珠江新城寫字樓調(diào)研報(bào)告(參考版)
2025-03-26 10:55本頁面
【正文】 因此，對(duì)于寫字樓的投資和開發(fā)應(yīng)在充分考慮自身發(fā)展和市場需求的基礎(chǔ)上慎重而為。根據(jù)廣州搜房網(wǎng)與廣州日?qǐng)?bào)針對(duì)珠江新城未來投資前景進(jìn)行的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)寫字樓雖有各種的利好，但仍存在許多不明朗因素。分析表明，珠江新城的寫字樓具有廣闊的投資前景，且對(duì)于珠江新城的規(guī)劃，政府方面也是不惜血本重資投入，政策也有所傾斜。原規(guī)劃主要是建寫字樓，后調(diào)整為以公共建筑為主，也正是創(chuàng)建適宜居住和創(chuàng)業(yè)環(huán)境的需要。目前，珠江新城的四大主要公共建筑博物館、圖書館、歌劇院、少年宮，均已動(dòng)工建設(shè)或即將奠基，地鐵三號(hào)線已建成開通，而地鐵五號(hào)線也將在珠江新城設(shè)2個(gè)站點(diǎn)(地鐵五號(hào)線目前已經(jīng)開始動(dòng)工)。這表示，無論如何，珠江新城在2010前一定會(huì)以全新的形象出現(xiàn)在廣州。結(jié)論：珠江新城這個(gè)已規(guī)劃了十?dāng)?shù)年的CBD是廣州市新興的商務(wù)辦公區(qū)，已成為政府這幾年的工作重點(diǎn)。④ 快速的工程進(jìn)度和現(xiàn)場情景示范單位，給予客戶充足的信心該項(xiàng)目地塊是2003年底拿地，2004年3月動(dòng)工，2005年4月進(jìn)入銷售階段，到5月份銷售日益暢順，2005年12月份交付使用。③ 面積開間靈活，車位配套充裕該項(xiàng)目辦公樓層面積平均達(dá)1800平方米，開間靈活，最小柱網(wǎng)開間單位面積為110平方米，部分單元還預(yù)留獨(dú)立給排水管井，方便用戶設(shè)計(jì)為辦公茶水間和經(jīng)理套房，人性化設(shè)計(jì)表露無遺。更設(shè)計(jì)有近800㎡、6臺(tái)等離子電視嵌掛入精白石材形象背板上，淡藍(lán)色的燈光電梯廳，給人以前衛(wèi)高科感受。其采用中心核心筒設(shè)計(jì)，柱網(wǎng)均布幕墻邊緣，13米的進(jìn)深、8米的柱跨、加上4米層高的建筑設(shè)計(jì)，為辦公用戶提供最奢侈的辦公空間。另一方面，高標(biāo)準(zhǔn)的硬件配置，高效舒適的辦公環(huán)境，必將成為企業(yè)快速發(fā)展的理想平臺(tái)，也為企業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)步帶來強(qiáng)大的助動(dòng)力。其成功原因主要是該項(xiàng)目從硬件配置到商業(yè)配套，均以“企業(yè)總部”形象標(biāo)準(zhǔn)定位，令眾多發(fā)展已上軌道的商企對(duì)此躍躍欲試。8月份推出其4層的商業(yè)裙樓正式招商，目標(biāo)引入高檔中西餐廳和商務(wù)中心等。在其成交客戶當(dāng)中，、商場及車位的一金融企業(yè)外，其中以貿(mào)易、物流、制造業(yè)、IT通訊等行業(yè)類型為主，85%為中高端自用型客商。該項(xiàng)目占地6072平方米，總建筑面積達(dá)61320平方米，裙樓商業(yè)配套達(dá)8200平方米，地上24層，地下3層車庫300多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位，能充分滿足甲級(jí)商務(wù)需求?！