【正文】 遠超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅定了中央持續(xù)進行宏觀調(diào)控的決心。b.《青島市城市總體規(guī)劃（2006－2020）》提出“環(huán)灣保護、擁灣發(fā)展”的戰(zhàn)略思想，將城市空間資源的利用向集約化、內(nèi)涵式方向引導、控制與發(fā)展；并正式確立了“依托主城、擁灣發(fā)展、組團布局、軸向輻射”的全新空間發(fā)展戰(zhàn)略，致力于積極構(gòu)建青島、黃島、紅島、嶗山“一主三輔”的現(xiàn)代化城市框架，以強化主城的內(nèi)涵式發(fā)展、穩(wěn)步提升老城區(qū)功能、有序推進新城區(qū)建設(shè)為目標，以改造和提升青島主中心、嶗山及黃島副中心為重點，全面增強主城的綜合實力，提升主城的輻射和帶動能力。根據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，青島房價連續(xù)第6個月出現(xiàn)環(huán)比下降，%。二季度剛需購買需求會愈加強烈。針對這一點，本項目的宗旨即為把該項目做精，充分考慮購房者的需求，以人為本，提升住房品質(zhì)。圖38 可接受住房單價分布圖從單價方面來看，普遍能接受的單價為10000元/平方米以下的占86%，其中70009000元的占61%，能承受10000元/平方米以上的占14%。由于該項目的地理位置優(yōu)越，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，故在李滄區(qū)及嶗山區(qū)工作的年輕人也是該項目的潛在客戶群。戶型面積分布在60至105平米之間，戶型以套一套二戶型為主，建筑面積與之相對應(yīng)。 ，共6棟多層，且?guī)в虚w樓及半地下儲藏室，通過錯落的布局構(gòu)建形態(tài)豐富的景觀建筑群。圖51 項目實施進度橫道圖將該住宅小區(qū)銷售分為籌備期、亮相及蓄客期、開盤熱銷、持續(xù)熱銷等幾個階段： 籌備期： 2011年2月—6月2月底，青島媒體推廣全面鋪開，在全青島范圍內(nèi)宣傳；亮相及蓄客期： 2011年6月—9月 6月底，現(xiàn)場售樓處對外開放，著重在李滄區(qū)和嶗山區(qū)推廣；開盤熱銷： 2011年10月—2012年3月10月初開盤，借勢熱銷； 持續(xù)熱銷： 2012年4月—9月持續(xù)推廣，回籠資金； 持續(xù)銷售期： 2012年10月—2013年6月持續(xù)推廣，清盤。其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。：按15元/平方米*。管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。建設(shè)期借款利息計算根據(jù)借款還本付息計劃表得到。不可預見費分別按以上各項費用合計3％的比例核定。此3個可比實例的比準價格（單價）分別為9000元/m9300元/m10000元/m2。銷售收入和銷售稅金及附加表見附表3。資金籌措表見附表5。：該項目的投資利潤率=利潤總額/總投資*100％ = *100% =%。由借款還本付息表可以看出，該項目向銀行貸款15000萬元，2011年10月初開始采用等額還本付息法還款，2012年12月還清。該項目的銷售為住宅銷售，銷售單價平均為8000元/m2，總投資為 。 表73風險因素概率分布表風險因素變化率+10%0%10%建安工程費銷售價格由附圖得，財務(wù)凈現(xiàn)值期望值E（NPV）,凈現(xiàn)值大于零時的累計概率為100%?，F(xiàn)在的國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策力度遠超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅定了中央持續(xù)進行宏觀調(diào)控的決心。由于該項目實行預售，因此在項目前期做好詳細、周全的營銷計劃與宣傳計劃，在銷售階段加強管理，使資金快速回收以降低資金風險。、清償能力分析、資金平衡能力分析來看，李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊項目在經(jīng)濟上是可行的。，要規(guī)范、有序。及時了解國內(nèi)及青島市有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展的新動向，運用最先進的管理、技術(shù)手段，降低風險，提升產(chǎn)品品質(zhì)，有效增強核心競爭力。此外，本項目擬用地所處的地理位置及交通運輸方便，運輸風險較小。資金風險主要是指建設(shè)資金供應(yīng)不足或者來源中斷，以及其他原因?qū)е卤卷椖恐兄够驘o法實施的風險。這里仍然選擇建安工程費與銷售價格為不確定性因素，用凈現(xiàn)值作為概率分析的經(jīng)濟指標。