【正文】 營(yíng)業(yè)時(shí)間 8:00— 23:00 經(jīng)營(yíng)范圍 超市、電器、電子產(chǎn)品、商務(wù)酒店、服飾 經(jīng)營(yíng)狀況 良好 首層租金 70120 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 寮步典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 —— （ 7）新安超級(jí)廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 新安超級(jí)市場(chǎng)（新城區(qū)） 位臵 紅荔路 (紅荔綜合市場(chǎng)旁 ) 建筑規(guī)模 單層面積 8800平方米 總建面 約 商業(yè)形態(tài) 綜合體 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 超市 通道設(shè)臵 主通道 開間 3 米 ； 進(jìn)深 10 米 ； 次通道 開間 2 米；進(jìn)深 20 米 ； 停車位 100左右 人流量 7 人 /分鐘 時(shí)段： 15:10 營(yíng)業(yè)時(shí)間 7:3023:00 經(jīng)營(yíng)范圍 超市、服裝、手機(jī)、娛樂 經(jīng)營(yíng)狀況 良好 首層租金 70100元無規(guī)律可循 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 名稱 商圈 租金 （首層） 類別 特點(diǎn) 不足 茶園商場(chǎng) 老城區(qū) 500010000/柜 中高檔百貨 有一定檔次的品牌 與商場(chǎng)氛圍 3F導(dǎo)示與燈光不足 天和百貨 50 中低檔商場(chǎng)、 中檔超市 集中商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)形式， 面對(duì)中低端消費(fèi)市場(chǎng) 主次通道間租金無差別， 致使次通道經(jīng)營(yíng)困難 寮步商業(yè)城 500800 /間 低檔商場(chǎng)、超市 以超市帶動(dòng)人流 超市設(shè)在 1F使人流很難引上 3F 旺角魅力女人城 25 低檔商場(chǎng) 小面積鋪位加低租金 轉(zhuǎn)型市場(chǎng)認(rèn)同度低 東方新天地 新城區(qū) 70120 中檔商業(yè)街 環(huán)境與休息小品配臵 經(jīng)營(yíng)管理與推廣不足 景泰 .香都 70120 中檔超市、 電器、中低檔商場(chǎng) 大主力商家入駐帶動(dòng) 出入口人流引導(dǎo)欠缺， 服飾商場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃零亂 新安 超級(jí)市場(chǎng) 70100 低檔商場(chǎng)、超市 豐富業(yè)態(tài)， 充分面向低端市場(chǎng) 外部形象敗落，昭示與導(dǎo)示不明確 寮步典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查分析 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 新老城區(qū)商業(yè)成南北鼎立之勢(shì)，且新區(qū)在進(jìn)一步升級(jí)與擴(kuò)張中 商業(yè)名稱 區(qū)域 商業(yè)面積（萬(wàn)平米） 茶園商社 老城區(qū) 約 天和百貨 約 寮步商業(yè)城 約 旺角魅力女人城 約 新安超市 約 中英購(gòu)物廣場(chǎng) 約 大坣路 教育路街鋪 約 東方新天地 新城區(qū) 景泰 .香都 11 富邦商業(yè)中心及街鋪 約 紅荔市場(chǎng) 約 新安超級(jí)廣場(chǎng) 約 天喜服裝城、天喜百貨 約 其他工業(yè)區(qū)超市 — 約 1 合計(jì) 約 寮步商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 寮步傳統(tǒng)超市、百貨商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)很完善，此類傳統(tǒng)商業(yè)已接近飽和。