【正文】 承受力 ?經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性 ?建筑形象 ?內(nèi)部配置 ?服務(wù)水平 ?成熟性 ?昭示性 ?可達(dá)性 本項(xiàng)目在地段和產(chǎn)品方面處于市場(chǎng)第一梯隊(duì)，通過(guò)優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)成為市場(chǎng)領(lǐng)袖是我們的機(jī)會(huì)。 考慮到合肥市場(chǎng)高租金承受力、需求面積大的企業(yè)相對(duì)有限，在盡量吸引這些企業(yè)入駐的同時(shí)， 提高租戶的包容性 ，控制風(fēng)險(xiǎn)。 ? —— 競(jìng)爭(zhēng)力： 以入駐客戶、產(chǎn)品力作為項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，超越財(cái)富廣場(chǎng) 領(lǐng)導(dǎo)者 跟隨者 補(bǔ)缺者 挑戰(zhàn)者 比硬件、比客戶 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 72 S（優(yōu)勢(shì)）： S三面環(huán)路，交通靈活， 昭示性強(qiáng) S市政規(guī)劃大型公交站，位于北一 環(huán)立交出口 S項(xiàng)目處于規(guī)劃階段，順應(yīng)市場(chǎng)可 調(diào)整的范圍大 W（劣勢(shì)）： W與財(cái)富廣場(chǎng) 隔街對(duì)望 ，項(xiàng)目周邊 無(wú)景觀資源，視野較差 W開發(fā)商 品牌 效應(yīng) 不強(qiáng) ，比起財(cái)富 廣場(chǎng)明顯較弱 O（機(jī)會(huì)）： O北區(qū)規(guī)劃為合肥 CBD核心區(qū) ， 與財(cái)富廣場(chǎng)等項(xiàng)目構(gòu)成集聚 O合肥市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯 ，帶 來(lái)較大的寫字樓需求量 T（威脅）： T與 財(cái)富廣場(chǎng)三期 同期投入市場(chǎng)，威 脅較大，片區(qū)價(jià)格比較難以突破 T政務(wù)新區(qū)、馬鞍山路規(guī)劃大量寫字 樓項(xiàng)目，造成片區(qū)競(jìng)爭(zhēng) SWOT分析 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 73 S： 優(yōu)勢(shì) 交通、昭示性 市政規(guī)劃 可調(diào)整性 S vs O 借助財(cái)富廣場(chǎng)一期、二期在北一環(huán)推廣的熱潮，同時(shí)分享北區(qū)成熟度，炒片區(qū)概念，達(dá)到共贏。 ? 盡可能設(shè)立獨(dú)立的入口和進(jìn)出通道，同時(shí)保證業(yè)主之間不互相干擾。邀請(qǐng)各大媒體、各方配合大力炒作 產(chǎn)品體系建立 【 營(yíng)銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：項(xiàng)目產(chǎn)品介紹、新工藝、新材料 報(bào)紙、平面媒體加大力度推廣 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 105 精品辦公樓巡展（房展會(huì)） 使用目的： 給合合肥客戶直觀感受、 精致產(chǎn)品的尊貴感 完成時(shí)間： 2022年農(nóng)歷春節(jié)后 產(chǎn)品體系建立 【 營(yíng)銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：一線城市甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 106 物業(yè)公司簽約儀式 使用目的： 高品質(zhì)服務(wù)形象 給到客戶最安全、最人性化的物管信心 完成時(shí)間： 2022年 3月 產(chǎn)品體系建立 【 營(yíng)銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：物管、物管顧問簽約 報(bào)紙、平面媒體進(jìn)行報(bào)道 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 107 總營(yíng)銷舉措 區(qū)域論壇 區(qū)域價(jià)值 整合提升 公司品牌 價(jià)值推廣 建立產(chǎn)品 體系 推廣策略 展示策略 客戶策略 聯(lián)合炒作 政府文件 招商發(fā)布會(huì) 圍墻包裝 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 精品辦公樓巡展 物業(yè)管理公司簽約 報(bào)紙媒體 平面媒體 路旗路牌 電視媒體 臨時(shí)售樓處展示 大堂展示 項(xiàng)目物料展示 圍檔展示 掃樓客戶單 買客戶名單 銷控 老帶新 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 108 ? 本項(xiàng)目以報(bào)紙作為主要媒體手段；建議客戶積累期 ，報(bào)紙交替整版廣告 ， 高頻率報(bào)廣主要集中在開盤前 ，并隨銷售狀況調(diào)整報(bào)廣策略 ? 雜志推廣可間歇性伴隨銷售全過(guò)程 ， 主要集中在經(jīng)濟(jì)類 、 房產(chǎn)類雜志 ， 輔助推廣手段 ? 