【正文】 堂面積 大堂高度 金城大廈 100 5 香港廣場(chǎng) 150 9 置地廣場(chǎng) 200 14 財(cái)富廣場(chǎng) 200 5 百大 CBD 100 6 郵電大廈 1200 20 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 13 寫 字 樓 硬 傷 2 停車位嚴(yán)重不足 市場(chǎng)上各大寫字樓，包括 百大 CBD、郵電大廈、中環(huán) 國際、財(cái)富廣場(chǎng)等 知名項(xiàng)目，停車位嚴(yán)重不足。 位于三孝口繁華地段。 檔次標(biāo)定 ?企業(yè)知名度 ?企業(yè)形象 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 44 “ 打時(shí)間差 ”和“ 適度前瞻 ”是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下保證回款安全的整體戰(zhàn)略，從租戶結(jié)構(gòu)上發(fā)力，產(chǎn)品配合 打時(shí)間差 適度前瞻 ?抓住北一環(huán)片區(qū)發(fā)展速度，超前于政務(wù)區(qū)形成規(guī)模 ?片區(qū)內(nèi)金色地帶、眾城國際等項(xiàng)目先與本項(xiàng)目投入市場(chǎng)，與財(cái)富三期聯(lián)合造勢(shì)，后發(fā)制人 ?引領(lǐng)租戶結(jié)構(gòu)升級(jí)，差異化營銷，奠定領(lǐng)袖地位； ?產(chǎn)品配合：增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，配合租戶升級(jí)策略 整體戰(zhàn)略 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 45 市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略 ? 高端寫字樓價(jià)值體系研究 ? 客戶研究及市場(chǎng)策略 ? 客戶定位總結(jié) 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 46 我們對(duì)合肥寫字樓市場(chǎng)的客戶進(jìn)行了深入的分析，以此指導(dǎo)租戶升級(jí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo) 使用者 購買者 ?行業(yè)分布 ?企業(yè)性質(zhì) ?租金承受能力 ?需求面積 ?價(jià)值關(guān)注點(diǎn) ?購買動(dòng)機(jī) ?面積需求 ?行業(yè)特征 ?價(jià)值關(guān)注點(diǎn) 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 47 中高檔寫字樓中企業(yè)以商貿(mào)物流、信息科技、電子電器設(shè)備及咨詢服務(wù)行業(yè)為主，本地企業(yè)占 70% 統(tǒng)計(jì)范圍：財(cái)富廣場(chǎng)一期、郵電大廈、 CBD中央廣場(chǎng)、金城大廈、潤安大廈、國際商會(huì)大廈、天徽大廈、萬通大廈辦公企業(yè)，以下的圖表除特殊說明外均基于上述樣本。 O: 機(jī)會(huì) CBD核心 寫字樓需求 S vs W 整合優(yōu)勢(shì)，調(diào)整最佳產(chǎn)品，填補(bǔ)市場(chǎng)空白 以精工品質(zhì)為主題，強(qiáng)調(diào)一線城市甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。 公司品牌價(jià)值推廣 【 營銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：開發(fā)商介紹、簽約儀式 報(bào)紙、平面媒體配合報(bào)道 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 102 圍墻包裝 使用目的： 展示開發(fā)商背景、實(shí)力 完成時(shí)間：盡早 公司品牌價(jià)值推廣 【 營銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：開發(fā)商介紹、成功開發(fā)的項(xiàng)目 和嘉集團(tuán) 英文名 +LOGO 公司介紹 三跨為一組沿濉溪路布置 持續(xù)時(shí)間： 2個(gè)月左右 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 103 總營銷舉措 區(qū)域論壇 區(qū)域價(jià)值 整合提升 公司品牌 價(jià)值推廣 建立產(chǎn)品 體系 推廣策略 展示策略 客戶策略 聯(lián)合炒作 政府文件 招商發(fā)布會(huì) 圍墻包裝 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 精品辦公樓巡展 物業(yè)管理公司簽約 報(bào)紙媒體 平面媒體 路旗路牌 電視媒體 臨時(shí)售樓處展示 大堂展示 項(xiàng)目物料展示 圍檔展示 掃樓客戶單 買客戶名單 銷控 老帶新 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 104 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 使用目的： 展示項(xiàng)目、提高項(xiàng)目知名度、 蓄客期開始 完成時(shí)間： 2022年 1月底 具體方法： 以新聞發(fā)布會(huì)的形式，在 XX酒店展開產(chǎn)品介紹。 ? 