【正文】 1 凱利國際中心溝通稿 一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程 二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 三、區(qū)域競品場分析 四、本項目問題研判及下一步推售策略 目 錄 一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程 二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 三、區(qū)域競品場分析 四、本項目問題研判及下一步推售策略 目 錄 寫字樓發(fā)展歷程：近年來快速發(fā)展，開發(fā)項目迅速增加，已形成較為集中的商務(wù)辦公區(qū)域 起步階段 萌芽階段 1997年前 2023年前 2023年前 探索階段 2023年前 發(fā)展階段 理惠商務(wù)、亞達(dá)大廈、銀河大廈、科瑞大廈、石橋飯店、明星大廈 經(jīng)緯大廈、未來大廈、裕達(dá)國貿(mào)、金博大商務(wù)中心、安華大廈 融豐花苑、江山智能大廈、日月星城、綠洲花園 信息大廈、聯(lián)合中心、順弛第一國際、綠地世紀(jì)峰、鑫苑 ?金融廣場、楷林大廈 階段 時期 代表項目 特征 規(guī)模小，設(shè)備簡陋、戶型單一； 租賃為主，無收費標(biāo)準(zhǔn)，價格混亂； 物業(yè)管理水平低下 以高層建筑為主；出現(xiàn)通信、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代化設(shè)計；經(jīng)營方式以租賃為主；建筑結(jié)構(gòu)可靈活分割，物業(yè)管理水平有所提升。 SOHO類的商住樓陸續(xù)供應(yīng)；戶型、配套更加科學(xué)、齊全；投資型客戶明顯增多；省直 行政區(qū)及其周邊區(qū)域和 鄭東新區(qū) CBD逐漸形成 主要商務(wù)辦公區(qū)域 專業(yè)寫字樓 開始吸引實力型客戶；競爭使開發(fā)商增加停車、電梯等配套的投入，但物業(yè)管理水平仍處于較粗放水平 ； 2023年后 發(fā)展階段 裕鴻國際、曼哈頓廣場、建業(yè)置業(yè)廣場、方圓創(chuàng)世 綜合性、多功能、復(fù)合型形式的項目為主，專業(yè)開發(fā)水平進(jìn)一步提升，企業(yè)總部向標(biāo)桿項目的 聚集效應(yīng) 進(jìn)一步明顯；鄭東新區(qū)CBD迅速崛起 ； ? 鄭州寫字樓市場經(jīng)歷完整發(fā)展階段，市場對寫字樓物業(yè)認(rèn)識到位，鑒別能力較強； ? 寫字樓市場格局逐漸明晰，形成省直（經(jīng)三路 農(nóng)業(yè)路）、鄭東新區(qū) CBD兩大主流辦公區(qū)域； ? 寫字樓物業(yè)開發(fā)水平穩(wěn)步提升，但物業(yè)管理服務(wù)水平仍處于相對滯后的階段； 2023年至今 寫字樓功能又一完善、建筑用材更加考究，鄭東新區(qū)新客站商圈目前正在形成 匯藝大廈、升龍廣場、綠地之窗、綠地中央廣場、建正東方中心等 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 寫字樓格局分布：老商務(wù)區(qū)依托老城區(qū)核心地段，經(jīng)規(guī)劃引導(dǎo)形成新的龍頭集聚區(qū) CBD；高鐵開通后的高鐵站版版塊、未來將產(chǎn)生龍子湖、副 CBD中心、二七新城等新的寫字樓聚集地 區(qū)劃 板塊 特征 金水區(qū) 經(jīng)三 農(nóng)業(yè)路 得益于省直機關(guān)聚集，較早發(fā)展，區(qū)域配套成熟、商務(wù)氛圍濃厚、品質(zhì)尚可、租售情況較好，以大中型企業(yè)、單位為主。 代表項目： 鑫苑金融廣場、省匯中心、國際企業(yè)中心、蘇荷中心 金水東 依托大型綜合體，交通便利、商務(wù)配套完善、機構(gòu)集中，戶型較大、品質(zhì)尚可、銷售較好但入駐率較低，多大中型企業(yè)。 代表項目： 升龍環(huán)球廣場、曼哈頓金融中心； 鄭東 新區(qū) CBD 規(guī)劃推動快速崛起的中央商務(wù)區(qū)，當(dāng)前最熱門的標(biāo)桿區(qū)域，中高端云集，租售價領(lǐng)軍市場，銷售較好但入住率較低，多為國內(nèi)外知名企業(yè)總部和辦事處。 代表項目： 千璽廣場、綠地峰會、河南國際商會大廈 新站 規(guī)劃引導(dǎo)的商務(wù)辦公集聚區(qū)， 品質(zhì) 好， 商務(wù)配套尚不健全 ， 大面積為主，銷售價格高 ，國內(nèi)外大中型企業(yè)為主。 代表項目： 匯藝大廈、升龍廣場、綠地之窗、綠地中央廣場、建正東方中心等 管城區(qū) 紫荊 與商圈相成，交通便利、配套成熟，形象設(shè)施較落后，小面積產(chǎn)品為主，多小型企業(yè)，未來供應(yīng)以舊改項目為主。 代表項目： 興達(dá)國貿(mào)、裕鴻國際、金成國貿(mào) 中原區(qū) 碧沙 區(qū)域行政商務(wù)功能減弱 ， 存量不大 ， 未來供應(yīng) 主要依托城中村改造的城市綜合體，以中小面積產(chǎn)品為主，多中小型企業(yè)。 代表項目： 中原萬達(dá)廣場，西園國際廣場 二七區(qū) 運河 規(guī)劃引導(dǎo)的商貿(mào)物流辦公區(qū)域，依托舊改項目，檔次多元、產(chǎn)品豐富。 