【正文】 比性很低，不做具體分析。 ? 本區(qū)是傳統(tǒng)的市中心，人氣很旺，交通方便，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 ? 租金： 20— 60元/m2/月 ? 售價(jià)： 4000—5500元 /m2 ? 本區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，集中了郵電大廈，百大CBD等高端樓盤，未來(lái)幾年的供應(yīng)量變化不大 ? 本區(qū)寫字樓供應(yīng)接近飽和程度，不是合肥未來(lái)幾年寫字樓的增長(zhǎng)點(diǎn) ? 出租率在 85％以上 百大CBD 市場(chǎng)環(huán)境 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 10 核心驅(qū)動(dòng)力 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 租金 /售價(jià) 租售狀況 片區(qū)分析 美菱大道片區(qū) — 沿美菱大道展布，項(xiàng)目較老，聚集合肥當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。 ? 交通便利 ? 辦公物業(yè)品質(zhì)優(yōu)異 核心驅(qū)動(dòng)力 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) ? 租金： 3055元/m2/月 ? 售價(jià)： 42005700元/m2 租金 /售價(jià) ? 后續(xù)供應(yīng)量較多； 租售狀況 ? 高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在 85％ 以上； ? 交通便利，物業(yè)形象好，財(cái)富廣場(chǎng)躋身頂端寫字樓行列； ? 北一環(huán)片區(qū)目前尚未形成一個(gè)整體； ? 火車站段擁有元一、金色地帶、中環(huán)國(guó)際等高尚物業(yè)，其中金色地帶的寫字樓物業(yè)會(huì)成為本項(xiàng)目的有力競(jìng)爭(zhēng)者。 郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)領(lǐng)袖項(xiàng)目逐漸沒(méi)落，能夠成為市場(chǎng)領(lǐng)袖的新型寫字樓尚未出現(xiàn)。傳統(tǒng)寫字樓逐漸沒(méi)落，新型領(lǐng)袖項(xiàng)目尚未出現(xiàn) 2022年以前 老式辦公樓 一批形象落后的低檔次辦公樓 合肥寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程 2022年左右 大型國(guó)企高檔辦公樓 郵電大廈 金城大廈 潤(rùn)安大廈 202204年 寫字樓市場(chǎng)化起步 財(cái)富廣場(chǎng)一期 美地陽(yáng)光大廈 仁和大廈 天徽大廈 2022年 — 今 寫字樓市場(chǎng)化發(fā)展期 財(cái)富廣場(chǎng)二期 CBD中央廣場(chǎng) 徽商國(guó)際大廈 香港廣場(chǎng) 中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 新都會(huì) 和 嘉國(guó)際廣場(chǎng) 1 BUSINESS STANDARD SAILING 商● 標(biāo) ● 起航 合肥濉溪路寫字樓項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告 **地產(chǎn) 和 嘉國(guó)際廣場(chǎng) 2 報(bào)告結(jié)構(gòu) 一． 目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定 二． 市場(chǎng)研究與整體戰(zhàn)略 三． 營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略體系 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 3 目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定 ? 客戶目標(biāo) ? 市場(chǎng)環(huán)境 ? 本體條件 ? 問(wèn)題界定 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 4 和嘉集團(tuán)期望通過(guò)此項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)多層次的目標(biāo) 企業(yè)層面 ? 成為市場(chǎng)中高形象的明星項(xiàng)目，為后續(xù)拿地計(jì)劃與政府建立良好關(guān)系 項(xiàng)目層面 ? 實(shí)現(xiàn)較好的市場(chǎng)收益，保證資金回籠的安全性。 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 5 目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定 ? 