主要優(yōu)勢(shì)：規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、最早樹立在片區(qū)的形象 本項(xiàng)目發(fā)展策略？ 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 71 本項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 ? —— 基礎(chǔ)： 濉溪路北一環(huán)片區(qū)共同營造合肥頂級(jí)商務(wù)區(qū)，相互借勢(shì)，共同提升片區(qū)價(jià)值，以片區(qū)概念贏得市場(chǎng)。馬來西亞郭氏兄弟集團(tuán) ?盈利模式：持有招租 ?領(lǐng)袖租戶： 摩根斯坦利、殼牌石油、匯豐、埃克森美孚、福特汽車、豐田汽車、德意志銀行、杜邦、仲量聯(lián)行、高盛集團(tuán)、聯(lián)邦快遞、三菱重工 …… ?租戶構(gòu)成：世界 500強(qiáng)企業(yè) 57家，其中排名前十位的 5家 01020304050美元/平米 包括財(cái)富廣場(chǎng)三期、金色地帶、眾城國際。 片區(qū)分析 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 9 核心驅(qū)動(dòng)力 未來發(fā)展趨勢(shì) 租金 /售價(jià) 租售狀況 片區(qū)分析 長(zhǎng)江路片區(qū) —— 以三孝口為核心，輻射周邊區(qū)域。 ? 本區(qū)是傳統(tǒng)的市中心，人氣很旺，交通方便，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 ? 租金： 20— 60元/m2/月 ? 售價(jià)： 4000—5500元 /m2 ? 本區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，集中了郵電大廈，百大CBD等高端樓盤，未來幾年的供應(yīng)量變化不大 ? 本區(qū)寫字樓供應(yīng)接近飽和程度，不是合肥未來幾年寫字樓的增長(zhǎng)點(diǎn) ? 出租率在 85％以上 百大CBD 市場(chǎng)環(huán)境 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 10 核心驅(qū)動(dòng)力 未來發(fā)展趨勢(shì) 租金 /售價(jià) 租售狀況 片區(qū)分析 美菱大道片區(qū) — 沿美菱大道展布，項(xiàng)目較老，聚集合肥當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。 北一環(huán)片區(qū)入市項(xiàng)目時(shí)間對(duì)比 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 19 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較 項(xiàng)目 金色地帶 Utown 開發(fā)商 金塘利安 (杭州錢塘 ) 體量 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 2022年 10月 8月 28日開始內(nèi)部認(rèn)購 銷售速度 均價(jià) 暫定 5800 物業(yè)管理 第一太平戴維斯（顧問） 周邊配套 元一時(shí)代廣場(chǎng) , 工商銀行、招商銀行 交通狀況 位于火車站附近交通便利，七條公交線路 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 20 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較 項(xiàng)目 恒豐國際 開發(fā)商 合肥恒豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 體量 、 2萬商業(yè) 開盤時(shí)間 2022年 12月 銷售速度 3000平米 /月 均價(jià) 4200元 /平米 （截止 8月 20日） 物業(yè)管理 周邊配套 元一時(shí)代廣場(chǎng) , 工商銀行、招商銀行 、中山醫(yī)院，朝陽醫(yī)院 交通狀況 位于火車站附近交通便利，多條公交線路 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 21 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較 項(xiàng)目 眾城國際 開發(fā)商 安徽省眾城置業(yè)發(fā)展有限公司 體量 SOHO商住樓 開盤時(shí)間 2022年 4月 22日 銷售速度 4000平米 /月 均價(jià) 4100元 /平米 （截止 8月 20日） 物業(yè)管理 周邊配套 三河酒家 ,香格里拉酒店 交通狀況 1 155等 30多路公車 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 22 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較 項(xiàng)目 財(cái)富廣場(chǎng) 開發(fā)商 置地投資 體量 三期寫字樓 2萬多（共 20萬） 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 2022年 5月 銷售速度 均價(jià) 5700元 /平米 （二期目前均價(jià)） 物業(yè)管理 安徽省信聯(lián)物業(yè)管理公司 周邊配套 杏花公園、環(huán)城河綠化帶、市圖書館、黑池壩、金滿樓、金海港、東怡大酒店、廬陽區(qū)政府 交通狀況 124， 12， 22， 137， 14， 104，7路 