【正文】 和 嘉國際廣場 1 BUSINESS STANDARD SAILING 商● 標 ● 起航 合肥濉溪路寫字樓項目營銷執(zhí)行報告 **地產 和 嘉國際廣場 2 報告結構 一． 目標梳理與問題界定 二． 市場研究與整體戰(zhàn)略 三． 營銷戰(zhàn)略與策略體系 嘉 國 際 廣 場 和 3 目標梳理與問題界定 ? 客戶目標 ? 市場環(huán)境 ? 本體條件 ? 問題界定 嘉 國 際 廣 場 和 4 和嘉集團期望通過此項目實現(xiàn)多層次的目標 企業(yè)層面 ? 成為市場中高形象的明星項目，為后續(xù)拿地計劃與政府建立良好關系 項目層面 ? 實現(xiàn)較好的市場收益，保證資金回籠的安全性。 嘉 國 際 廣 場 和 5 目標梳理與問題界定 ? 客戶目標 ? 市場環(huán)境 ? 本體條件 ? 問題界定 E網(wǎng) 嘉 國 際 廣 場 和 6 合肥寫字樓進入市場化階段，價值標準尚未建立。傳統(tǒng)寫字樓逐漸沒落，新型領袖項目尚未出現(xiàn) 2022年以前 老式辦公樓 一批形象落后的低檔次辦公樓 合肥寫字樓市場發(fā)展歷程 2022年左右 大型國企高檔辦公樓 郵電大廈 金城大廈 潤安大廈 202204年 寫字樓市場化起步 財富廣場一期 美地陽光大廈 仁和大廈 天徽大廈 2022年 — 今 寫字樓市場化發(fā)展期 財富廣場二期 CBD中央廣場 徽商國際大廈 香港廣場 中環(huán)國際廣場 新都會 環(huán)球廣場 圣大國際廣場 逐漸被市場淘汰 部分進入租賃市場，標定了合肥高檔寫字樓的形象 個別開發(fā)商進入市場化寫字樓開發(fā)，產品以中低端為主 寫字樓開發(fā)被市場看好，供應量放大，市場快速發(fā)展，產品開始細分 寫字樓市場化時間不長，對諸如 地段、產品、服務、客戶素質等寫字樓評價標準尚未建立 。 郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)領袖項目逐漸沒落，能夠成為市場領袖的新型寫字樓尚未出現(xiàn)。 嘉 國 際 廣 場 和 7 合肥寫字樓集中分布區(qū)域 ? 主要分布四個區(qū)域： ? 北一環(huán)片區(qū) ? 長江路片區(qū) ? 美菱大道沿線 ? 政務區(qū) 北一環(huán)片區(qū) 政務區(qū) 美菱大道 長江路片區(qū) 嘉 國 際 廣 場 和 8 市場環(huán)境 北一環(huán)片區(qū) —— 沿北一環(huán)呈帶狀分布，是合肥新興、 高端寫字樓較集中商務區(qū)。 ? 交通便利 ? 辦公物業(yè)品質優(yōu)異 核心驅動力 未來發(fā)展趨勢 ? 租金： 3055元/m2/月 ? 售價： 42005700元/m2 租金 /售價 ? 后續(xù)供應量較多； 租售狀況 ? 高品質的物業(yè)招租良好，出租率在 85％ 以上； ? 交通便利，物業(yè)形象好，財富廣場躋身頂端寫字樓行列； ? 北一環(huán)片區(qū)目前尚未形成一個整體； ? 火車站段擁有元一、金色地帶、中環(huán)國際等高尚物業(yè)，其中金色地帶的寫字樓物業(yè)會成為本項目的有力競爭者。 片區(qū)分析 嘉 國 際 廣 場 和 9 核心驅動力 未來發(fā)展趨勢 租金 /售價 租售狀況 片區(qū)分析 長江路片區(qū) —— 以三孝口為核心，輻射周邊區(qū)域。 ? 本區(qū)是傳統(tǒng)的市中心，人氣很旺，交通方便，區(qū)位優(yōu)勢明顯 ? 租金： 20— 60元/m2/月 ? 售價： 4000—5500元 /m2 ? 本區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，集中了郵電大廈，百大CBD等高端樓盤，未來幾年的供應量變化不大 ? 本區(qū)寫字樓供應接近飽和程度，不是合肥未來幾年寫字樓的增長點 ? 