廣州某新城寫字樓與公寓市場分析報(bào)告(參考版)
2025-08-06 04:20本頁面
【正文】 n 未來珠江新城的公寓市場將成為旺拼“戰(zhàn)場”現(xiàn)在的珠江新城已經(jīng)迎來二次開發(fā)的熱潮，和第一次不同的是，隨著環(huán)市路、天河北寫字樓區(qū)的開發(fā)進(jìn)入尾聲，發(fā)展商逐漸將目光轉(zhuǎn)投珠江新城，同時(shí)區(qū)內(nèi)及鄰近周邊大量的寫字樓、酒店逐步投入使用，未來幾年珠江新城將成為廣州市國內(nèi)外大集團(tuán)公司的匯聚地，也將是廣州市最具活力的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)；加上地鐵開通、新光快速路建設(shè)、博物館等大量市政配套的利好不斷，珠江新城很快便將成為第二個(gè)商務(wù)中心，企業(yè)將逐漸遷移進(jìn)駐，帶來龐大的公寓租客源；而且區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)社區(qū)自然成為了不少追求高素質(zhì)生活人群心目中的理想之選，而住宅供應(yīng)的稀缺將進(jìn)一步促進(jìn)公寓市場的發(fā)展。n 珠江新城的公寓價(jià)格為全市最高，黃金地段價(jià)值顯現(xiàn)珠江新城公寓的在售價(jià)格主要集中在13000～18000元/㎡的區(qū)間，與區(qū)域外的競爭對手相比高出2000～5000元/㎡，一方面06年全市整體價(jià)格大勢走高，另一方面在于其價(jià)格的差異體現(xiàn)在地段、環(huán)境以及目標(biāo)客源差異三方面。在不同類型客戶購買的公寓產(chǎn)品中，小戶型公寓基本作為投資工具，即買家與租客大部分不屬于同一主體，但亦有一定比例的年輕群體購買作為過渡性物業(yè)居住；購買中大戶型公寓的客戶群體主要以獲取租金回報(bào)和商務(wù)辦公為主要購買用途，該類產(chǎn)品的承租客戶多為企業(yè)或商務(wù)人士；自由職業(yè)群體以及居住辦公一體的客戶則以中小戶型，尤其是復(fù)式型公寓產(chǎn)品更為偏好。禮頓陽光馬賽國際公寓雙城國際公寓史丹尼公寓自住買家日常居住，過渡性置業(yè)選擇年輕的CBD辦公族、BOBO一族CBD中心區(qū)、成熟商貿(mào)區(qū)馬賽國際公寓SOHO買家居住+商務(wù)二合一創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群（廣告、IT、設(shè)計(jì)等）CBD中心區(qū)、CBD附近的區(qū)域星辰財(cái)富港史丹尼公寓客戶群體分析：這五類群體并不是截然分開的，有時(shí)也會出現(xiàn)交叉現(xiàn)象。禮頓陽光15000（含2000元/㎡裝修及家電）—60%30～60㎡822柏林國際公寓平層12000復(fù)式16000—85%30～60㎡1064馬賽國際公寓9000～10000（毛坯，剩余高層）—90%40～120㎡1182富力史丹尼國際公寓14000（含2500元/㎡裝修）—30%30～40㎡584凱旋新世界分析主要受到近兩年珠江新城發(fā)展以及投資環(huán)境利好的影響促進(jìn)價(jià)格上揚(yáng)。（三）公寓價(jià)格情況現(xiàn)時(shí)珠江新城公寓產(chǎn)品中以富力愛丁堡國際公寓的價(jià)格最高，為均價(jià)18000元/㎡（含2500元/㎡豪華裝修），其余在售公寓的銷售價(jià)格在13000～15000元/㎡之間，帶2000元/㎡裝修。禮頓陽光等。代表項(xiàng)目為新世界代表項(xiàng)目有柏林國際公寓、馬賽國際公寓、新大廈、雙城國際公寓、星匯國際公寓、即將交付的富力史丹尼國際公寓等。禮頓陽光以及富力史丹尼國際公寓五個(gè)項(xiàng)目。