【正文】 錢景看好！ 。 并附申請設(shè)計單位或者設(shè)臵人的資信證明 選址報告包括以下內(nèi)容： （一） 選址的依據(jù)； （二） 選址所在地區(qū)的環(huán)境和公用設(shè)施情況； （三） 選址與周圍托幼機構(gòu)、中小學校、食品生產(chǎn)經(jīng)營單位布局的關(guān)系； （四） 占地和建筑面積。 每季度須交 =所得稅（即：該季度的營業(yè)收入 10% 20%） 每半年須交 =堤圍防護費（即：每半年收入的 %） 例如 ： 平均月收入 10萬元、年收入 120萬元的民營醫(yī)院，這 5項稅收為 91560元 /年 項目市場定位依據(jù) 項目經(jīng)營功能定位 門診部 A區(qū) B區(qū) A區(qū)： 1F餐飲區(qū)、平價藥店（招商中心） 2F醫(yī)院食堂 B區(qū)： 1F醫(yī)院配套（、花店、便利店、 ATM廳 ) 2F辦公、會議室 C區(qū)：門診部 D區(qū)：醫(yī)院大廈 項目經(jīng)營功能定位 D區(qū) 醫(yī)院大廈功能定位： 1F：掛號大廳、收費廳、藥房、注射室、輸液室 2F： 特色科室 3F：小綜合類科室 4F：手術(shù)室 5F：康復(fù)中心（含平臺花園） 6F及以上：住院部 項目營銷策略建議 項目營銷策略建議 方式一： 自營 ， 進行市場融資運作 方式二： 引進 /加盟品牌 ，如華美整形、曙光整形美容、深圳博愛醫(yī)院 方式三： 與權(quán)威機構(gòu) /醫(yī)院戰(zhàn)略合作 /合資 項目物業(yè)發(fā)展建議 項目物業(yè)發(fā)展建議 建議一： D區(qū) 醫(yī)院大廈在現(xiàn)有規(guī)劃上， 作一定比例通道加寬 建議二： 電梯間進深加大 建議三： 園林綠化規(guī)劃作適當調(diào)整 （符合現(xiàn)代醫(yī)院舒適、靜謐的環(huán)境） 民營?？漆t(yī)院審批 根據(jù) 《 醫(yī)療機構(gòu)管理條例 》 規(guī)定，舉辦醫(yī)療機構(gòu)必須符合當?shù)?《 醫(yī)療機構(gòu)設(shè)臵規(guī)劃 》 申請人應(yīng)按規(guī)定提供?設(shè)臵申請書、設(shè)臵可行性研究報告、設(shè)臵可行性研究報告、 選址報告和建筑設(shè)計平面圖。 依照項目的租售策略，對項目的成本及收益進行初步的測算 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 總 結(jié) 市場潛力研判 項目定位 項目租售策略 項目運營管理 項目早期規(guī)劃分析 項目前景預(yù)測 對于本報告第一部分中提出的相關(guān)核心問題，通過逐個的研究分析，現(xiàn)在我們來進行全面綜合的回顧： 項目市場現(xiàn)有格局 附件 — 項目其他運作思路 項目其他運作思路 項目物業(yè)發(fā)展建議 項目整體定位思路 項目經(jīng)營功能定位 項目營銷策略建議 項目市場定位依據(jù) 項目整體定位思路 思路前提： 前提 1： 項目物業(yè)由公司自己長期持有 前提 2： 項目規(guī)劃可作修改 項目整體定位思路 項目整體定位思路： ?大特色?？?+小綜合 ?民營醫(yī)院 現(xiàn)代化四星級醫(yī)院標準 大特色?？?： 整形美容、眼科 PRK中心 、特色兒科（可設(shè)兩到三個特色科室） 小 綜 合 ：急診科 、內(nèi)科、普外科、婦產(chǎn)科、口腔科、內(nèi)分泌科、骨科 、 泌尿外科、耳鼻喉科、消化內(nèi)科、呼吸內(nèi)科、檢驗科、體檢中心、 B超室 、心電圖室、病理科、放射科、麻醉科、護理部、腸道科、 康復(fù)理療科、藥劑科等 項目市場現(xiàn)有格局 廣東市場現(xiàn)有格局 東莞市場現(xiàn)有格局 地區(qū) 時間 民營醫(yī)院數(shù)（家） 床位數(shù)比例 診療人數(shù)比例 廣東 2022年底 214 % % 2022 20% 25% 地區(qū) 時間 民營醫(yī)療機構(gòu) 占全市醫(yī)療 機構(gòu)比例 民營醫(yī)院數(shù) （家） 占全市醫(yī)院比例 占民營醫(yī)療機構(gòu)比例 東莞 2022年底 227 10% 20 31% 7% 已批準籌建中 13 42% 民營醫(yī)院市場前景看好，同時民營醫(yī)院也逐漸成為醫(yī)院主流趨勢 項目市場現(xiàn)有格局 東莞與寮步市場現(xiàn)有醫(yī)院典型案例表 名稱 區(qū)位 總建面（㎡） 性質(zhì) 