【正文】 月） 35 目前單位租金（元 /m2 【 五 行 合一 】 【 五 街 合一 】 迎合了人們的逛街、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)的消費(fèi)需求。 客戶(hù)消費(fèi)特征 客戶(hù)定位 ◆ 渦陽(yáng)本地的高級(jí)白領(lǐng)一族為主，有一定月供能力； ◆ 渦陽(yáng)本地私營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者為主，有一定投資能力 ◆ 國(guó)企、政府實(shí)力派，成功自由職業(yè)人士次之。 ◆ 消費(fèi)力以中、高檔為主，是主力消費(fèi)群體，以購(gòu)買(mǎi)中、高檔實(shí)用型產(chǎn)品為主。本案差異化應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，融入新元素，高起點(diǎn)，填補(bǔ)渦陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)空白，導(dǎo)入國(guó)際化商業(yè)運(yùn)營(yíng)理念，以使我們?cè)谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上保持絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)較多，如手機(jī)、電腦、建材、家俱、小商品批發(fā)等 購(gòu)物目的性強(qiáng)，無(wú)休閑步行式消費(fèi)特征 奢侈消費(fèi)品（如珠寶）的店面經(jīng)營(yíng)面積過(guò)量。不僅利于項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，同時(shí)也保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功及后期商業(yè)圈的成熟培育，做到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、投資客戶(hù)、經(jīng)營(yíng)商家等雙贏(yíng)。 渦陽(yáng)的商業(yè)模式已由最初的自建板房向街鋪轉(zhuǎn)變，但在 組合形態(tài)上仍然較為單一 ，基本仍以街邊單獨(dú)店鋪經(jīng)營(yíng)為主，未形成大規(guī)模的集中商業(yè)消費(fèi)圈； 渦陽(yáng) 的市場(chǎng)現(xiàn)狀雖然已經(jīng)成形，且有一定的規(guī)模效應(yīng)，但是從渦陽(yáng)居民日漸的增長(zhǎng)消費(fèi)能力來(lái)看， 現(xiàn)有的商業(yè)模式已經(jīng)不能滿(mǎn)足 他們對(duì)于消費(fèi)的理念提升； 渦陽(yáng) 的政府規(guī)劃、市場(chǎng)的支撐及外圍環(huán)境都說(shuō)明渦陽(yáng)的商業(yè)需要一個(gè)無(wú)論從功能上還是形態(tài)上都有 提升的商業(yè)產(chǎn)品 ！ 〖 商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) 〗 ? 推出的商鋪面積： 在 20100平米之間，和潤(rùn)景城推出主力店。 明珠廣場(chǎng) 是當(dāng)?shù)氐拇蟀屙?xiàng)目，本案最重要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 之一 ，但位置較本案差，且周邊配套缺失。 休閑餐飲 業(yè)種分析 分布區(qū)域 零散分布于整個(gè)城區(qū) 主要品牌 無(wú) 現(xiàn)狀 市場(chǎng)空缺大 經(jīng)營(yíng)狀況良好 本案建議 引進(jìn)， 且作為重點(diǎn)。 電動(dòng)車(chē) 業(yè)種分析 分布區(qū)域 勝利中路 主要品牌 無(wú)，以當(dāng)?shù)匦〗?jīng)營(yíng)戶(hù)為主 現(xiàn)狀 飽和 經(jīng)營(yíng)狀況良好 本案建議 不引進(jìn)， 店面形象較差，不符合本項(xiàng)目高端形象。 流通類(lèi)81%餐飲類(lèi)10%娛樂(lè)類(lèi)9%餐飲類(lèi) 10% 娛樂(lè)類(lèi) 9% 業(yè)態(tài) 現(xiàn) 狀 服裝類(lèi) 集中在老城區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，基本飽和，經(jīng)營(yíng)定位檔次為中低檔，運(yùn)動(dòng)品牌較多，品牌男裝較少，品牌女士服飾也不多。 