⊥伙@總部經(jīng)濟(jì)的寫字樓另外，珠江投資大廈其中一個(gè)塔樓被農(nóng)行廣東省分行購入。而富力集團(tuán)的兩個(gè)寫字樓盈隆廣場和富力中心大廈將會(huì)以世界500強(qiáng)企業(yè)作為其目標(biāo)客戶定位。近幾年情況有了很大的變化，國內(nèi)的企業(yè)快速成長的同時(shí)，國外的各類型企業(yè)大規(guī)模進(jìn)入廣州，不但成為現(xiàn)有寫字樓市場的主要客戶，而且將成為未來珠江新城板塊寫字樓必須重視的客戶群。 珠江新城寫字樓的開發(fā)目前進(jìn)行得如火如荼，隨著珠江新城交通的改善，各項(xiàng)配套設(shè)施的日益完善，珠江新城的寫字樓仍有進(jìn)一步上升的空間。（2） 珠江新城寫字樓價(jià)格分析珠江新城寫字樓在建量很大，但可售面積卻較為有限。 珠江新城寫字樓的價(jià)格特征（1） 與天河北寫字樓的價(jià)格對(duì)比天河北寫字樓作為廣州多年的成熟商務(wù)區(qū)在這里已經(jīng)累積了很濃厚的商業(yè)氛圍，早期進(jìn)駐廣州的國際公司以及國內(nèi)知名企業(yè)基本上都匯聚于此。可以預(yù)計(jì)未來對(duì)高端寫字樓的需求將越來越大。據(jù)近期的調(diào)查顯示，“目前在廣州，有70％的國際客戶在未來18個(gè)月內(nèi)，有將現(xiàn)有寫字樓面積擴(kuò)充60%以上的想法。這些高端客戶對(duì)寫字樓的硬件配套要求甚高，在未來幾年可以供應(yīng)的約220萬平方米寫字樓中，預(yù)計(jì)有35％的產(chǎn)品可以符合國際商家的需要，且大多數(shù)貨量都集中在珠江新城。傳統(tǒng)上，甲級(jí)寫字樓需求主要來自跨國公司租戶，然而自中國加入世界貿(mào)易組織后，國內(nèi)企業(yè)積極部署及增強(qiáng)實(shí)力，以應(yīng)付源自本土及外國公司的競爭。廣州作為華南經(jīng)濟(jì)及泛珠的中心城市，是商家必爭之地，在世界500強(qiáng)企業(yè)中，目前已經(jīng)有189家落戶廣州。這8個(gè)項(xiàng)目的總建筑面積約90萬平方米，而這個(gè)數(shù)字還沒有計(jì)算高盛集團(tuán)等公司的項(xiàng)目。而于2005年3月8日拍賣成功的廣東煙草B18項(xiàng)目也將在這段時(shí)間投入使用；廣州明和實(shí)業(yè)有限公司的三個(gè)項(xiàng)目及嘉裕集團(tuán)的項(xiàng)目均位于F區(qū)。預(yù)計(jì)將于2010年亞運(yùn)會(huì)時(shí)建成 2008年2010年將是珠江新城走向成熟的三年，廣州歌劇院、廣東省博物館、廣州圖書館、廣州市第二少年宮等標(biāo)志性建筑將建成，珠江新城中軸線將完成綠化，地鐵五號(hào)線將通車，新光快速干線也將建成通車等等。寫字樓的竣工面積僅次于2005年?！ ∵@兩年也是富力地產(chǎn)在珠江新城寫字樓項(xiàng)目的一個(gè)交樓高峰年，富力科訊大廈、富力盈隆中心這兩個(gè)寫字樓項(xiàng)目已交付使用。在這兩年交付使用的7個(gè)寫字樓當(dāng)中，3個(gè)重量級(jí)的項(xiàng)目富力中心、合景大廈、廣州海關(guān)綜合業(yè)務(wù)樓分布在珠江新城中軸線附近，這三個(gè)項(xiàng)目鄰近地鐵三號(hào)線與地鐵五號(hào)線的換乘站。由于2005年已有10多棟的寫字樓交付使用，雖然數(shù)量不是很多，且位置較為分
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