【正文】 羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿?zāi)f 肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻?lái)材i艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿?zāi)f肅莄螅 肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻?lái)材i艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿?zāi)f 肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻?lái)材i艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆 蚅蕿?zāi)f肅莄螅 肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻?lái)材i艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿?zāi)f 肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻?lái)材i艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆 蚅蕿?zāi)f肅莄螅 肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻?lái)材i艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿?zāi)f 肅莄螅肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻?lái)材i艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆葿蚃膅莆薁衿肁蒞蚄蟻羇 莄莃袇袃羀蒆蝕蝿肀薈裊肈聿羋蚈羄肈蒀袃羀肇薂螆裊肆蚅蕿?zāi)f肅莄螅 肀肄蕆薇羆肄蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁肇膁薃薄肅膀蚅衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螁膈薀蟻?lái)材i艿袆羅芆莂蠆袁芅蒄襖螇芄蚆蚇膆芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈節(jié)薁薈襖芁芀螄螀莀莃薇肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇芇螀袆莆 蚌埠 CB D 商業(yè)街項(xiàng)目策劃提案 一 、 定 位 依 據(jù) 本項(xiàng)目位于蚌埠新區(qū)的 CBD 區(qū)域外延，具體形態(tài)為一環(huán)形商業(yè) 步 行 街 。 從 功 能 廣 度 上 來(lái) 看 ， 是 對(duì) 整 個(gè) 新 區(qū) 商 業(yè) 設(shè) 施 的 完 善 ,屬于畫(huà)龍點(diǎn)睛之筆，是對(duì)城市建筑和區(qū)域規(guī)劃的“刷新“；從地位高度 上 看 ，是 蚌 埠 第 一 amp。唯一的商業(yè)步行街 ,屬于填補(bǔ)城市空白，是對(duì)經(jīng) 營(yíng) 者 的 舊 式 商 業(yè) 概 念 和 蚌 埠 人 的 固 有 生 活 方 式 的 “ 升 級(jí) ”； 該 項(xiàng)目的成功與否意義重大，將直接關(guān)乎 CBD 的 概 念 提 升 、直 接 關(guān) 乎 新區(qū) 的 品 牌 形 象 、 并 間 接 影 響 蚌 埠 的 未 來(lái) 走 向 ,因 此 我 們 完 全 有 理 由相信： 今 天的項(xiàng)目策劃 ,就是明天的城市策劃。 