【正文】 高塍已經(jīng)有一定業(yè)務(wù)量的物流企業(yè)進(jìn)駐，以便于本物流市場能快速做旺。本項目租金由三部分構(gòu)成，基本租金、市場綜合管理費、市場推廣費。（1）基本租金：5年合同，免租期12年（根據(jù)簽約年期及簽約先后倒計時減少免租期）（2）市場綜合管理費：2元/平方米/月，開業(yè)當(dāng)月起計算。（3）市場推廣費：市場培育期（開業(yè)后前3年）由發(fā)展商設(shè)立市場推廣基金（約500萬元，透明使用，單獨審計）；自第4年起由經(jīng)營戶按510元/平方米/月繳納（每季度繳納一次）。預(yù)計市場成熟后平均租金：30元40元/㎡/月根據(jù)對宜興機電五金城、官林、高塍的沿街環(huán)保配件商鋪的調(diào)研，目前商鋪的租金價格最貴的為官林，5060元/㎡；而宜興五金機電城和高塍的租金水平都在20元/㎡以內(nèi)。根據(jù)市場類比法的定價方式，預(yù)計本市場成熟后平均租金：20元30元/㎡/月。這顯然和開發(fā)商想要實現(xiàn)的預(yù)期價值不相穩(wěn)和。所以，本項目未來的租金想要超越現(xiàn)有環(huán)保配件街鋪的租金必須通過卓越的經(jīng)營管理才能得以實現(xiàn)。開業(yè)后前5年租金政策如下：（1）合同期：最低2年，最高5年（2）免租期：簽2年合同期者，免18個月租金；簽3年合同期者，免20個月租金；簽4年合同期者，免22個月租金；簽5年合同期者，免24個月租金。（3）經(jīng)營保證金：2萬元/鋪（4）租金：開業(yè)后前2年，平均15元㎡/月（針對免租結(jié)束后）；開業(yè)后第34年，1樓平均30元㎡/月（相當(dāng)于銷售價格的8%）；開業(yè)后第5年，1樓平均35元㎡/月。：l 宜興及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的物流企業(yè)l 國內(nèi)知名的物流企業(yè)（1）如客戶為買鋪自營客戶：客戶須在與發(fā)展商簽定《商品房買賣合同》同時與發(fā)展商經(jīng)營管理公司簽定自統(tǒng)一開業(yè)日起為期兩年的《租賃委托協(xié)議》及《自營租賃合同》并繳納自營保證金人民幣2萬元/鋪，確保在項目一期開業(yè)日按時進(jìn)場開業(yè)；發(fā)展商經(jīng)營管理公司將一次性支付客戶2年租金（相當(dāng)于折后價的16%）。并于開業(yè)時給與5000元/鋪的開業(yè)基金。（2）如客戶為買鋪投資客戶：客戶須在與發(fā)展商簽定《商品房買賣合同》同時與發(fā)展商經(jīng)營管理公司簽定自統(tǒng)一開業(yè)日起為期五年的《租賃委托協(xié)議》；發(fā)展商經(jīng)營管理公司將一次性支付客戶前2年租金（相當(dāng)于折后價的15%）；第三、四、五年委托租賃期間，發(fā)展商經(jīng)營管理公司將按不低于折后樓款6%、7%、8%的逐年遞增的年租金代客戶出租商鋪，客戶獲得的租金以實際租賃合同中約定的租金為準(zhǔn)；但不對上述租金保底。如第三、四、五年實際年租金低于折后樓款6%、7%、8%的，發(fā)展商經(jīng)營管理公司應(yīng)在獲得客戶書面許可后方可出租。（1）銷售價格定位的基本方法 A、租金收益還原法（按目前市場租金類比，以年回報6%進(jìn)行收益還原，推算售價） 15元/㎡12247。6%=3000元/㎡目前高塍的環(huán)保街鋪租金水平為15元/㎡，按租金收益還原法可以得出本交易區(qū)的售價為3000元/㎡。 B、本地同類市場類比法參考項目 本項目宜興機電五金城售價：3600元/㎡； 預(yù)計本項目的未來售價：4000元/㎡高塍高塍尚水佳苑沿街商鋪目前售價：3800元/㎡；高塍現(xiàn)有的沿街商鋪售價：4000元/㎡；通過以上幾種基本的定價方法可以得出，本項目所在區(qū)域的商鋪市場合理售價為4000元/㎡。與開發(fā)商的目標(biāo)售價相差較大，所以本項目想要突破4000元/㎡的價格底線，必須打破常規(guī)的營銷模式才能得以實現(xiàn)。