商廈屬于渦陽(yáng)縣舊商業(yè)中心，但 由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，各類(lèi)品牌經(jīng)營(yíng)戶(hù)開(kāi)始從商場(chǎng)移出， 傾向于選擇更有利于展示想象的沿街店鋪 。 停車(chē)便利配套設(shè)施完善消費(fèi)場(chǎng)所受到當(dāng)?shù)厝藷崤?。工農(nóng)中路形成手機(jī)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 ? 淮中大道－－渦陽(yáng)縣零售市場(chǎng)，建成已有三、四年時(shí)間，經(jīng)營(yíng)狀況尚可。按首付 30％計(jì)算，可承受房屋總價(jià)在 1525萬(wàn)左右； ● 同時(shí)，考慮到家庭的隱性收入及其他不可預(yù)測(cè)因素，消費(fèi)者可承受房屋總價(jià)為 2030萬(wàn)左右。片區(qū)內(nèi)的路況情況基本良好。 特色商業(yè)街：勝利路、工農(nóng)北路、渦河?xùn)|路 ? 工農(nóng)北路－－是成功的一條品牌特色商業(yè)街，以經(jīng)營(yíng)品牌、精品服飾為主。 缺乏統(tǒng)一的市場(chǎng)定位和現(xiàn)場(chǎng)包裝。 外街商業(yè)分析 N 勝 利 路 向 陽(yáng) 路 東 環(huán) 路 A B 廣場(chǎng) C D 屬性 A B C D 代表業(yè)態(tài) 家俱 百貨 電動(dòng)車(chē) 電腦 主力面積范圍 150300平方米 4060平方米 3040平方米 2030平方米 平均月租租金 /月 /㎡ ︻勝利路︼ 特點(diǎn)：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)多，西路主要集中家俱賣(mài)場(chǎng)，中路以商品批發(fā)為主，東路以電動(dòng)車(chē)和電腦產(chǎn)品為主，本街道每種市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)門(mén)店都在 15家以上。 廣場(chǎng)南： ?以 電腦科技產(chǎn)品 為主營(yíng)業(yè)態(tài)， 20多家經(jīng)營(yíng)商鋪，經(jīng)營(yíng)面積在 500多平方米以上， 基本滿(mǎn)足當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求 。 〖 主要內(nèi)街分析 〗 名稱(chēng) 位置 業(yè)態(tài) 商鋪數(shù)和單鋪面積 平均租金 分析 圖片 九龍商場(chǎng) 勝利西路北側(cè) 服裝 鞋類(lèi) 50多家商鋪，單鋪均在 10平方米左右 /月 /㎡ 以 低檔服飾和鞋類(lèi) 為主，一次性消費(fèi)基本在 100元以下，主要經(jīng)營(yíng)方式標(biāo)價(jià)和打特價(jià)出售，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，無(wú)配套設(shè)施，道路過(guò)于狹窄。 業(yè)態(tài) 現(xiàn) 狀 數(shù)碼、通信類(lèi) 數(shù)碼電腦類(lèi)主要集中在廣場(chǎng)南，經(jīng)營(yíng)商戶(hù)已有二十五家，對(duì)于一個(gè)縣城基本飽和，通信類(lèi)在工農(nóng)路專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況良好，已有三十多家 家電類(lèi) 主要集中在勝利路與建設(shè)路之間的向陽(yáng)路段，經(jīng)營(yíng)品牌較多，經(jīng)營(yíng)狀況良好，對(duì)面積需求較大，經(jīng)營(yíng)戶(hù)比較看重地段 兒童用品、攝影類(lèi) 經(jīng)營(yíng)戶(hù)分散比較廣，總體經(jīng)營(yíng)狀況不佳，產(chǎn)品單一 文體用品類(lèi) 總體經(jīng)營(yíng)狀況良好，大部分分散在學(xué)校附近，品牌較少 其他 渦陽(yáng)經(jīng)營(yíng)種類(lèi)較廣，但總體檔次較低，品牌較少 業(yè)種分析 當(dāng)?shù)刂饕?20幾類(lèi)業(yè)種，占了 總商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積的近4/5， 集中性較強(qiáng)。 品牌休閑服飾 業(yè)種分析 分布區(qū)域 團(tuán)結(jié)路 主要品牌 勁霸、愛(ài)登堡、斯得雅 現(xiàn)狀 市場(chǎng)穩(wěn)定 經(jīng)營(yíng)狀況良好 本案建議 引進(jìn)， 符合本項(xiàng)目核心消費(fèi)人群的年齡段。