【正文】 地上 10 層 地下 1 層 建筑面積 ㎡ 單間面積 ㎡ 租售方式 目前只售不租 銷售價格 寫字樓 5500 元 /㎡ 商鋪 6200－ 8500 元 /㎡ 租金水平 / 物管費用 5 元 /月㎡ 客源 構成 / 寫字樓呈現(xiàn)出參差不齊的狀態(tài)。從寫字樓的商業(yè)配套來看，大體上可以分為 三類 ： 整個商業(yè)配套以一種業(yè)態(tài)呈現(xiàn)，如酒店、賣場等。 從整體來看，商業(yè)配套以這種形式出現(xiàn)的寫字樓比較少，尤其以賣場形式出現(xiàn)，這對地段和商業(yè)氛圍要求較高。如： （ 1） 新區(qū)的新地中心：整個 1－ 6層作為香格里拉大酒店的餐飲、會議用房 （ 2） 園區(qū)的綜藝開元大廈：裙樓部分作為萬家燈火大酒店的營業(yè)用房 （ 3） 市區(qū)的金洲大廈： 1－ 3 層作為宏圖三胞的營業(yè)用房 商業(yè)配套呈現(xiàn)多種業(yè)態(tài)，商鋪、餐 飲等。 這種形式的商業(yè)配套主要是以為寫字樓的入駐客戶服務為目的，通常以餐飲、銀行等為主，在一定程度上這可以彌補寫字樓周邊商業(yè)配套不全的缺陷。商業(yè)配套以這種形式出現(xiàn)的寫字樓相對來說比較多。如： （ 4） 新區(qū)金河國際： 1－ 3 樓為商業(yè)配套，有祈福湯館、天一漁港、西堤牛排和南方航空等 （ 5） 園區(qū)的星海國際廣場：有 5 層的商業(yè)配套裙樓，入駐企業(yè)有張生記酒店、寶力豪健身、園邸法式燒烤等，但主要以體育健身為主體，有配備先進的游泳館、健身房等等，同時也是周邊天域等社區(qū)的一個重要生活配套 （ 6） 高峰會：現(xiàn)在正在招商中，裙樓的 1－ 3 樓為商鋪，面積在 300－ 1000 多㎡之間，現(xiàn)已引進星巴克、荷蘭銀行、中行等著名品牌， 4－ 5樓將以會所的形式出現(xiàn) （ 7） 市區(qū)的宏盛大廈： 1－ 2 層為商業(yè)配套，現(xiàn)正在招商，面積在 200－ 1600 ㎡之間，價格在 2 萬左右 沒有商業(yè)配套，或者只有底層沿街店鋪。 這類寫字樓主要為上世紀九十年代所建， 寫字樓房型布局、結構等普遍陳舊和落后 ，辦公自動化和智能化水平較低， 主要分布在老城區(qū)。 但這些寫字樓周邊的生活設施較全，可以滿足入駐客戶的生活需求。 如新區(qū)的 金運商務大廈 ，市區(qū)華孚大廈、麗景苑、華亭大廈等等。但從整體上來看， 這類寫字樓所占的比例是最高 的，尤其在老城區(qū)。 五、吳中區(qū)寫字樓市場分析 特征概括 吳中區(qū)寫字樓相對其它區(qū)比較薄弱，寫字樓體量不大，檔次不高 ，少有的幾個寫字樓大都集中在吳中商業(yè)中心區(qū)，即東吳北路與吳中路，東吳北路與寶帶路交叉的位置，但總體來說外觀比較陳舊，樓內配套設施一般，停車位不足，檔次普遍較低。 東吳北路與吳中西路交叉口處的東吳商業(yè)大廈正在建設中 ，定位檔次較高，目前尚未開盤。 租金與售價 目前已投入使用的嚴格意義上的寫字樓并不多，只有國貿(mào)大廈、新橋大廈，租金水平 30元 /月㎡，物業(yè)管理費 25 元 /月㎡。 吳中大廈為中國銀 行自己的大廈， 714 層由中國銀行進行出租，企業(yè)數(shù)量并不多；經(jīng)濟大廈為吳中區(qū)對外經(jīng)濟貿(mào)易局所在地，入駐客戶大都為政府部門；蘇美中心為商住公寓，但大多數(shù)作為辦公之用。 東吳商業(yè)大廈是在建項目，據(jù)悉售價在 6000 元 /㎡以上。 租賃情況 租賃情況較好，基本上沒有空余房源； 寫字樓周邊環(huán)境較好，配套設施齊全，吸引了較多客戶入駐； 入駐客戶以物流、貿(mào)易、工程、機電設備類較多； 物業(yè)水平一般，車位嚴重不足，新橋大廈只有 20 個車位。 客群特征 總體上來看，主要以吳中本地中小規(guī)模民營企業(yè)為主， 辦公面積 多在 50－ 200 ㎡， 多比較注重實用性 有部分規(guī)模較大的企業(yè)，比較注重企業(yè)形象，目前主要集中在吳中區(qū)層次稍高一些的國貿(mào)大廈、吳中大廈等寫字樓，多為 整層 租用 從企業(yè)所屬行業(yè)來看，入駐寫字樓的以貿(mào)易、機電設備類的企業(yè)居多。 