計算結(jié)果詳見表71和表72。由全部投資現(xiàn)金流量表得出季度稅后財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝8%，；季度稅前財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR＝10%, %。全部投資現(xiàn)金流量表見附表8,年基準收益率取12%，%。(ii).預售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資，約占總投資（不含財務(wù)費用）的15%。表69 住宅銷售收入估算表序號銷售比例銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售收入（萬元）110%8000 215%8000315%8000415%8000515%8000620% 8000710% 8100合計，銷售收入分期估算見表10。為預估該項目住宅的銷售價格，在該項目附近調(diào)查選取了3宗類似樓盤作為可比實例，分別為：萬科生態(tài)城，和達和城,綠城理想之城。 表66 開發(fā)期間稅費估算表序號類別計算依據(jù)交納稅額（萬元）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅——2配套設(shè)施建設(shè)費建安工程費6％3供水管網(wǎng)補償費，600元/t 4供電貼費、用電權(quán)費按3kVA/戶，480元/kVA 5電話初裝費按200元/戶 合計 不可預見費 不可預見費又稱為預備費，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風險因素而導致的建設(shè)費用增加的這部分內(nèi)容。財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括：工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費用等。+道路工程：按20元/平方米*。 表62 建安工程費用估算表序號項目價格（元/ m2）1樁基礎(chǔ)902土建工程12003一般裝修7734水電安裝2405天然氣356暖氣307通訊208公用開線169消防8010對講機系統(tǒng)35合計2519建安工程費計算如下：*2519=。 該地塊項目擬采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，板樓。，做好豎向設(shè)計，避免大填大挖，保護好用地內(nèi)的水面、樹木、巖石、植被及其它良好的自然景觀要素。根據(jù)以上分析，將該項目產(chǎn)品定位為普通住宅。在調(diào)查中，喜歡8層及以下的占48%，911層的占22%，1216層的占14%，1720層的占11%，,21層及以上的占5%。月 綠化率：% 圖37 綠城理想之城示意圖裝修標準：精裝開發(fā)商：青島綠城華川置業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)：浙江綠城物業(yè)管理有限公司 目標市場選擇與市場定位根據(jù)本項目特點，設(shè)計出“住房需求調(diào)查問卷”一份，通過到宗地附近對居民做調(diào)查了解購房者需求，共調(diào)查50人，做出有效調(diào)查問卷36份，通過對調(diào)查結(jié)果、調(diào)查問卷的分析以及了解到的住宅市場現(xiàn)狀，進行目標市場定位、產(chǎn)品定位。圖34 2012年4月青島各區(qū)市新房銷售比例本項目有萬科生態(tài)城、和達和城、綠城理想之城三個主要的競爭項目。買對較為慘淡的樓市，李滄區(qū)最新做出降價調(diào)整，一些中小型項目的降價直接推動了房價的下行。房貸利率7折優(yōu)惠政策的取消以及央行的幾次連續(xù)加息，增加了購房成本，作為樓市主力的剛性需求在一定程度上也受到抑制，樓市市場的不明朗也會進一步加劇剛性需求用戶的觀望情緒。 《青島市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》，青島市城市發(fā)展布局為：立足提升全市城鎮(zhèn)化水平，優(yōu)化整合全市國土空間資源，以環(huán)膠州灣區(qū)域為核心，以組團布局為主要形態(tài)，形成各組團布局有機銜接、功能定位清晰的網(wǎng)路化城市空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建“環(huán)灣型、組團式、多層次”的大城市發(fā)展新格局?！?011調(diào)控組合拳”，形成連續(xù)高壓調(diào)控政策。圖23 目標地塊市政配套綜合圖a. 