【正文】 。 吳中 區(qū)寫字樓的開發(fā)時(shí)間普遍 較早 ， 多集中在吳中中心商務(wù)區(qū)的位置，體量也比較小，真正意義上的寫字樓更少； 物業(yè)管理水平不高，且服務(wù)和寫字樓管理落后 ； 寫字樓設(shè)施、房型布局、結(jié)構(gòu)等普遍陳舊和落后， 主要是 中低檔次寫字樓 ； 許多寫字樓的功能復(fù)雜，比如混合有商業(yè)、有居住、有辦公等 ； 租金水平大大低于 市區(qū)、 新區(qū)或園區(qū) ； 出租率很高，平均在 95%以上 ； 吳中 區(qū)寫 字樓產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、功能、服務(wù)等趨同，可替代性和選擇性強(qiáng)。 因此， 吳中 區(qū)寫字樓大都存在電梯、車位、空調(diào)等硬件配套的 “ 硬傷 ” 。 該案規(guī)劃為三座塔樓，分別為 1 14 和 18 層，目前正在建設(shè)過程中， 預(yù)計(jì)將于 9 月開盤，但目前尚無售樓處， 據(jù)悉價(jià)格將會在 6000 元 /㎡以上。大樓內(nèi)配套設(shè)施一般，檔次并不高，已經(jīng)全部出租，沒有空余房源。該案外觀比較陳舊，但據(jù)了解每天都有人要租賃大廈辦公樓，出租情況非?；鸨?，一般只有與政府部門有關(guān)系的公司才能租到此處辦公用地，真正出租的房源很少。大樓共 24 層， 1 層到 3 層為商業(yè)配套， 3層以上為商住公寓，租金每月每平米 20 元左右，二手房售價(jià)每平米 4300 元左右。 （ 3）蘇美中心 蘇美中心地處東吳北路與寶帶路交叉口， 是吳中區(qū)的商業(yè)中心 ， 附近生活設(shè)施具全 ，交通便利。 ㎡ 客源 構(gòu)成 物流、貿(mào)易、機(jī)電設(shè)備類較 多 新僑大廈 地處寶帶東路，吳中廣場對面， 是上世紀(jì) 90 年代建造的 寫字樓，較為破舊，只 有一部 電梯 ，沒有地下停車位，只有地面的公共停車位。 （ 2）新僑大廈 地上建筑 7 層 建筑面積 110000 平方米 占地面積 343 平方米 租售方式 售出 30％左右，出租率 90%以上 單間面積 140～ 230 ㎡ 租金水平 25－ 30 元 /月 大廈共 12 層，一層為各大銀行和餐廳所占有，配備 3 部電梯，電梯廳大理石貼面，辦公樓走道鋪有地毯，檔次相對較高。 ㎡ 物管費(fèi)用 2 元 /月 客群特征 總體上來看，主要以吳中本地中小規(guī)模民營企業(yè)為主， 辦公面積 多在 50－ 200 ㎡， 多比較注重實(shí)用性 有部分規(guī)模較大的企業(yè)，比較注重企業(yè)形象，目前主要集中在吳中區(qū)層次稍高一些的國貿(mào)大廈、吳中大廈等寫字樓，多為 整層 租用 從企業(yè)所屬行業(yè)來看，入駐寫字樓的以貿(mào)易、機(jī)電設(shè)備類的企業(yè)居多。 東吳商業(yè)大廈是在建項(xiàng)目，據(jù)悉售價(jià)在 6000 元 /㎡以上。㎡。 租金與售價(jià) 目前已投入使用的嚴(yán)格意義上的寫字樓并不多，只有國貿(mào)大廈、新橋大廈，租金水平 30元 /月 五、吳中區(qū)寫字樓市場分析 特征概括 吳中區(qū)寫字樓相對其它區(qū)比較薄弱，寫字樓體量不大，檔次不高 ，少有的幾個寫字樓大都集中在吳中商業(yè)中心區(qū)，即東吳北路與吳中路，東吳北路與寶帶路交叉的位置，但總體來說外觀比較陳舊，樓內(nèi)配套設(shè)施一般，停車位不足，檔次普遍較低。 如新區(qū)的 金運(yùn)商務(wù)大廈 ，市區(qū)華孚大廈、麗景苑、華亭大廈等等。 這類寫字樓主要為上世紀(jì)九十年代所建， 寫字樓房型布局、結(jié)構(gòu)等普遍陳舊和落后 ，辦公自動化和智能化水平較低， 主要分布在老城區(qū)。商業(yè)配套以這種形式出現(xiàn)的寫字樓相對來說比較多。如： （ 1） 新區(qū)的新地中心：整個 1－ 6層作為香格里拉大酒店的餐飲、會議用房 （ 2） 園區(qū)的綜藝開元大廈：裙樓部分作為萬家燈火大酒店的營業(yè)用房 （ 3） 市區(qū)的金洲大廈： 1－ 3 層作為宏圖三胞的營業(yè)用房 商業(yè)配套呈現(xiàn)多種業(yè)態(tài)，商鋪、餐 飲等。從寫字樓的商業(yè)配套來看，大體上可以分為 三類 ： 整個商業(yè)配套以一種業(yè)態(tài)呈現(xiàn)，如酒店、賣場等。 四、寫字樓商業(yè)配套分析 從外 表破舊、設(shè)施落后的老寫字樓到建筑風(fēng)格現(xiàn)代的智能化大廈，經(jīng)歷了十幾年發(fā)展的蘇州地上建筑 地上 10 層 地下 1 層 建筑面積 ㎡ 單間面積 ㎡ 租售方式 目前只售不租 銷售價(jià)格 寫字樓 5500 元 /㎡ 商鋪 6200－ 8500 元 /㎡ 租金水平 / 物管費(fèi)用 5 元 /月 Ⅱ . 