【正文】 送全套裝修方案。全樓設計豪華大廳，設有 6部高速客運電梯和一部消防電梯，同時每層均設計了男女衛(wèi)生間和前室。 對項目辦公樓規(guī)劃的認識 威脅點分析（ Threat） T1 政府針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策調控變動性威脅； T2 新建競品項目與已有競爭項目分流客戶威脅； T3 其他區(qū)域同質項目分流客戶的威脅； 對項目辦公樓規(guī)劃的認識 項目的目標客戶在哪里？ 項目目標客戶描述 針對本項目的市場研究發(fā)現(xiàn)，項目的目標客戶群可劃分為 “自用型客戶”和“投資型客戶 兩類。 我們如何運籌帷幄在競爭中取勝？ 運營戰(zhàn)略 綜合考慮項目規(guī)模、規(guī)劃特點本著降低運營風險和實現(xiàn)合理利潤的原則，我司認為本項目的營銷推廣工作應采取“針對性媒體渠道宣傳 +多種銷售方式配合”的方法進行。因此本階段以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。 通過參加各種公司的會議及運用前期積累的客戶數(shù)據(jù)進行 行業(yè)掃蕩，完成客戶意向庫的整理收集開始 CRM管理，定期 進行客戶維護。樓書、宣傳單、軟文、展板等去 逐一闡釋具體樓盤賣點。 按照誠意金等級順序及先后順序進行樓層的選房順序安排。從本項目上看，街區(qū)商業(yè)面積為 ，而項目規(guī)劃住宅 266戶，辦公樓 24層，按照住宅平均 /戶，辦公樓每層 50人計算，項目人口大約為 1599人。在銷售安排上，采取以住帶鋪方式，先售住宅、辦公樓，聚集一定人氣，待接近入伙時，再集中發(fā)售商鋪。在本項目運作初，連同泛會所招商、集中商業(yè)一起，統(tǒng)一進行招商，特別是引入中型生活超市等主力店（如：永輝 \重百超市）爭取入伙后，目標服務型商業(yè)能正常運營，營造出良好的項目商業(yè)氛圍。 , February 7, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 上午 4時 48分 44秒 上午 4時 48分 04:48: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 2月 7日星期二 4時 48分 44秒 04:48:447 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 2月 7日星期二 上午 4時 48分 44秒 04:48: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 7日星期二 上午 4時 48分 44秒 04:48: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 4時 48分 :48February 7, 2023 1行動出成果，工作出財富。 招商對象商家走訪 項目整體規(guī)劃（整體概況介紹） 商業(yè)規(guī)劃 商業(yè)功能設計與定位 周邊商業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃 業(yè)態(tài)分布、產(chǎn)品定位、經(jīng)營業(yè)態(tài) 區(qū)域市場狀況、其他區(qū)域市場狀況 面積需求、投資類型 價格需求、政策需求、市場接受程度 意向程度、意向標的、提出意見和建議 了解客戶基本資料，并詳細記錄其提出的問題并盡能力范圍內進行釋疑。 對項目商業(yè)的營銷運作建議 目標服務型商業(yè) 目標服務型商業(yè)定位在 中型生活超市、汽車銷售展廳、特色餐飲店、精品服飾廣場、網(wǎng)吧、休閑娛樂中心等。 對項目商業(yè)的營銷策略安排 社區(qū)服務商業(yè) 根據(jù)項目情況以及商業(yè)規(guī)劃特點，將社區(qū)服務商業(yè)安排在 2號樓下的獨立店面中，這樣即方便了社區(qū)居民日常生活的需求，同時獨立商業(yè)由于面積較小、商鋪總銷售價格相對較低，又具有較好長期經(jīng)營基礎，對投資者吸引力較強。 關于 商業(yè) 運作的思考 對項目商業(yè)規(guī)劃的認識 由于地塊特性，項目南北地勢存在一定的高差，使得項目的商業(yè)布局南北不一。 我們如何運籌帷幄在競爭中取勝？ 