珠江新城某地塊寫字樓項(xiàng)目策劃報(bào)告(參考版)
2025-03-26 10:56本頁面
【正文】 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！。隨著廣州會展業(yè)的興旺和成功申辦2010年亞運(yùn)會，將加大市場對寫字樓的需求。由于珠江新城是未來廣州的新CBD，享有尊貴的地位，而且珠江新城擁有優(yōu)越的區(qū)位條件，是廣州原八區(qū)的中心，因此受到市民的熱捧。綜合分析：方案一較為理想，可以使本項(xiàng)目成為珠江新城的一個地標(biāo)性的建筑，提高集團(tuán)公司在廣州房地產(chǎn)方面的知名度，而且與廣州市未來的發(fā)展趨勢吻合，方案二、三作為方案一的補(bǔ)充。（三）方案三：使本項(xiàng)目成為珠江新城西區(qū)區(qū)域內(nèi)高級商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、高級寫字樓、配套公寓。這樣業(yè)有利于吸引資本不是十分強(qiáng)大的投資客，從而擴(kuò)大項(xiàng)目本身的面對客戶群。也可考慮引入著名的餐飲名店進(jìn)駐。（二）方案二：使本項(xiàng)目成為珠江新城西區(qū)有一定吸引力的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，24小時公寓式寫字樓。寫字樓部分，吸引外國金融機(jī)構(gòu)或跨國集團(tuán)公司的進(jìn)駐，提高自身的名氣，帶動寫字樓的租賃。由于珠江新城的西區(qū)已建的住宅較多，但生活配套設(shè)施卻十分缺乏，因此可考慮引入象百佳、好又多等大型超市，既滿足當(dāng)?shù)厝藗兊纳钚枰?，又提高自身的商業(yè)價值。因此本策劃案在可行性分析的基礎(chǔ)上，分析未來產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，制定以下三套運(yùn)作方案：（一）方案一：使本項(xiàng)目成為珠江新城西區(qū)區(qū)域內(nèi)高級商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、高級辦公點(diǎn)。同時，必須明確自身的核心競爭力，確立本項(xiàng)目在城市產(chǎn)業(yè)鏈中的位置。（3）本項(xiàng)目保守估計(jì)投資回收期為12年，％，因此本項(xiàng)目可行。如果銀行貸款的利率為6％，成本和收入的年增長率較低，僅為為6％，成本變動均為1，％，則12年后（含建設(shè)期）可回收所有投資，且有598萬的現(xiàn)值收益。（2）動態(tài)分析：如果銀行貸款的利率為6％，成本和收入的年增長率為8％，成本和收入變動均為1，則12年后（含建設(shè)期）可回收所有投資，且有1306萬的現(xiàn)值收益（詳見附表一）。（三）預(yù)計(jì)收入/支出分析 商業(yè)群樓部分收入：（假定全部均只作出租用途，平均月租金200元/平方米）－每月租賃收入：19200平方米150元/平方米80％（滿租率）＝－每年租賃收入： 辦公樓部分收入：（假定全部均為出租，租金按建筑面積計(jì)算100元/平方米/月）－每月租賃收入：53000平方米100元/平方米80％（滿租率）＝424萬元－每年租賃收入：5088萬元 項(xiàng)目整體經(jīng)營收入分析： 每年租賃（營業(yè)）收入（萬元） 比率商業(yè)群樓部分 ％辦公樓部分 5088 ％合計(jì) 100％成本分析：（1）商業(yè)群樓租賃營運(yùn)成本（按租賃收入的10％計(jì)算，包含維修等費(fèi)用）276萬元（2）辦公樓租賃營運(yùn)成本（按租賃收入的10％計(jì)算，包含維修等費(fèi)用）：508萬元（3）項(xiàng)目整體總運(yùn)營成本分析： 每年成本（萬元） 比率商業(yè)群樓部分 276 ％辦公樓部分 508 ％合計(jì) 784 100％營業(yè)收入與運(yùn)作成本比較 每天 每月 每年租賃收入（萬元） 營運(yùn)成本（萬元） 784利潤（萬元） 靜態(tài)分析：營業(yè)后10年累計(jì)利潤收入預(yù)算 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年年（營業(yè)）租賃收入總額累計(jì)（萬元） 7852 15704 23556 31408 39260 47112 54964 62816 70668 78520利潤累計(jì)（萬元） 7068 14136 21204 28272 35340 42408 49476 56544 63612 70680靜態(tài)投資回收期＝9+（）/≈動態(tài)分析（詳見附表一）經(jīng)營因素變化及其凈現(xiàn)值分析計(jì)算年限10年（2005～2014）（含建設(shè)期兩年） 利率 成本變動 收入變動 成本年增長率 收入年增長率 凈現(xiàn)值(萬元)狀態(tài)1 6% 1 1 8% 8% －13443狀態(tài)2 6% 8% 8% 228狀態(tài)3 8% 8% 8% －6006狀態(tài)4 5% 7% 7% 1175狀態(tài)5 6% 1 1 10% 10% —9722狀態(tài)6 6% 1 6% 6% 13008計(jì)算年限12年（2005～2016）（含建設(shè)期兩年） 利率
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