禮頓陽光廣州市嘉裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司珠江新城化成路8號(地鐵5號線交匯點(diǎn)珠江新城站AB2出口西側(cè))76195333182207年底柏林國際公寓瑞豐地產(chǎn)花城大道16號526553000106407年底馬賽國際公寓珠江此外在008年還有數(shù)個(gè)含有服務(wù)性公寓的酒店項(xiàng)目投入使用，例如珠江新城將來會有四、五家五星級酒店，天河北也會有五星級的酒店，這些酒店里面的服務(wù)式公寓都對公寓市場帶來一定程度的沖擊，可見未來的市場是機(jī)遇與競爭并存。尤其琶洲和珠江新城兩個(gè)區(qū)域的商務(wù)價(jià)值逐漸顯現(xiàn)與提升，預(yù)計(jì)在未來三年內(nèi)，公寓產(chǎn)品的供應(yīng)量將主要集中在此，并以此為核心蔓延遍布，例如在接壤珠江新城的廣州大道和黃埔大道上已有數(shù)個(gè)公寓項(xiàng)目。二、廣州未來公寓供應(yīng)量淺析n 由點(diǎn)向片擴(kuò)張，圍繞核心區(qū)域擴(kuò)展，機(jī)遇與競爭并存以前公寓市場及產(chǎn)品主要集中在二沙島、東山區(qū)的局部這兩個(gè)點(diǎn)上，其余區(qū)域基本缺乏。禮頓陽光、馬賽國際公寓等大量公寓項(xiàng)目集中亮相，整個(gè)市場呈現(xiàn)“公寓年”。服務(wù)公寓的第二階段為2000年至2005年，是“商務(wù)＋服務(wù)公寓”的發(fā)展階段，多集中在天河北、珠江新城CBD中心區(qū)，主要代表為祈福華廈、新大廈、中信公寓、雙城國際等。隨著本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場對高級公寓需求的不斷增長，廣州純服務(wù)式公寓開始掀起。此外，這些甲級寫字樓的目標(biāo)客源與珠江新城內(nèi)的寫字樓存在一定的競爭與分流。n 周邊區(qū)域的寫字樓項(xiàng)目概況周邊區(qū)域新近推出市場的寫字樓項(xiàng)目主要有：區(qū)域項(xiàng)目位置占地面積㎡總建面積㎡售價(jià)（元/㎡）租金（元/㎡項(xiàng)目總投資60億元，預(yù)計(jì)2009年交付使用。西塔位于珠江新城核心商務(wù)區(qū)J1J15地塊，㎡（㎡），綠地率不少于40%，建筑面積約37萬㎡，建筑高度432米。政府制定的一系列優(yōu)惠政策，將加快企業(yè)進(jìn)駐珠江新城設(shè)立總部，從而為區(qū)內(nèi)寫字樓等各商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展帶來龐大的市場需求。c) 其本部在金融商務(wù)區(qū)租賃辦公用房自用的，在３年內(nèi)每年按市國土房管局公布的當(dāng)時(shí)、當(dāng)區(qū)域、當(dāng)路段的房屋租金參考價(jià)30％給予租金補(bǔ)貼，享受補(bǔ)貼的３年期間內(nèi)辦公用房不得改變用途。b) 本部在金融商務(wù)區(qū)購置、自建辦公用房（不包括附屬和配套用房，下同）自用的，按照建筑物辦公用途部分的建筑面積計(jì)算，給予每平方米1000元補(bǔ)貼，３年內(nèi)分期支付完畢。預(yù)計(jì)07年價(jià)格增幅將在10%～13%左右，均價(jià)在15000～17000元/㎡之間；租金預(yù)計(jì)可在140～180元/㎡之間，而配置相對較低的寫字樓租金在市場需求的帶動下亦有望升至100元/㎡以上的水平。n 未來區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格預(yù)計(jì)平穩(wěn)上升，出租率提升帶動租金增長未來隨著珠江新城市政配套的不斷完善，交通的便利將進(jìn)一步帶動珠江新城的發(fā)展。其四，政府規(guī)劃、政策及對供應(yīng)的調(diào)整。其二，國內(nèi)民營企業(yè)成長的速度和數(shù)量。n 未來發(fā)展動力強(qiáng)勁，潛力愈顯近年來廣州保持著強(qiáng)勁的
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