【正文】 積率%≤規(guī)劃建筑面積萬m2≤15多層建筑面積萬m2≤10不高于7層配套公建建筑面積萬m2不高于2層居?。ㄌ祝魯?shù)（套）戶數(shù)1200總戶數(shù)建筑密度%≤25%綠化率≥40%車位總數(shù)輛6002戶/輛D. 建筑單體布局1) 注重居住功能、良好景觀、建筑群體可識別性，盡可能擴大綠化占地空間；每一幢住宅與群體空間相呼應，每一套住宅都具有良好的起居、就餐、廚房、衛(wèi)生、工作和學習、儲藏、就寢等七大功能空間。9) 單體住宅最好正南正北擺放，角度誤差不得15度。6) 住宅使用實用率，其中：多層住宅不低于90%；小高層住宅不低于80%；F. 房間布置具體要求（建議戶型，排在文字的右側）1) 廳的深度根據單元定，但要有“穿堂風”，確保通風要求。7) 廚房應避免狹長形，要求設計轉角或雙面灶臺。11) 考慮地區(qū)生活習慣，對儲藏室或壁柜等儲藏空間進行設計，大房型的主臥室可設進入式衣帽間。7) 注意平面設計，將立面造型與平面結合起來考慮，外裝修、公用設施及公用部位裝修盡可能選用經濟實用材料。 6) 在建筑物中間，做夠足夠的綠化，強調對人本身的一種尊重，活動設施的設置要考慮到老人、孩子的戶外活動，它的尺度應與人體工程學諸尺度相適應，從材料的色彩、質地和化學性質上都要考慮人與其相接觸時的舒適性和安全性以及使用的耐久性。特色的交通指示2) 根據項目用地條件和周邊交通條件，適當規(guī)劃次入口的位置與數(shù)量，要考慮物業(yè)管理的方便和成本。K. 智能化配套標準1) 每戶備有一個有線電視終端接口，客廳、主臥預留有線插口；2) 客廳、主臥預留電話插口，可接2部IDD電話及INTERNET網；3) 三表IC卡；門衛(wèi)設有管理機，單元門入口設有自編密碼單元機和電磁機，戶內設分機，可設可視防盜對講、緊急呼叫，有家庭緊急呼叫系統(tǒng)；4) 小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；5) 保安電子巡更系統(tǒng)；6) 設置周界防入侵報警系統(tǒng)；7) 寬帶網絡系統(tǒng)接入小區(qū)；8) 設置門禁一卡通系統(tǒng)；9) 設置停車場管理系統(tǒng)；10) 設置分戶獨立式信報箱。3) 本案的物業(yè)服務概念定位于“3A”式物業(yè)服務，即：Do our best Anyway for you，for Anything at “任何時間、任何事物、任何方式”的服務。這些原則應該一開始就確定下來，在銷售過程中，這些問題會反復被客戶提及。③“提升”的第三層內涵：發(fā)展商自我的一次提升，是對以往所開發(fā)項目的開發(fā)理念和操作手法上的一次全面提升。4) 視野、胸懷開闊的意境。1) 有雄厚的資金支持。B. 樓盤形象1) 有很多其它樓盤沒有的特點。2) 俱樂部式和諧的社區(qū)文化形式，很多在同一領域感興趣的業(yè)主都可以結成好朋友，一起討論問題。3) 在市場知名度打響的效果是市場的心理價格預期可能在2500元以上，此時以起價1600元，均價2100左右開始登記或預售，大大低于市場預期，可以在開始積聚人氣，形成火爆銷售的局面。此時應該適當調價，增強投資者信心。另外，在市場形象方面一定要營造超值物業(yè)的口碑，這些可通過廣告實現(xiàn)。（3）銷售現(xiàn)場包裝建議1 重要性銷售現(xiàn)場是“房地產”商品的零售終端。3) 保證各個階段都有良好房源，適當造成推盤過程中的“饑渴感”“好壞搭配”一起進行，使得整個銷售階段處于一種良好的持續(xù)過程。3) 在后期的銷售推廣上，建議聘請專業(yè)地產營銷服務機構輔助實施，成功的把握時機和正確的營銷策略都是成功的必要條件。