客戶目標(biāo) ? 市場(chǎng)環(huán)境 ? 本體條件 ? 問(wèn)題界定 E網(wǎng) 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 6 合肥寫字樓進(jìn)入市場(chǎng)化階段，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)尚未建立。 環(huán)球廣場(chǎng) 圣大國(guó)際廣場(chǎng) 逐漸被市場(chǎng)淘汰 部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)，標(biāo)定了合肥高檔寫字樓的形象 個(gè)別開(kāi)發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)化寫字樓開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品以中低端為主 寫字樓開(kāi)發(fā)被市場(chǎng)看好，供應(yīng)量放大，市場(chǎng)快速發(fā)展，產(chǎn)品開(kāi)始細(xì)分 寫字樓市場(chǎng)化時(shí)間不長(zhǎng)，對(duì)諸如 地段、產(chǎn)品、服務(wù)、客戶素質(zhì)等寫字樓評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)尚未建立 。 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 7 合肥寫字樓集中分布區(qū)域 ? 主要分布四個(gè)區(qū)域： ? 北一環(huán)片區(qū) ? 長(zhǎng)江路片區(qū) ? 美菱大道沿線 ? 政務(wù)區(qū) 北一環(huán)片區(qū) 政務(wù)區(qū) 美菱大道 長(zhǎng)江路片區(qū) 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 8 市場(chǎng)環(huán)境 北一環(huán)片區(qū) —— 沿北一環(huán)呈帶狀分布，是合肥新興、 高端寫字樓較集中商務(wù)區(qū)。 片區(qū)分析 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 9 核心驅(qū)動(dòng)力 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 租金 /售價(jià) 租售狀況 片區(qū)分析 長(zhǎng)江路片區(qū) —— 以三孝口為核心，輻射周邊區(qū)域。 ? 交通方便 ? 物業(yè)價(jià)格相對(duì)較低 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定 ? 租金： 20— 45元/m2/月 本區(qū)寫字樓眾多，但是品質(zhì)偏低，國(guó)際商務(wù)中心作為填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)高端寫字樓的市場(chǎng)空白的形象出現(xiàn)。 ? 本區(qū)寫字樓未來(lái)規(guī)劃較少 ? 出租率在 80％以上 國(guó)際商務(wù)中心 市場(chǎng)環(huán)境 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 11 核心驅(qū)動(dòng)力 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 租金 /售價(jià) 租售狀況 片區(qū)分析 政務(wù)新區(qū) —— 合肥政府搬遷，帶來(lái)一定的發(fā)展，但要 形成氣候尚需一段時(shí)間 ? 未來(lái)規(guī)劃 ? 價(jià)格較低 ? 項(xiàng)目新 ? 租金： 20— 40元/m2/月 ? 售價(jià)： 35004700元 /m2 涌現(xiàn)出新城國(guó)際、綠地藍(lán)海等項(xiàng)目，但區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不大 ? 政府大力開(kāi)發(fā)，但認(rèn)知度不夠，成熟期將較長(zhǎng) ? 出租率在 80％以上 綠地藍(lán)海 新城國(guó)際 市場(chǎng)環(huán)境 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 12 寫 字 樓 硬 傷 1 大堂小、挑高低、形象不佳 名稱 大堂面積 大堂高度 金城大廈 100 5 香港廣場(chǎng) 150 9 置地廣場(chǎng) 200 14 財(cái)富廣場(chǎng) 200 5 百大 CBD 100 6 郵電大廈 1200 20 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 13 寫 字 樓 硬 傷 2 停車位嚴(yán)重不足 市場(chǎng)上各大寫字樓，包括 百大 CBD、郵電大廈、中環(huán) 國(guó)際、財(cái)富廣場(chǎng)等 知名項(xiàng)目，停車位嚴(yán)重不足。 