珠江新城商業(yè)項目市場分析報告(參考版)
2025-03-03 22:03本頁面
【正文】 ? 未來珠江新城 的 公寓市場 將成為旺拼 “戰(zhàn)場” 現(xiàn)在的珠江新城已經(jīng)迎來二次開發(fā)的熱潮，和第一次不同的是，隨著 環(huán)市路、天河北寫字樓區(qū)的開發(fā)進入尾聲，發(fā)展商逐漸將目光轉(zhuǎn)投珠江新城， 同時區(qū)內(nèi)及鄰近 周邊大量的寫字樓、酒店逐步投入使用，未來幾年珠江新 城將 成為 廣州市國內(nèi)外大集團公司的 匯聚 地，也將是廣州市最具活力的經(jīng)濟增長點 ； 加上地鐵開通、新光快速路建設(shè)、博物館等大量市政配套的利好不斷，珠江新城很快便將成為第二個商務(wù)中心， 企業(yè)將逐漸遷移進駐，帶來龐大的公寓租客源；而且 區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)社區(qū)自然成為了不少追求 高素質(zhì)生活人群心目中的理想之選，而住宅供應(yīng)的稀缺將進一步促進公寓市場的發(fā)展。 ? 珠江新城的公寓價格為全市最高，黃金地段價值顯現(xiàn) 珠江新城公寓的在售價格主要集中在 13000～ 18000 元 /㎡的區(qū)間，與區(qū)域外的 競爭對手相比高出 2021～ 5000 元 /㎡，一方面 06 年全市整體價格大勢走高，另一方面在于其價格的差異體現(xiàn)在地段、環(huán)境以及目標客源差異三方面。 在不同類型客戶購買的公寓產(chǎn)品中，小戶型公寓基本作為投資工具，即買家與租客大部分不屬于同一主體，但亦有一定比例的年輕群體購買作為過渡性物業(yè)居住；購買中大戶型公寓的客戶群體主要以獲取租金回報和商務(wù)辦公為主要購買用途，該類產(chǎn)品的承租客戶多 為企業(yè)或商務(wù)人士；自由職業(yè)群體以及居住辦公一體的客戶則以中小戶型，尤其是復(fù)式型公寓產(chǎn)品更為偏好。禮頓陽光 馬賽國際公寓 雙城國際公寓 史丹尼公寓 自住買家 日常居住 ，過渡性置業(yè)選擇 年輕的 CBD 辦公族、BOBO一族 CBD中心區(qū)、成熟商貿(mào)區(qū) 馬賽國際公寓 SOHO買家 居住 +商務(wù)二合一 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群（廣告、 IT、設(shè)計等） CBD 中心區(qū)、 CBD附近的區(qū)域 星辰財富港 史丹尼公寓 客戶群體分析： 這五類群體并不是截然分開的， 有時也會出現(xiàn)交叉現(xiàn)象 。禮頓陽光 15000（含 2021元 /㎡裝修及家電） — 60% 30～ 60㎡ 822 柏林國際公寓 平層 12021 復(fù)式 16000 — 85% 30～ 60㎡ 1064 馬賽國際公寓 9000～ 10000（毛坯，剩余高層） — 90% 40～ 120㎡ 1182 富力史丹尼國際公寓 14000（含 2500元 /㎡裝修） — 30% 30～ 40㎡ 584 凱旋新世界分析主要受到近兩年珠江新城發(fā)展以及投資環(huán)境利好的影響促進價格上揚。 （ 三 ）公寓價格情況 現(xiàn)時珠江新城公寓產(chǎn)品中以富力愛 丁堡國際公寓的價格最高，為均價 18000元 /㎡（含 2500 元 /㎡豪華裝修），其余在售公寓的銷售價格在 13000～ 15000 元 /㎡之間，帶 2021 元 /㎡裝修。禮頓陽光等。代表項目為新世界代表項目有柏林國際公寓、馬賽國際公寓、新大廈、雙城國際公寓、星匯國際公寓、即將交付的富力史丹尼國際公寓等。禮頓陽光以及富力史丹尼國際公寓五個項目。