4) 以此棟樓作為炒作的焦點，可以運用多種方法，將此棟樹立成“武漢標志型住宅”的樣板典范；現(xiàn)場實景可以打動一批買家，此時可以先按兵不動，不公布價格，可以由其他途徑暗示市場、由市場去傳說價格將達到2500，3000，……等等；明確正式登記或預售的時間。E. 現(xiàn)場銷售服務形象1) 高素質服務2) 微笑3) 無微不至4) 周到5) 專業(yè)F. 廣告形象1) 雅致、風格化2) 理想主義3) 不斷提升的感受、意境和開拓精神4) 精彩、到位、精致的細節(jié)表現(xiàn)品位五 項目營銷推廣建議（1）營銷時機1 入市策略1) 良好形象，適宜價格的入市策略。7) 業(yè)主都比較有文化，會享受生活，喜歡有品質的東西。7) 重視客戶需求。3) 作為中高檔住宅產品，應該以開發(fā)商品牌的支撐，必須建立起產品的市場形象，提升是一種目標明確的市場宣言，要在產品上超越以往。2) “新湖陽光苑”，所謂“新”，是指創(chuàng)新，進一步聯(lián)想到提升，即“新湖陽光苑”是一次創(chuàng)新，一次超越。（4）項目營銷定位1 核心營銷主張1) 概念體系導圖內涵：核心的營銷主張外延文脈（源流）、生活模式與項目之間的緊密連接、環(huán)境特色所賦予的意義……案名主定位語定位導語（廣告導語）VI：系統(tǒng)色彩與標識分區(qū)主題……2) 項目的核心營銷主張項目核心營銷主張是“生活內涵的提升”①“提升”的第一層內涵：不斷的向更高的目標邁進，不斷的拓展視野，不斷改變生活；這是以自我為導向的一種精神，是目標客戶群的精神內核。所以對于大規(guī)模的豪宅開發(fā)，物業(yè)服務對形成良好的口碑效應，對于后期的持續(xù)的良好銷售，意義非常重大。1 物業(yè)服務概念定位1) 住宅開發(fā)能否持續(xù)的成功，最重要的是物業(yè)服務的管理水平。8) 停車原則上按集中停車為主，盡量規(guī)劃在小區(qū)的邊沿和死角，在帶電梯住宅底部設半地下室停車位。J. 道路交通和停車系統(tǒng)組織1) 小區(qū)主入口規(guī)劃在基地南側，主入口數(shù)量不得超過兩個，主入口結合用地特點對人流與車流路線進行分流設計，車流路線與人流路線不得交叉。5) 必須做夠小區(qū)環(huán)境的綠化率，同時它包括綠化、圍墻、大門、活動設施，各種指示標牌、水景、浮雕、雕塑、燈光設施、音響設施等，而這些內容又必須與住宅建筑形成一個有機的聯(lián)合體。5) 注重單體建筑體量的控制，使建筑單體輕盈、典雅、活潑。9) 在每戶門廳位置設置玄關。5) 三房以上可考慮設一間電腦房或書房、健身房、兒童游藝房等。以適應市場及銷售的需要。 7) 為適應市場的多種需求，每種戶型要提供多種平面方案。10) 二期以多層為主小高層為輔，二期建筑面積規(guī)劃建筑面積5萬平方米左右，其中多層建筑面積規(guī)劃3萬平方米，在會所中心公園處規(guī)劃建筑面積2萬平方米左右的小高層。2) 小區(qū)配套設施和中心運動式花園中心規(guī)劃在基地的中間剪刀交叉口處，以會所為中心，醫(yī)務室可布置在中央會所內，三個小區(qū)之間通過景觀軸線和會所中心通暢銜接。10) 規(guī)劃中適度的控制容積率。4) 注意立體空間的設計，在相鄰的住宅樓（尤其是小高層）之間及樓頂設計幾個交往空間。2) 突出表現(xiàn)就運動社區(qū)的各類平面、影視、電臺甚至互聯(lián)網廣告賦予了特色，在具體表現(xiàn)形式上和表現(xiàn)載體上均與運動和健康有關，特別是運用了很多象征體育文化的圖片和形象，鮮明、乘法，起到了良好的宣傳效果并配合了體育社區(qū)氛圍的營造，表現(xiàn)了我們的核心理念和階段性訴求重點。3) 聯(lián)合相關樓盤，采用聯(lián)合辦會員制的方式，成立各種運動俱樂部等連鎖會員經營的方式，這樣不但可以營造體育特色樓盤的形象，更可以通過地產項目的市場營銷推廣企業(yè)品牌的作用。