高品位 一切皆為匹配榮 耀 價(jià)格情況 純一層商鋪 8000多元 /㎡ —— 一層 7200元 /㎡ 二層 4800元 /㎡ 一二層均價(jià)5000多元 /㎡ 一層 15000元 /㎡ 二三層整體銷(xiāo)售 銷(xiāo)售情況 售罄 商業(yè)部分未銷(xiāo) 售 沿街售罄 大板未開(kāi)盤(pán) 商業(yè)即將開(kāi) 售 沿街一層售罄 樓盤(pán)參數(shù) 項(xiàng)目名稱(chēng) 和潤(rùn)景城 體量 一期商業(yè) 30000㎡ 物業(yè)類(lèi)型 5層商業(yè) 區(qū)位條件 建設(shè)路與工農(nóng)南路交叉口 主訴求語(yǔ) 米蘭印象財(cái)富區(qū) 主要商鋪面積 20——100㎡ 價(jià)格情況 一層沿街約 30000/㎡ ，內(nèi)鋪約17000萬(wàn) /㎡ ，二層商鋪 7000萬(wàn) /㎡ 銷(xiāo)售情況 20號(hào)開(kāi)盤(pán) 商業(yè)定位 一二層銷(xiāo)售，三四層引進(jìn)華潤(rùn)蘇果超市 樓盤(pán)參數(shù) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)分析 學(xué)府花苑 為項(xiàng)目居民生活的商業(yè)配套，且體量較小，對(duì)本案影響不大。 本案與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目最大差異在于本案為大體量的復(fù)合商業(yè)街，優(yōu)勢(shì)在于縣城的品牌商戶(hù)相對(duì)于大板，更愿意入駐沿街商鋪，劣勢(shì)在于 力老城區(qū)較遠(yuǎn)的全新版塊。雙層 。 娛樂(lè)行業(yè)比例少，且形式單一；與之形成鮮明對(duì)比的是大排檔的過(guò)于火爆。 消費(fèi)現(xiàn)象 ◆ 渦陽(yáng)當(dāng)?shù)厥杖胨讲桓?，中等或中等偏下收入的客層占本?xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的比例較大，同時(shí)吸引大量中等收入的客層，才能形成一定規(guī)模的目標(biāo)客層，以支撐項(xiàng)目龐大的體量； ◆ 從周邊規(guī)劃看，未來(lái)會(huì)匯聚當(dāng)?shù)刂懈呤杖氲娜后w， 本項(xiàng)目定位成中高檔商業(yè)街將 吸引其消費(fèi)； ◆ 中等偏下收入的群體作為項(xiàng)目初期人氣培育及后期人氣的補(bǔ)充； ◆ 從人口年齡結(jié)構(gòu)上，以 2035歲人群為目標(biāo)客層，該類(lèi)人群的消費(fèi)意愿、消費(fèi)能力及消費(fèi)自主性均較高。 項(xiàng)目定位 檔次定位 根據(jù)渦陽(yáng)實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及對(duì)未來(lái)幾年的預(yù)期，結(jié)合消費(fèi)者調(diào)查及商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、投資者訪(fǎng)談，本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)為中高檔；如果從提升項(xiàng)目整體品質(zhì)的角度出發(fā)，應(yīng)定位于高檔，因此出于上述兩方面的理由，本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次應(yīng)定位為： 中高檔，局部高檔 項(xiàng)目各專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、便利店以中檔偏上為主，各品類(lèi)均設(shè)置個(gè)別高檔商家，來(lái)帶動(dòng)街區(qū)的整體形象及影響力，但更多的中檔消費(fèi)，來(lái)滿(mǎn)足渦陽(yáng)縣更為龐大的主流需求，通過(guò)不同業(yè)態(tài)、不同檔次的組合來(lái)提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì) 中高端現(xiàn)代商業(yè)，文化特性濃厚 集 生活配套、餐飲、文化、休閑娛樂(lè)消費(fèi) 為一體的地域級(jí)高品質(zhì)生活商業(yè)中心 萬(wàn)象城和周邊高端住 宅項(xiàng)目裙樓 缺乏高端、文化 性主導(dǎo)商業(yè) 區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀 況一般 消費(fèi)力旺盛，可挖 掘高端消費(fèi)群體 功能定位 功能定位 時(shí)尚休閑消費(fèi) 高級(jí)區(qū)域配套 地域型商業(yè)中心 餐飲娛樂(lè)消費(fèi) 區(qū)域