珠江新城商業(yè)項目市場分析報告(參考版)
2025-03-26 10:55本頁面
【正文】 n 未來珠江新城的公寓市場將成為旺拼“戰(zhàn)場”現(xiàn)在的珠江新城已經(jīng)迎來二次開發(fā)的熱潮，和第一次不同的是，隨著環(huán)市路、天河北寫字樓區(qū)的開發(fā)進入尾聲，發(fā)展商逐漸將目光轉(zhuǎn)投珠江新城，同時區(qū)內(nèi)及鄰近周邊大量的寫字樓、酒店逐步投入使用，未來幾年珠江新城將成為廣州市國內(nèi)外大集團公司的匯聚地，也將是廣州市最具活力的經(jīng)濟增長點；加上地鐵開通、新光快速路建設、博物館等大量市政配套的利好不斷，珠江新城很快便將成為第二個商務中心，企業(yè)將逐漸遷移進駐，帶來龐大的公寓租客源；而且區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)社區(qū)自然成為了不少追求高素質(zhì)生活人群心目中的理想之選，而住宅供應的稀缺將進一步促進公寓市場的發(fā)展。n 珠江新城的公寓價格為全市最高，黃金地段價值顯現(xiàn)珠江新城公寓的在售價格主要集中在13000～18000元/㎡的區(qū)間，與區(qū)域外的競爭對手相比高出2000～5000元/㎡，一方面06年全市整體價格大勢走高，另一方面在于其價格的差異體現(xiàn)在地段、環(huán)境以及目標客源差異三方面。在不同類型客戶購買的公寓產(chǎn)品中，小戶型公寓基本作為投資工具，即買家與租客大部分不屬于同一主體，但亦有一定比例的年輕群體購買作為過渡性物業(yè)居??；購買中大戶型公寓的客戶群體主要以獲取租金回報和商務辦公為主要購買用途，該類產(chǎn)品的承租客戶多為企業(yè)或商務人士；自由職業(yè)群體以及居住辦公一體的客戶則以中小戶型，尤其是復式型公寓產(chǎn)品更為偏好。禮頓陽光馬賽國際公寓雙城國際公寓史丹尼公寓自住買家日常居住，過渡性置業(yè)選擇年輕的CBD辦公族、BOBO一族CBD中心區(qū)、成熟商貿(mào)區(qū)馬賽國際公寓SOHO買家居住+商務二合一創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群（廣告、IT、設計等）CBD中心區(qū)、CBD附近的區(qū)域星辰財富港史丹尼公寓客戶群體分析：這五類群體并不是截然分開的，有時也會出現(xiàn)交叉現(xiàn)象。禮頓陽光15000（含2000元/㎡裝修及家電）—60%30～60㎡822柏林國際公寓平層12000復式16000—85%30～60㎡1064馬賽國際公寓9000～10000（毛坯，剩余高層）—90%40～120㎡1182富力史丹尼國際公寓14000（含2500元/㎡裝修）—30%30～40㎡584凱旋新世界分析主要受到近兩年珠江新城發(fā)展以及投資環(huán)境利好的影響促進價格上揚。（三）公寓價格情況現(xiàn)時珠江新城公寓產(chǎn)品中以富力愛丁堡國際公寓的價格最高，為均價18000元/㎡（含2500元/㎡豪華裝修），其余在售公寓的銷售價格在13000～15000元/㎡之間，帶2000元/㎡裝修。禮頓陽光等。代表項目為新世界代表項目有柏林國際公寓、馬賽國際公寓、新大廈、雙城國際公寓、星匯國際公寓、即將交付的富力史丹尼國際公寓等。禮頓陽光以及富力史丹尼國際公寓五個項目。禮頓陽光廣州市嘉裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司珠江新城化成路8號(地鐵5號線交匯點珠江新城站AB2出口西側(cè))76195333182207年底柏林國際公寓瑞豐地產(chǎn)花城大道16號526553000106407年底馬賽國際公寓珠江此外在008年還有數(shù)個含有服務性公寓的酒店項目投入使用，例如珠江新城將來會有四、五家五星級酒店，天河北也會有五星級的酒店，這些酒店里面的服務式公寓都對公寓市場帶來一定程度的沖擊，可見未來的市場是機遇與競爭并存。尤其琶洲和珠江新城兩個區(qū)域的商務價值逐漸顯現(xiàn)與提升，預計在未來三年內(nèi)，公寓產(chǎn)品的供應量將主要集中在此，并以此為核心蔓延遍布，例如在接壤珠江新城的廣州大道和黃埔大道上已有數(shù)個公寓項目。二、廣州未來公寓供應量淺析n 由點向片擴張，圍繞核心區(qū)域擴展，機遇與競爭并存以前公寓市場及產(chǎn)品主要集中在二沙島、東山區(qū)的局部這兩個點上，其余區(qū)域基本缺乏。禮頓陽光、馬賽國際公寓等大量公寓項目集中亮相，整個市場呈現(xiàn)“公寓年”。服務公寓的第二階段為2000年至2005年，是“商務＋服務公寓”的發(fā)展階段，多集中在天河北、珠江新城CBD中心區(qū)，主要代表為祈福華廈、新大廈、中信公寓、雙城國際等。隨著本地經(jīng)濟的發(fā)展和市場對高級公寓需求的不斷增長，廣州純服務式公寓開始掀起。此外，這些甲級寫字樓的目標客源與珠江新城內(nèi)的寫字樓存在一定的競爭與分流。n 周邊區(qū)域的寫字樓項目概況周邊區(qū)域新近推出市場的寫字樓項目主要有：區(qū)域項目位置占地面積㎡總建面積㎡售價（元/㎡）租金（元/㎡項目總投資60億元，預計2009年交付使用。西塔位于珠江新城核心商務區(qū)J1J15地塊，㎡（㎡），綠地率不少于40%，建筑面積約37萬㎡，建筑高度432米。政府制定的一系列優(yōu)惠政策，將加快企業(yè)進駐珠江新城設立總部，從而為區(qū)內(nèi)寫字樓等各商業(yè)項目的發(fā)展帶來龐大的市場需求。c) 其本部在金融商務區(qū)租賃辦公用房自用的，在３年內(nèi)每年按市國土房管局公布的當時、當區(qū)域、當路段的房屋租金參考價30％給予租金補貼，享受補貼的３年期間內(nèi)辦公用房不得改變用途。b) 本部在金融商務區(qū)購置、自建辦公用房（不包括附屬和配套用房，下同）自用的，按照建筑物辦公用途部分的建筑面積計算，給予每平方米1000元補貼，３年內(nèi)分期支付完畢。預計07年價格增幅將在10%～13%左右，均價在15000～17000元/㎡之間；租金預計可在140～180元/㎡之間，而配置相對較低的寫字樓租金在市場需求的帶動下亦有望升至100元/㎡以上的水平。n 未來區(qū)域?qū)懽謽莾r格預計平穩(wěn)上升，出租率提升帶動租金增長未來隨著珠江新城市政配套的不斷完善，交通的便利將進一步帶動珠江新城的發(fā)展。其四，政府規(guī)劃、政策及對供應的調(diào)整。其二，國內(nèi)民營企業(yè)成長的速度和數(shù)量。n 未來發(fā)展動力強勁，潛力愈顯近年來廣州保持著強勁的發(fā)展
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