分區(qū)物流區(qū)鋪位定價參考初始售價6000元/㎡宜興五金機電城04年銷售價格約3600元/㎡；高塍尚水佳苑沿街商鋪目前售價：3800元/㎡；宜興玖濱廣場臨街商鋪售價；約20000元/㎡；升值空間（市場成熟后約）8000元/㎡宜興五金機電城現(xiàn)部分轉(zhuǎn)售價格：5000元/㎡初始月租金約10元/㎡月宜興五金機電城：2030元/㎡月；官林沿街商鋪：5060元/㎡月高塍現(xiàn)有沿街環(huán)保（水處理）鋪位：10元/㎡月租金漲幅（市場成熟后約）2030元/㎡月宜興五金機電城目前租金：2030元/㎡月；預(yù)計實現(xiàn)整體均價：6000元/㎡(包含前兩年的返租租金），實際售價5040元/㎡：項目的市場區(qū)域鎖定原則：一是投資能力旺盛的城市或區(qū)域，二是宜興及其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)的物流企業(yè)。銷售主力客戶群來源于：l 宜興及其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)的物流企業(yè)買鋪自營l 高塍及宜興周邊居民投資需求l 長三角一些城市投資客戶（無錫除外）l 合和地產(chǎn)投資俱樂部的會員 國際環(huán)保（水處理）商務(wù)港定位及依據(jù)本商務(wù)港總占地面積為37500平方米，總建筑面積為15000平方米。通過對宜興及高塍周邊樓盤的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，別墅的銷售是最好的，基本上都是開盤就銷售一空。因此建筑景觀優(yōu)美，為生活提供便利的別墅以滿足高塍地區(qū)的成功人士相當(dāng)有必要；考慮到住宅比例過大，難以立項，建議建設(shè)15000平米的別墅，冠名專家樓，既可引進(jìn)一些國際性及國內(nèi)的大企業(yè)，作為獨立的辦事處。以提高市場的高度。也可當(dāng)作別墅出售。23層獨棟別墅，單棟面積在500平方米左右（含地下室）?？拷鼘懽謽堑那?0棟作為總部基地獨棟辦公樓，其余分開管理做純別墅銷售。 該別墅區(qū)域部分主要為國內(nèi)外大型環(huán)保企業(yè)的入駐提供，部分將作為別墅對外銷售。主要為了能體現(xiàn)企業(yè)的風(fēng)采以及滿足企業(yè)集辦公、展示、研究于一體的需求。另一方面本項目的別墅區(qū)將為宜興及高塍的成功人士提供，能體現(xiàn)業(yè)主的身份。：專家樓為國內(nèi)外企業(yè)總部辦分基地、產(chǎn)品展貿(mào)中心、專家樓三者合一的結(jié)合為一體的地中海風(fēng)情式建筑，是獨立的別墅型住宅，不與其它住宅相連，私家花園占地比較大，帶2個獨立車位。每幢單位建筑面積400㎡左右（包地下室），用現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格打造商務(wù)型居住需求。 ：地中海風(fēng)情式建筑，靠近寫字樓的前10棟色彩以具辦公氛圍的冷色調(diào)為主； :采用住宅環(huán)保技術(shù)，強調(diào)生態(tài)健康, 采用的科技系統(tǒng)創(chuàng)造最適宜的生活環(huán)境，跟近年中央政府大力倡導(dǎo)“節(jié)能型住宅”相呼應(yīng)，此外，在規(guī)劃、建筑、景觀方面進(jìn)行了創(chuàng)新，給客戶營造了全面的高品質(zhì)生活價值。（1）如采用雨水收集、生態(tài)自凈水系統(tǒng)；（2）進(jìn)行模擬通風(fēng)實驗，調(diào)整布局及門窗設(shè)計，組織自然通風(fēng)；（3）采用電輔助太陽能中央熱水系統(tǒng)，減少能源消耗；（4）采用遮陽構(gòu)件，避免日曬影響；（5）控制土壤及建筑、裝飾材料進(jìn)行放射性元素含量，保障居住安全；： ★普通配套設(shè)施：寬帶、IDD、電子巡更、門磁、窗磁、可視對講、防災(zāi)報警及應(yīng)急聯(lián)動等智能化安防系統(tǒng)； ★環(huán)保配套設(shè)施：太陽能供熱系統(tǒng)、小區(qū)直飲水系統(tǒng)、自然通風(fēng)系統(tǒng)、外墻及屋面保溫隔熱系統(tǒng)、太陽能路燈、屋頂水箱自動清洗裝置等（需考慮設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性）客戶類型客戶特征歐美、韓、日等發(fā)達(dá)國家的國際性環(huán)保（水處理）企業(yè)l 在國際環(huán)保（水處理）行業(yè)內(nèi)有一定影響力。