代表項目： 航海路沿線在建：升龍聯(lián)合廣場、升龍金中環(huán)；二七運河規(guī)劃項目 紫荊板塊 副CBD 板塊 二七新城板塊 經(jīng)三板塊 鄭州寫字樓市場格局 金水東板塊 高鐵站站板塊 成熟板塊 規(guī)劃板塊 碧沙板塊 龍子湖板塊 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 寫字樓格局分布：鄭州整個甲 A級寫字樓的分布主要集中在東區(qū)，老城區(qū)受規(guī)劃限制 ，目前甲 A寫字樓項目較少且不集中，主要集中在鄭東新區(qū) CBD版塊、金水東路版塊、高鐵站版塊 。 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 從 20232023年 7月份鄭州寫字樓投放 35726套，投放量為 5666487㎡ ，成交28415套，成交面積為 3977745㎡ ； 2023年 17月份成交均價為 11115元／㎡；剩余庫存 7311套，存量為 1688742㎡ ，按照 2023年前七個月的月均去化量來算，需要去化 13個月的時間。 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 從 20232023年 7月份鄭東新區(qū)寫字樓投放 39649套，投放量 3790563㎡ ，成交215904套，成交面積為 2143750㎡ ； 2023年 17月份成交均價為 12240元／㎡；剩余庫存 3745套，存量為 1646813㎡ ，按照 2023年前七個月的去化量來算，需要去化 30個月的時間，鄭東新區(qū)寫字樓嚴(yán)重供大于求。 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 房地產(chǎn)市場回暖，寫字樓價格上漲 鄭州市區(qū)主城區(qū)住宅限購，投資客戶轉(zhuǎn)向商業(yè)寫字樓，、綠地千璽廣場、綠地中心、美盛中心等國際甲+級寫字樓項目開盤銷售，成交價格進(jìn)一步上漲 20232023年區(qū)域內(nèi)打撈寫字樓項目上市，嚴(yán)重供大于求，以價換量，價格下滑 從 20232023年 7月份鄭東新區(qū)寫字樓成交價格走勢來看， 2023年 2023年鄭東新區(qū)寫字樓銷售價格持續(xù)快速上漲，但是由于 2023年 2023年區(qū)域內(nèi)大量的寫字樓項目入市，鄭東新區(qū)寫字樓嚴(yán)重供大于求， 2023年前七個月成交價格下滑至12300元／ ㎡ ，市場處于以價換量的狀態(tài) 。 未來 510年鄭州寫字樓格局 圖 文化路商務(wù)帶 高鐵商務(wù)帶 金水路商務(wù)帶 CBD副中心商務(wù)帶 龍子湖商務(wù)帶 花園路商務(wù)帶 二七商務(wù)帶 紫荊山商務(wù)帶 河醫(yī)商務(wù)帶 碧沙崗商務(wù)帶 航海西路商務(wù)帶 二七新城商務(wù)區(qū) 鄭州寫字樓發(fā)展歷程 高新區(qū)商務(wù)帶 航海東路商務(wù)帶 鄭汴 商都路商務(wù)帶 一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程 二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 三、區(qū)域競品場分析 四、本項目問題研判及下一步推售策略 目 錄 寫字樓產(chǎn)品水平：硬件打造穩(wěn)步提高、管理服務(wù)水平相對滯后；老項目車位、會議室等商務(wù)配套普遍不足 ? 體量：大型綜合體項目的寫字樓物業(yè)，如興達(dá)國貿(mào)、曼哈頓等基本在 10萬㎡以上； ? 戶型：多數(shù)新項目搭配靈活，覆蓋小戶型單間到大戶型全層，各種戶型銷售情況均比較良好； ? 配套：當(dāng)前全市老項目均存在車位預(yù)置和公共會議室等商務(wù)配套不足的問題，未來對于入駐企業(yè)必將造成不便； ? 外觀：普遍采用現(xiàn)代風(fēng)格，層高普遍較低，一般采用公共位置帶精裝、套內(nèi)毛坯形式發(fā)售 項目 區(qū)域 容積率 戶型（㎡） 車位配比 (個 / 100㎡ ) 電梯配比 (臺 /10層 ) 層高（米） 曼哈頓金融中心 金水區(qū) 1002023 綠地千璽廣場 鄭東 新區(qū) 160300， 2600 綠地之窗二期 91/120/260 3 興達(dá)國貿(mào) 管城區(qū) 98/119/218， 3300 鄭州市代表性寫字樓項目供求情況 鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 寫字樓產(chǎn)品水平分析（下附表） ?市場上高端寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層層高普遍在 米及以上，中端寫字樓層高在 米區(qū)間，層高在 米以下的為低端商住樓、 SOHO等。 從標(biāo)準(zhǔn)層面積看， 14002023平米為市場主流，中高端寫字樓單層劃分的間數(shù)多在 812 間，少數(shù)單層面積較大的項目單層達(dá)到 1518間，套均面積 150200平米的標(biāo)準(zhǔn)層劃分在高端項目中最為常見。 ?隨著寫字樓項目供應(yīng)的增多、競爭的加劇，許多項目通過整體規(guī)劃、高度、立面造型的標(biāo)新立異來突出產(chǎn)品特色、增加項目賣點、塑造地標(biāo)形象，主要表現(xiàn)有立面風(fēng)格的多樣化、高度的多樣化、特殊造型、平面布局的特色等 。 鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析 寫字樓產(chǎn)品水平附表： 項目 區(qū)域 容積率 建筑規(guī)模 建筑層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層面積