2) 產品創(chuàng)新主要體現(xiàn)在其它項目不具備的產品要素上，可能是在住宅產品的功能本身上，或者是在產品的附加功能上，還有在產品的服務上。1) 由于前期資金壓力較大，希望盡快回收資金，采取高價入市恐不現(xiàn)實，然而，如果入市價格較低，又無形象支撐的情況下，會無法和其它產品區(qū)分開來，恐怕也很難達到快速銷售的目的。根據上述原理，本案建議定位于追求生活內容及一定品位的住宅開發(fā)理念。如果開盤價格低于消費者預期，可能形成物超所值的印象。4) 從項目的購房觀念測試研究來看，本案的主要目標客戶群以內在導向型為主，他們在表象上沒有攀比心理，略為保守，更加重視自我內心的規(guī)范。2) 首期以A類目標市場為主，以三房為主力戶型，快打快銷，聚集人氣，并盡快回籠資金，保證后續(xù)幾期的開發(fā)。 目標客戶購房意向1) 目標客戶對項目地塊了解程度較低，集中認為社區(qū)規(guī)劃環(huán)境較差、由于受到“麥德龍超市在附近”的影射影響，認為項目片區(qū)的商業(yè)環(huán)境尚可。21) 對寬帶高速光纖接入、純凈水直飲系統(tǒng)需要程度很高。13) 主臥室以及客廳朝向首選正南。6) 玄關、獨立儲藏室以及主人衣帽間較為必要的。2) 購買時間主要在2003年及以后。2) 現(xiàn)有住宅以購買的商品房、單位住宅為主。 目標客戶購房意向1) 目標客戶對項目地塊了解程度不高，總體印象較好，集中認為發(fā)展?jié)摿薮蟆?9) 對智能化設施要主要是煤氣泄露自動報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線防盜系統(tǒng)、戶內緊急求援裝置等。11) 喜好住宅外墻顏色為白色。3) 戶型以3房2廳2衛(wèi)為主，以2房2廳2衛(wèi)及3房2廳1衛(wèi)為輔。7) 業(yè)余活動以游泳、健身為主。A+B家庭經濟狀況良好，已完成家電大型電器消費階段，積蓄和收入用來追求舒適、健康、快樂、運動生活理念。 本項目應以差別化作為其開發(fā)思路，定位于有所不同的群體。 三房建筑面積主要分布在120140平方米之間；四房主要分布在130150平方米之間；二房主要分布在近100平方米。（2）目標客戶分析1 主要目標客戶群的選擇1) 對于事業(yè)有成的中年個體工商人士、私營業(yè)主這一類群體，無論是置業(yè)趨向，還是對于項目片區(qū)的購買可能性，均高出其他群體，成為本項目短期內的主要消費群體。4) 開發(fā)周期過長，期間消費者需求發(fā)生變化，將增加項目后續(xù)開發(fā)的市場風險。2) 隨著長江二橋的開通，武昌市內尚未完全開發(fā)的區(qū)域就只有徐東片區(qū)，因此作為武昌市內新興住宅區(qū)的徐東片區(qū)已成為消費者置業(yè)首選的位置。8) 屬于武漢市“十五規(guī)劃”要點，市政配套易獲得政府支持。3 現(xiàn)有項目地塊呈長“L”形結構，將導致總體規(guī)劃圖擺放上的一定難度。3 武漢市作為中檔適用性住宅目標消費群體的消費者的置業(yè)觀念正在逐步轉變，在城市交通規(guī)劃日趨完善的前提下，會有越來越多的人士放棄中心區(qū)而選擇邊緣地區(qū)居住，這一點雖然對項目有利用之處，如果沒有新提升出來的地塊優(yōu)勢，加之本項目開發(fā)周期較長，那么就很難保證在本項目開發(fā)的后期同樣具有突出競爭優(yōu)勢。3 地塊成本項目用地現(xiàn)為池塘遍布、原屬徐東村的一塊“生地”，項目開發(fā)無需拆遷費用安置等投入。2 影響項目理想潛在消費者購買決策因素1) 在決定購買住宅的位置時，主要考慮交通便利程度和自然環(huán)境，其次是生活便利程度和居民整體素質。3) 環(huán)境好、空氣清新是本項目的集中突出優(yōu)勢，但是交通狀況以及配套設施又成為項目的突出不足。