【正文】 CBD 靠金雞湖的一端， 加上 高峰會以及緊靠 CBD 的星海商務(wù)中心，這一區(qū)域 已成為寫字樓的一個相對密集區(qū) 。 （ 3） 租金 與售價 較高的租金水 平 與高檔次的物業(yè)是相 匹配 的 整體租金水平總體較高，該區(qū)域?qū)懽謽堑淖赓U價格 大都在 80 元 /月 ㎡ 以上 ， 加上物業(yè)管理費將近 100 元 /月㎡。 在售的建屋大廈與高峰會，目前銷售價格在 10000 元 /㎡左右。 該區(qū)域的寫字樓都具有智能化信息接口，綜合布線系統(tǒng)完備，具有較高的發(fā)展余地與空間。 （ 4）租賃情況 各檔次的寫字樓 出租率總體達(dá)到 80%以上 ，達(dá)到國際公認(rèn)合理水平。 由 專業(yè)的物業(yè)管理公司提供規(guī)范化的管理與服務(wù) ，顯示了寫字樓自身的檔次 ，也有利于入駐企業(yè)形象的樹立與維護(hù)。在企業(yè)注重品牌和形象的今天，這無疑為該區(qū)域?qū)懽謽堑淖赓U提供了機遇。 寫字樓 車位充足 ，停車問題可以得到解決。 周邊 配套設(shè)施完善 ，園區(qū)的整體規(guī)劃為該區(qū)域的寫字樓創(chuàng)造了良好的周邊環(huán)境。 （ 5） 客群特征 從上表可以看出， 園區(qū)的寫字樓并沒有明顯和屬性統(tǒng)一的客戶群，準(zhǔn)確地說，它沒有一個總體的可描述特征 。 在面積劃分上，目前在 園區(qū)辦公的公司對辦公面積的需求差異較大 ， 小型公司面積在50——100 平米左右，中等以上規(guī)模的公司面積在幾百平米，甚至上千平米不等 。 目前 入住園區(qū)寫字樓的公司要外資性質(zhì)占一部分，或者其公司本身業(yè)務(wù)、經(jīng)營行為和園區(qū)其他產(chǎn)業(yè)有很強的關(guān)聯(lián)度。 （ 6）在建、 在售案例簡析 Ⅰ . 高峰會 地上建筑 30 層 建筑面積 60000 ㎡以上 單間面積 771600 ㎡ 租售方式 目前只售 銷售價格 寫字樓 8000— 12020元 /㎡ 商鋪 20200 元 /㎡ 左右 租金水平 72 元 /㎡ 物管費用 18 元 /月 ㎡ 客源 構(gòu)成 / 簡析： 高峰會位于蘇華路與星漢街交叉口，園區(qū)管委會西側(cè) ， 總建筑面積 6 萬㎡以上 。 整棟辦公樓擁有 24 小時分戶小型中央空調(diào)供應(yīng)系統(tǒng) ，可隨時自行選擇并調(diào)控。 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積為 15471652 ㎡ 。 項目周邊交通便利，景色優(yōu)美， 目前正在銷售中。 該案物 業(yè)配套較好，是一座多功能、頂級化寫字樓。 Ⅱ . 建屋大廈 簡析： 該案 地處園區(qū)湖東行政中心 位于金雞湖東岸旺墩路， 北靠現(xiàn)代大廈（園區(qū)管委會），南臨東湖大郡等高尚住宅區(qū) 地上建筑 19 層 建筑面積 74949 ㎡ 單間面積 120 ㎡以上 租售方式 租售結(jié)合 銷售價格 11500 元 /㎡ 租金水平 82 元 /月 ㎡ 物管費用 18 元 /月 ㎡ 客源 構(gòu)成 多為外企 周邊配套齊全， 西近金雞湖商業(yè)廣場、現(xiàn)代休閑廣場等大型商貿(mào)區(qū)及高檔酒店區(qū) 面積區(qū)間較大，既適合中小戶型入駐，又有超大面積無柱空間供中大型客戶選擇 。 物業(yè)配套完善，屬 5A高檔甲級寫字樓 。 新區(qū)板塊 （ 1）樣本匯總 案名 層數(shù) 位置 主要消費客戶 租售 方式 租售價格 元 /月 ㎡ 物管 費用 元 /月 ㎡ 面積范圍（㎡） 銷售 率 出租 率 金獅 大廈 25 獅山路南 臺灣企業(yè)、本地私營企業(yè) 售罄只租 租： 6580（含物業(yè)費） / 64194可分割 100% 98% 新地 中心 54 獅山路、塔園路路口 外企、國內(nèi)私營企業(yè) 售罄只租 租： 90120 18 元 /月 ㎡ 112214可分割 100% / 金河 國際 42 高新區(qū)獅山路 外企、國內(nèi)私營企業(yè) 售罄只租 83 17 元 /月 ㎡ 70200 100% 90%以上 國際經(jīng)貿(mào)大廈 28 西環(huán)路邊 獅山橋東堍 進(jìn)出口公司及對外貿(mào)易單位為主 售罄只租 70（含物管費） / 48138 100% 90%以上 江南寶馬大廈 10 吳中區(qū)長江路 / 目前只售 售： 5500 元 /㎡ 5 元 /月 ㎡ 40% / 潤捷 大廈 18 濱河路、鄧蔚路 / 在預(yù)定中 售： 70008000元 /㎡ 未定 130200 / / （ 2）特征概括 地段優(yōu)越。 