【正文】 26 項(xiàng)目具體位置 財(cái)富廣場(chǎng) 財(cái)富廣場(chǎng)二、三期 ? 北：濉溪路 南：鋼苑新村 東：洗衣場(chǎng)路 西：財(cái)富廣場(chǎng) ? 交通便利，擁有多條公交線路 ? 車量出入方便，有可苑路和穎上路可供車輛行駛 本體條件 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 27 本體條件 高層板式建筑，退濉溪路形成廣場(chǎng)，外立面玻璃幕墻 +鋁板幕墻，視覺效果好，但高度所限，難以成為新的城市建筑標(biāo)志 安徽郵電大廈 CBD中央廣場(chǎng) 置地廣場(chǎng) 建筑面積 41000平方米，高 ,地上 39層，地下 2層，裙房 3層。 外立面石材加玻璃幕墻。 13萬平米綜合體：寫字樓、公寓、住宅、 百大 CBD購物中心。 位于三孝口繁華地段。 本項(xiàng)目 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 28 1 、項(xiàng)目所處的地理位置優(yōu)越，交通設(shè)計(jì)合理，擁有多條公交路線 2 、可以借勢(shì)于傳統(tǒng)的市中心人氣，沒有市中心交通擁堵的缺點(diǎn) 3 、財(cái)富廣場(chǎng)的 1， 2， 3期工程與本項(xiàng)目共同打造本區(qū)合肥市新興純商務(wù)寫字樓片區(qū)的形象。 4 、項(xiàng)目周邊 商務(wù) 配套設(shè)施缺乏 項(xiàng)目地塊特點(diǎn) 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 29 對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，我們?cè)趯懽謽堑膫鹘y(tǒng)價(jià)值體系內(nèi)不具備足以超越競(jìng)爭(zhēng)的客觀優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品屬性 財(cái)富廣場(chǎng) 置地廣場(chǎng) 本項(xiàng)目 核心 屬性 項(xiàng)目位置 北一環(huán)濉溪路 長(zhǎng)江西路 北一環(huán)濉溪路 產(chǎn)品品質(zhì) 20萬平米綜合體 玻璃幕墻 +鋁板幕墻 一期大堂 200平米， 5m挑高 4層一挑空空中花園 4部品牌電梯、空調(diào)自理 石材、 LOWE玻璃 大堂 200平米， 14m挑高 單入戶花園、層高 7部品牌電梯、 VRV空調(diào) 5A自動(dòng)化、網(wǎng)絡(luò)地板 玻璃幕墻 +鋁板幕墻 大堂建議 700平米 電梯： 6000平米 /部 停車位： 200平米 /個(gè) 外圍 屬性 物業(yè)配套 項(xiàng)目全部開發(fā)完畢 物業(yè)設(shè)施完善 滿足寫字樓需求的商務(wù)配套 周邊商業(yè)配套齊全 裙樓設(shè)置商務(wù)配套 餐飲、服務(wù)等 升值空間 北一環(huán) CBD商務(wù)核心區(qū) 已經(jīng)成熟，升值空間不 明顯 北一環(huán) CBD商務(wù)核心區(qū) 外延 屬性 形象定位 第三代寫字樓 合肥頂級(jí)寫字樓 合肥頂級(jí)寫字樓 綜合服務(wù) 開發(fā)商知名度 開發(fā)商知名度高 物管國際化 開發(fā)商做寫字樓品牌弱勢(shì) 物管國際化 商務(wù)氛圍 已經(jīng)形成規(guī)模 比較成熟 已經(jīng)形成規(guī)模 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 30 同時(shí)，項(xiàng)目也存在一定的劣勢(shì) 對(duì)于投資者來說： ?開發(fā)商的品牌是其投資主要關(guān)注點(diǎn)之一，這點(diǎn)本項(xiàng)目暫時(shí)拼不過財(cái)富廣場(chǎng) 對(duì)于使用者來說： ?單層面積過小，也是本項(xiàng)目的一個(gè)硬傷 （甲級(jí)寫字樓單層面積通常在 1500平米以上） 對(duì)于項(xiàng)目本身來說： ?周邊的商務(wù)配套缺乏，也是影響項(xiàng)目形象和商務(wù)感的一個(gè)因素 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 31 本項(xiàng)目在地段和產(chǎn)品上處于市場(chǎng)第一梯隊(duì)，但有限的差異化優(yōu)勢(shì)不足以完全壓倒競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，且項(xiàng)目也存在著一定劣勢(shì) 1. 濉溪路北一環(huán)片區(qū)目前的 商務(wù)價(jià)值具備成熟的優(yōu)勢(shì) ，短期內(nèi)發(fā)展前景高于其他區(qū)域 2. 