銷售策略： 在銷售策略上，采取“大客戶優(yōu)先制”的原則。在項目的推廣過程 中，我們將每一環(huán)節(jié)都緊緊圍繞主題定位，從訴求內容到訴 求風格進行統(tǒng)一的形象包裝。此時的廣告投 放以硬性廣告為主，針對主要賣點做純銷售式廣告，同時和 銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力。 我們如何運籌帷幄在競爭中取勝？ 第二階段：尋找大型客戶進行整售 (項目導入期 ) 主動招商確定大客戶名單，通過小組公關形式尋找大型客 戶進行整售談判，并在友好協(xié)商下滿足大客戶在工程結構、 企業(yè)冠名等合理且可行的需求，促進成交，從而降低開發(fā)的 資金壓力和規(guī)避市場風險。該類客戶在投資時比較理性，對項目的區(qū)位價值、交通環(huán)境、發(fā)展前景和銷售價格都非常關注。 項目 SOWT分析 對項目辦公樓規(guī)劃的認識 劣勢分析（ Weakness） W1 區(qū)域同類競爭市場的強力促銷： 項目上市后，其它周邊的競爭項目必定會采取相對的應對措施，來分解顧客，截流人群，以達到爭取客戶資源，促進自己項目銷售的目的，這對項目的銷售是一個不利消息；所以在實際操作過程中，應考慮到此因素，做出合理調控，掌握好廣告及促銷手段的節(jié)奏和強度，以達到對項目銷售的推廣促進； W2 區(qū)域異類競爭項目的客戶分流 項目大區(qū)域內具有較好的地理優(yōu)勢的商業(yè)或商住一體項目，均有很大的搶奪客戶資源的實力，對投資性客戶資源形成搶奪和分流，這是項目銷售的一個必須面對和解決的問題； 對項目辦公樓規(guī)劃的認識 機會點分析（ Opportunity） O1 隨著兩江新區(qū)的掛牌成立，北部新區(qū)商務辦公需求不斷加大，為項目的銷售創(chuàng)造了良好的環(huán)境； O2 項目規(guī)模不大，在合理有效的營銷策略下，可實現(xiàn)快速招商，快速銷售的目的，較低了運作風險； O3 商務辦公樓的高回報，促使越來越多的投資客看好了該領域的投資。 1 我們的營銷推廣費用如何預算 ？ ...... 2 項目營銷推廣費用預算 結合本項目具體情況，本著提升企業(yè)知名度和完成項目銷售的目的，銘斯特地產(chǎn)針對 GOGO鈦度量身制定了項目營銷推廣費用預算： 住宅總銷售額 ： ㎡ 7000元 / ㎡ = (預估銷售額 ) 營銷推廣費用建議 ： %=78萬元 單位營銷推廣費用： 78萬元 247。 PR活動： GOGO鈦度，我的生活主張 —— VIP卡認購活動 銷售配合： 明確房源，相應價格體系建立，具備銷售條件。 B、精確制導推廣渠道： 針對項目所在區(qū)域目標客群進行宣傳單派發(fā)； 針對項目區(qū)域在售項目同質看房客戶宣傳單派發(fā)； 針對觀音橋商圈、步行街、寫字樓潛在目標客戶宣傳單派發(fā)； C、深度挖掘直銷渠道： 針對成交客戶資料進行研析，利用直銷形式帶動“聯(lián)動置業(yè)”活動開展； D、情景營銷、體驗營銷、親情營銷 PR活動渠道： 利用認購、開盤等主題活動開展來增進客戶對項目生活價值認知 利用良好人際傳播，促進聯(lián)動置業(yè)活動開展。 生活在 “GOGO 鈦度 ” 里就預示著時尚、獨立、個性與輕松 將陪伴左右。使 項目住宅一推上市場即可引起目標消費群體的共鳴，為項目住宅的 宣傳推廣奠定良好的基礎。 本項目地處新牌坊傳統(tǒng)富人區(qū)內，戶型設計為小戶型。 我們項目的目標客戶群體在哪？ ...... 目標 客戶家庭特征 家庭人口結構： 單身貴族、甜蜜的二人世界、丁克家庭； 支付能力： 購房支付能力有限； 購房目的： 棲身居所、獨立空間、工作場所； 對戶型的要求： 空間多變、有鮮明的個性和創(chuàng)新，空間功能靈活多變； 我們項目的目標客戶群體在哪？ ...... 目標市場接受 關鍵詞 總價 —— 成為決定性因素，無論對于投資還是自住者； 地段 —— 消費者非常注重工作、生活便利，所以交通狀況也是購房決策的重要影響因素； 投資 —— 隨著重慶的快速發(fā)展，特別是北部新區(qū)、兩江新區(qū)、保稅港區(qū)的確立，區(qū)域小戶型已經(jīng)成為投資的重要產(chǎn)品，購買人群中，投資客戶比例又出現(xiàn)上升趨勢； 性價比 —— 物業(yè)管理要求周到，社區(qū)配套注重交流性，對綠化環(huán)境等要求相對較低 ，性價比高，周邊生活配套齊全。她們 思