寧波商業(yè)調(diào)研及東部新城某項(xiàng)目商業(yè)部分定位及初步可行性研究-資料下載頁
2024-12-03 22:23本頁面
【導(dǎo)讀】寧波零售市場(chǎng)以三江口市級(jí)商業(yè)中心為核心，由沿中山東路兩側(cè)排布的一些。隨著寧波東部新城的建設(shè)，未來在東部新城區(qū)將形成寧波市第二個(gè)市級(jí)商業(yè)。中心，兩大市級(jí)商業(yè)中心將通過中山東路相連。寧波市現(xiàn)有主要零售區(qū)域包括三江口商圈、南部商圈、老外灘濱江特色休閑。百貨品牌，目前已開始向全國(guó)發(fā)展，在上海、北京均有項(xiàng)目并已經(jīng)開業(yè)。三江口商圈也是寧波是最高檔的商圈，位于和義大道的和義大道購物中心，大，并非旗艦店，這主要因?yàn)閷幉ň嚯x上海、杭州較近，輻射范圍有限。平方米/天不等，是寧波市各商圈中租金水平最高的。宏泰項(xiàng)目初步規(guī)劃。截至2021年10，寧波共有210家星級(jí)酒店，客房數(shù)量超過20,000間。的是寧波酒店市場(chǎng)近年來歷經(jīng)了高檔酒店的大幅供給增長(zhǎng)。市場(chǎng)新增4家5星級(jí)酒店，此前市場(chǎng)中共有9家5星級(jí)酒店。波機(jī)場(chǎng)航班有限，這大大制約了寧波酒店市場(chǎng)的發(fā)展。飲收入均占到各自酒店總收入的一半以上。全日咖啡廳和特色餐廳的本地客源約占60%，其余來自酒店內(nèi)住客。
【正文】 爭(zhēng)激烈，房?jī)r(jià)和出租率水平相對(duì)較低，投資回報(bào)率較長(zhǎng)，不宜規(guī)劃大面積的酒店，但可以規(guī)劃一個(gè)中等規(guī)模的酒店引進(jìn)國(guó)際品牌管理公司 管理以提升項(xiàng)目檔次。我們認(rèn)為合理的酒店面積在 3 萬平方米左右，約 200 間客房。 （ 4）辦公樓面積過大 寧波市寫字樓年均新增供應(yīng)量在 5080 萬平方米之間，本項(xiàng)目寫字樓面積 24 萬 13 多平方米，達(dá)到全市年新增供量的 30%以上，規(guī)模明顯偏大。從市場(chǎng)回報(bào)率看，成熟區(qū)域的毛租金回報(bào)率在 5%左右，凈租金回報(bào)率預(yù)計(jì)不到 3%，投資回報(bào)率相當(dāng)?shù)?。如果?guī)劃如此大面積的寫字樓，而回報(bào)率僅接近銀行存款利率。 項(xiàng)目定位 （ 1）辦公全部出售 、商業(yè)部分出售、酒店持有經(jīng)營(yíng)委托管理 鑒于辦公樓較低的投資回報(bào)率，我們建議分割出售。零售商業(yè)除住宅 底商出售外，其余零售商業(yè)部分可考慮持有出租，但由于較分散，租戶可能絕大部分都是主力店和餐飲，租金水平有限。酒店可引進(jìn)國(guó)際品牌管理公司， 5 萬平方米約380 間客房，客房較多，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)和出租率不會(huì)很高。 編號(hào) 用途 商業(yè) （平方米） 辦公 （平方米） 秀場(chǎng) （平方米） 酒店 （平方米） 經(jīng)營(yíng)方式 C31 商業(yè) 23,925 出租 C32 商業(yè) 11,475 出租 C33 商業(yè) 19,425 出租 C34 商業(yè) 30,000 140,406 50,000 商業(yè)、酒店出租； 辦公出 售 C35 商業(yè) 15,000 101,560 商業(yè)出租； 辦公出售 C37/8 商業(yè) 31,402 15,000 商業(yè)出租 C39 商住 42,705 出售 C310 商住 出售 C311 商住 出售 C312 商住 出售 合計(jì) 173,932 241,966 15,000 50,000 持有部分統(tǒng)計(jì)表： 編號(hào) 用途 商業(yè) （平方米） 秀場(chǎng) （平方米） 酒店 （平方米） C31 商業(yè) 23,925 C32 商業(yè) 11,475 C33 商業(yè) 19,425 C34 商業(yè) 30,000 50,000 C35 商業(yè) 15,000 C37/8 商業(yè) 31,402 15,000 合計(jì) 131,227 15,000 50,000 14 （ 2）持有部分經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) ? 商業(yè) 編號(hào) 用途 商業(yè) （平方米） 商業(yè)定位 租金水平 C31 商業(yè) 23,925 大賣場(chǎng) 1 元 /平方米 /天 C32 商業(yè) 11,475 沿河餐飲 +專賣店 餐飲： 2 元 /平方米 /天 專賣店： 58 元 /平方米 /天 C33 商業(yè) 19,425 沿 河餐飲 +專賣店 餐飲： 2 元 /平方米 /天 專賣店： 58 元 /平方米 /天 C34 商業(yè) 30,000 主力百貨 1 元 /平方米 /天 C35 商業(yè) 15,000 主力餐飲 元 /平方米 /天 C37/8 商業(yè) 31,402 主力餐飲 +專賣店 餐飲： 元 /平方米 /天 專賣店： 58 元 /平方米 /天 合計(jì) 131,227 ? 酒店 我們認(rèn)為本項(xiàng)目最多可規(guī)劃 3 萬平方米，約 180 間客房的當(dāng)?shù)刈罡邫n的五星級(jí)酒店。 預(yù)計(jì)平均房?jī)r(jià) 1800 元 /晚，穩(wěn)定年份出租率為 45%。餐飲收入比重占 總收入的 35%，經(jīng)營(yíng)毛 利率為 35%。 2021/9/13
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