政務(wù)新區(qū)在強(qiáng)勢(shì)利好的刺激下長(zhǎng)期升值潛力被看好， 但成熟尚待時(shí)日 ； 地段 產(chǎn)品 1. 產(chǎn)品水平快速上升，市場(chǎng)反應(yīng)好的產(chǎn)品亮點(diǎn)和特色被迅速復(fù)制和升級(jí)； 2. 與潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，不具備壓倒性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 32 目標(biāo)梳理與問題界定 ? 客戶目標(biāo) ? 市場(chǎng)環(huán)境 ? 本體條件 ? 問題界定 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 33 我們對(duì)項(xiàng)目成功的理解：面市期間成為市場(chǎng)領(lǐng)袖項(xiàng)目，形象高，租售表現(xiàn)良好，知名企業(yè)帶動(dòng) 保持項(xiàng)目在 面市期間 的領(lǐng)先地位，促進(jìn)租售，后期難免被超越 ?合肥寫字樓產(chǎn)品開發(fā)水平尚未成熟，本項(xiàng)目的地段和產(chǎn)品方案不具備不可替代性，產(chǎn)品易于被模仿和超越； 租售表現(xiàn)良好，積聚市場(chǎng)知名企業(yè)，項(xiàng)目美譽(yù)度高 ?市場(chǎng)接受度高，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)； ?招租狀況良好，成功吸引合肥知名企業(yè)進(jìn)駐，租金處于市場(chǎng)一線水平； ?成為市場(chǎng)的明星項(xiàng)目，知名度美譽(yù)度俱佳。 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 34 核心問題： 市場(chǎng)容量面臨考驗(yàn)，傳統(tǒng)價(jià)值體系下無明顯競(jìng) 爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)較好市場(chǎng)反映？ 本體條件 目標(biāo) 市場(chǎng)環(huán)境 片區(qū)有一定優(yōu)勢(shì)；片區(qū)內(nèi)地段優(yōu)勢(shì)共享 產(chǎn)品無明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 問題解析 樹立高形象，成為市場(chǎng)明星，提升企業(yè)品牌。 1 實(shí)現(xiàn)較好的價(jià)格和安全的現(xiàn)金流。 2 新起項(xiàng)目逐漸改善原有項(xiàng)目各項(xiàng)缺點(diǎn)，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)無明顯優(yōu)勢(shì) 1 辦公區(qū)域集中化，越來越明顯 2 和 嘉國際廣場(chǎng) 35 報(bào)告結(jié)構(gòu) 一． 目標(biāo)梳理與問題界定 二． 市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略 三． 營銷戰(zhàn)略與策略體系 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 36 市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略 ? 高端寫字樓價(jià)值體系研究 ? 客戶研究及市場(chǎng)策略 ? 客戶定位總結(jié) 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 37 本項(xiàng)目要成為市場(chǎng)領(lǐng)袖，必須突破寫字樓傳統(tǒng)價(jià)值體系， 尋求差異化的高檔寫字樓營銷方向 高端寫字樓 價(jià)值體系 二元價(jià)值體系 市場(chǎng)現(xiàn)象解析 案例借鑒 …… 產(chǎn)品 地段 產(chǎn)品 地段 模型研究：高端寫字樓價(jià)值體系 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 38 郵電大廈入市六年，目前仍為合肥寫字樓租金水平的塔尖，租戶以跨國公司和國內(nèi)知名公司為主 建筑面積 41000平方米，高 ,地上 39層，地下 2層，裙房 3層。 外立面石材加玻璃幕墻。 ?入市時(shí)間： 2022年左右 ?區(qū)位：老城區(qū)成熟地段 ?盈利模式：持有招租 ?目前租金： 65元 /平米 月 ?領(lǐng)袖租戶： 索尼、雀巢、貝爾阿爾卡特、太平人壽、飛利浦、聯(lián)想等 ?