江南 也有較多主要從事管理或服務(wù)類的業(yè)務(wù)的中小型公司，兼有部分生產(chǎn)加工性的公司。 新區(qū)的錦華苑、御花園等一批 涉外住宅 為一些 外企老總 提供良好的居住環(huán)境，而外企老總從方便角度考慮， 會就近選擇寫字樓，這就促進(jìn)了新區(qū)寫字樓的租售 。 寫字樓 周邊大環(huán)境好 ，行政中心、金融中心和新區(qū)商業(yè)中心為客戶提供全方位 的服務(wù)。 潤捷大廈和江南寶馬大廈在建設(shè)過程中 ，目前江南寶馬大廈銷售起價(jià)為 5188 元 /㎡，潤捷大廈為商住公寓，目前尚未開盤，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格在 70008000 元 /㎡。㎡左右 ， 新地中心最高租金達(dá) 120 元 /月 在其它區(qū)域也出 現(xiàn)了一批新建寫字樓項(xiàng)目。隨著新區(qū)的不斷開發(fā)，越來越多的企業(yè)進(jìn)駐新區(qū)， 新區(qū)各方面的配套都趨于成熟，這些都為新區(qū)寫字樓市場的發(fā)展提供了契機(jī)。 6 60游 1 38 路等多條公交從該區(qū)域經(jīng)過。 該區(qū)域 有銀行、超市、及新區(qū)商業(yè)街配套 。為公司的日常工作提供了方便。㎡ 40% / 潤捷 大廈 18 濱河路、鄧蔚路 / 在預(yù)定中 售： 70008000元 /㎡ 未定 130200 / / （ 2）特征概括 地段優(yōu)越。㎡ 112214可分割 100% / 金河 國際 42 高新區(qū)獅山路 外企、國內(nèi)私營企業(yè) 售罄只租 83 17 元 /月 ㎡ 物管 費(fèi)用 元 /月 物業(yè)配套完善，屬 5A高檔甲級寫字樓 。 ㎡ 物管費(fèi)用 18 元 /月 該案物 業(yè)配套較好，是一座多功能、頂級化寫字樓。 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積為 15471652 ㎡ 。 ㎡ 客源 構(gòu)成 / 簡析： 高峰會位于蘇華路與星漢街交叉口，園區(qū)管委會西側(cè) ， 總建筑面積 6 萬㎡以上 。 目前 入住園區(qū)寫字樓的公司要外資性質(zhì)占一部分，或者其公司本身業(yè)務(wù)、經(jīng)營行為和園區(qū)其他產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度。 （ 5） 客群特征 從上表可以看出， 園區(qū)的寫字樓并沒有明顯和屬性統(tǒng)一的客戶群，準(zhǔn)確地說，它沒有一個總體的可描述特征 。 寫字樓 車位充足 ，停車問題可以得到解決。 由 專業(yè)的物業(yè)管理公司提供規(guī)范化的管理與服務(wù) ，顯示了寫字樓自身的檔次 ，也有利于入駐企業(yè)形象的樹立與維護(hù)。 該區(qū)域的寫字樓都具有智能化信息接口，綜合布線系統(tǒng)完備，具有較高的發(fā)展余地與空間。㎡。 （ 3） 租金 與售價(jià) 較高的租金水 平 與高檔次的物業(yè)是相 匹配 的 整體租金水平總體較高，該區(qū)域?qū)懽謽堑淖赓U價(jià)格 大都在 80 元 /月 租用客戶仍以中小型的經(jīng)貿(mào)企業(yè)以及智力密集型的服務(wù)性企業(yè)為主 。㎡ 物管 費(fèi)用 元 /月 商鋪的銷售情況較好，小面積房型均已售出，目前只剩下 2020㎡的大 戶型。 毗鄰干將路等蘇州市交通主干道，交通便捷通暢。 商鋪銷售情況良好，銷售率達(dá) 56%。 （ 6）在建、在售案例簡析 Ⅰ ．飛洲國際商務(wù)大廈 簡析： 該案位于蘇州市人民路與干將路交叉位置，系市區(qū)觀前商圈外圍區(qū)域，周 邊商業(yè)、文化、娛樂、休閑、教育配套齊全。 這些客戶群之所以選擇市區(qū)辦公，一個原因是市區(qū)的交通、各種配套等條件較為完備和方便；另一個原因是市區(qū)寫字樓的租 金總體要低。 （ 5） 客群特征 市區(qū)寫字樓的客戶群主要以蘇州本土中小公司和外省市、外資企業(yè)駐蘇機(jī)構(gòu)或公司為主 ，特征比較明顯。 （ 4）租賃情況 市區(qū)寫字樓的出租情況較好， 商務(wù)大廈和麗景苑 的出租率均在 80%以上 ， 在售項(xiàng)目的銷售率也達(dá)到 65%以上。㎡ ，而目前正在建設(shè)的 宏盛大廈與飛洲國際大廈 租金水平在 7075 元 /月 由于位于商圈的輻射外圍，市區(qū)寫字樓不僅擁有發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)，也擁有成