l 企業(yè)產(chǎn)品技術(shù)含量高，達(dá)到國際先進(jìn)水平。l 有良好的企業(yè)信譽。國內(nèi)各大產(chǎn)區(qū)大型環(huán)保（水處理）企業(yè)l 在國內(nèi)環(huán)保（水處理）行業(yè)內(nèi)具有一定影響力，在企業(yè)所在地區(qū)為該地區(qū)的龍頭企業(yè)。l 擁有國內(nèi)最先進(jìn)的環(huán)保（水處理）產(chǎn)品和環(huán)保（水處理）技術(shù)。高塍及宜興的成功人士l 擁有自己的事業(yè)，手上有較多的閑置資金。l 對生活質(zhì)量要求較高。周邊企業(yè)的高管l 在宜興有穩(wěn)定、較高的工作收入l 追求高品質(zhì)住宅，但承受不起現(xiàn)有市場高品質(zhì)住宅的價格：遠(yuǎn)東都市港灣項目名稱競爭比較遠(yuǎn)東都市港灣本項目園林環(huán)境及私密性別墅區(qū)與多層區(qū)由遠(yuǎn)東大道分為兩個區(qū)域，私密性較好。別墅區(qū)中園林環(huán)境幽雅，設(shè)計優(yōu)美的人工湖。本項目住宅區(qū)緊鄰交易區(qū)，私密性一般，園林環(huán)境差、社區(qū)規(guī)模較小。周邊商業(yè)配套周邊配套相對齊全,離官林與宜興市中心約15分鐘車程。周邊配套可利用高塍鎮(zhèn)中心商業(yè)配套以及未來本項目提供的配套生活便利度（配套）項目規(guī)劃有超市等其他生活配套設(shè)施。本項目的生活配套較少，只能利用高塍現(xiàn)有的生活配套。交通便利性緊鄰遠(yuǎn)東大道,交通較方便。緊鄰遠(yuǎn)東大道與中心路,交通方便，二者差別不大建筑設(shè)計理念項目以生態(tài)為主題，突出生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越性。本項目在突出園林環(huán)境的同時還將引入環(huán)保概念，突出環(huán)保建筑對人體、環(huán)境以及能源的優(yōu)越性。獨棟別墅該項目的別墅區(qū)圍繞人工湖而建，突出水的概念。單棟建筑面積在330㎡以上。本項目的別墅區(qū)將在單棟面積和戶型上的設(shè)計將秉承“商居別墅”的理念，更加貼近于消費群體，同時引入環(huán)保理念。 根據(jù)樓盤類比法的定價方法，目前離本項目最近的遠(yuǎn)東都市港灣獨棟別墅銷售價格為4800元/㎡；高塍尚水佳苑聯(lián)排別墅約2800元/㎡；宜興市區(qū)的別墅在10000元/㎡左右，項目在社區(qū)規(guī)模、環(huán)境無法與直接競爭對手遠(yuǎn)東都市港灣進(jìn)行比對。按此定價方法項目別墅價格區(qū)間應(yīng)在28004800元/㎡。如若突破此價格區(qū)間，必須以超常規(guī)的營銷手法和先進(jìn)的開發(fā)理念、創(chuàng)新的規(guī)劃設(shè)計才可能實現(xiàn)既定價格目標(biāo)）：專家樓（設(shè)想售價）定價參考售 價5000元/㎡宜興今日星城聯(lián)排別墅約7000元/㎡宜興海德名園獨棟別墅約9700元/㎡高塍尚水佳苑聯(lián)排別墅約2800元/㎡遠(yuǎn)東都市港灣聯(lián)排別墅月2800元/㎡；獨棟別墅4800元/㎡ 銷售策略定位A、全球物流商務(wù)港功能定位,中國環(huán)保（水處理）產(chǎn)業(yè)未來的良好發(fā)展前景會影響消費者看好的心理。B、宜興城市化進(jìn)程的加快，交通等配套的建設(shè)會加快。（如政府交通沒有及時開通，可先開通業(yè)主專車接送服務(wù)）C、產(chǎn)品的創(chuàng)新,以品質(zhì)打動消費者，既有小高層住宅,又有情景洋房,另外還有獨棟別墅。單位面積從80㎡400㎡不等，戶型多樣，可選擇產(chǎn)品及戶型多。D、住宅為鋼性需求，高塍離宜興不足15分鐘車程，在工程前期，應(yīng)盡量先建造優(yōu)美的小區(qū)園林環(huán)境，營造世外桃源的氛圍。和政府協(xié)商提前改造宜興到高塍的道路。完全可吸引宜興白領(lǐng)前來置業(yè)。