租戶構(gòu)成： 郵電大廈租戶性質(zhì)10%55%35%本地企業(yè)/ 單位 外地企業(yè)/ 單位 外企/ 單位嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 39 財(cái)富廣場(chǎng)一期產(chǎn)品領(lǐng)先，四年來項(xiàng)目逐漸成熟，但租金水平并未得到提升 財(cái)富廣場(chǎng)一期租戶性質(zhì)75%20%5%本地企業(yè)/ 單位 外地企業(yè)/ 單位 外企/ 單位據(jù)項(xiàng)目組實(shí)地走訪的結(jié)果，目前財(cái)富廣場(chǎng)一期的實(shí)際空置率在 10%左右，主力租戶為商貿(mào)物流等實(shí)力較弱的本地公司，行業(yè)附加值較低、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。也有部分國際大公司，但比重不大。 作為主力租戶的中小型成長(zhǎng)型公司 經(jīng)營穩(wěn)定性差、租金承受力弱 ，是造成財(cái)富廣場(chǎng)一期空置和影響整體租金水平停滯不前的主要原因。 財(cái)富廣場(chǎng)一期租戶行業(yè)分部21%16%13%13%10%8%6%4%4%3%1%1%18%商貿(mào)/ 物流 建筑/ 房地產(chǎn) 咨詢/ 法律/ 會(huì)計(jì)電子/ 電器/ 設(shè)備 信息/ 軟件/ 科技 建材/ 裝飾政府/ 組織 醫(yī)藥/ 化工/ 日用品 廣告/ 傳媒金融/ 保險(xiǎn) 其他 休閑/ 旅游/ 會(huì)展嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 40 北京國貿(mào)寫字樓產(chǎn)品素質(zhì)已相對(duì)落后，但租金仍然高于 CBD高檔寫字樓平均水平 50% ?入市時(shí)間： 1990年 ?區(qū)位：北京 CBD核心位置 ?業(yè)主：對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部 amp。馬來西亞郭氏兄弟集團(tuán) ?盈利模式：持有招租 ?領(lǐng)袖租戶： 摩根斯坦利、殼牌石油、匯豐、?？松梨?、福特汽車、豐田汽車、德意志銀行、杜邦、仲量聯(lián)行、高盛集團(tuán)、聯(lián)邦快遞、三菱重工 …… ?租戶構(gòu)成：世界 500強(qiáng)企業(yè) 57家，其中排名前十位的 5家 01020304050美元/平米月國貿(mào) C B D 高檔寫字樓國貿(mào)在十幾年來積累的大批優(yōu)質(zhì)客戶和地標(biāo)性知名度，成為實(shí)現(xiàn)高租金的強(qiáng)力支撐，雖然近年來 CBD大量高品質(zhì)的項(xiàng)目入市，但仍然不能撼動(dòng)國貿(mào)的領(lǐng)袖地位。 案例研究： 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 41 沈陽總統(tǒng)大廈中跨國公司和全國性公司等知名企業(yè)的比例明顯大于二線寫字樓 35%37%27%57%32%11%0%20%40%60%80%100%總統(tǒng)大廈 火炬大廈本地企業(yè) 外地企業(yè) 外企?入市時(shí)間： 2022年 ?區(qū)位：沈陽金融商貿(mào)中心和平北大街 ?業(yè)主：沈陽瑪莉藍(lán)國際實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 ?盈利模式：持有招租 ?領(lǐng)袖租戶： 通用、強(qiáng)生、柯達(dá)、愛默生、韓國 SK、佳能、住友、三星、出口信保、東方航空 …… ?租戶構(gòu)成： ? ?雙塔造形 ?5A智能化系統(tǒng) ?仲量聯(lián)行物管 案例研究： 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 42 案例總結(jié) 1. 高端寫字樓通常位于成熟地段，物業(yè)形象、產(chǎn)品配置和服務(wù)水平好； 2. 優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu)是高端寫字樓的核心價(jià)值，僅憑產(chǎn)品難以超越； 3. 優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu)和高租金相輔相成 ； 4. 產(chǎn)權(quán)的完整性是形成優(yōu)良租戶結(jié)構(gòu)的重要基礎(chǔ)。 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 43 在傳統(tǒng)的“地段 +產(chǎn)品”價(jià)值體系之外， 優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu) 是高端寫字樓極其重要的隱性價(jià)值 租戶 地段 產(chǎn)品 收益保證 ?