資質(zhì) 東華醫(yī)院 東城 29萬 民營 三級乙等 康華醫(yī)院 南城 32萬 民營 三級甲等標準 東莞市寮步醫(yī)院 寮步 國營 二級甲等 同濟光華醫(yī)院 寮步 8 萬多 民營 項目市場定位依據(jù) 可行性依據(jù)： 區(qū)位劣勢規(guī)避依據(jù) ： 作醫(yī)院現(xiàn)有 交通可達性強， 不用過分強調(diào)昭示性 物 業(yè) 依 據(jù) ： 以現(xiàn)有物業(yè)建筑為基礎(chǔ)，只需做 局部細微調(diào)整 物業(yè)投資依據(jù) ： 利用現(xiàn)有物業(yè)， 物業(yè)改動投資相對較小 融 資 依 據(jù) ： 對 風投和產(chǎn)業(yè)資本家來說，現(xiàn)在最具誘惑力和可觀利潤 行業(yè)即： 醫(yī)療和教育 ， 因而此定位市場融資力強 市場機會依 據(jù) ： 東莞加快民營醫(yī)院發(fā)展，爭取到 2022年，使民營醫(yī)院 實際 床位、門診服務(wù)量分別占全省 20%和 25%以上 后期經(jīng)營依據(jù) ：醫(yī)院受金融危機等環(huán)境影響小，后期經(jīng)營有保障 現(xiàn)有政策依據(jù) ：民營醫(yī)院開業(yè)后 三年內(nèi)免除企業(yè)所得稅 未來政策依據(jù) ： 1）珠三角有望整體成為醫(yī)改試驗區(qū) （珠三角地區(qū)將結(jié)合 《 珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要 》 和新醫(yī)改，有望整體作為 醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革試驗區(qū)） 2） 廣東加快民營醫(yī)療機構(gòu)發(fā)展的意見即將出臺，在 準入和審批、經(jīng)營性質(zhì)選擇、 金融和稅收、設(shè)備配臵、人才引進 等方面有新的突破 3）東莞 衛(wèi)生部門將實施三項利好政策扶持民營醫(yī)療機構(gòu)， 審批將享 ? 綠色通道 ? A、 實行準入平等 ：鼓勵、支持民營資金多渠道、全方位進入醫(yī)療衛(wèi)生領(lǐng)域 B、衛(wèi)生部門將 簡化審批手續(xù)、簡化工作程序 ，為民營醫(yī)療機構(gòu)申請變更或 校驗，開設(shè) ? 綠色通道 ? ，優(yōu)先辦理。 項目后期經(jīng)營管理建議 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 根據(jù)以上三種經(jīng)營管理模式的 分析 ，建議： 和酒店管理公司合作 利用其品牌及優(yōu)勢打造品牌項目 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 采用 3號模式 寮步傳統(tǒng)商業(yè)飽和，而酒店及其特色休閑娛樂產(chǎn)業(yè)存在潛在市場需求 走概念性主題定位，符合寮步的差異化市場需求 充分考慮到酒店客房、商業(yè)裙樓和步行街街區(qū)的不同性質(zhì)，給出最具可行性的租售策略建議。 掛牌知名酒店經(jīng)營公司自營 掛牌知名酒店經(jīng)營公司自營，由酒店經(jīng)營公司派出高級管理人員指導(dǎo) 管理，在本地招聘酒店員工。 12個月 = /㎡ /月 酒店裙樓 24F利潤分析測算 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 酒店裙樓成本與利潤分析 我們得出了項目酒店裙樓 14F的租金后，通過下面的公式，我們可以得到項目酒店 裙樓部分的聯(lián)營扣點依據(jù)，從而也可以得出其相關(guān)利潤數(shù)據(jù) 計算公式： 樓層保底扣點收益 =樓層單位租金樓層可計算面積 12個月 ? 酒店裙樓 24F扣點收益： /㎡ /月 6750㎡（ 24F總面積） 12個月 = 酒店裙樓 24F利潤分析測算 項目成本收益表 名稱 成本（萬元） 銷售收益（萬元） 聯(lián)營收益 酒店客房 4272 步行街 6208 酒店裙樓 960（ 1F分割） /年 （ 24F聯(lián)營扣點） 土地成本 2976 合計 （ 40年） 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 項目整體成本與收益分析表 當總銷售額達 80%時項目可收回前期投入成本 本報告的技術(shù)思路 項目開發(fā)現(xiàn)狀 項目發(fā)展目標 界定核 心問題 市場潛力分析 