在 具 體 的 定 位 思 考 中 ， 我 們 基 于 兩 條 思 路 的 延 展 ： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 對(duì)蚌埠的城市綜合實(shí)力進(jìn)行客觀公正地評(píng)價(jià)，以利于對(duì)該 項(xiàng) 目 進(jìn) 行 準(zhǔn) 確 地 市 場(chǎng) 定 位 ； 對(duì)蚌 埠消費(fèi)者的購(gòu)買力和消費(fèi)喜好進(jìn)行調(diào)研，以幫助在產(chǎn) 品 設(shè) 計(jì) 和 后 期 招 商 中 有 的 放 矢 。 城市綜合實(shí)力比較表： 制 表 目 的 ： 為了保證對(duì)項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確性，本工作室對(duì)蚌埠市進(jìn)行了 全 面 的 考 察 和 分 析 ， 對(duì) 反 映 城 市 綜 合 實(shí) 力 的 相 關(guān) 指 標(biāo) 進(jìn) 行 了 考 倍訊易 評(píng) 。同 時(shí) ，結(jié) 合 其 他 樣 本 ，進(jìn) 行 全 方 位 、多 角 度 的 比 較 ，從 而 獲 得對(duì) 本 城 市 的 總 體 性 評(píng) 價(jià) 。 抽 樣 依 據(jù) ： 在參照 樣本的城市選擇中，我們選取和蚌埠同屬華東的兩個(gè)代表城市作為參數(shù)：一為國(guó)際大都市的上海，一為江蘇省省會(huì)城 市 南 京 。 制 表 說(shuō) 明 ： 該表格中數(shù)據(jù)部分參照自三地年鑒，其余文字簡(jiǎn)評(píng)來(lái)源于 我 工 作 室 的 市 場(chǎng) 調(diào) 研 和 《 荒 島 報(bào) 告 》 等 權(quán) 威 信 息 資 料 庫(kù) 。 行政屬性 GDP 增幅 人口數(shù)量 城市交通 設(shè)施 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 現(xiàn)有商業(yè)配置 人均收入 消費(fèi)需求 主 流 消 費(fèi) 群 體 上海 直 轄 市 在 高 位 運(yùn)行 的 基 礎(chǔ)上 穩(wěn) 步 持續(xù)發(fā)展 1600萬(wàn) 立體交通網(wǎng)絡(luò)成型 從高速發(fā)展步入成熟穩(wěn)定發(fā)展期 國(guó)際化品牌配置 3000元 生活物資豐 富 ，消 費(fèi)趨于理性 總體 分布平均，但由于收入的原因，青年白領(lǐng)屬于消費(fèi)主力軍 南京 省會(huì)城市 向 發(fā) 達(dá) 地區(qū) 靠 攏 ，步 調(diào) 高 速平穩(wěn) 600萬(wàn) 立體交通網(wǎng)絡(luò)架設(shè)中 處于復(fù)蘇階 段 ，市 場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展軌道 國(guó)內(nèi)一線品牌為主 1400元 收入的增加推動(dòng)消費(fèi)的穩(wěn)定增長(zhǎng) 住宅仍以中年人為主，青年消費(fèi)已經(jīng)進(jìn)入滿足精神層次的階段 蚌埠 地 級(jí) 市 處 于 全 面建 設(shè) 起 步階 段 ， 屬于 高 速 起跑階段 76 萬(wàn) 僅限地面公共交通 城市化進(jìn)程已準(zhǔn)備全面啟動(dòng)，市場(chǎng)發(fā)展迅 速 ，潛 力巨大 內(nèi)陸城市型商業(yè)，品牌匱乏稀疏 600 元 物資開(kāi)始逐步豐富，市場(chǎng)需求呈強(qiáng)勁上揚(yáng)勢(shì)頭 中年人收入較 高 ,是大件物品的主要消費(fèi)對(duì)象，而青年有一定消費(fèi)需求，并開(kāi)始趨向追求時(shí)尚 和 個(gè) 性 化 消 費(fèi) 透 明 思 考 ： 蚌 埠 作 為 安 徽 省 內(nèi) 的 一 個(gè) 交 通 要 塞 和 物 流 中 心 ， 其 經(jīng) 濟(jì) 潛 力 和戰(zhàn)略地位正越來(lái)越得到中央和安徽省的重視，而我項(xiàng)目所處的新城區(qū)隨著當(dāng)?shù)卣w址于此，行政力量輻射和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的效果不言而喻， 新 城 區(qū) 的 商 業(yè) 價(jià) 值 將 得 到 進(jìn) 一 步 的 提 升 和 貫 徹 ； 從 表 格 中 我 們 可 以 看 到 ， 蚌 埠 市 民 盡 管 受 到 城 市 開(kāi) 放 程 度 的 制約 ，從 而 導(dǎo) 致 人 均 收 入 水 平 較 低 ，但 從 另 一 方 面 來(lái) 看 ，商 品 物 資 供應(yīng) 的 匱 乏 和 單 一 已 使 得 當(dāng)?shù)鼐用裰蟹e蓄了強(qiáng)烈的消費(fèi)欲望 。 