出租率在 85％以上 百大CBD 市場環(huán)境 嘉 國 際 廣 場 和 10 核心驅動力 未來發(fā)展趨勢 租金 /售價 租售狀況 片區(qū)分析 美菱大道片區(qū) — 沿美菱大道展布，項目較老，聚集合肥當?shù)仄髽I(yè)。 ? 交通方便 ? 物業(yè)價格相對較低 ? 產業(yè)結構穩(wěn)定 ? 租金： 20— 45元/m2/月 本區(qū)寫字樓眾多，但是品質偏低，國際商務中心作為填補區(qū)域內高端寫字樓的市場空白的形象出現(xiàn)。與本項目的可比性很低，不做具體分析。 ? 本區(qū)寫字樓未來規(guī)劃較少 ? 出租率在 80％以上 國際商務中心 市場環(huán)境 嘉 國 際 廣 場 和 11 核心驅動力 未來發(fā)展趨勢 租金 /售價 租售狀況 片區(qū)分析 政務新區(qū) —— 合肥政府搬遷，帶來一定的發(fā)展，但要 形成氣候尚需一段時間 ? 未來規(guī)劃 ? 價格較低 ? 項目新 ? 租金： 20— 40元/m2/月 ? 售價： 35004700元 /m2 涌現(xiàn)出新城國際、綠地藍海等項目，但區(qū)位競爭優(yōu)勢不大 ? 政府大力開發(fā)，但認知度不夠，成熟期將較長 ? 出租率在 80％以上 綠地藍海 新城國際 市場環(huán)境 嘉 國 際 廣 場 和 12 寫 字 樓 硬 傷 1 大堂小、挑高低、形象不佳 名稱 大堂面積 大堂高度 金城大廈 100 5 香港廣場 150 9 置地廣場 200 14 財富廣場 200 5 百大 CBD 100 6 郵電大廈 1200 20 嘉 國 際 廣 場 和 13 寫 字 樓 硬 傷 2 停車位嚴重不足 市場上各大寫字樓，包括 百大 CBD、郵電大廈、中環(huán) 國際、財富廣場等 知名項目，停車位嚴重不足。交通組織也不合理，客戶停車出入需要很長時間。 但也有新的項目正在彌補這點缺陷，比如香港廣場設置了 208個車位，已經(jīng)滿足 甲級寫字樓停車位標準 （ 100平方米 /） 嘉 國 際 廣 場 和 14 寫 字 樓 硬 傷 3 物業(yè)管理公司檔次較低 ?物業(yè)管理主要是發(fā)展商或本地物業(yè)管理公司 ?物業(yè)管理僅限于簡單的保安和保潔服務 物業(yè) 物業(yè)管理公司 百大 CBD 安徽華安物業(yè)管理有限責任公司 （原為深圳鵬基物業(yè)） 置地廣場 安徽信聯(lián)物業(yè)發(fā)展有限公司 金城大廈 宇鵬物業(yè)管理公司 金色地帶 第一太平戴維斯（顧問） 香港廣場 全球知名品牌 管理 一般甲級寫字樓擁有名聲卓著具備相關經(jīng)驗的物業(yè)管理公司 嘉 國 際 廣 場 和 15 寫 字 樓 硬 傷 4 電梯數(shù)量少，服務面積過大 甲級寫字樓電梯單部服務面積 —— 通常在 5000~6000平方米 /部 名稱 建筑面積 電梯品牌 /數(shù)量 單部服務面積 百大 CBD ㎡ 5*2部電梯 (包括商場 ) 13600 置地廣場 ㎡ 7部 7890 中環(huán)國際 6萬㎡ 4部三菱電梯，其中兩部為觀光電梯。 15000 財富廣場一期 6萬㎡ 4部 15000 郵電大廈 ㎡ 7部，為原裝奧迪斯電梯 5857 嘉 國 際 廣 場 和 16 合肥現(xiàn)有的寫字樓存在著一些的硬傷 本項目正處于設計階段，可以完全避免這些缺陷 嘉 國 際 廣 場 和 17 合肥市場寫字樓總結 寫字樓前景比較樂觀： 市場在售的純寫字樓 前景比較樂觀 ，純寫字樓的供給出現(xiàn)空檔；純寫字樓的形象、檔次對自用類客戶的吸引力大；老項目存在著一定硬傷； 辦公樓區(qū)域化： 寫字樓市場區(qū)域性特征尤為突出，各區(qū)域中心已成為寫字樓的發(fā)源地，伴隨 辦公樓區(qū)域化 的是辦公樓客戶的區(qū)域化和集群化。這已成為市場明顯特征。 區(qū)域形象重要： 香港廣場癥結在于價格期望值太高；同地段的天徽大廈的成功銷售但入駐率低、租金水平低、打擊了投資信心，也對其形象形成致命影響。 