11) 絕大多數(shù)希望主臥室和客廳都朝南，當不能同時保證主臥和客廳朝南時，相對而言，應先保證主臥室朝南，客廳盡可能朝向正東或東南方向，且該方向最好有庭園景觀。選擇不同面積大小的家庭在計劃的購房單價上沒有明顯的差異。2 潛在消費群體產品需求內容1) 中高層住宅最受被訪者歡迎、%，多層次之、%，高層住宅選擇比例一般，比例不到一成。5) 家庭人口數(shù)量集中在34人，%，婚姻及子女狀況并沒有體現(xiàn)出具有實際意義的明顯特征。3. 房地產開發(fā)、銷售數(shù)量仍會保持持續(xù)增長，但是增長速度會逐步下降4. 房地產總體價格將會保持持續(xù)上漲，5. 居民購買經濟適用住宅的比例將會持續(xù)上升，但在逐步上升的市場需求拉動下會逐步達到穩(wěn)定。4) 銷售期公關活動內容和形式大多雷同，缺乏創(chuàng)新性。“健康、休閑、輕松、舒適、尊重人性”成為流行主題。3) 寬帶網、自動抄表、緊急求助等智能設施已經逐步興起。2 產品設計1) 戶型過于追求齊全，項目針對性不明確。 產品供應結構多極化、多層次、綜合品質略有提升① 產品類型較為齊全，但是目標客戶層次不是非常分明；② 戶型面積多極化，大量樓盤出現(xiàn)從100余米一直到300多米情況，片面求全，缺乏有效針對性；③ 注重提升住宅的質量和功能，樓盤品質得到提升。 住宅投資占據主導地位，經濟適用房成為關注熱點2001年，全市各類住宅銷售價格特點是：普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，經濟適用住房產銷兩旺，是市場的搶手品種，％，別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，％。東起新洲區(qū)柳河鄉(xiāng)將軍山，西至蔡甸區(qū)成功鄉(xiāng)窯灣村，南自江夏區(qū)湖泗鄉(xiāng)劉均堡村，北迄黃陂區(qū)蔡店鄉(xiāng)下段家田村。41平方公里，武漢市下設：江岸區(qū)、江漢區(qū)、橋口區(qū)、漢陽區(qū)、武昌區(qū)、青山區(qū)、洪山區(qū)、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)、東西湖區(qū)、漢南區(qū)、黃坡區(qū)、新洲區(qū)13個市區(qū)，2000年末武漢市總人口7，491，943人，％。216。216。3 物業(yè)管理1) 普遍采用全封閉物業(yè)管理，雖有外部物業(yè)管理公司介入，開發(fā)商自身設置物業(yè)管理公司為主。2) 以標準生活形式撞擊部分置業(yè)者渴求社會認同感心理，展開夸張性宣揚，激起消費者對所營造的居住文化的向往。3) 付款方式一般為一次性付款、建筑分期付款和銀行按揭付款。8 消費群體結構1) 主要購買群體年齡層次集中在3045歲之間，置業(yè)目的多為改善居住環(huán)境。2) 武漢房地產行業(yè)下一輪競爭，不僅是資源的競爭、價格競爭、綜合品質競爭，更是企業(yè)營銷能力的競爭、人力資源的競爭，必然從產品品質競爭走向品牌綜合競爭。武昌區(qū)對外區(qū)居民很有吸引力，而漢陽區(qū)、青山區(qū)居民有外流傾向。4) 計劃購買二房商品住宅的被訪者最多，%，購買住宅面積以80120平方米為主。他們希望首期款平均不超過三成，希望月供款平均不超過1000元每月。14) 小區(qū)會所必備的休閑娛樂設施應有：健身房、游泳池，其次可以配備的應有：老人活動中心、兒童游樂場、籃球場、網球場、茶館、棋牌室、羽毛球場、乒乓球室，對于每月的費用，多數(shù)的被訪者較為集中于50—100元/月。5) 由于項目地區(qū)配套欠缺，因而基本設施選擇程度突出，如菜市、超市、運動場、健身房、銀行、郵局等，但是由于現(xiàn)代人的個性化差異越來越大，因而對于娛樂設施的需求內容較為分散4 對項目住宅前景評價 由于項