因此，從寮步市場(chǎng)需求來看本項(xiàng)目需規(guī)避此類常規(guī)的業(yè)態(tài)規(guī)劃 寮步區(qū)位 寮步經(jīng)濟(jì) 寮步人口 寮步發(fā)展規(guī)劃 市場(chǎng)潛力分析 寮步發(fā)展前景 寮步商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 業(yè)態(tài)分布及租金調(diào)查 寮步典型商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 宏觀背景 商業(yè)發(fā)展 ★ 酒店發(fā)展 東莞酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 寮步酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 寮步典型酒店項(xiàng)目調(diào)查 星級(jí)類型 總數(shù) 五星 四星 三星 二星 一星 備注 數(shù)量 99 18 25 33 21 2 比例 100% % % % % 注：據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，東莞星級(jí)酒店的數(shù)量排到了北京、深圳之后，成為全國(guó)第三。 東莞酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 雖然單純從一個(gè)地級(jí)市的角度來看，東莞的酒店業(yè)似乎已經(jīng)接近飽和，由于東莞酒店業(yè)的繁榮很大程度上取決于東莞繁榮的制造業(yè)，因制造業(yè)帶動(dòng)的： 各類商務(wù)活動(dòng)是東莞星級(jí)酒店主要消費(fèi)群體。 珠三角兩小時(shí)生活圈也是促進(jìn)東莞酒店業(yè)發(fā)展興旺的主要因素 寮步作為廣深經(jīng)濟(jì)走廊上的幾何核心位臵，優(yōu)越的地理位臵、快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、強(qiáng)大的對(duì)外輻射力，以及周邊區(qū)域龐大的消費(fèi)群體 需要發(fā)達(dá)的酒店業(yè)進(jìn)行配套服務(wù) 。 寮步酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 目前，相對(duì)于東莞其它鎮(zhèn)區(qū)來講，寮步卻只有五星級(jí)酒店和四星級(jí)酒店各一家，因此，寮步的酒店業(yè)發(fā)展是相對(duì)滯后的。 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 寮步酒店和娛樂市場(chǎng)消費(fèi)群體，主要由外企的高管以及帶外資性質(zhì)的商務(wù)客人、本土民營(yíng)企業(yè)主、政府單位人員、國(guó)內(nèi)大型的集團(tuán)企業(yè)組成的。 名稱 級(jí)別 地 址 經(jīng)營(yíng)范圍 悅?cè)R花園酒店 五星級(jí) 香市大道側(cè) 中西餐、客房、娛樂、商務(wù) 金凱悅大酒店 四星級(jí) 教育路 1號(hào) 中西餐、客房、娛樂、商務(wù) 京都酒店 商務(wù) 神前路 中西餐、客房、娛樂、商務(wù) 新明華酒店 商務(wù) 紅荔路景泰購(gòu)物城對(duì)面 中餐、客房、娛樂 凱華商務(wù)酒店 商務(wù) 香市大道（交通局旁） 客房 星城商務(wù)賓館 商務(wù) 香市大道（交通局對(duì)面） 客房 景泰商務(wù)酒店 商務(wù) 紅荔路景泰購(gòu)物城內(nèi) 客房 凱運(yùn)來酒店 商務(wù) 凱悅路 1號(hào) 韓國(guó)料理、客房、桑拿等 寮步及項(xiàng)目周邊主要酒店一覽表 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 金凱悅大酒店 開發(fā)商： 廣東名冠集團(tuán) 類 型： 集商務(wù)會(huì)議、休閑渡 假娛樂酒店 客 房： 251間 （并特設(shè)行政樓層） 配 套： 開設(shè)中、西、日式餐廳 共 5個(gè)，會(huì)議、商務(wù)及 娛樂休閑 寮步典型酒店項(xiàng)目調(diào)查 —— 金凱悅大酒店 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 酒店名稱 寮步金凱悅大酒店（四星級(jí)） 位臵 寮步鎮(zhèn)教育路 1號(hào)，臨近同沙生態(tài)園景點(diǎn) 酒店服務(wù)項(xiàng)目 停車場(chǎng)、會(huì)議廳、商務(wù)中心、有可無線上網(wǎng)的公共區(qū)域、穿梭機(jī)場(chǎng)班車、免費(fèi)停車場(chǎng)、前臺(tái)貴重物品保險(xiǎn)柜、商場(chǎng)、醫(yī)務(wù)室、理發(fā)美容室、票務(wù)服務(wù)、專職行李員、洗衣服務(wù)、行李存放服務(wù)、殘疾人客房、郵政服務(wù)、叫醒服務(wù) 