由此可見毗鄰的寫字樓形象的重要性。 商務公寓漸漸弱化： 以徽商 國際大廈為代表的 商務公寓 價格上也呈現(xiàn)出過渡性產品的特性，整體價格介于住宅與純商務寫字樓之間，價格在 3400— 5500，但電梯配備不足和空調問題 影響 其建成后的入駐率、出租率。 24小時辦公： 24小時辦公 是財富廣場區(qū)別于市場同檔次產品的重要賣點。主題空中花園已成為財富廣場的重要特色，但其與商務活動的結合還不夠密切，應該加強其溝通功能。 嘉 國 際 廣 場 和 18 本項目 8月 9月 10月 11月 12月 金色地帶 眾城國際 財富廣場三期 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 入 市 相 對 滯 后 在北一環(huán)片區(qū)內，項目入市相對較晚，存在一定競爭壓力。 包括財富廣場三期、金色地帶、眾城國際。 北一環(huán)片區(qū)入市項目時間對比 嘉 國 際 廣 場 和 19 競爭項目比較 項目 金色地帶 Utown 開發(fā)商 金塘利安 (杭州錢塘 ) 體量 開盤時間 預計 2022年 10月 8月 28日開始內部認購 銷售速度 均價 暫定 5800 物業(yè)管理 第一太平戴維斯（顧問） 周邊配套 元一時代廣場 , 工商銀行、招商銀行 交通狀況 位于火車站附近交通便利，七條公交線路 嘉 國 際 廣 場 和 20 競爭項目比較 項目 恒豐國際 開發(fā)商 合肥恒豐房地產開發(fā)有限公司 體量 、 2萬商業(yè) 開盤時間 2022年 12月 銷售速度 3000平米 /月 均價 4200元 /平米 （截止 8月 20日） 物業(yè)管理 周邊配套 元一時代廣場 , 工商銀行、招商銀行 、中山醫(yī)院，朝陽醫(yī)院 交通狀況 位于火車站附近交通便利，多條公交線路 嘉 國 際 廣 場 和 21 競爭項目比較 項目 眾城國際 開發(fā)商 安徽省眾城置業(yè)發(fā)展有限公司 體量 SOHO商住樓 開盤時間 2022年 4月 22日 銷售速度 4000平米 /月 均價 4100元 /平米 （截止 8月 20日） 物業(yè)管理 周邊配套 三河酒家 ,香格里拉酒店 交通狀況 1 155等 30多路公車 嘉 國 際 廣 場 和 22 競爭項目比較 項目 財富廣場 開發(fā)商 置地投資 體量 三期寫字樓 2萬多（共 20萬） 開盤時間 預計 2022年 5月 銷售速度 均價 5700元 /平米 （二期目前均價） 物業(yè)管理 安徽省信聯(lián)物業(yè)管理公司 周邊配套 杏花公園、環(huán)城河綠化帶、市圖書館、黑池壩、金滿樓、金海港、東怡大酒店、廬陽區(qū)政府 交通狀況 124， 12， 22， 137， 14， 104，7路 嘉 國 際 廣 場 和 23 項目 優(yōu)勢 劣勢 核心競爭力 未來潛力 金色地帶 區(qū)域人氣 物業(yè)管理 周邊配套 不能形成集中商務氛圍 綜合體 寫字樓 +公寓 恒豐國際 引進家樂福 區(qū)域成熟 樓體品質較低 不能滿足甲級寫字樓標準 與家樂福 強強連手 眾城國際 吸引中小企業(yè) 非純寫字樓 SOHO 商住兩用 財富廣場 最早入市 確立地位 開發(fā)商品牌 項目形象 停車、電梯 硬件設施 寫字樓 +酒店 +商業(yè) 20萬平米綜合體 競爭項目分析 嘉 國 際 廣 場 和 24 目標梳理與問題界定 ? 客戶目標 ? 市場環(huán)境 ? 本體條件 ? 問題界定 嘉 國 際 廣 場 和 25 本體條件 一環(huán)內 ? 位于北一環(huán)濉溪路，和財富廣場僅一路之隔 ? 項目南側有廬陽區(qū)法院，安徽省政協(xié)等政府辦公機構 ? 項目東側有市政大廈 項目位于合肥認知最高的商務主干道，能便捷溝通老城區(qū)和西南產業(yè)區(qū) 嘉 國 際 廣 場 和