個案簡介 （ 1）國貿(mào)大廈 地上建筑 12 層 租售方式 只租不售，出租率 98%以上 單間面積 80－ 180 ㎡ 租金水平 30 元 /月 ㎡ 物管費用 2 元 /月 ㎡ 電梯 3 部 空調 無中央空調 客源 構成 貿(mào)易、工程、機電設備類較 多 該案位于東吳北路與寶帶西路交叉口，交通便利，配套設施齊 全。大廈共 12 層，一層為各大銀行和餐廳所占有，配備 3 部電梯，電梯廳大理石貼面，辦公樓走道鋪有地毯，檔次相對較高。入駐客源以貿(mào)易類公司居多，很多單位占有一層作為自己的辦公場所。 （ 2）新僑大廈 地上建筑 7 層 建筑面積 110000 平方米 占地面積 343 平方米 租售方式 售出 30％左右，出租率 90%以上 單間面積 140～ 230 ㎡ 租金水平 25－ 30 元 /月 ㎡ 物管費用 5 元 /月 ㎡ 客源 構成 物流、貿(mào)易、機電設備類較 多 新僑大廈 地處寶帶東路，吳中廣場對面， 是上世紀 90 年代建造的 寫字樓，較為破舊，只 有一部 電梯 ，沒有地下停車位，只有地面的公共停車位。大樓 共七層 ， 一、二層為商場用房 ，有30％左右的面積賣給了私人業(yè)主，大廈整體出租情況較好。 （ 3）蘇美中心 蘇美中心地處東吳北路與寶帶路交叉口， 是吳中區(qū)的商業(yè)中心 ， 附近生活設施具全 ，交通便利。該案為一商住公寓，但大部分企業(yè)在此辦公。大樓共 24 層， 1 層到 3 層為商業(yè)配套， 3層以上為商住公寓，租金每月每平米 20 元左右，二手房售價每平米 4300 元左右。 （ 4）經(jīng)濟大廈 經(jīng)濟大廈緊靠項目用地，為吳中區(qū)對外經(jīng)濟貿(mào)易局所在地，入駐單位大 都為政府部門。該案外觀比較陳舊，但據(jù)了解每天都有人要租賃大廈辦公樓，出租情況非?；鸨话阒挥信c政府部門有關系的公司才能租到此處辦公用地，真正出租的房源很少。 （ 5）吳中大廈 吳中大廈地處東吳北路與吳中西路交叉處，也稱為中國銀行大廈，大廈共 14 層， 16 層為中國銀行自己使用， 714 層由中國銀行出租給其他公司，大多公司規(guī)模較大，占用一層辦公面積。大樓內配套設施一般，檔次并不高，已經(jīng)全部出租，沒有空余房源。 在建、在售案例簡析 —— 東吳商業(yè)大廈 地上建筑 三座塔樓，分別是 1 1 18 層 建筑面積 27716 ㎡ 占地面積 10151 ㎡ 租售方式 目前尚未開盤 單間面積 400600 ㎡ 標準獨層 銷售價格 6000 元 /㎡以上 東吳商業(yè)大廈地處東吳北路與吳中西路交叉口的位置，與本項目一路之隔，交通便利，配套設施齊全。 該案規(guī)劃為三座塔樓，分別為 1 14 和 18 層，目前正在建設過程中， 預計將于 9 月開盤，但目前尚無售樓處， 據(jù)悉價格將會在 6000 元 /㎡以上。 吳中 區(qū)寫字樓板塊小結 通過對 吳中 區(qū)寫字樓的實地調研，我們發(fā)現(xiàn)， 吳中 區(qū)寫字樓的公共和市政配套設施 較為齊全，但寫字樓內配套 比較 落后 。 因此， 吳中 區(qū)寫字樓大都存在電梯、車位、空調等硬件配套的 “ 硬傷 ” 。而智能化、環(huán)保、采光、新建筑材料的使用和創(chuàng)新方面，與蘇州園區(qū)和新區(qū)寫字樓相比，還存在較大的差距。 吳中 區(qū)寫字樓的開發(fā)時間普遍 較早 ， 多集中在吳中中心商務區(qū)的位置，體量也比較小，真正意義上的寫字樓更少； 物業(yè)管理水平不高，且服務和寫字樓管理落后 ； 寫字樓設施、房型布局、結構等普遍陳舊和落后， 主要是 中低檔次寫字樓 ； 許多寫字樓的功能復雜，比如混合有商業(yè)、有居住、有辦公等 ； 租金水平大大低于 市區(qū)、 新區(qū)或園區(qū) ； 出租率很高，平均在 95%以上 ； 吳中 區(qū)寫 字樓產(chǎn)品結構、功能、服務等趨同，可替代性和選擇性強。 吳中 區(qū)寫字樓 市場比較薄弱， 面對市場客戶對內部配套越來越高的需求， 吳中 區(qū)新型的智能寫字樓 也 逐漸在市場出現(xiàn)， 目前東吳商業(yè)大廈正在建設過程中，將成為吳中較高檔次寫字樓的典范。