餐飲設(shè)施 中餐廳、西餐廳、酒吧、茶室、全天送餐服務(wù)（中、西、日式餐廳共有 5個(gè)） 娛樂與健身設(shè)施 桑拿浴室、足浴、卡拉 OK廳、夜總會(huì)、 SPA、棋牌室、桌球室、乒乓球室、健身室、室內(nèi)游泳池、按摩室、水上運(yùn)動(dòng) 客房設(shè)施和服務(wù) 國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話、國(guó)際長(zhǎng)途電話、中央空調(diào) /普通分體空調(diào)、浴室化妝放大鏡、 24小時(shí)熱水、免費(fèi)洗漱用品、浴衣、獨(dú)立浴缸和淋浴、吹風(fēng)機(jī)、拖鞋、雨傘、獨(dú)立寫字臺(tái)熨斗 /熨衣板、多種規(guī)格電源插座、 110V電壓插座、保險(xiǎn)箱、電熱水壺、咖啡壺 /茶壺、免費(fèi)瓶裝水、小冰箱、迷你酒吧 寮步典型酒店項(xiàng)目調(diào)查 —— 金凱悅大酒店 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 房型 (單人 /雙人 ) 優(yōu)惠價(jià)（￥） 原 價(jià) （￥） 備注 高級(jí)客房 315 788 4折 豪華客房 395 988 4折 行政豪華客房 475 1,188 4折 標(biāo)準(zhǔn)套房 675 1,688 4折 高級(jí)套房 755 1,888 4折 豪華套房 915 2,288 4折 行政豪華套房 1035 4折 寮步典型酒店項(xiàng)目調(diào)查 —— 金凱悅大酒店 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 客源組成主要為外地商務(wù)、商旅客人，且以長(zhǎng)租客居多 寮步典型酒店項(xiàng)目調(diào)查 —— 悅?cè)R花園大酒店 悅?cè)R花園酒店 開發(fā)商： 東莞市建匯公司 類 型： 集商務(wù)會(huì)議、休閑渡 假的花園式酒店 客 房： 600多間 （含標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華客房、復(fù) 式行政客房和總統(tǒng)套房， 可 同時(shí)接納近 2022 人下榻） 配 套： 餐飲、宴會(huì)、會(huì)議廳 健康、休閑、娛樂及 商務(wù)配套設(shè)施 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 酒店名稱 寮步悅?cè)R花園酒店（五星級(jí)） 位臵 寮步鎮(zhèn)香市路 8號(hào) 酒店服務(wù)項(xiàng)目 酒店各式房型有： 日式客房 /高級(jí)客房 /豪華客房 /商務(wù)客房 /商務(wù)套房 /行政客房 /行政套房 /總統(tǒng)套房等。停車場(chǎng)、會(huì)議廳、商務(wù)中心、有可無線上網(wǎng)的公共區(qū)域等 會(huì)議服務(wù)項(xiàng)目 會(huì)議指路牌的制作、幻燈機(jī)、電腦投影儀、會(huì)議嘉賓座牌 電視機(jī)、錄像機(jī)、會(huì)議簽名冊(cè)、名錄表 打字、復(fù)印資料、會(huì)議攝影服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)、電子郵件和傳真服務(wù)、展臺(tái)布臵與制作、票務(wù)預(yù)定 餐飲服務(wù)項(xiàng)目 悅?cè)R魚翅海鮮酒家、柏麗西餐廳、日本料理、酒店還提供閩菜、地方風(fēng)味及各方菜系精華的招牌菜、特色菜等 娛樂與健身設(shè)施 明珠夜總會(huì)、地王沐足、戶外大型游泳池、室內(nèi)健身、為商旅客人和會(huì)員提供專業(yè)的健康、休閑、娛樂設(shè)施和頂級(jí)服務(wù)享受，健身房、恒溫泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、蒸氣客房、娛樂包間一應(yīng)具全。 