【正文】 區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)不很發(fā)達(dá)，商務(wù)活動(dòng)以中小企業(yè)為主，商務(wù)氛圍不是很濃厚 超過(guò)區(qū)域內(nèi)先期開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有 出行交通道路條件不是很好，景觀環(huán)境不佳 優(yōu)勢(shì) 建筑物的高度只有 18 層，在整體的氣勢(shì)上不夠磅礴 具備寫(xiě)字樓物業(yè)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)條件，如交通、人流量、商務(wù) 氛圍等； 借住宅之景觀，形成本案景觀優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造生態(tài)賣(mài)點(diǎn) 克服商住樓辦公條件設(shè)施不足、辦公氣氛不夠濃厚等不足 機(jī) 會(huì) (O) 威 脅 (T) 現(xiàn)代新型寫(xiě)字樓概念，帶來(lái)的優(yōu)勢(shì) 區(qū)域內(nèi)公寓類(lèi)商住樓對(duì)純寫(xiě)字樓市場(chǎng)沖擊大 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多，近 2年來(lái)不會(huì)出現(xiàn)較多寫(xiě)字樓項(xiàng)目 受區(qū)域內(nèi)成熟的甲級(jí)寫(xiě)字樓如泰和、武廣、世貿(mào)大廈影響較大 供應(yīng)，為本案提供市場(chǎng)機(jī)會(huì) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，商務(wù)活動(dòng)頻繁，帶來(lái)市場(chǎng)需求 合理準(zhǔn)確的市場(chǎng)及產(chǎn)品定位，在檔次上避開(kāi)甲級(jí)寫(xiě)字樓沖 擊，擴(kuò)大了項(xiàng)目市場(chǎng)層 面 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū) 重任所托 傾力以赴 第 15 頁(yè) 【四 項(xiàng)目定位】 根據(jù)對(duì)漢口片區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析，結(jié)合本案狀況，我司認(rèn)為： 低檔次寫(xiě)字樓是本案應(yīng)努力避免的開(kāi)發(fā)選擇。 理由： 以嘉鑫假日廣場(chǎng)、長(zhǎng)源大廈、皇冠大廈、元辰國(guó)際、同城大廈等為代表的一大批商務(wù)公寓樓，無(wú)論在地段、價(jià)格、實(shí)用率、建筑規(guī)模上均占據(jù)著絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。這類(lèi)公寓式寫(xiě)字樓產(chǎn)品對(duì)中小企業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)具有一定的略?shī)Z性。本案若以小面積、低總價(jià)來(lái)沖擊中小企業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，高單價(jià)與低使用率的弱點(diǎn)將會(huì)給銷(xiāo)售帶來(lái)致命打擊。 設(shè)計(jì)上的先天不足很難讓本案進(jìn)入豪華甲級(jí)寫(xiě)字樓行列。 理由： ◎ 本案所立基之解放 大道寶豐路段，并非中心商務(wù)區(qū)； ◎ 18 層框架結(jié)構(gòu)，造型簡(jiǎn)單、設(shè)計(jì)傳統(tǒng)； ◎ 企業(yè)知名度、企業(yè)實(shí)現(xiàn)力均有待提高與發(fā)展； ◎ 沒(méi)有豪華大堂支撐。 由此可見(jiàn)單純從產(chǎn)品現(xiàn)有功能和市場(chǎng)的一般規(guī)律出發(fā)，很難尋求到本案的市場(chǎng)支持點(diǎn)。如不采取非常之手段，滯銷(xiāo)將是情理之中的結(jié)果。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū) 重任所托 傾力以赴 第 16 頁(yè) 在為本案銷(xiāo)售預(yù)備方案所作的市場(chǎng)調(diào)查中，我司發(fā)現(xiàn)以下情況： ◎ 前期以低價(jià)格進(jìn)入公寓式寫(xiě)字樓的大量企業(yè)中，相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)已得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。伴隨著時(shí)間延遞，破舊的大堂、擁擠低速的電梯，住家人員提著菜籃子與白領(lǐng)職員同進(jìn)同出的尷尬，緊張的停車(chē) 位、落伍的大樓外觀已使他們?nèi)諠u滋生尋求辦公新址的想法。 ◎ 現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓中的企業(yè)，雖然在各方面的條件較優(yōu)越，但高昂的租金、物管費(fèi)、停車(chē)費(fèi)，低實(shí)用率，中央空凋、其中央送風(fēng)系統(tǒng)使得空氣質(zhì)量有所下降，加上非典時(shí)期帶來(lái)的恐懼感使這些企業(yè)和員工的情緒變得焦慮不安和無(wú)奈，并對(duì)由此這種高昂的代價(jià)產(chǎn)生動(dòng)搖。 新一代健康智能寫(xiě)字樓帶動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)悄然進(jìn)入二次置業(yè)時(shí)代。 我司認(rèn)為：上述市場(chǎng)情況正是新一代寫(xiě)字樓產(chǎn)品的市場(chǎng)需求動(dòng)力。未來(lái)的寫(xiě)字樓產(chǎn)品，誰(shuí)能改善這種狀況，誰(shuí)能滿(mǎn)足這種需求，誰(shuí)就能成為市場(chǎng)上的佼佼者。 那么這是一個(gè)怎 樣的市場(chǎng)呢？ ★ 寫(xiě)字樓的新市場(chǎng) —— 二次置業(yè)市場(chǎng)。 武漢的寫(xiě)字樓供大于求已是不爭(zhēng)之實(shí)，新的寫(xiě)字樓產(chǎn)品唯有去爭(zhēng)取現(xiàn)仍在舊寫(xiě)字樓中的企業(yè)，進(jìn)行重新認(rèn)購(gòu)，重新選擇，這便出現(xiàn)了二次認(rèn)購(gòu)、二次置業(yè)。 效果分析： ◎ 寫(xiě)字樓二次置業(yè)屬市場(chǎng)空白點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)者少； ◎ 本案定位于二次置業(yè)市場(chǎng)，可迅速占領(lǐng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的至高點(diǎn)，形成旺銷(xiāo)； ◎ 本案作為第一個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的二次置業(yè)樓盤(pán)，其形象備受市場(chǎng)關(guān)注，可與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案形成有效差異，避免同質(zhì)竟價(jià)帶來(lái)的利益損失。 ★ 寫(xiě)字樓二次置業(yè) —— 看準(zhǔn) 現(xiàn)代化。 我司認(rèn)為要占有二次置業(yè)市場(chǎng)，首要是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。無(wú)論是外觀設(shè)計(jì)、建筑選材、空間規(guī)劃、配套設(shè)施都要注入強(qiáng)烈的現(xiàn)代元素，以滿(mǎn)足企業(yè)現(xiàn)代化的需求。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū) 重任所托 傾力以赴 第 17 頁(yè) 效果分析： ◎ 現(xiàn)代化是現(xiàn)代企業(yè)的必然要求，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化也是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者需求。 ◎ 現(xiàn)代化是功能的升級(jí)，借此可有效淡化本案外觀形象一般，建筑物不夠大氣磅礴的弱點(diǎn)。 ◎ 現(xiàn)代化是一種文化概念，是波濤置業(yè)公司企業(yè)理念的外延，也是本案在市場(chǎng)銷(xiāo)售中的美麗外衣。 ★ 辦公現(xiàn)代化 —— 升級(jí)企業(yè)發(fā)展的要求。 因此本案市場(chǎng) 定位于已經(jīng)取得長(zhǎng)足發(fā)展的中型企業(yè)、務(wù)實(shí)進(jìn)步的大型企業(yè)、開(kāi)拓創(chuàng)新的新型企業(yè)、格調(diào)高雅的智慧型企業(yè)。 由此建議： 將本案建筑按東西分為 A、 B 兩座，每層樓規(guī)劃為二個(gè)銷(xiāo)售單位，每個(gè)銷(xiāo)售單位面積約為 500M2。 效果分析： ◎ 通過(guò)提高銷(xiāo)售總價(jià)來(lái)提升企業(yè)檔次，從而達(dá)到產(chǎn)品的升華。 ◎ 重新規(guī)劃的使用率由原來(lái)的 65%上升為 90%，形成與一般甲級(jí)寫(xiě)字樓強(qiáng)烈對(duì)比優(yōu)勢(shì)。 ◎ 重新規(guī)劃后的大空間格局可減少在隔墻、電梯前廳、公共走道、公共衛(wèi)生間等方面的成本投入，從而形成 價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 ★ 開(kāi)放、透明 —— 現(xiàn)代企業(yè)的第一特性。 現(xiàn)代企業(yè)是開(kāi)放的，因此可以獲得高度優(yōu)化的人才組合。 現(xiàn)代企業(yè)是透明的，因此沒(méi)有明爭(zhēng)暗斗的企業(yè)內(nèi)耗，只有清晰的工作規(guī)程、明確的工作目標(biāo)、良好的經(jīng)營(yíng)效益。 適應(yīng)這一現(xiàn)代元素的建筑空間也就是開(kāi)放透明的空間。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū) 重任所托 傾力以赴 第 18 頁(yè) 由此建議： 本案產(chǎn)品空間規(guī)劃為無(wú)隔斷的開(kāi)放性空間，外立面為通透性較強(qiáng)的大開(kāi)間落地玻璃，最大限度地展現(xiàn)通透性。 效果分析： ◎ 開(kāi)放性的空間更能滿(mǎn)足企業(yè)個(gè)性的張揚(yáng)； ◎ 大開(kāi)間落地鋼化玻璃的應(yīng)用可有效提升產(chǎn) 品檔次，降低價(jià)格阻力； ◎ 使得建筑外觀華麗、尊貴，彌補(bǔ)了建筑外形設(shè)計(jì)一般的缺陷； ★ 健康 —— 現(xiàn)代企業(yè)的需求，也是現(xiàn)代人本需求的首要特性。 現(xiàn)代的企業(yè)是健康的、向上的、活力的，因?yàn)檫@些得以壯大，具備可持續(xù)發(fā)展的無(wú)窮潛力。 積極向上的企業(yè)需要有健康心態(tài)的員工。 健康的員工需要有健康自由的空間環(huán)境。 因此，能夠滿(mǎn)足二次置業(yè)需求的寫(xiě)字樓是在健康文化倡導(dǎo)下的，是具有健康空間的，是具有健康設(shè)施的。 由此，我司建議： A、 在空間規(guī)劃上確保 米的層高，讓空氣得到更好的分層排布。 B、 注重自然通風(fēng)， 讓建筑的南北優(yōu)勢(shì)得到最大發(fā)揮； C、 注重采光，最大限度利用自然光辦公； D、 注重勞逸結(jié)合，在頂層平臺(tái)設(shè)置健身房，臺(tái)球館、乒乓球館，讓白領(lǐng)在工作之余放松心情，改善一下心肺功能，增強(qiáng)并保持良好的體魄。 E、 每層衛(wèi)生間處設(shè)置帶有熱水供應(yīng)的沖涼房，讓辛苦工作的員工松弛一下神經(jīng)，清醒一下頭腦，清潔一下肌體。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū) 重任所托 傾力以赴