由于合肥當(dāng)?shù)貙懽謽琼?xiàng)目網(wǎng)絡(luò)使用率低 ， 房地產(chǎn)信息更新慢 ， 不作為主要媒體手段 ? 主要媒體途徑：報(bào)紙 【 營(yíng)銷推廣攻略 】 報(bào)紙、平面媒體 推廣策略 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 109 【 營(yíng)銷推廣攻略 】 廣電媒體 推廣策略 使用目的：項(xiàng)目入市信息告之 媒體建議：交通頻道、房產(chǎn)節(jié)目 投放節(jié)點(diǎn)：交通高峰期 投放方式：在路況信息節(jié)目中間插播 信息投放量不宜過(guò)多，越簡(jiǎn)化的信息越能讓人記住 設(shè)計(jì)原則： 音樂絕不是背景，是吸引聽眾注意的最重要工具 和嘉國(guó)際，商務(wù)經(jīng)典，坐落北一環(huán) CBD核心區(qū)域 商務(wù)快線： 0551XXXXXXX 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 110 推廣策略 緊急性： 重要度： 【 營(yíng)銷推廣攻略 】 —— 報(bào)紙、平面媒體 重要節(jié)點(diǎn) 傳遞內(nèi)容 軟文推出強(qiáng)度 08年 8月，定向推廣 深摸客戶，相關(guān)內(nèi)容傳遞以及演繹 07年 12月，區(qū)域論壇 北區(qū) CBD核心價(jià)值 中強(qiáng)度 08年 1月底，產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 高強(qiáng)度 07年 9月，項(xiàng)目亮相，開工儀式 中強(qiáng)度 08年 3月，物業(yè)管理公司簽約活動(dòng) 服務(wù)對(duì)于高品質(zhì)，獨(dú)享商務(wù)空間 中強(qiáng)度 弱 宣揚(yáng)產(chǎn)品價(jià)值，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì) 08年 6月，正式售樓處開放 口碑傳播 弱 08年 9月，老帶新活動(dòng) 中強(qiáng)度 進(jìn)展?fàn)顩r傳達(dá)，項(xiàng)目信息傳遞 開發(fā)商、項(xiàng)目介紹，各方合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 08年 4月，開盤 中強(qiáng)度 07年 12月，公司 VI、 LOGO完成 集團(tuán)品牌形象塑造，項(xiàng)目宣傳 高強(qiáng)度 客戶體驗(yàn)，直觀感受 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 111 2022 09 2022 01 整版報(bào)廣，主要在合肥晚報(bào)以及新安晚報(bào)，每家 1次 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 集團(tuán) VI面市 開工儀式 開盤前 1周，高強(qiáng)度報(bào)廣，主要媒體同時(shí)使用；每家 1次 /周 開盤 1周后主要媒體通報(bào)銷售狀況 總體推廣強(qiáng)度示意 2022 09 緊急性： 重要度： 推廣策略 【 營(yíng)銷推廣攻略 】 —— 廣告強(qiáng)度 2022 12 2022 04 開盤 區(qū)域論壇 中強(qiáng)度報(bào)廣，主流媒體同時(shí)使用；整版 低強(qiáng)度硬廣，主要依靠軟文 項(xiàng)目亮相 低強(qiáng)度硬廣，主要依靠軟文 各家媒體交替使用，總頻率 3次 /周；客戶活動(dòng)信息 2022 06 高強(qiáng)度報(bào)廣，主流媒體同時(shí)使用；整版， 高強(qiáng)度硬廣 高強(qiáng)度硬廣 正式售樓處 啟用 2022 12 2022 01 2022 04 2022 06 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 112 路旗 使用目的： 引導(dǎo)、形象推廣 完成時(shí)間： 2022年 4月 推廣策略 【 營(yíng)銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容： LOGO、案名、電話 路旗布置區(qū)域 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 113 高塔路牌 使用目的： 形象推廣展示 完成時(shí)間： 2022年 4月 推廣策略 【 營(yíng)銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：項(xiàng)目 SLOGEN 案名、電話 選址建議： 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 114 總營(yíng)銷舉措 區(qū)域論壇 區(qū)域價(jià)值 整合提升 公司品牌 價(jià)值推廣 建立產(chǎn)品 體系 推廣策略 展示策略 客戶策略 聯(lián)合炒作 政府文件 招商發(fā)布會(huì) 圍墻包裝 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 精品辦公樓巡展 物業(yè)管理公司簽約 報(bào)紙媒體 平面媒體 路旗路牌 電視媒體 臨時(shí)售樓處展示 大堂展示 項(xiàng)目物料展示 圍檔 、樓體展示 