【正文】 月，但本案整體形象較好，有一定的商業(yè)投資潛力，平均租金應(yīng)該略高于東環(huán)路與向陽(yáng)路平均值，故： 本案平均租金： 60元 /㎡ 年，12月計(jì)） 1110 594 654 420 市場(chǎng)平均 商鋪回報(bào)率 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 鋪位價(jià)值 （元 /m2） 13392 16650 8910 15354 9810 7965 6300 7812 對(duì)本案 初步分類說(shuō)明 參考價(jià)值不大 平均參考價(jià)值 〖 各路段沿街商鋪的單位價(jià)值 〗 回報(bào)年利率－－按一般市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式商鋪年平均回報(bào)率計(jì)，為 8%（含所得稅）。 城市高峰 ， 財(cái)智匯聚 GATHER 繁華匯 財(cái)智匯聚 GATHER 繁華匯 財(cái)智匯聚 土 ?工藝走廊 ?快捷酒店 ?休閑商務(wù) 總平面圖 一期 開工： 竣工： 二 期 開工： 2022 竣工： 2022 三 期 開工： 2022 竣工： 2022 分期 空間形態(tài) 商業(yè)形態(tài) 主要業(yè)態(tài) 比例 一期 時(shí)尚走廊 購(gòu)物為主 超市、美食、服飾、精品店等 40% 二期 街區(qū) mall 休閑商業(yè)為主 兒童城、品牌專賣、娛樂街區(qū)等 30% 三期 主題街 購(gòu)物為主 購(gòu)物、休閑、配套等 30% A區(qū)： 時(shí)尚走廊 引進(jìn)業(yè)種：品牌男裝、品牌女裝、精品店、兒童用品店、兒童服飾、品牌專賣店等 B區(qū)： 時(shí)尚走廊 /美食天地 引進(jìn)業(yè)種：有意思復(fù)合餐飲店、茶樓、休閑餐飲店、特色餐飲、品牌服飾店、兒童用品等 C區(qū)： 美食街區(qū) 引進(jìn)業(yè)種：有意思復(fù)合餐飲店、茶樓、休閑餐飲店、特色餐飲、酒樓、 KFC、麥當(dāng)勞等 D區(qū)： 娛樂總匯 /時(shí)尚走廊 引進(jìn)業(yè)種 :酒吧、 KTV、動(dòng)漫電玩、品牌男裝、品牌女裝、精品店、品牌專賣店等 E區(qū)： 商務(wù)休閑 引進(jìn)業(yè)種 :賓館、茶樓、會(huì)所、咖啡廳等 F區(qū)： 主題街區(qū) /生活配套 引進(jìn)業(yè)種 :品牌家俱、便利店、煙酒店、美容美發(fā)、移動(dòng)通信、干洗店、水果店等 Part five： 租金測(cè)算 租金測(cè)算 路 段 渦河路 工農(nóng)北 路 工農(nóng)南 路 團(tuán)結(jié)路 建設(shè)路 勝利路 東環(huán)路 向陽(yáng)路 目前單位租金（元 /m2 SPORTY 動(dòng)感 城市運(yùn)動(dòng)主題休閑公園 ?海盜船 ?廣場(chǎng)競(jìng)技 ?急速滑板 ?音樂噴泉 ?休憩座椅 木 水 “集水 ” 就是 “ 聚財(cái) ” 世界名 品走廊 文化 VIP 國(guó)際 高檔品牌匯聚地 內(nèi)接街核心概念：得到政府支持的同濟(jì) 金 關(guān)于真維斯：中國(guó)休閑裝行業(yè)名副其實(shí)的“大鱷”；在城市一級(jí)商業(yè)地段，面積為 80平方米以上的臨街門市 。強(qiáng)調(diào) “五街合一”即：“餐飲街”、 “體驗(yàn)街”， “ 文化街”、“時(shí)尚街”、“主題街”，完全實(shí)現(xiàn)了吃、喝、玩、樂、購(gòu)的消費(fèi)新體驗(yàn)。項(xiàng)目充分借鑒易經(jīng)五行的核心元素，將本案高品質(zhì)國(guó)際社區(qū)即：“主題商業(yè)街”、“游樂廣場(chǎng)”、“文化交流”、“餐飲娛樂”及“商務(wù)休閑、高端住宅”，使其成為“金、木、水、火、土”易經(jīng)五行的完美表現(xiàn)。 概念定位 《 五街合一 》 體驗(yàn)式情景主題商業(yè)街 市場(chǎng)形象 商業(yè)： 以休閑娛樂，時(shí)尚潮流，購(gòu)物消費(fèi)，主題文化，餐飲美食的定位： 全面開啟渦陽(yáng)首站的平價(jià)奢華盛宴，讓更多 的人體驗(yàn)品質(zhì)生活和精明消費(fèi)的樂趣。 ◆ 年齡在 25歲－ 45歲之間。 ◆ 具備高學(xué)歷。 ◆ 傳統(tǒng)的中檔商品較受歡迎，消費(fèi)以中高為主。 ◆ 注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。 ◆ 消費(fèi)以中、高檔為主，購(gòu)買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。包括：電器、 服裝、鞋、化妝品、鐘表、家居用品、品牌餐飲娛樂。 25—35歲 ◆ 具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂，消費(fèi)心理較為成熟。 