項目早期規(guī)劃分析 項目定位 項目租售策略 項目前景預(yù)測 戰(zhàn)略 研究 策略 論證 問題 界定 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 ★ 后期經(jīng)營管理建議 組建項目 客戶服務(wù)中心 ，實行統(tǒng)一經(jīng)營管理 項目后期經(jīng)營管理建議 步行街部分 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 管理處內(nèi)部組織架構(gòu)及職能圖 項目客戶服務(wù)中心 接待服務(wù) 信息管理 協(xié)調(diào)調(diào)度 質(zhì)量控制 客戶回訪 特約服務(wù) 綜合管理部 行政事務(wù) 人力資源 后勤采購 檔案管理 勞資紀律 財務(wù)管理 物業(yè)部 綠化管理 環(huán)境工程 物業(yè)巡視 安全服務(wù) 交通秩序 公共關(guān)系 工程管理部 維修服務(wù) 設(shè)備運行 維修計劃 維保實施 分包管理 裝修管理 項目管理部 租賃事務(wù) 租戶管理 市場安全 廣告管理 技術(shù)支援 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 客戶服務(wù)中心服務(wù)流程圖 項目 客戶服務(wù)中心 中建品牌策劃 顧 問 指揮 協(xié)調(diào) 信息 反饋 反饋 執(zhí) 行 層 指令 指令 信息 客戶服務(wù)中心 （ 24小時） 客戶 服務(wù)需求建議 意見 、 投訴 反饋 、 回訪 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 酒店部分經(jīng)營管理模式 管理公司自營 由開發(fā)商委托的管理公司親自經(jīng)營酒店。 酒店裙樓成本與利潤分析 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 酒店裙樓成本與利潤分析 1） 14F： 9000㎡ 單層面積為： 2250㎡ 2）成本預(yù)計： ①建安成本： 1200元 /㎡ ②廣告推廣成本： 2% ③管理成本： 100元 /㎡； ④ 稅 收： 16% ⑤不可預(yù)見費用： 100元 /㎡ 以上共計為： 14F： 2870元 /㎡， 14F總成本預(yù)計約為 ： 2583萬 成本分析測算 99 1） 1F： 2250㎡（含酒店大堂、休息區(qū)及其它公共面積） 2）酒店 1F可分割銷售面積假定為 750㎡ （去除酒店大堂、休息區(qū)及其它公共面積） 3）預(yù)計酒店 1F銷售收益為： （銷售單價 成本單價）可銷售建筑面積 即：（ 128002870） 750 = 酒店裙樓 1F銷售收益測算 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 酒店裙樓成本與利潤分析 我們采用參照項目步行街相關(guān)銷售價格，對酒店裙樓部分進行反向租金推導(dǎo) 計算公式： 樓層單位租金收益 =樓層參照銷售價格年回報率247。 本項目商業(yè)裙樓 1F均價 =： 12800元 /㎡ 通過項目市場比較法分析 項目價格加權(quán)后的合成售價（ 1F） 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 步行街銷售價格測算 區(qū)域 銷售均價推導(dǎo)內(nèi)容 2F及以上 12800 55%=7000/㎡ （取整） 說明： 按商業(yè)銷售一般規(guī)律，商業(yè)地上一層與二層的商業(yè)價值量化比為 1： ～ 本項目有部分為三樓，因此綜合系數(shù)選取 項目各分區(qū)域銷售均價推導(dǎo) 區(qū)域劃分 銷售均價 (元 /㎡ ) 1F 12800 2F及以上 7000 阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告 步行街銷售價格測算 1） 1F： 3100㎡ 2F及以上： 3200 ㎡ 2）成本預(yù)計： ①建安成本： 1200元 /㎡ ② 廣告推廣成本： 2% ③管理成本： 100元 /㎡； ④ 稅 收： 16% ⑤不可預(yù)見費用： 100元 /㎡ 以上共計為： 1F： 3704元 /㎡， 1F總成本預(yù)計約為： 2F及以上： 2660元 /㎡ ， 2F及以上總成本預(yù)計約為： 3）預(yù)計客房銷售利潤為： （銷售單價－成本單價）總建筑面積 物業(yè)地價 即： (128003704) 3