市游客 邊緣客群 ：少量外國(guó)游客 湖南路商圈目前的吸納輻射范圍有限，還主要集中在城北和城中區(qū)域 邊緣客群 次要客群 核心客群 55 ?客戶消費(fèi)特征描述 ?從客戶區(qū)域來(lái)源及年齡結(jié)構(gòu)我們可以總結(jié)出湖南路商圈的主要消費(fèi)群體是南京鼓樓以北區(qū)域中青年居民，這部分居民具有如下特點(diǎn)： ?認(rèn)可南京、熟悉南京，對(duì)南京本地的知名商圈比較熟悉； ?普遍文化層次較高，基本具有大專以上學(xué)歷，正在大學(xué)讀書或具有穩(wěn)定的工作； ?大多綜合收入較高，消費(fèi)能力較高，有定期消費(fèi)和購(gòu)物的習(xí)慣； ?休閑和購(gòu)物并存的消費(fèi)心理占了多數(shù)，但區(qū)域內(nèi)可供休閑購(gòu)物消費(fèi)的趣味性場(chǎng)所不多； ?夜生活比較豐富，在 “ 衣、食 ” 等生活上消費(fèi)比重較高。為新興業(yè)態(tài)的發(fā)展布局提供了前提條件。 公共交通便捷也是新街口商業(yè)的一大優(yōu)勢(shì) ， 是其它地區(qū)無(wú)法比擬的 。 目前商圈的業(yè)態(tài)布局決定了其消費(fèi)客群是綜合類的，城市吸納力強(qiáng) 58 ?萊迪人流： 萊迪人流量較大 ， 下圖為 、 、 20分鐘的人流量 ， 可見(jiàn)萊迪的人流量較大 ， 工作日基本能保持每 20分鐘 700人 的客流量 ， 休息日則是工作日的 2～ 3倍 。 萊迪人流量4896537615965028564022444248445222080100020223000400050006000 10:0014:0020:00地鐵商鋪人流量17011 16870411617998 1808438251703417409431802022400060008000100001202214