【正文】 區(qū)域價(jià)值整合提升 【 營銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：與財(cái)富廣場三期、北區(qū)其他寫 字樓項(xiàng)目聯(lián)合炒作項(xiàng)目 報(bào)紙、平面媒體配合報(bào)道 嘉 國 際 廣 場 和 99 政府文件（如有） 使用目的： 體現(xiàn)項(xiàng)目真實(shí)性、可靠性 完成時間： 2022年 11月 具體方法： 項(xiàng)目圍墻上可設(shè)置宣傳欄，將政府文件、獲獎文件等張貼在宣傳欄內(nèi)，體現(xiàn)政府的規(guī)劃力度，側(cè)面反映開發(fā)商背景實(shí)力 區(qū)域價(jià)值整合提升 【 營銷推廣攻略 】 緊急性： 重要度： 內(nèi)容：政府對片區(qū)規(guī)劃文件、項(xiàng)目文件 嘉 國 際 廣 場 和 100 總營銷舉措 區(qū)域論壇 區(qū)域價(jià)值 整合提升 公司品牌 價(jià)值推廣 建立產(chǎn)品 體系 推廣策略 展示策略 客戶策略 聯(lián)合炒作 政府文件 招商發(fā)布會 圍墻包裝 產(chǎn)品發(fā)布會 精品辦公樓巡展 物業(yè)管理公司簽約 報(bào)紙媒體 平面媒體 路旗路牌 電視媒體 臨時售樓處展示 大堂展示 項(xiàng)目物料展示 圍檔展示 掃樓客戶單 買客戶名單 銷控 老帶新 嘉 國 際 廣 場 和 101 政府招商（外商）發(fā)布會 使用目的： 展示開發(fā)商背景、實(shí)力 完成時間：盡早 具體方法： 展示開發(fā)商實(shí)力，高層領(lǐng)導(dǎo)（海歸人員），以及曾經(jīng)開發(fā)過的項(xiàng)目（太陽城商業(yè)中心），主打開發(fā)商品牌。 1. 實(shí)現(xiàn)對中小投資客的包容性； 2. 實(shí)現(xiàn)對市場主流租戶的包容性； 市場條件 策略 目標(biāo) 嘉 國 際 廣 場 和 59 對樓層分區(qū)，進(jìn)行差異化的產(chǎn)品定位和客戶定位 標(biāo)桿性企業(yè) 外企和外地企業(yè)為主，部分本地領(lǐng)先企業(yè)； 金融保險(xiǎn)、咨詢服務(wù)、電子電器、信息軟件等行業(yè)； 租金承受力強(qiáng)，形象要求極高； 租賃為主； 跟隨型企業(yè) 本地領(lǐng)先企業(yè)為主； 商貿(mào)物流、裝飾裝修等； 租金承受力較弱，形象要求較高； 有購買需求； 4F 21F 24F 高端樓層 中端樓層 使用者 購買者 ?大單投資客 ?大單自用購買者 ?控制中小投資客比例 ?自用購買者 ?中小投資客 商業(yè) 產(chǎn)品 ?設(shè)備配置符合現(xiàn)代化辦公需求和寫字樓發(fā)展趨勢 ?設(shè)計(jì)能吸引標(biāo)桿企業(yè)的產(chǎn)品亮點(diǎn) ?保證相對于高端樓層的性價(jià)比優(yōu)勢，形象高但不增加會引起使用成本上升的產(chǎn)品配置 嘉 國 際 廣 場 和 60 項(xiàng)目客戶核心驅(qū)動力 吸引標(biāo)桿型企業(yè)入住 歷程一 大量本地下游企業(yè) 歷程二 帶動 投資者跟隨 歷程三 吸引 10% 20% 70% 嘉 國 際 廣 場 和 61 客戶特征： ? 合肥市場寫字樓主要以投資客購買為主 投資客對 自處區(qū)域概念比較重 ? 