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 23 項(xiàng)目 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 核心競(jìng)爭(zhēng)力 未來潛力 金色地帶 區(qū)域人氣 物業(yè)管理 周邊配套 不能形成集中商務(wù)氛圍 綜合體 寫字樓 +公寓 恒豐國際 引進(jìn)家樂福 區(qū)域成熟 樓體品質(zhì)較低 不能滿足甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 與家樂福 強(qiáng)強(qiáng)連手 眾城國際 吸引中小企業(yè) 非純寫字樓 SOHO 商住兩用 財(cái)富廣場(chǎng) 最早入市 確立地位 開發(fā)商品牌 項(xiàng)目形象 停車、電梯 硬件設(shè)施 寫字樓 +酒店 +商業(yè) 20萬平米綜合體 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 24 目標(biāo)梳理與問題界定 ? 客戶目標(biāo) ? 市場(chǎng)環(huán)境 ? 本體條件 ? 問題界定 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 25 本體條件 一環(huán)內(nèi) ? 位于北一環(huán)濉溪路，和財(cái)富廣場(chǎng)僅一路之隔 ? 項(xiàng)目南側(cè)有廬陽區(qū)法院，安徽省政協(xié)等政府辦公機(jī)構(gòu) ? 項(xiàng)目東側(cè)有市政大廈 項(xiàng)目位于合肥認(rèn)知最高的商務(wù)主干道，能便捷溝通老城區(qū)和西南產(chǎn)業(yè)區(qū) 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 26 項(xiàng)目具體位置 財(cái)富廣場(chǎng) 財(cái)富廣場(chǎng)二、三期 ? 北：濉溪路 南：鋼苑新村 東：洗衣場(chǎng)路 西：財(cái)富廣場(chǎng) ? 交通便利，擁有多條公交線路 ? 車量出入方便，有可苑路和穎上路可供車輛行駛 本體條件 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 27 本體條件 高層板式建筑，退濉溪路形成廣場(chǎng)，外立面玻璃幕墻 +鋁板幕墻，視覺效果好，但高度所限，難以成為新的城市建筑標(biāo)志 安徽郵電大廈 CBD中央廣場(chǎng) 置地廣場(chǎng) 建筑面積 41000平方米，高 ,地上 39層，地下 2層，裙房 3層。月國貿(mào) C B D 高檔寫字樓國貿(mào)在十幾年來積累的大批優(yōu)質(zhì)客戶和地標(biāo)性知名度，成為實(shí)現(xiàn)高租金的強(qiáng)力支撐，雖然近年來 CBD大量高品質(zhì)的項(xiàng)目入市，但仍然不能撼動(dòng)國貿(mào)的領(lǐng)袖地位。 ? —— 形象： 以高檔純商務(wù)寫字樓概念進(jìn)入市場(chǎng)。邀請(qǐng)各大媒體、各方配合大力炒作 產(chǎn)品體系建立 【 營銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：項(xiàng)目產(chǎn)品介紹、新工藝、新材料 報(bào)紙、平面媒體加大力度推廣 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 105 精品辦公樓巡展（房展會(huì)） 使用目的： 給合合肥客戶直觀感受、 精致產(chǎn)品的尊貴感 完成時(shí)間： 2022年農(nóng)歷春節(jié)后 產(chǎn)品體系建立 【 營銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：一線城市甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 106 物業(yè)公司簽約儀式 使用目的： 高品質(zhì)服務(wù)形象 給到客戶最安全、最人性化的物管信心 完成時(shí)間： 2022年 3月 產(chǎn)品體系建立 【 營銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：物管、物管顧問簽約 報(bào)紙、平面媒體進(jìn)行報(bào)道 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 107 總營銷舉措 區(qū)域論壇 區(qū)域價(jià)值 整合提升 公司品牌 價(jià)值推廣 建立產(chǎn)品 體系 推廣策略 展示策略 客戶策略 聯(lián)合炒作 政府文件 招商發(fā)布會(huì) 圍墻包裝 產(chǎn)品發(fā)布會(huì) 精品辦公樓巡展 物業(yè)管理公司簽約 報(bào)紙媒體 平面媒體 路旗路牌 電視媒體 臨時(shí)售樓處展示 大堂展示 項(xiàng)目物料展示 圍檔展示 掃樓客戶單 買客戶名單 銷控 老帶新 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 108 ? 本項(xiàng)目以報(bào)紙作為主要媒體手段；建議客戶積累期 ，報(bào)紙交替整版廣告 ， 高頻率報(bào)廣主要集中在開盤前 ，并隨銷售狀況調(diào)整報(bào)廣策略 ? 雜志推廣可間歇性伴隨銷售全過程 ， 主要集中在經(jīng)濟(jì)類 、 房產(chǎn)類雜志 ， 輔助推廣手段 ? 由于合肥當(dāng)?shù)貙懽謽琼?xiàng)目網(wǎng)絡(luò)使用率低 ， 房地產(chǎn)信息更新慢 ， 不作為主要媒體手段 ? 主要媒體途徑：報(bào)紙 【 營銷推廣攻略 】 報(bào)紙、平面媒體