但也有新的項(xiàng)目正在彌補(bǔ)這點(diǎn)缺陷，比如香港廣場(chǎng)設(shè)置了 208個(gè)車位，已經(jīng)滿足 甲級(jí)寫字樓停車位標(biāo)準(zhǔn) （ 100平方米 /） 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 14 寫 字 樓 硬 傷 3 物業(yè)管理公司檔次較低 ?物業(yè)管理主要是發(fā)展商或本地物業(yè)管理公司 ?物業(yè)管理僅限于簡(jiǎn)單的保安和保潔服務(wù) 物業(yè) 物業(yè)管理公司 百大 CBD 安徽華安物業(yè)管理有限責(zé)任公司 （原為深圳鵬基物業(yè)） 置地廣場(chǎng) 安徽信聯(lián)物業(yè)發(fā)展有限公司 金城大廈 宇鵬物業(yè)管理公司 金色地帶 第一太平戴維斯（顧問(wèn)） 香港廣場(chǎng) 全球知名品牌 管理 一般甲級(jí)寫字樓擁有名聲卓著具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 15 寫 字 樓 硬 傷 4 電梯數(shù)量少，服務(wù)面積過(guò)大 甲級(jí)寫字樓電梯單部服務(wù)面積 —— 通常在 5000~6000平方米 /部 名稱 建筑面積 電梯品牌 /數(shù)量 單部服務(wù)面積 百大 CBD ㎡ 5*2部電梯 (包括商場(chǎng) ) 13600 置地廣場(chǎng) ㎡ 7部 7890 中環(huán)國(guó)際 6萬(wàn)㎡ 4部三菱電梯，其中兩部為觀光電梯。這已成為市場(chǎng)明顯特征。 由此可見(jiàn)毗鄰的寫字樓形象的重要性。 國(guó)際大廈為代表的 商務(wù)公寓 價(jià)格上也呈現(xiàn)出過(guò)渡性產(chǎn)品的特性，整體價(jià)格介于住宅與純商務(wù)寫字樓之間，價(jià)格在 3400— 5500，但電梯配備不足和空調(diào)問(wèn)題 影響 其建成后的入駐率、出租率。主題空中花園已成為財(cái)富廣場(chǎng)的重要特色，但其與商務(wù)活動(dòng)的結(jié)合還不夠密切，應(yīng)該加強(qiáng)其溝通功能。 包括財(cái)富廣場(chǎng)三期、金色地帶、眾城國(guó)際。 外立面石材加玻璃幕墻。 位于三孝口繁華地段。 4 、項(xiàng)目周邊 商務(wù) 配套設(shè)施缺乏 項(xiàng)目地塊特點(diǎn) 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 29 對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，我們?cè)趯懽謽堑膫鹘y(tǒng)價(jià)值體系內(nèi)不具備足以超越競(jìng)爭(zhēng)的客觀優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品屬性 財(cái)富廣場(chǎng) 置地廣場(chǎng) 本項(xiàng)目 核心 屬性 項(xiàng)目位置 北一環(huán)濉溪路 長(zhǎng)江西路 北一環(huán)濉溪路 產(chǎn)品品質(zhì) 20萬(wàn)平米綜合體 玻璃幕墻 +鋁板幕墻 一期大堂 200平米， 5m挑高 4層一挑空空中花園 4部品牌電梯、空調(diào)自理 石材、 LOWE玻璃 大堂 200平米， 14m挑高 單入戶花園、層高 7部品牌電梯、 VRV空調(diào) 5A自動(dòng)化、網(wǎng)絡(luò)地板 玻璃幕墻 +鋁板幕墻 大堂建議 700平米 電梯： 6000平米 /部 停車位： 200平米 /個(gè) 外圍 屬性 物業(yè)配套 項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)完畢 物業(yè)設(shè)施完善 滿足寫字樓需求的商務(wù)配套 周邊商業(yè)配套齊全 裙樓設(shè)置商務(wù)配套 餐飲、服務(wù)等 升值空間 北一環(huán) CBD商務(wù)核心區(qū) 已經(jīng)成熟，升值空間不 明顯 北一環(huán) CBD商務(wù)核心區(qū) 外延 屬性 形象定位 第三代寫字樓 合肥頂級(jí)寫字樓 合肥頂級(jí)寫字樓 綜合服務(wù) 開(kāi)發(fā)商知名度 開(kāi)發(fā)商知名度高 物管國(guó)際化 開(kāi)發(fā)商做寫字樓品牌弱勢(shì) 物管國(guó)際化 商務(wù)氛圍 已經(jīng)形成規(guī)模 比較成熟 已經(jīng)形成規(guī)模 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 30 同時(shí)，項(xiàng)目也存在一定的劣勢(shì) 對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)： ?開(kāi)發(fā)商的品牌是其投資主要關(guān)注點(diǎn)之一，這點(diǎn)本項(xiàng)目暫時(shí)拼不過(guò)財(cái)富廣場(chǎng) 對(duì)于使用者來(lái)說(shuō)： ?