寶山新城水產(chǎn)路商業(yè)項目定位分析報告(參考版)
2024-08-14 03:27本頁面
【正文】 由于時間緊促，本報告可能有一些不妥之處，敬請指正。經(jīng)我司初步核算，項目的投資回報比較客觀，稅后利潤在21%—22%，在同行業(yè)中是較高的。結(jié) 論 通過對寶山區(qū)商業(yè)市場環(huán)境和本項目周邊市場情況的分析，結(jié)合對本項目的詳細分析判斷，認為本項目具有較大的市場前景，初步將本項目定位為“集辦公、餐飲、娛樂休閑為一體的綜合性產(chǎn)品”。%鄉(xiāng)鎮(zhèn)合計181153203354853227羅店鎮(zhèn)376521253532264大場鎮(zhèn)67345686632241994楊行鎮(zhèn)423159664160774月浦鎮(zhèn)7601910045669羅涇鎮(zhèn)1820222923388顧村鎮(zhèn)68506850平36567高境鎮(zhèn)2289344264368廟行鎮(zhèn)6501575034203258淞南鎮(zhèn)2005927777117044長興鄉(xiāng)53078517602橫沙鄉(xiāng)16489734110299 通過上表的數(shù)據(jù)顯示，2004年楊行鎮(zhèn)的社會零售商品總額位于全區(qū)第四位，高于全區(qū)的整體水平，是全區(qū)增幅的3倍，由此可以預(yù)見楊行鎮(zhèn)作為未來西城區(qū)商業(yè)中心地位的發(fā)展?jié)摿Α?112月177。加之本區(qū)域內(nèi)有一定檔次的辦公樓市場存在空缺，其發(fā)展前景更被看好。 地鐵一號線北延伸段及地面道路的完善，使得吸引市區(qū)居民來此消費成為可能；216。 隨著各小區(qū)即將交房，將帶來大量具有一定消費能力的居民入住。西城區(qū)將重點發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、現(xiàn)代物流、文化展示等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并以精品鋼深加工、都市工業(yè)園區(qū)為依托，使西城區(qū)成為設(shè)施現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)信息化的生態(tài)型新城區(qū)。三、西城區(qū)商業(yè)市場環(huán)境分析寶山西城區(qū)規(guī)劃用地近14平方公里，開發(fā)的房產(chǎn)量將達800萬平方米，規(guī)劃人口15萬。寶山主要商業(yè)街商業(yè)現(xiàn)狀寶山中心商業(yè)區(qū)（南至雙城路、北至盤古路、東至淞寶路、西至同濟路）零售服務(wù)商業(yè)特色、專業(yè)、專賣店等相當(dāng)繁華，其中滿足生活基本需求類商業(yè)有：超市、大賣場、便利店類15家，特色品牌專業(yè)、專賣店類75家、通訊器材店11家、電腦店3家、空調(diào)專賣店2家、眼鏡店7家、金銀飾品店3家、美術(shù)家居飾品店5家、家俱店2家、寵物商店1家、花店2家、婚紗攝影店5家、彩擴店3家、醫(yī)藥商店3家、食品店3家、干洗店2家、平面設(shè)計店1家；休閑娛樂類商業(yè)有：餐飲服務(wù)類59家、快餐店6家、酒吧、茶坊、咖啡館10家、燒烤、壽司店4家、飲品店1家、美容美發(fā)店5家、沐浴桑拿店1家。居住區(qū)商業(yè)：近年來得到配套發(fā)展，在改造傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)的同時，引進了聯(lián)華、華聯(lián)、農(nóng)工商、捷強等超市，糧油、聯(lián)華、可的等一批有資質(zhì)的便民店分布于居住小區(qū)，方便了居民的日常生活，滿足了日益增長的消費需求。