掃樓客戶單 買客戶名單 銷控 老帶新 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 115 臨時(shí)售樓處 功 能： 內(nèi)部認(rèn)籌 —— 正式售樓處開放之間 接待場(chǎng)所 完成時(shí)間： 2022年 12月 展示策略 【 營(yíng)銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 選址位置要求：昭示性強(qiáng) 選在財(cái)富廣場(chǎng)東側(cè)、項(xiàng)目西面廣場(chǎng)處 原因：昭示性強(qiáng) 截流財(cái)富廣場(chǎng)客戶 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 116 大堂展示 功 能： 作為正式售樓處、給客戶直觀沖擊 完成時(shí)間： 2022年 6月 展示策略 【 營(yíng)銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 包括： ?接待區(qū) ?洽談區(qū) ?體驗(yàn)區(qū) ?展示區(qū) ?辦公區(qū) 關(guān)鍵詞：裝修到位，展示做足 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 117 售樓處布局 展示策略 緊急性： 重要度： 核心筒 入口 門 口 廣 場(chǎng) 濉 溪 路 接 待 區(qū) 展 示 區(qū) 隔 墻 洗 手 間 辦 公 區(qū) 體 驗(yàn) 區(qū) 洽 談 區(qū) 放映廳 簽 約 室 售樓處布置 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 118 接待區(qū) 目 的： 進(jìn)門就給以客戶足夠的沖擊力， 體現(xiàn)尊貴之感 關(guān)鍵點(diǎn)： 引導(dǎo)處安排 2名中年穩(wěn)重紳士風(fēng) 度的物業(yè)管理人員做指引 入戶給客戶以大氣、高服務(wù)的沖擊。 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 81 完善的配套設(shè)施 包括： ? 銀行 ? 餐飲 ? 商務(wù)中心 ? 咖啡廳 ? 便利店 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 82 體現(xiàn) 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 五大要素 總結(jié)合肥市場(chǎng)寫字樓現(xiàn)有不足，做到產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢(shì) ? 建筑外立面 ? 大 堂 ? 停 車 ? 電 梯 ? 細(xì) 節(jié) 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 83 建筑外立面 關(guān)鍵詞：風(fēng)格鮮明、氣勢(shì)宏大 在低部及入口處做足文章 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 84 大堂 關(guān)鍵詞：簡(jiǎn)潔、明亮、高大 大堂挑高 8~10米 面積 600~700平方米 （大堂作為正式售樓處，以給客戶直觀感受） 可參考郵電大廈 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 85 停車 關(guān)鍵詞：車位比高、進(jìn)出方便 設(shè)置 2~3個(gè)出口，方便進(jìn)出 地下連通，滿足 200平米 /1車位的甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目停車位 300~350左右，如空間不夠可設(shè)置雙層機(jī)械停車位 VIP車位 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 86 電梯 關(guān)鍵詞：高速、單部服務(wù)面積、縮短等候時(shí)間 滿足 6000平米 /1部電梯，等候時(shí)間不超過(guò) 30秒的甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目?jī)伤歉髋渌牟浚ǜ咚?1350KG）電梯，高低層區(qū)分流 電梯廳簡(jiǎn)潔、明亮，公共空間不一定要用最好的材料，但要有視覺沖擊 推薦品牌 :迅達(dá)、三菱、 OTIS…… 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 87 細(xì)節(jié) 關(guān)鍵詞：實(shí)用、品位 ? 建筑分割： ? 建筑形態(tài)在追求獨(dú)立的同時(shí)，內(nèi)部空間要求能靈活分割，要注重內(nèi)部空間的實(shí)用性。 ? —— 形象： 以高檔純商務(wù)寫字樓概念進(jìn)入市場(chǎng)。 以財(cái)富廣場(chǎng)二期的銷售為例 ?開盤當(dāng)天推出 206套，成交 185套，均價(jià) 5100元 /平米，銷售火爆； ?按財(cái)富一期租金 42元 /平米 /月計(jì)算，每年平均出租 11個(gè)月，則財(cái)富廣場(chǎng)二期的年投資回報(bào)率為 42*11/5100=9%； 決定投資行為的另一個(gè)因素是投資風(fēng)險(xiǎn)性，就寫字樓投資來(lái)說(shuō)，主要表