通 過(guò) 對(duì) 蚌 埠 商 業(yè) 街 區(qū) 的 考 察 ， 我 們 發(fā) 現(xiàn) 其 規(guī) 劃 排 列 顯 得 比 較 凌亂 和 隨 意 ，規(guī) 模 檔 次 也 參 差 不 齊 ， 缺 少 時(shí) 尚 化 、個(gè) 性 化 、以 主 題 定位的商業(yè)街區(qū)； 另 外 ，從 當(dāng) 地“ 論 資 排 輩 ”的 收 入 現(xiàn) 象 中 我 們 可 以 看出， 青年人由于受到收入的限制，顯然對(duì)定位中檔的、崇尚個(gè)性的 商 品 青 睞 有 加 。 三地消費(fèi)傾向排序表 制 表 說(shuō) 明 ： 本 表 格 通 過(guò) 對(duì) 上 海 、 南 京 、 蚌 埠 三 地 消 費(fèi) 者 的 消 費(fèi) 品 種 的 傾 向進(jìn) 行 隨 機(jī) 調(diào) 查 采 樣 ， 按 照 消 費(fèi) 流 向 的 前 三 位 進(jìn) 行 排 名 ； 考 慮 到 目 前 住 宅 消 費(fèi) 所 占 的 比 重 和 金 額 都 比 較 大 ， 故 而 將 其 從“ 耐 用 消 費(fèi) 品 “ 一 欄 中 分 離 出 來(lái) 單 獨(dú) 列 示 ； 表 格 中 所 列 示 的 排 名 次 序 是 基 于 對(duì) 支 出 的 配 比 權(quán) 重 而 言 ， 而 非從 絕 對(duì) 金 額 的 流 向 考 核 ； 本 次 調(diào) 查 的 具 體 操 作 方 式 包 括 查 閱 年 鑒 、電 話 采 訪 和 口 頭 調(diào) 查 。 住宅消費(fèi) 耐用消費(fèi)品 文化教育 餐飲娛樂(lè)休閑 服裝飾品 交際費(fèi)用 其 他 支出 上海 1 2 3 南京 1 2 3 蚌埠 1 2 3 結(jié)論： 通 過(guò) 表 格 可 以 看 到 ， 盡 管 蚌 埠 市 民 對(duì) 耐 用 消 費(fèi) 品 的 投 入 意 向占 首 位 ， 但 由 于 一 方 面 受 到 收 入 水 平 的 限 制 ， 另 一 方 面 耐 用消 費(fèi) 品 本 身 的 更 換 頻 率 的 屈 指 可 數(shù) ， 所 以 蚌 埠 市 民 目 前 的 消費(fèi) 支 出 還 是 主 要 流 向 “ 衣 食 住 行 ” 中 的 前 兩 項(xiàng) ， 即 餐 飲 和 服飾； 通 過(guò) 比 較 得 出 ， 蚌 埠 當(dāng) 地 居 民 對(duì) 餐 飲 、 娛 樂(lè) 和 服 飾 的 消 費(fèi) 投入 也 占 據(jù) 了 相 當(dāng) 的 比 重 ， 再 結(jié) 合 我 們 對(duì) 蚌 埠 當(dāng) 地 市 場(chǎng) 商 業(yè) 設(shè)施 的 調(diào) 研 考 察 ， 如 果 我 們 在 商 業(yè) 街 中 能 整 合 餐 飲 、 娛 樂(lè) 休 閑和 時(shí) 尚 購(gòu) 物 等 幾 大“ 眼 球“ 元 素 ，打 造 一 條 有 規(guī) 模 、成 氣 候 、多 主 題 的 融 合 以 上 各 項(xiàng) 訴 求 點(diǎn) 的 商 業(yè) 街 將 大 有 可 為 。 二、 定 位 原 則 規(guī) 模 發(fā) 展 原 則 為了提升新區(qū) CBD 的 形 象 ，乃 至 最 終 成 為 帶 動(dòng) 蚌 埠 市 GDP發(fā) 展 的 重 要 原 子 ， 同 時(shí) 彰 顯 開(kāi) 發(fā) 商 大 手 筆 運(yùn) 作 的 實(shí) 力 和 魄 力 ，項(xiàng)目的目標(biāo)直指“大而全，高精尖”。在總長(zhǎng)度達(dá)到 1 .6 公里，總建筑面積達(dá)到 20 萬(wàn)平方米規(guī)模的基礎(chǔ)上，賦予該步行街項(xiàng)目必 須 以 規(guī) 模 化 發(fā) 展 和 整體規(guī)劃為起點(diǎn)，并以此將原則將具體設(shè)想 和 內(nèi) 容 向 縱 深 發(fā) 展 和 拓 寬 。 