少量自用客戶，改善辦公環(huán)境 關(guān)鍵詞：區(qū)位、品質(zhì)、性價(jià)比 核心客戶 重點(diǎn)客戶 游離客戶 本區(qū)域投資客 自用客戶 異地投資者 嘉 國 際 廣 場 和 62 市場研究與整體戰(zhàn)略 ? 高端寫字樓價(jià)值體系研究 ? 客戶研究及市場策略 ? 客戶定位總結(jié) 嘉 國 際 廣 場 和 63 終端使用者（入駐企業(yè)）定位 領(lǐng)袖企業(yè) 跟隨企業(yè) ?預(yù)計(jì)總租賃面積 1/2以上 ?外企和外地企業(yè)為主，部分本地領(lǐng)先企業(yè)； ?電子電器、金融保險(xiǎn)、咨詢服務(wù)、信息軟件等行業(yè)； ?能承受市場最高租金； ?客戶訴求： ?頂尖形象 ?高檔配置 ?成熟地段 ?租戶勻質(zhì) ?一流服務(wù) ?本地領(lǐng)先企業(yè)為主； ?房地產(chǎn)、咨詢服務(wù)、商貿(mào)物流、裝飾裝修等行業(yè)； ?有購買需求，關(guān)注性價(jià)比； ?客戶訴求： ?高端形象 ?成熟地段 ?頂尖企業(yè)聚集 ?合理的使用成本 嘉 國 際 廣 場 和 64 物業(yè)購買者定位：自用 30%，投資 70% 自用 投資 自用兼投資： 購買較大面積，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展打算，目前部分用于自用，部分作為投資。 但這些知名企業(yè)能吸引大量下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)的跟隨 郵電大廈入住企業(yè)承受面積分布13%35%39%13%3000平方米以上500~1000平方米300~500平方米200~300金城大廈入住企業(yè)承受面積分布11%50%14% 25%100 0平方米以上500~1000平方米200~300平方米200 平方米以下嘉 國 際 廣 場 和 51 合肥寫字樓租戶特征總結(jié) 1. 市場主流租戶為本地中小型企業(yè)； 2. 跨國公司和全國性公司租金承受力高，面積需求通常較大，部分知名企業(yè)承租小面積； 3. 金融保險(xiǎn)、電子信息等行業(yè)租金承受力高，商貿(mào)物流等傳統(tǒng)行業(yè)租金承受力相對較弱； 4. 租戶結(jié)構(gòu)決定寫字樓租金水平； 嘉 國 際 廣 場 和 52 合肥寫字樓普遍以銷售模式盈利，購買者以中小投資客為主 財(cái)富二期業(yè)主置業(yè)目的59%41%投資 自用財(cái)富二期投資客成交面積區(qū)間分布18%52%15%7% 2%3% 3%1 0 0 以下 100150 150200 200300300400 400600 8001500市場 以中小投資需求為主 ，成交面積區(qū)間集中在 100150平米，總價(jià)區(qū)間約 5080萬 2 除郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)自建寫字樓為持有招租外，近年來出現(xiàn)的市場化寫字樓均采用了直接銷售的盈利模式。 作為主力租戶的中小型成長型公司 經(jīng)營穩(wěn)定性差、租金承受力弱 ，是造成財(cái)富廣場一期空置和影響整體租金水平停滯不前的主要原因。 