項(xiàng)目定位 檔次定位 根據(jù)渦陽(yáng)實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及對(duì)未來(lái)幾年的預(yù)期，結(jié)合消費(fèi)者調(diào)查及商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、投資者訪談，本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)為中高檔；如果從提升項(xiàng)目整體品質(zhì)的角度出發(fā)，應(yīng)定位于高檔，因此出于上述兩方面的理由，本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次應(yīng)定位為： 中高檔，局部高檔 項(xiàng)目各專業(yè)店、專賣店、便利店以中檔偏上為主，各品類均設(shè)置個(gè)別高檔商家，來(lái)帶動(dòng)街區(qū)的整體形象及影響力，但更多的中檔消費(fèi)，來(lái)滿足渦陽(yáng)縣更為龐大的主流需求，通過不同業(yè)態(tài)、不同檔次的組合來(lái)提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì) 中高端現(xiàn)代商業(yè)，文化特性濃厚 集 生活配套、餐飲、文化、休閑娛樂消費(fèi) 為一體的地域級(jí)高品質(zhì)生活商業(yè)中心 萬(wàn)象城和周邊高端住 宅項(xiàng)目裙樓 缺乏高端、文化 性主導(dǎo)商業(yè) 區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀 況一般 消費(fèi)力旺盛，可挖 掘高端消費(fèi)群體 功能定位 功能定位 時(shí)尚休閑消費(fèi) 高級(jí)區(qū)域配套 地域型商業(yè)中心 餐飲娛樂消費(fèi) 區(qū)域商業(yè)，服務(wù)政務(wù)新，增強(qiáng)小區(qū)品 質(zhì)，凝聚萬(wàn)象城客戶 品牌忠誠(chéng)度及提升客 戶滿意度； 擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范 圍，吸引該區(qū)更多的 高端人群來(lái)項(xiàng)目消費(fèi) 全力打造渦陽(yáng)首個(gè)餐飲街，帶動(dòng)渦陽(yáng)餐飲休閑消費(fèi)，吸引渦陽(yáng)所以中高端消費(fèi)群體 帶動(dòng)整個(gè)小區(qū)域商業(yè) 發(fā)展，增強(qiáng)同濟(jì)企業(yè) 社會(huì)號(hào)召力； 項(xiàng)目功能 主力商家構(gòu)想及引入理由 特色生活消費(fèi)， 提升項(xiàng)目檔次 高級(jí)區(qū)域配套 打造渦陽(yáng)首個(gè)中高檔家 俱城 打造渦陽(yáng)中高檔購(gòu)物街區(qū)； 帶動(dòng)商業(yè)街人流 打造高級(jí)娛樂休閑 中高檔休閑類餐飲、 特色餐飲 美容美發(fā)、便利店等高級(jí) 生活配套 品牌家俱 品牌服飾、精品店、 化妝品等 KTV、酒吧、休閑吧、 茶樓、賓館等 業(yè)態(tài)組合 客戶消費(fèi)特征 15—25歲 ◆ 屬于沖動(dòng)消費(fèi)心理，而且有很大的自主支配權(quán)，喜歡攀比，追求個(gè)性化新事物，新潮流，帶有一定消費(fèi)盲目性，并主要以群體消費(fèi)行為為主。 ②、高品質(zhì)電梯高層，贈(zèng)送入戶花園。 ——差異化定位 優(yōu)勢(shì)組合 商業(yè)： 《 五街合一 》全新商業(yè)業(yè)態(tài)組合，集“潮流、時(shí)尚、娛樂、休閑、購(gòu)物”的五合一體驗(yàn)式 PARTY生活。 ——城市商業(yè)升級(jí) 隨著渦陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)大量入市，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須尋找新的出路。 消費(fèi)現(xiàn)象 ◆ 渦陽(yáng)當(dāng)?shù)厥杖胨讲桓?，中等或中等偏下收入的客層占本?xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的比例較大，同時(shí)吸引大量中等收入的客層，才能形成一定規(guī)模的目標(biāo)客層，以支撐項(xiàng)目龐大的體量； ◆ 從周邊規(guī)劃看，未來(lái)會(huì)匯聚當(dāng)?shù)刂懈呤杖氲娜后w， 本項(xiàng)目定位成中高檔商業(yè)街將 吸引其消費(fèi)； ◆ 中等偏下收入的群體作為項(xiàng)目初期人氣培育及后期人氣的補(bǔ)充； ◆ 從人口年齡結(jié)構(gòu)上，以 2035歲人群為目標(biāo)客層，該類人群的消費(fèi)意愿、消費(fèi)能力及消費(fèi)自主性均較高。 主商業(yè)圈內(nèi)餐飲娛樂比例極低，百貨業(yè)與餐飲娛樂業(yè)分離度高。 建材市場(chǎng)的發(fā)達(dá)，與家具市場(chǎng)的蕭條。 購(gòu)物目的性強(qiáng)， 漫步逛街群體較少 。 娛樂行業(yè)比例少，且形式單一；與之形成鮮明對(duì)比的是大排檔的過于火爆。 電器等對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境要求較高的行業(yè)，在環(huán)境較差區(qū)域經(jīng)營(yíng)（如車站附近）。 Part three： 消費(fèi)分析 2 0 3 0 歲4 1 . 6 %3 0 4 0 歲3 0 . 4 %4 0 5 0 歲1 3 . 6 %20 歲以下1 2 . 0 %60 歲以上1 . 6 %5 0 6 0 歲0 . 8 %消費(fèi)者年齡構(gòu)成 1 8 . 4 %1 4 . 4 %1 7 . 6 %2 4 . 0 %1 2 . 8 %9 . 6 % 0 . 8 %2 . 4 %600 元以下 600800元 8001000元 10001500元15002022元 20223000元 30004000元 400 0元以上消費(fèi)者收入構(gòu)成 受訪消費(fèi)者 %以上的人月收入低于1000元 ， 只有 %高于 3000元 ！ 受訪消費(fèi)者中 2030