E、用效區(qū)的價位，實現(xiàn)居住的升級，目前宜興住宅的產(chǎn)品及營銷概念都相對于沿海落后，產(chǎn)品及營銷仍有較多提升的空間。F、由于15萬平方的量對于高塍來說是一個超大規(guī)模的樓盤，供應(yīng)量比較大，用分期開發(fā)的方式，適當(dāng)推出市場，可有效控制銷售并取得較理想的銷售價值。五、項目靜態(tài)財務(wù)可行性分析靜態(tài)成本分析：成本項單位成本金額：萬元備注土地轉(zhuǎn)讓成本20萬元/畝7600380畝勘探、規(guī)劃設(shè)計40元/平方米1220總面積305000平米建安成本（合計）1577元/平方米57150總面積305000平米A/交易區(qū)（街鋪）1500元/平方米14250B/辦公樓、酒店3000元/平方米765025500平米（其中：裙樓商業(yè)10000平米，會展中心4000平米）C/商戶配套公寓2000元/平方米3000015萬平米D/獨棟別墅1500元/平方米2250E/風(fēng)情商業(yè)街1500元/平方米30002萬平米水電配套2000總面積305000平米其他規(guī)費100元/平方米3050305000平米其他成本管理成本20萬元/月720開發(fā)周期36個月，每月20萬元財務(wù)成本建安成本*3%1443建安成本:48100萬元營銷推廣成本預(yù)計銷售額*6%銷售額萬元銷售代理費預(yù)計銷售額*2%銷售額萬元招商代理費455零售商業(yè)30000平米*25元/平米=75萬元95000平米/50平米/鋪=約1900個鋪位,1900*2000元=約380萬元前期經(jīng)營管理費1000不可預(yù)見成本500合計49755靜態(tài)收入分析（銷售）：物業(yè)項銷售實收均價（元/平米）可銷售建筑面積（平米）實際實現(xiàn)銷售率/銷售面積（平米）實收銷售金額（萬元）持有物業(yè)建筑面積（平米）配件交易區(qū)504085000100%，8500042840—鋼材區(qū)4640500023202320物流區(qū)5040200010081008風(fēng)情商業(yè)街20000普通配套公寓150000專家樓（獨棟別墅）5000150007500075000酒店及商務(wù)配套255000025500合計302500銷售稅收（營業(yè)稅和所得稅，政府預(yù)征）43225*14%=6051萬元盈虧分析 成本：49755萬元 收入： 可售物業(yè)100%銷售時：實收銷售金額：萬元；稅收：萬元；盈利：萬元 可售物業(yè)100%銷售時：實收銷售金額：萬元；稅收：萬元；盈利：萬元六、項目投資風(fēng)險分析及總體可行性評價（1）宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險評估商業(yè)是受宏觀經(jīng)濟(jì)影響非常大的行業(yè)，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮時，人們消費趨于保守，商業(yè)將走向蕭條。近幾年我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)較快發(fā)展。%，%，%，%，我國經(jīng)濟(jì)增長率一直在10%平臺上加速。中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，目前中國宏觀經(jīng)濟(jì)仍處于歷史上最佳水平。本項目宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險較小。（2）市場競爭風(fēng)險評估根據(jù)本項目市場定位，高塍本地及宜興的環(huán)保（水處理）企業(yè)和經(jīng)營戶及國內(nèi)和國際上的環(huán)保（水處理）技術(shù)企業(yè)將是項目的招商重點。并進(jìn)一步輻射全國，項目的招商質(zhì)量（有實力的企業(yè)或商戶）及招商成敗將成為取勝的關(guān)鍵。（3）項目區(qū)位風(fēng)險項目目前所在的區(qū)位屬于郊區(qū)農(nóng)村,周邊配套基本沒有。從宜興到項目的路程中,就是從城市到農(nóng)村的心理落差的過程。如