4 、項(xiàng)目周邊 商務(wù) 配套設(shè)施缺乏 項(xiàng)目地塊特點(diǎn) 嘉 國 際 廣 場 和 29 對比競爭項(xiàng)目，我們在寫字樓的傳統(tǒng)價(jià)值體系內(nèi)不具備足以超越競爭的客觀優(yōu)勢 產(chǎn)品屬性 財(cái)富廣場 置地廣場 本項(xiàng)目 核心 屬性 項(xiàng)目位置 北一環(huán)濉溪路 長江西路 北一環(huán)濉溪路 產(chǎn)品品質(zhì) 20萬平米綜合體 玻璃幕墻 +鋁板幕墻 一期大堂 200平米， 5m挑高 4層一挑空空中花園 4部品牌電梯、空調(diào)自理 石材、 LOWE玻璃 大堂 200平米， 14m挑高 單入戶花園、層高 7部品牌電梯、 VRV空調(diào) 5A自動化、網(wǎng)絡(luò)地板 玻璃幕墻 +鋁板幕墻 大堂建議 700平米 電梯： 6000平米 /部 停車位： 200平米 /個 外圍 屬性 物業(yè)配套 項(xiàng)目全部開發(fā)完畢 物業(yè)設(shè)施完善 滿足寫字樓需求的商務(wù)配套 周邊商業(yè)配套齊全 裙樓設(shè)置商務(wù)配套 餐飲、服務(wù)等 升值空間 北一環(huán) CBD商務(wù)核心區(qū) 已經(jīng)成熟，升值空間不 明顯 北一環(huán) CBD商務(wù)核心區(qū) 外延 屬性 形象定位 第三代寫字樓 合肥頂級寫字樓 合肥頂級寫字樓 綜合服務(wù) 開發(fā)商知名度 開發(fā)商知名度高 物管國際化 開發(fā)商做寫字樓品牌弱勢 物管國際化 商務(wù)氛圍 已經(jīng)形成規(guī)模 比較成熟 已經(jīng)形成規(guī)模 嘉 國 際 廣 場 和 30 同時，項(xiàng)目也存在一定的劣勢 對于投資者來說： ?開發(fā)商的品牌是其投資主要關(guān)注點(diǎn)之一，這點(diǎn)本項(xiàng)目暫時拼不過財(cái)富廣場 對于使用者來說： ?單層面積過小，也是本項(xiàng)目的一個硬傷 （甲級寫字樓單層面積通常在 1500平米以上） 對于項(xiàng)目本身來說： ?周邊的商務(wù)配套缺乏，也是影響項(xiàng)目形象和商務(wù)感的一個因素 嘉 國 際 廣 場 和 31 本項(xiàng)目在地段和產(chǎn)品上處于市場第一梯隊(duì)，但有限的差異化優(yōu)勢不足以完全壓倒競爭對手，且項(xiàng)目也存在著一定劣勢 1. 濉溪路北一環(huán)片區(qū)目前的 商務(wù)價(jià)值具備成熟的優(yōu)勢 ，短期內(nèi)發(fā)展前景高于其他區(qū)域 2. 政務(wù)新區(qū)在強(qiáng)勢利好的刺激下長期升值潛力被看好， 但成熟尚待時日 ； 地段 產(chǎn)品 1. 產(chǎn)品水平快速上升，市場反應(yīng)好的產(chǎn)品亮點(diǎn)和特色被迅速復(fù)制和升級； 2. 與潛在競爭項(xiàng)目相比，不具備壓倒性競爭優(yōu)勢； 嘉 國 際 廣 場 和 32 目標(biāo)梳理與問題界定 ? 客戶目標(biāo) ? 市場環(huán)境 ? 本體條件 ? 問題界定 嘉 國 際 廣 場 和 33 我們對項(xiàng)目成功的理解：面市期間成為市場領(lǐng)袖項(xiàng)目，形象高，租售表現(xiàn)良好，知名企業(yè)帶動 保持項(xiàng)目在 面市期間 的領(lǐng)先地位，促進(jìn)租售，后期難免被超越 ?合肥寫字樓產(chǎn)品開發(fā)水平尚未成熟，本項(xiàng)目的地段和產(chǎn)品方案不具備不可替代性，產(chǎn)品易于被模仿和超越； 租售表現(xiàn)良好，積聚市場知名企業(yè)，項(xiàng)目美譽(yù)度高 ?