單層面積過(guò)小，也是本項(xiàng)目的一個(gè)硬傷 （甲級(jí)寫字樓單層面積通常在 1500平米以上） 對(duì)于項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)： ?周邊的商務(wù)配套缺乏，也是影響項(xiàng)目形象和商務(wù)感的一個(gè)因素 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 31 本項(xiàng)目在地段和產(chǎn)品上處于市場(chǎng)第一梯隊(duì)，但有限的差異化優(yōu)勢(shì)不足以完全壓倒競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，且項(xiàng)目也存在著一定劣勢(shì) 1. 濉溪路北一環(huán)片區(qū)目前的 商務(wù)價(jià)值具備成熟的優(yōu)勢(shì) ，短期內(nèi)發(fā)展前景高于其他區(qū)域 2. 政務(wù)新區(qū)在強(qiáng)勢(shì)利好的刺激下長(zhǎng)期升值潛力被看好， 但成熟尚待時(shí)日 ； 地段 產(chǎn)品 1. 產(chǎn)品水平快速上升，市場(chǎng)反應(yīng)好的產(chǎn)品亮點(diǎn)和特色被迅速?gòu)?fù)制和升級(jí)； 2. 與潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，不具備壓倒性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 32 目標(biāo)梳理與問(wèn)題界定 ? 客戶目標(biāo) ? 市場(chǎng)環(huán)境 ? 本體條件 ? 問(wèn)題界定 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 33 我們對(duì)項(xiàng)目成功的理解：面市期間成為市場(chǎng)領(lǐng)袖項(xiàng)目，形象高，租售表現(xiàn)良好，知名企業(yè)帶動(dòng) 保持項(xiàng)目在 面市期間 的領(lǐng)先地位，促進(jìn)租售，后期難免被超越 ?合肥寫字樓產(chǎn)品開(kāi)發(fā)水平尚未成熟，本項(xiàng)目的地段和產(chǎn)品方案不具備不可替代性，產(chǎn)品易于被模仿和超越； 租售表現(xiàn)良好，積聚市場(chǎng)知名企業(yè)，項(xiàng)目美譽(yù)度高 ?市場(chǎng)接受度高，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)； ?招租狀況良好，成功吸引合肥知名企業(yè)進(jìn)駐，租金處于市場(chǎng)一線水平； ?成為市場(chǎng)的明星項(xiàng)目，知名度美譽(yù)度俱佳。 1 實(shí)現(xiàn)較好的價(jià)格和安全的現(xiàn)金流。 外立面石材加玻璃幕墻。 月 ?領(lǐng)袖租戶： 索尼、雀巢、貝爾阿爾卡特、太平人壽、飛利浦、聯(lián)想等 ?租戶構(gòu)成： 郵電大廈租戶性質(zhì)10%55%35%本地企業(yè)/ 單位 外地企業(yè)/ 單位 外企/ 單位嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 39 財(cái)富廣場(chǎng)一期產(chǎn)品領(lǐng)先，四年來(lái)項(xiàng)目逐漸成熟，但租金水平并未得到提升 財(cái)富廣場(chǎng)一期租戶性質(zhì)75%20%5%本地企業(yè)/ 單位 外地企業(yè)/ 單位 外企/ 單位據(jù)項(xiàng)目組實(shí)地走訪的結(jié)果，目前財(cái)富廣場(chǎng)一期的實(shí)際空置率在 10%左右，主力租戶為商貿(mào)物流等實(shí)力較弱的本地公司，行業(yè)附加值較低、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。 作為主力租戶的中小型成長(zhǎng)型公司 經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性差、租金承受力弱 ，是造成財(cái)富廣場(chǎng)一期空置和影響整體租金水平停滯不前的主要原因。馬來(lái)西亞郭氏兄弟集團(tuán) ?盈利模式：持有招租 ?領(lǐng)袖租戶： 摩根斯坦利、殼牌石油、匯豐、?？松梨?、福特汽車、豐田汽車、德意志銀行、杜邦、仲量聯(lián)行、高盛集團(tuán)、聯(lián)邦快遞、三菱重工 …… ?租戶構(gòu)成：世界 500強(qiáng)企業(yè) 57家，其中排名前十位的 5家 01020304050美元/平米 案例研究： 嘉 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 和 41 沈陽(yáng)總統(tǒng)大廈中跨國(guó)公司和全國(guó)性公司等知名企業(yè)的比例明顯大于二線寫字樓 35%37%27%57%32%11%0%20%40%60%80%100%總統(tǒng)大廈 火炬大廈本地企業(yè) 外地企業(yè) 外企?入市時(shí)間： 2022年 ?區(qū)位：沈陽(yáng)金融商貿(mào)中心和平北大街 ?業(yè)主：沈陽(yáng)瑪莉藍(lán)國(guó)際實(shí)業(yè)有限責(zé)任