禮頓 陽光 廣州市嘉裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 珠江新城化成路 8號(地鐵 5號線交匯點珠江新城站 A B2出口西側(cè) ) 7619 53331 822 07年底 柏林國際公寓 瑞豐地產(chǎn) 花城大道 16號 5265 53000 1064 07年底 馬賽國際公寓 珠江 此外 在 008 年 還有數(shù)個含有服務(wù)性公寓的酒店項目 投入使用 ， 例如珠江新城將來會有四、五家五星級酒店，天河北也會有五星級的 酒店，這些酒店里面的服務(wù)式公寓 都對公寓市場帶來一定程度的沖擊，可見未來的市場是機遇與競爭并存。尤其 琶洲和珠江新城 兩個區(qū)域 的 商務(wù)價值逐漸顯現(xiàn)與提升 ， 預(yù)計在 未來三年 內(nèi)，公寓產(chǎn)品的 供應(yīng)量 將 主要 集中在此，并以此為核心蔓延遍布，例如在接壤珠江新城的廣州大道和黃埔大道上已有數(shù)個公寓項目 。 二、廣州未來公寓供應(yīng)量淺析 ? 由點向 片 擴張，圍繞核心 區(qū)域 擴展 ，機遇與競爭并存 以前公寓市場及產(chǎn)品主要集中在二沙島、東山區(qū)的局部這兩個點上，其余區(qū)域基本缺乏。禮頓陽光、馬賽國際公寓等大量公寓項目集中亮相，整個市場呈現(xiàn)“公寓年”。 服務(wù)公寓的第二階段為 2021 年至 2021 年 ，是“商務(wù)＋服務(wù)公寓”的發(fā)展階段，多集中在天河北、珠江新城 CBD 中心區(qū)，主要代表為祈福華廈、新大廈、中信公寓、雙城國際等。 隨著本地經(jīng)濟的發(fā)展和市場對高級公寓需求的不斷增長，廣州純服務(wù)式公寓開始掀起。 此外，這些甲級寫字樓的目標客源與珠江新城內(nèi)的寫字樓存在一定的競爭與分流。 ? 周邊區(qū)域的 寫字樓項目概況 周邊區(qū)域新近推出市場的寫字樓項目主要有： 區(qū)域 項目 位置 占地面積㎡ 總建面積㎡ 售價 （元 /㎡） 租金（元 /㎡ 項目總投資 60 億元 ，預(yù)計 2021 年交付使用。 西塔位于珠江新城核心商務(wù)區(qū) J1 J15 地塊 ， 用地面積 ㎡ （包括城市綠化廣場面積 ㎡ ），綠地率不少于 40%， 建筑面積約 37 萬 ㎡ ，建筑高度 432 米。 政府制定的一系列優(yōu)惠政策，將加快企業(yè) 進駐珠江新城設(shè)立總部，從而為區(qū)內(nèi)寫字樓等各商業(yè)項目的發(fā)展帶來龐大的市場需求。 c) 其本部在金融商務(wù)區(qū)租賃辦公用房自用的，在３年內(nèi)每年按市國土房管局公布的當時、當區(qū)域、當路段的房屋租金參考價 30％給予租金補貼，享受補貼的３年期間內(nèi)辦公用房不得改變用途。 b) 本部在金融商務(wù)區(qū)購置、自建辦公 用房（不包括附屬和配套用房，下同）自用的，按照建筑物辦公用途部分的建筑面積計算，給予每平方米 1000元補貼，３年內(nèi)分期支付完畢。預(yù)計 07 年價格增幅將在 10%～ 13%左右，均價在15000～ 17000 元 /㎡之間；租金預(yù)計可在 140～ 180 元 /㎡之間，而配置相對較低的寫字樓租金在市場需求的帶動下亦有望升至 100 元 /㎡以上的水平。 ? 未來區(qū)域?qū)懽謽莾r格預(yù)計平穩(wěn) 上升 ，出租率提升帶動租金 增長 未來隨著珠江新城市政配套的不斷完善，交通的便利將進一步帶動珠江新城的發(fā)展。 其四，政府規(guī)劃、政策及對供應(yīng)的調(diào)整。 其二，國內(nèi)民營企業(yè)成長的速度和數(shù)量。 ? 未來發(fā)展 動力 強勁 ，潛
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