租金承受力 ?經(jīng)營穩(wěn)定性 ?建筑形象 ?內(nèi)部配置 ?服務(wù)水平 ?成熟性 ?昭示性 ?可達(dá)性 本項(xiàng)目在地段和產(chǎn)品方面處于市場(chǎng)第一梯隊(duì)，通過優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)成為市場(chǎng)領(lǐng)袖是我們的機(jī)會(huì)。 檔次標(biāo)定 ?企業(yè)知名度 ?企業(yè)形象 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 44 “ 打時(shí)間差 ”和“ 適度前瞻 ”是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下保證回款安全的整體戰(zhàn)略，從租戶結(jié)構(gòu)上發(fā)力，產(chǎn)品配合 打時(shí)間差 適度前瞻 ?抓住北一環(huán)片區(qū)發(fā)展速度，超前于政務(wù)區(qū)形成規(guī)模 ?片區(qū)內(nèi)金色地帶、眾城國際等項(xiàng)目先與本項(xiàng)目投入市場(chǎng)，與財(cái)富三期聯(lián)合造勢(shì)，后發(fā)制人 ?引領(lǐng)租戶結(jié)構(gòu)升級(jí)，差異化營銷，奠定領(lǐng)袖地位； ?產(chǎn)品配合：增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，配合租戶升級(jí)策略 整體戰(zhàn)略 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 45 市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略 ? 高端寫字樓價(jià)值體系研究 ? 客戶研究及市場(chǎng)策略 ? 客戶定位總結(jié) 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 46 我們對(duì)合肥寫字樓市場(chǎng)的客戶進(jìn)行了深入的分析，以此指導(dǎo)租戶升級(jí)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo) 使用者 購買者 ?行業(yè)分布 ?企業(yè)性質(zhì) ?租金承受能力 ?需求面積 ?價(jià)值關(guān)注點(diǎn) ?購買動(dòng)機(jī) ?面積需求 ?行業(yè)特征 ?價(jià)值關(guān)注點(diǎn) 嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 47 中高檔寫字樓中企業(yè)以商貿(mào)物流、信息科技、電子電器設(shè)備及咨詢服務(wù)行業(yè)為主，本地企業(yè)占 70% 統(tǒng)計(jì)范圍：財(cái)富廣場(chǎng)一期、郵電大廈、 CBD中央廣場(chǎng)、金城大廈、潤(rùn)安大廈、國際商會(huì)大廈、天徽大廈、萬通大廈辦公企業(yè)，以下的圖表除特殊說明外均基于上述樣本。 行業(yè) 占比 商貿(mào) /物流 % 信息 /軟件 /科技 % 電子 /電器 /設(shè)備 % 咨詢 /法律 /會(huì)計(jì) % 建筑 /房地產(chǎn) % 金融 /保險(xiǎn) % 廣告 /傳媒 % 建材 /裝飾 % 醫(yī)藥 /化工 /日用品 % 政府 /組織 % 休閑 /旅游 /會(huì)展 % 食品 /煙酒 % 其他 % 文化 /教育 % 行業(yè)分布18%16%14%11%9%7%6%6%5% 4%2%1%1%0%25%商貿(mào)/物流 信息/軟件/科技 電子/電器/設(shè)備咨詢/法律/會(huì)計(jì) 建筑/房地產(chǎn) 金融/保險(xiǎn)廣告/傳媒 建材/裝飾 醫(yī)藥/化工/日用品政府/組織 休閑/旅游/會(huì)展 食品/煙酒其他 文化/教育合肥中高檔寫字樓入駐企業(yè)性質(zhì)70%22%8%本地企業(yè)/ 單位外地企業(yè)/ 單位外企/ 單位嘉 國 際 廣 場(chǎng) 和 48 外地企業(yè)和外企租金承受能力較強(qiáng)，但企業(yè)數(shù)量較少，主力租戶決定寫字樓租金水平 合肥寫字樓企業(yè)性質(zhì)與租金水平的關(guān)系7858535146 4543410%20%40%60%80%100%郵電 CBD 金城 潤(rùn)安 萬通 財(cái)富一期 天徽 國際商會(huì)企業(yè)性質(zhì)占比0102030405060