交通出行：該地塊分別有111112323636385等多路公交車經(jīng)過，去往市區(qū)、嶗山、城陽等方向均十分方便；未來即將建成的地鐵M2號線將快速拉近項目與市區(qū)的距離，屆時不出半個小時即可到達市區(qū)的主要區(qū)域；表21 項目周邊公交線路公交車路線112路臥龍村——滄海路113路流清河——滄海路128路南王家上流——滄口公園326路恒星學院——利津路361路恒星學院——唐河路365路北九水——大港二路385路海大嶗山停車場——李村公園：青島401醫(yī)院北院區(qū)距離項目僅2公里，周邊還有市第八人民醫(yī)院，409醫(yī)院等多所三級甲等醫(yī)療機構(gòu)，就醫(yī)方便。、電纜、暗渠及其他構(gòu)筑物。完成固定資產(chǎn)投資178億元，同比增長30%，總量首次躍居市內(nèi)四區(qū)第一。全年居民消費價格上漲5%,八大類商品價格不同程度上漲，%。近來，旅游經(jīng)濟的火熱和外地人的大量涌入，臨近日本、韓國等獨特的海濱環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢以及青島要建成區(qū)域性中心城市，爭取進入全國大中城市前列的定位，使越來越多的外國人、外地人紛紛到青島投資、安家落戶，也有很多本地人和外地人看好青島的發(fā)展?jié)摿Γ角鄭u投資房產(chǎn)。通過敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析，該項目抗風險能力較強，該項目可行。要想使開發(fā)項目達到預期的經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作。 return on investment analysis。經(jīng)濟的發(fā)展拉動了住房的需求，從而引發(fā)價格的上漲。%；全市銷售房屋面積1028萬平方米，%。 宗地位置本地塊位于青島市李滄區(qū)，東臨漢川路，南瞰雙峰山，北依世園會主園區(qū)，小區(qū)出入口緊靠九水廣場，距九水東路交通主干道不足百米，外享繁華，內(nèi)得幽靜。九水東路現(xiàn)狀管線有煤氣一條、給水一條、郵電一條。前往李村商業(yè)圈僅10分鐘車程，前往枯桃花卉市場交通便利快捷，是未來業(yè)主休閑購物的理想去處。，青島市政府發(fā)布了《青島市人民政府辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(簡稱“十二條”)，“十二條”對“限購令”執(zhí)行做了詳細要求，并將從住房用地供應(yīng)、中低價位中小套型商品房供應(yīng)、保障性住房建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)管理、房屋銷售和轉(zhuǎn)讓管理、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和完善住房工作責任制等十二個方面，貫徹落實國家房地產(chǎn)市場調(diào)控部署，持續(xù)推進島城房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。新一輪總體規(guī)劃勾畫出一幅宏大絢麗的未來城市藍圖：到2020年，青島將成為擁有近1200萬人口、城市建設(shè)用地規(guī)模將近540平方公里、％的富強、文明、和諧的現(xiàn)代化國際城市；到2050年，建設(shè)成為現(xiàn)代化國際濱海城市，社會經(jīng)濟發(fā)展主要指標達到當時發(fā)達國家水平。與去年同期相比，%，為近年來最大跌幅。加上李滄區(qū)隸屬政府重點規(guī)劃區(qū)域，價值潛力無限，伴隨著鐵路青島北客站周邊區(qū)域的開發(fā)，滄口區(qū)域總投資高達50多億元板橋新城的逐步建設(shè)，李滄區(qū)域規(guī)劃將無限利好。本項目將從規(guī)劃設(shè)計、居住環(huán)境、住宅性能、營銷策劃、物業(yè)管理等方面加強項目優(yōu)勢，可以從建筑設(shè)計方面彰顯項目特色。 圖39 可接受住房戶型選擇分布圖圖310 可接受住房建筑面積分布圖圖311 可接受住房樓層選擇分布圖：隨著家庭結(jié)構(gòu)向小規(guī)模發(fā)展，戶型相應(yīng)的以小戶型為主。該項目的目標客戶群主要是首次置業(yè)以滿足居住的潛在購房者。戶型設(shè)計坐北朝南，方正實用，適宜居住。戶型配置根據(jù)現(xiàn)有市場調(diào)查情況，戶型60105平米不等，使得戶型多樣化，滿足不同消費者的需求。 6 項目投資收益分析土地費用：房地產(chǎn)項目土地費用是指為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用，包括土地出讓金、土地征用費、城市建設(shè)配套費用、拆遷安置補償費等。 。 ：100元/平方米**10%。取以上5項之和的3％。由附表6知。 其他費用 表67其他費用估算表序號項目計算依據(jù)價格（萬元）1臨時用地費和臨時建設(shè)費— —2標底編制費建安工程