共康地區(qū)已經(jīng)引進了家樂福共江店，好美家建材賣場也已開始籌建。西城區(qū)：即正在開發(fā)中的中高檔生活居住區(qū)，該地區(qū)商業(yè)將形成起點較高，布局合理，業(yè)態(tài)齊全的組團式現(xiàn)代化新城商業(yè)。寶山區(qū)商業(yè)空間布局寶山已經(jīng)明確“2244”的商業(yè)空間布局，即形成淞寶、大華兩個區(qū)域性商業(yè)中心，羅店中心鎮(zhèn)、寶山三林兩個特色商業(yè)區(qū)域，廟行通河、高境、北上海商業(yè)廣場、顧村4個大型社區(qū)商業(yè)中心，月浦、上大（祁連）、海濱、淞南4個重點社區(qū)商業(yè)中心及若干個居住區(qū)商業(yè)中心。 目前寶山區(qū)經(jīng)營中的商業(yè)企業(yè)分布如下：附1：寶山區(qū)商業(yè)企業(yè)情況商業(yè)類型大型百貨商場各類超市超市便利店大賣場專業(yè)賣場數(shù)量8家79家101家6家8家商業(yè)類型大型專業(yè)市場餐飲類企業(yè)賓館服務(wù)類企業(yè)專業(yè)市場數(shù)量2家400家22家1000家78家但是，從分布上看，這些商業(yè)企業(yè)分布很不平衡，其中大多分布在大華板塊、共富板塊及東城區(qū)板塊。至年末，全區(qū)擁有私營企業(yè)24808戶，其中當(dāng)年注冊戶數(shù)4937戶。%2月177。%。為適應(yīng)不同消費層次的需要，年內(nèi)一批大中型商業(yè)項目陸續(xù)竣工開業(yè)，新增連鎖超市、便利店和煙草糖酒加盟店百余家。%。：：。寶山區(qū)社會經(jīng)濟及商業(yè)市場情況寶山區(qū)近年經(jīng)濟發(fā)展迅速，%。%商品房建設(shè)： 房地產(chǎn)投資總額（萬元）365105393645625364 施工面積（萬㎡） 新開工面積（萬㎡）11 竣工面積（萬㎡） 空置面積（萬㎡）商品房交易: 商品房銷售面積（萬㎡）4 商品房銷售額（萬元）4981918087891311407 從上表可以看出，2002年市場開始加大寶山房地產(chǎn)的投資量，到2004年達到高峰，投資增長幅度幾乎是2002年的一倍。%112月177。二、寶山區(qū)商業(yè)市場環(huán)境分析寶山區(qū)房地產(chǎn)環(huán)境分析 寶山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)近幾年呈現(xiàn)較好的發(fā)展形式，不管是投資量、新開工量，還是銷售量，在全市房地產(chǎn)的發(fā)展中，占據(jù)前3列。相對的休閑餐飲類商鋪價值也大大提升。據(jù)有關(guān)機構(gòu)2004年對上海休閑餐飲主題街市專門調(diào)查反映：上海餐飲服務(wù)業(yè)的租金承受能力大大提升。 市場逐步規(guī)范，商業(yè)發(fā)展帶動商鋪升值增量216。216。這種集中上市的總量使得郊區(qū)各區(qū)的甚至區(qū)域內(nèi)商鋪銷售數(shù)量和銷售價格方面出現(xiàn)差異。216。從投資的穩(wěn)定性來看，投資上海商鋪的資本的穩(wěn)定性進一步強化。216。從2002年至今，商鋪價格逐年走高，而這種變化主要集中在城市外圍的區(qū)域，市中心主要商業(yè)街的鋪價變化不大。216。從銀行加息來看，似乎對商鋪市場的影響不大，有價值的商鋪收益率表現(xiàn)出色足以抵消加息影響。縱觀近幾年上海商鋪市場的發(fā)展情況，主要有以下幾方面的特點：216。(二)、總成本費用估算方案一：投資與成本費用估算1）、土地成本：10032元/31000平方米=3236元/平方米2）、前期工程費：勘察設(shè)計、手續(xù)費：150元/平方
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