特 色 鮮 明 原 則 每項(xiàng)產(chǎn)品的獨(dú)到特色，都是開(kāi)發(fā)者細(xì)致研究市場(chǎng)后經(jīng)過(guò)千錘百煉和精心打磨后得出的智慧結(jié)晶。在這樣一個(gè)大型項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)想中，我們主張營(yíng)造主題商業(yè)步行街的概念，避免對(duì)市場(chǎng)上的現(xiàn)有產(chǎn)品類型和模式的模仿和跟風(fēng)，因此更加強(qiáng)調(diào)“神”“形”共通。服飾主題區(qū)域，所陳列商品有針對(duì)性地滿足青年人的時(shí)尚追求；餐飲主題區(qū)域，是蚌埠美食的大擂臺(tái)；各種區(qū)域交錯(cuò)疊嶂，但鮮明的特色還是將“人以群分”演繹得淋漓盡致。 時(shí) 尚 性 原 則 時(shí)尚就是 Y O UN G， 時(shí) 尚 永 遠(yuǎn) 是 現(xiàn) 代 生 活 的 領(lǐng) 跑 者 。 針 對(duì)蚌埠現(xiàn)有的商業(yè)狀況，提出“大開(kāi)沿街、大開(kāi)眼界”的創(chuàng)想，不僅在蚌埠率先引進(jìn)多個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌及連鎖店、還空運(yùn)“一站式”的觀念向消費(fèi)者灌輸，引發(fā)關(guān)于生活品質(zhì)的重新思考，充分貫徹時(shí)尚無(wú)處不在的原則，在濃濃的情調(diào)浸淫中，商業(yè)街成 為 蚌 埠 市 民 流 行 趨 勢(shì) 發(fā) 布 會(huì) 場(chǎng) 。 優(yōu) 勢(shì) 互 補(bǔ) 原 則 在 整 個(gè) 步 行 街 的 商 業(yè) 配 置 中 ， 采 取 了 “ 兼 收 并 蓄 ， 聯(lián) 動(dòng) 運(yùn) 作 ； 錯(cuò) 位 經(jīng) 營(yíng) ， 取 長(zhǎng) 補(bǔ) 短 “ 的 十 六 字 方 針 。 不 僅 將 引 進(jìn) 包 括“百盛購(gòu)物中心”、“張生記飯店”“大西洋娛樂(lè)城”等在內(nèi)的中大 型 商 業(yè) 、 餐 飲 業(yè) 、 娛 樂(lè) 業(yè) 等 行 業(yè) 品 牌 ； 同 時(shí) 作 為 補(bǔ) 充 ， 還 將引 進(jìn) 一 些 諸 如“ U2”、“ 上 島 咖 啡 ”、“ 必 勝 客 ”等 一 些 專 有 品 牌的 特 色 店 鋪 ， 以 形 成 “ 大 小 共 存 ， 以 大 構(gòu) 架 ， 以 小 豐 富 ， 優(yōu) 勢(shì)互 補(bǔ) ” 的 格 局 ， 對(duì) 發(fā) 展 商 是 整 個(gè) 商 業(yè) 街 的 品 牌 完 善 ， 對(duì) 經(jīng) 營(yíng) 者來(lái) 說(shuō) 為 自 身 的 業(yè) 務(wù) 留 出 足 夠 的 施 展 空 間 ， 從 消 費(fèi) 者 來(lái) 看 可 以 有多 元 化 的 自 由 選 擇 ， 三 者 共 贏 、 互 惠 互 利 。 富 含 文 化 原 則 “ 文 化 融 入 規(guī) 劃 ” 的 理 念 演 示 ， 將 貫 穿 于 商 業(yè) 步 行 街 產(chǎn)品 塑 造 的 每 個(gè) 細(xì) 節(jié) 中 ： 因 地 制 宜 地 將 徽 派 文 化 的 地 方 特 色 滲 透在 建 筑 理 念 的 總 體 把 握 ， 提 升 區(qū) 域 的 地 方 氛 圍 和 特 色 ； 商 業(yè) 配套 的 完 善 上 ，也 為 社 區(qū) 文 化 建 設(shè) 留 出 足 夠 的 想 象 空 間 ，引 進(jìn)“ 品茗 +閱 讀 ”的 休 閑 書(shū) 吧 ；在“ 街 容”塑 造 上 ， 布置充滿藝術(shù)氣息的 景 觀 小 品 等 文 化 產(chǎn) 物 ， 長(zhǎng) 街 因 文 化 而 變 得 雅 致 得 體 ， 文 化 在邊 走 邊 看 中 得 到 文 化 積 淀 和 藝 術(shù) 熏 陶 。 生 態(tài) 性 原 則 在 1 .6 公 里 的 步 行 街 上 ， 既 要 保 證 建 筑 面 積