市場接受度高，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)； ?招租狀況良好，成功吸引合肥知名企業(yè)進(jìn)駐，租金處于市場一線水平； ?成為市場的明星項(xiàng)目，知名度美譽(yù)度俱佳。主題空中花園已成為財(cái)富廣場的重要特色，但其與商務(wù)活動的結(jié)合還不夠密切，應(yīng)該加強(qiáng)其溝通功能。 但也有新的項(xiàng)目正在彌補(bǔ)這點(diǎn)缺陷，比如香港廣場設(shè)置了 208個車位，已經(jīng)滿足 甲級寫字樓停車位標(biāo)準(zhǔn) （ 100平方米 /） 嘉 國 際 廣 場 和 14 寫 字 樓 硬 傷 3 物業(yè)管理公司檔次較低 ?物業(yè)管理主要是發(fā)展商或本地物業(yè)管理公司 ?物業(yè)管理僅限于簡單的保安和保潔服務(wù) 物業(yè) 物業(yè)管理公司 百大 CBD 安徽華安物業(yè)管理有限責(zé)任公司 （原為深圳鵬基物業(yè)） 置地廣場 安徽信聯(lián)物業(yè)發(fā)展有限公司 金城大廈 宇鵬物業(yè)管理公司 金色地帶 第一太平戴維斯（顧問） 香港廣場 全球知名品牌 管理 一般甲級寫字樓擁有名聲卓著具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司 嘉 國 際 廣 場 和 15 寫 字 樓 硬 傷 4 電梯數(shù)量少，服務(wù)面積過大 甲級寫字樓電梯單部服務(wù)面積 —— 通常在 5000~6000平方米 /部 名稱 建筑面積 電梯品牌 /數(shù)量 單部服務(wù)面積 百大 CBD ㎡ 5*2部電梯 (包括商場 ) 13600 置地廣場 ㎡ 7部 7890 中環(huán)國際 6萬㎡ 4部三菱電梯，其中兩部為觀光電梯。 嘉 國 際 廣 場 和 7 合肥寫字樓集中分布區(qū)域 ? 主要分布四個區(qū)域： ? 北一環(huán)片區(qū) ? 長江路片區(qū) ? 美菱大道沿線 ? 政務(wù)區(qū) 北一環(huán)片區(qū) 政務(wù)區(qū) 美菱大道 長江路片區(qū) 嘉 國 際 廣 場 和 8 市場環(huán)境 北一環(huán)片區(qū) —— 沿北一環(huán)呈帶狀分布，是合肥新興、 高端寫字樓較集中商務(wù)區(qū)。傳統(tǒng)寫字樓逐漸沒落，新型領(lǐng)袖項(xiàng)目尚未出現(xiàn) 2022年以前 老式辦公樓 一批形象落后的低檔次辦公樓 合肥寫字樓市場發(fā)展歷程 2022年左右 大型國企高檔辦公樓 郵電大廈 金城大廈 潤安大廈 202204年 寫字樓市場化起步 財(cái)富廣場一期 美地陽光大廈 仁和大廈 天徽大廈 2022年 — 今 寫字樓市場化發(fā)展期 財(cái)富廣場二期 CBD中央廣場 徽商國際大廈 香港廣場 中環(huán)國際廣場 新都會 與本項(xiàng)目的可比性很低，不做具體分析。 商務(wù)公寓漸漸弱化： 以徽商 13萬平米綜合體：寫字樓、公寓、住宅、 百大 CBD購物中心。 ?入市時間： 2022年左右 ?區(qū)位：老城區(qū)成熟地段 ?盈利模式：持有招租 ?目前租金： 65元 /平米 嘉 國 際 廣 場 和 43 在傳統(tǒng)的“地段 +產(chǎn)品”價(jià)值體系之外， 優(yōu)質(zhì)的租戶結(jié)構(gòu) 是高端寫字樓極其重要的隱性價(jià)值 租戶 地段 產(chǎn)品 收益保證 ?租金