客房設(shè)施和服務(wù) 國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話、國(guó)際長(zhǎng)途電話、中央空調(diào) /普通分體空調(diào)、浴室化妝放大鏡、 24小時(shí)熱水、免費(fèi)洗漱用品、浴衣、獨(dú)立浴缸和淋浴、吹風(fēng)機(jī)、拖鞋、雨傘、獨(dú)立寫字臺(tái)熨斗 /熨衣板、多種規(guī)格電源插座、 110V電壓插座、保險(xiǎn)箱、電熱水壺、咖啡壺 /茶壺、免費(fèi)瓶裝水、小冰箱、迷你酒吧 寮步典型酒店項(xiàng)目調(diào)查 —— 悅?cè)R花園大酒店 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 房 型 前臺(tái)現(xiàn)付價(jià)（￥） 早餐 床型 寬帶 高級(jí)單人房、日式房 328 含早 大床 免費(fèi) 豪華單人房 358 含早 大床 免費(fèi) 豪華雙人房 388 含早 大床 免費(fèi) 商務(wù)單人房 380 含早 大床 免費(fèi) 商務(wù)雙人房 410 含早 大床 免費(fèi) 行政單人房 450 含早 大床 免費(fèi) 行政雙人房 480 含早 大床 免費(fèi) 商務(wù)套房 778 含早 大床 免費(fèi) 行政套房 800 含早 大床 免費(fèi) 寮步典型酒店項(xiàng)目調(diào)查 —— 悅?cè)R花園大酒店 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 客源組成主要為政府接待、外地商務(wù)、商旅客人，出租率常年保持在 65%以上 寮步酒店市場(chǎng)調(diào)查小結(jié) 整體供小于求，市場(chǎng)潛力大 寮步擁有全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)第一家四星級(jí)金凱悅大酒店（商務(wù)大酒店），但近年來卻只有一家五星級(jí)酒店（悅菜花園酒店）開業(yè)。 寮步的酒店供小于求，所以酒店的價(jià)位屬于全年均價(jià)，并無淡旺季之分。月入住率大致為：標(biāo)準(zhǔn)間為 75%－ 80%， 行政間為 70%左右，套房為 60%－ 70%。 目前僅有的兩家高星級(jí)酒店，都存在著 一家獨(dú)大、等客上門 的服務(wù)觀念。 酒店業(yè)要發(fā)展壯大，必須是在不斷的進(jìn)行細(xì)化市場(chǎng)，提供特色服務(wù)的一個(gè)過程。 營(yíng)銷觀念相對(duì)滯后 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 寮步市場(chǎng)調(diào)查綜述 寮步傳統(tǒng)超市、百貨、商業(yè)街商業(yè)體量已達(dá) ， 已接近飽和 寮步的酒店業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后， 市場(chǎng)潛力大 在寮步打造一以現(xiàn)代四星級(jí)酒店為核心并配套相關(guān)補(bǔ)充業(yè)態(tài)的商業(yè)，為人們提供一個(gè) 休閑、娛樂、觀光、購(gòu)物、社交的場(chǎng)所， 把人們從緊張和繁瑣家庭生活中解放出來將是本項(xiàng)目定位優(yōu)化的突破方向 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 本報(bào)告的技術(shù)思路 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 界定核 心問題 市場(chǎng)潛力分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目租售策略 項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 后期經(jīng)營(yíng)管理建議 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 問題 界定 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 ★ 項(xiàng)目早期規(guī)劃分析 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 東莞東 ? 休閑娛樂之都 阿爾柏麗美味風(fēng)情街 項(xiàng)目早期定位 阿爾柏麗 ? 紅番區(qū) 項(xiàng)目早期規(guī)劃回顧 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 項(xiàng)目步行街部分業(yè)態(tài)布局 A區(qū)：商業(yè)配套區(qū) 1F： 煙酒、美宜佳、鮮花店、工藝品店 蛋糕、票務(wù)、成人用品、茶葉 水果吧等 2F： 茶藝、麻將館、網(wǎng)吧 B區(qū)：休閑區(qū) 2F： 美容美發(fā)、卡拉 OK、 SPA、 酒吧 3F： 沐足 C區(qū)：中餐區(qū) 2F： 特