從區(qū)域在整 個市場所占的位置來看，它與市區(qū)僅一河之隔；從區(qū)域在新區(qū)的位置來看， 它處于新區(qū)的行政中心、金融中心 。為公司的日常工作提供了方便。 日常配套齊全。 該區(qū)域 有銀行、超市、及新區(qū)商業(yè)街配套 。 交通便利。 6 60游 1 38 路等多條公交從該區(qū)域經(jīng)過。 客源充足。隨著新區(qū)的不斷開發(fā)，越來越多的企業(yè)進(jìn)駐新區(qū)， 新區(qū)各方面的配套都趨于成熟，這些都為新區(qū)寫字樓市場的發(fā)展提供了契機。新區(qū)的寫字樓大多是中高檔寫字樓，是很多中小型貿(mào)易公司目前最為青睞的，正是這一部分貿(mào)易公司，占據(jù)了新區(qū)寫字樓的半壁江山。 在其它區(qū)域也出 現(xiàn)了一批新建寫字樓項目。 （ 3）租金與售價 新區(qū)寫字樓具有多種檔次，較高檔次寫字樓租金在 80 元 /月㎡左右 ， 新地中心最高租金達(dá) 120 元 /月㎡ ，此類寫字樓客戶以注重企業(yè)形象的 外資企業(yè)和跨國公司 在中國的辦事處為主。 潤捷大廈和江南寶馬大廈在建設(shè)過程中 ，目前江南寶馬大廈銷售起價為 5188 元 /㎡，潤捷大廈為商住公寓，目前尚未開盤，預(yù)計銷售價格在 70008000 元 /㎡。 （ 4）租賃情況 租售狀況好，新區(qū)以 90%以上的整體租售率位于三個區(qū)域之首。 寫字樓 周邊大環(huán)境好 ，行政中心、金融中心和新區(qū)商業(yè)中心為客戶提供全方位 的服務(wù)。 寫字樓 整體素質(zhì)較好 ，基本都能滿足客戶在電梯、停車位等方面的要求。 新區(qū)的錦華苑、御花園等一批 涉外住宅 為一些 外企老總 提供良好的居住環(huán)境，而外企老總從方便角度考慮， 會就近選擇寫字樓，這就促進(jìn)了新區(qū)寫字樓的租售 。 （ 5） 客群特征 客戶為外資企業(yè)或機構(gòu)、外省市公司機構(gòu)及蘇州本土外向性公司為主，這類型公司對利用寫字樓檔次來提升自己的形象等較為注重。 也有較多主要從事管理或服務(wù)類的業(yè)務(wù)的中小型公司，兼有部分生產(chǎn)加工性的公司。 （ 6）在建、在售案例簡析 Ⅰ . 潤捷大廈 簡析： 潤捷大廈地處新區(qū) 濱河路、鄧尉路交界處 ， 新區(qū) CBD 核 “新 ”地帶 ， 商 務(wù)配套齊全，周邊交通便利 ， 臨河而建，特別配置觀光電梯 該 項目地上 18 層，規(guī)劃為商住公寓，目前尚未開盤， 據(jù)了解 16 層已 經(jīng)被新區(qū)某部門預(yù)定 ，其余樓層的預(yù)定情況也較好 自用和投資客戶均有一定比例。 Ⅱ . 江南寶馬大廈 地上建筑 18 層 建筑面積 49500 ㎡ 單間面積 130270 ㎡ 租售方式 目前只售不租 銷售價格 70008000 元 /㎡ 租金水平 / 物管費用 未定 客源 構(gòu)成 / 簡析： 江南 ?寶馬大廈位于蘇州高新區(qū)主干道長江路和蘇州交通要道蘇福路交界 處 ，目前周邊配套一般 該案地上 10 層，地下 1 層，其中 12 層為商業(yè)配套， 910 層為酒店， 項目價格較低， 2020 年 6 月 18 日開盤時起價只有 4888 元 /㎡， 8月 9 日起價則調(diào) 整為 5188元 /㎡ ，項目整層 1500㎡，規(guī)劃全部為 50 ㎡左右的小戶型，可自由分割 自用和投資客戶均有一定比例。 四、寫字樓商業(yè)配套分析 從外 表破舊、設(shè)施落后的老寫字樓到建筑風(fēng)格現(xiàn)代的智能化大廈，經(jīng)歷了十幾年發(fā)展的蘇州地上建筑